Incarto n.
52.2023.417

 

Lugano

17 marzo 2025           

 

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

 

 

 

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matteo Cassina, Fulvio Campello

 

cancelliera:

Elisa Bagnaia

 

 

statuendo sul ricorso del 6 novembre 2023 della

 

 

 

RI 1  

patrocinata da: PA 1

 

 

contro

 

 

 

la decisione del 4 ottobre 2023 con cui l'Autorità di vigilanza sull'esercizio delle professioni di fiduciario ha disposto che l'attività svolta dall'insorgente è soggetta ad autorizzazione e che dunque in seno alla stessa deve operare un fiduciario autorizzato;

 

 

ritenuto,                         in fatto

 

A.   RI 1 è una società iscritta a registro di commercio dal 12 maggio 2021 che svolge attività di natura immobiliare, segnatamente di intermediazione. La titolare della ditta, E__________, svolge il ruolo di direttrice con firma individuale; gerente della stessa, con potere di firma individuale, è invece l'avv. A__________ presso il cui studio la società ha sede.

 

B.   Data la natura dell'attività svolta e constatato che all'interno della ditta non risultava operare nessun fiduciario autorizzato, l'Autorità di vigilanza sull'esercizio della professione di fiduciario (Autorità di vigilanza) ha aperto una procedura contravvenzionale per esercizio abusivo della professione nei confronti della direttrice della società. Il 19 dicembre 2022 la medesima Autorità ha pertanto assegnato alla titolare un termine scadente il 9 gennaio 2023 per presentare le proprie osservazioni, in particolare in merito all'effettiva attività professionale esercitata, e vietato nel frattempo qualsiasi attività fiduciaria non autorizzata.

Con scritto dell'11 gennaio 2023 l'avv. A__________ ha preso posizione per conto della RI 1. Ha rilevato di essere il gerente della società e, essendo un avvocato iscritto al registro cantonale, di poter svolgere tale tipo di attività senza necessitare di un'autorizzazione giusta la legge cantonale sull'esercizio delle professioni di fiduciario del 1° dicembre 2009 (LFid; RL 953.100); tenuto conto che la direttrice eserciterebbe la professione sotto la sua responsabilità, ha chiesto l'annullamento della procedura contravvenzionale.


C.   Con decisione di accertamento del 4 ottobre 2023 l'Autorità di vigilanza ha tuttavia stabilito che l'attività immobiliare svolta da RI 1 è soggetta a permesso cantonale per cui in seno alla stessa deve essere attivo almeno un fiduciario immobiliare autorizzato.
Con comunicazione del 10 ottobre 2023 l'avv. A__________ ha ulteriormente precisato la situazione della RI 1. Ribadito che gli avvocati iscritti al relativo registro cantonale non sono assoggettati alla LFid, ha esposto le modalità con cui l'attività viene concretamente svolta e da lui supervisionata chiedendo una riconsiderazione della decisione di assoggettamento, negata dall'Autorità.
Il 24 ottobre 2023 il gerente ha poi proposto di inserire all'interno dell'organico della società una persona già titolare di un'autorizzazione cantonale e attiva presso altre entità fiduciarie, procedura che esula dalla presente vertenza.


D.   Contro la predetta determinazione di assoggettamento, RI 1 si aggrava dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo chiedendone l'annullamento. Eccepita una carente motivazione della decisione impugnata, sostiene che le attività di intermediazione e mediazione immobiliare non possano essere soggette al regime autorizzativo imposto con la LFid, ciò che risulterebbe lesivo della libertà economica e dei principi di proporzionalità e parità di trattamento. Ritiene poi che l'esenzione dall'autorizzazione di cui beneficia l'avv. A__________ comporta che la ricorrente, per la quale il legale funge da gerente, non necessiti al suo interno di un fiduciario autorizzato.


E.   In sede di risposta l'Autorità di vigilanza chiede che il ricorso sia respinto, adducendo una serie di argomentazioni di cui si dirà in seguito.


F.    Con replica e duplica le parti si sono confermate nelle loro rispettive argomentazioni e domande di giudizio

 

Considerato,                in diritto

 

1.    La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 28 cpv. 1 LFid. La legittimazione della ricorrente, direttamente e personalmente toccata dalla decisione impugnata (art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100), nonché la tempestività del ricorso (art. 28 cpv. 1 LFid), sono certe. Il gravame è dunque ricevibile in ordine e può essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm).

 

 

2.    2.1. Anzitutto la ricorrente lamenta una carente motivazione della decisione impugnata. Sostiene che l'Autorità di vigilanza non abbia spiegato per quale ragione l'attività svolta dall'avv. A__________ in favore della ricorrente non ricadrebbe fra quelle coperte dalla giurisprudenza del Tribunale federale (STF 2C_204/2010 del 24 novembre 2011 consid. 4.6).

2.2. Giusta l'art. 46 cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per iscritto. La citata disposizione legale si limita a stabilire il principio della motivazione scritta e non precisa altrimenti il contenuto e l'estensione della motivazione, cosicché valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 29 cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101). Il diritto di essere sentito ancorato in quest'ultima disposizione assicura al cittadino la facoltà di esprimersi prima che sia presa una decisione che lo tocca nella sua situazione giuridica e comprende tutte quelle facoltà che devono essergli riconosciute affinché possa far valere efficacemente la sua posizione nella procedura (cfr. DTF 144 I 11 consid. 5.3, 140 I 99 consid. 3.4). Tra queste, anche il diritto a una motivazione sufficiente. Tale diritto non impone tuttavia di esporre e discutere tutti i fatti, i mezzi di prova e le censure proposti; è infatti sufficiente che dalla decisione impugnata emergano in maniera chiara i motivi su cui l'autorità fonda il suo ragionamento (cfr. DTF 139 IV 179 consid. 2.2, 138 IV 81 consid. 2.2, 137 II 266 consid. 3.2 e riferimenti). Dal punto di vista formale, il diritto a una motivazione è rispettato anche se la motivazione è implicita, risulta dai diversi considerandi componenti la decisione (STF 2C_505/2009 del 29 marzo 2010 consid. 3.1) oppure da rinvii ad altri atti (cfr. STF 2C_630/2016 del 6 settembre 2016 consid. 5.2 e rimandi).

 

2.3. In concreto, nella decisione impugnata l'Autorità di vigilanza ha indicato, citando proprio la sentenza del Tribunale federale a cui la ricorrente fa riferimento, che l'esenzione prevista all'art. 7 lett. d LFid trova il suo limite solo nell'esigenza di una relazione diretta con la professione, condizione che l'Autorità ritiene data solo se l'avvocato svolge l'attività fiduciaria direttamente tramite lo studio per il quale egli è attivo. Ora, se quanto ritenuto dall'autorità di prime cure sia o no da confermare è questione che attiene al merito della vertenza e sarà di conseguenza trattata nel merito. Va ad ogni modo ritenuto che la querelata decisione consente di comprendere con sufficiente chiarezza la motivazione alla base del giudizio impugnato. Prova ne è che l'insorgente, amministrata e assistita da sperimentati legali, è stata in grado di contestare il giudizio impugnato sollevando una serie di argomentazioni che dimostrano come essa ne abbia perfettamente compreso la portata. Ne discende che in concreto non vi è stata alcuna violazione del suo diritto di essere sentita.


3.    Nel Canton Ticino le attività di fiduciario commercialista e fiduciario immobiliare, svolte per conto di terzi a titolo professionale, sono soggette ad autorizzazione (cfr. art. 1 cpv. 1 LFid); l'autorizzazione può essere rilasciata solo a persone fisiche e ha carattere personale (art. 1 cpv. 2 LFid).
Giusta l'art. 4 LFid è considerato fiduciario immobiliare chi svolge una o più tra le seguenti attività: (a) mediazione nella compravendita e permuta di fondi giusta l'art. 655 cpv. 2 del Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (CC; RS 210); (b) intermediazione nei negozi giuridici aventi per oggetto diritti immobiliari e diritti concernenti società immobiliari; (c) locazione di stabili e appartamenti; (d) amministrazione di immobili e società immobiliari; (e) consulenza e conduzione di promozioni immobiliari.
Giusta l'art. 10 LFid l'Autorità di vigilanza può accertare, nei casi dubbi, se una determinata attività professionale soggiace alla presente legge.


4.    4.1. Come accennato in narrativa, la ricorrente sostiene che l'imposizione di un regime autorizzativo per esercitare le attività di intermediazione e mediazione immobiliare sia lesiva della libertà economica; indipendentemente dal fatto che il Tribunale federale abbia ammesso in generale l'esistenza di un interesse pubblico alla base della LFid, è ad ogni modo necessario verificare, nell'ambito dei vari casi di applicazione, se per le differenti attività previste dalla legge siano date le condizioni per limitare una libertà costituzionale, esigenze che essa ritiene in specie non date. Osserva poi che nell'ambito di tali specifiche attività non viene instaurato un rapporto fiduciario nel senso stretto del termine, atteso che l'agente immobiliare si limita a segnalare oggetti disponibili e a mettere in contatto acquirenti e venditori; il fiduciario non gestirebbe pertanto nessun flusso di denaro e l'operazione immobiliare sarebbe invece sempre realizzata dal notaio chiamato a rogare l'atto di compravendita (flussi di denaro, cartelle ipotecarie, trapasso di proprietà). L'intervento di un pubblico ufficiale, a tutela di entrambe le parti al contratto di compravendita, sarebbe già sufficiente a garantire la protezione del pubblico. In simili circostanze non vi sarebbe dunque nessun rischio insito in questo genere di attività che necessiti di una regolamentazione di polizia e di riflesso nessun interesse pubblico preponderante; in nessun altro Cantone, d'altronde, l'attività di fiduciario immobiliare come definita dall'art. 4 LFid soggiace ad autorizzazione senza che si possa rilevare un numero maggiore di irregolarità.
L'insorgente sostiene poi che ciò comporta una disparità di trattamento rispetto ad altre professioni non regolamentate che tuttavia espongono il privato cittadino a rischi ben maggiori: ad esempio le attività in cui vengono affidati a terzi oggetti (anche di ingente valore) in conto vendita o i casi di moltissime violazioni dell'arte edilizia ad opera di imprese e artigiani.
La LFid sarebbe d'altra parte improntata sul concetto di negozio fiduciario, rapporto giuridico nel quale il fiduciario acquisisce a pieno titolo beni e diritti di pertinenza del fiduciante e al contempo obblighi e doveri di gestione, amministrazione e restituzione dei beni ricevuti. Il regime autorizzativo tuttavia, specialmente in relazione all'intermediazione e alla mediazione immobiliare, assoggetta alla legge tutta una serie di attività del tutto estranee ai classici negozi fiduciari. In particolare per l'intermediazione immobiliare la LFid comporterebbe dunque una limitazione inammissibile della libertà economica con una regolamentazione del tutto sproporzionata per rapporto agli scopi che dichiara di perseguire.

4.2. La censura va trattata prioritariamente poiché qualora dovesse risultare fondata, renderebbe superfluo l'esame delle rimanenti doglianze.
Occorre innanzitutto rilevare che il regime autorizzativo istituito dalla LFid costituisce indubbiamente un'importante restrizione della libertà economica garantita dall'art. 27 cpv. 1 Cost.; cfr. STF 2C_720/2014 del 12 maggio 2015 consid. 3 con numerosi riferimenti), la quale - per essere ammessa - deve rispettare le condizioni poste dall'art. 36 Cost. (cfr. STA 52.2022.88 del 1° settembre 2022 consid. 3.2 con rinvii). Va però altresì rammentato che, il Tribunale federale ha già avuto modo di ritenere compatibile con l'art. 27 Cost. l'obbligo di dover richiedere un'autorizzazione per poter esercitare nel Cantone Ticino la professione di fiduciario. In particolare, tra le altre, al consid. 5 della STF 2C_204/2010 del 24 novembre 2011 (pubbl. in: RtiD I-2012 n. 22) esso ha considerato conforme alla libertà economica il regime autorizzativo istituito dalla LFid per tutte e tre le categorie di fiduciari (commercialisti, immobiliari e finanziari) istituite da questa legge, senza formulare alcuna riserva nei confronti dell'uno o dell'altro settore, rilevando per contro che vi è un interesse pubblico evidente a sostegno di una normativa che prevede misure di polizia a tutela dei cittadini e del pubblico in generale (consid. 5.2. e riferimenti ivi citati).
Questa giurisprudenza, già inaugurata quando ancora vigeva la vecchia legge sui fiduciari del 1984, è stata in seguito ribadita a più riprese anche in casi che riguardavano l'esercizio della professione di fiduciari immobiliari e commercialisti (cfr. STA 52.2022.88 del 1° settembre 2022 consid. 3.2 con rinvii). D'altronde il Tribunale federale ha in diverse occasioni sottolineato come l'interesse pubblico perseguito dalla LFid sia quello di garantire, tramite lo strumento dell'autorizzazione, la protezione degli investitori e degli utenti di questo genere di prestazioni, dando maggiore trasparenza all'intero settore e creando esigenze uguali per tutti i fornitori di servizi (STF 2C_204/2010 del 24 novembre 2011 pubbl. in: RtiD I-2012 n. 22 consid. 5.2 e 5.3, 2P.106/2002 del 20 dicembre 2002 consid. 5.2.2, 2P.142/1990 del 21 dicembre 1990 consid. 3b). L'attività del fiduciario, per tutte e tre le categorie professionali inizialmente disciplinate dalla LFid, espone infatti quest'ultimo a stretto contatto con interessi patrimoniali altrui per la cui gestione egli deve essere idoneo, formato, e aver maturato sufficienti anni di esperienza. L'interesse pubblico del cittadino risiede quindi proprio nel proteggerlo da un possibile danno, salvaguardando la buona fede nei rapporti commerciali da pericoli derivanti dall'imperizia o dalla scorrettezza di chi esercita tali delicate attività senza essere in possesso delle necessarie qualifiche professionali (STF 2P.345/1990 del 7 ottobre 1991 consid. 2; STA 52.2009.369 del 12 agosto 2010 consid. 5.4; Mauro Bianchetti, Aspetti giuridici concernenti l'applicazione della legge sull'esercizio delle professioni di fiduciario, in: RDAT I-2000, pag. 33 segg.; Mauro Mini, La legge sull'esercizio delle professioni di fiduciario, Basilea 2002, pag. 42 segg.).
Certo, l'intervento di un notaio - che comunque, a differenza del fiduciario, è un pubblico ufficiale e come tale riveste una funzione del tutto differente rispetto a un mandatario - comporta sicuramente una diminuzione dei rischi correlati con una transazione immobiliare, ma non li esclude del tutto. I campi d'attività del fiduciario e del notaio infatti non si confondono, ma coesistono e rafforzano la tutela della clientela. Al di là delle attività a cui un notaio non partecipa (locazione di stabili, amministrazione di immobili o consulenza e promozione immobiliare; cfr. STA 52.2017.97 del 25 ottobre 2017 consid. 3.3), anche nell'ambito dell'intermediazione immobiliare (o della mediazione) questi interviene invero sono nella fase finale di conclusione del contratto di compravendita, procedendo con le formalità fissate dalla legge. L'agente immobiliare per contro svolge un lavoro decisamente più ampio, che inizia ben prima dell'intervento del notaio, che presuppone estrema serietà e professionalità e che non si limita certo a segnalare oggetti immobiliari e/o mettere in contatto venditori e acquirenti.
Un simile professionista deve essere in grado di stimare adeguatamente il valore degli immobili di cui si occupa, fornendo le debite spiegazioni ai propri clienti, ciò che implica una buona conoscenza dello specifico mercato, degli usi locali e delle procedure che sarà necessario esperire; deve saper stabilire lo stato degli oggetti, valutazione che permetterà di fissare un prezzo adeguato e realistico, rispettivamente che permetta di decidere se e quali interventi edili sono in concreto necessari, possibili o utili ai fini di un miglior rendimento. L'agente immobiliare inoltre fornisce di solito una consulenza che si estende anche alle strategie pubblicitarie (mettendo anche a disposizione la propria rete di contatti), alla valutazione di potenziali acquirenti o venditori, alla verifica delle condizioni contrattuali (per la quale necessita di specifiche conoscenze giuridiche), alla ricerca o alla pianificazione di finanziamenti (delle cui modalità egli deve essere consapevole) e, soprattutto per l'intermediazione, deve avere capacità di negoziazione e esperienza nelle trattative private, abilità imprescindibili per adempiere correttamente il mandato ricevuto. Aspetti che non vengono tutti poi esaminati dal notaio oppure lo sono solo parzialmente. In questo senso non v'è chi non veda come tale attività, se svolta da persone incompetenti o - peggio - malvenute, può comportare per i clienti gravi e ingenti danni economici (prezzi sotto o sovrastimati con conseguenti perdite di guadagno, condizioni contrattuali inadeguate, conseguenze a causa dello stato dell'immobile, spese e incombenze non preventivate o inutili, insostenibilità del progetto immobiliare ecc.); gli oggetti immobiliari d'altronde rappresentano notevoli valori e investimenti di grande importanza per i privati, interessi patrimoniali che il fiduciario è chiamato a curare.
La questione della sussistenza di sufficienti motivi a livello cantonale per continuare a regolare l'attività dei fiduciari commercialisti e immobiliari è d'altronde stata affrontata anche nell'ambito della procedura che ha portato di recente il Legislatore ticinese a modificare la LFid per adeguarla alla legge federale sui servizi finanziari del 15 giugno 2018 (LSerFi; RS 950.1) e alla legge federale sugli istituti finanziari del 15 giugno 2019 (LIsFi; RS 954.1), entrata in vigore il 1° gennaio 2020 (cfr. messaggio del Consiglio di Stato n. 7753 del 13 novembre 2019 sull'adeguamento della LFid alle leggi federali sui servizi finanziari e sugli istituti finanziari e il relativo rapporto della Commissione Costituzione e leggi n. 7753R del 5 ottobre 2021). Dai materiali legislativi emerge un generale consenso al mantenimento della LFid. Dopo aver ricordato che la normativa era già stata giudicata conforme alla Costituzione dal Tribunale federale, la Commissione Costituzione e leggi ha rilevato che la decisione di mantenere o abrogare il regime autorizzativo per le attività fiduciarie rimanenti è di fatto una scelta di natura squisitamente politica (cfr. STA 52.2022.88 del 1° settembre 2022 consid. 3.2 con rinvii). Orbene, a fronte di quanto esposto, si deve concludere che in termini generali l'interesse pubblico a sostegno della legislazione in esame risulta tuttora attuale e preponderante nell'ottica delle restrizioni alla libertà economica istituite dalla medesima. Sapere se in Ticino sia opportuno o meno mantenere la LFid, è una questione che non va risolta dal Tribunale cantonale amministrativo, ma che compete al Legislatore.

4.3. Irrilevanti appaiono poi le disquisizioni della ricorrente attorno alla natura fiduciaria o meno dell'attività di intermediazione immobiliare, a suo dire l'unica da lei esercitata. Premesso che la gestione dei beni e valori altrui, nelle sue varie accezioni, non impone l'esistenza di un patto fiduciario classico, quindi di formali trapassi di proprietà, e che la LFid è piuttosto improntata al contratto di mandato (i cui specifici doveri vengono espressamente richiamati nella legge, cfr. da art. 13 a art. 16 LFid), per tutte le attività contemplate dalla LFid il Legislatore cantonale ha ritenuto fosse opportuno far dipendere il loro esercizio dal rilascio di un'autorizzazione estendendo il campo d'applicazione a una serie di attività che, alla stessa stregua dell'intermediazione immobiliare, non presuppongono necessariamente l'instaurazione con il cliente di un rapporto fiduciario, nel senso stretto del termine. Si tratta in effetti di questioni che attengono al diritto privato, che nulla hanno a che vedere con l'intento voluto dal Legislatore cantonale che, come detto, tramite la LFid ha inteso vigilare sull'attività dei fiduciari con l'obiettivo di tutelare la clientela da possibili danni derivanti da un esercizio non corretto della loro attività professionale.
Infine, non si rileva nessuna disparità di trattamento per il fatto che altre professioni, anche non regolamentate, possano esporre i privati al rischio di danni economici. Premesso che gli esempi proposti con il ricorso si riferiscono ad attività sostanzialmente diverse e che appunto per evitare la violazione di regole dell'arte edilizia esistono molteplici regimi autorizzativi (ad esempio per ingegneri e architetti e impresari costruttori), il fatto che anche altri settori potrebbero necessitare di un intervento a livello legislativo per tutelare preponderanti interessi pubblici, risulta del tutto inconferente in specie e non permette certo di ritenere discriminante la LFid, per cui, anche sotto quest'aspetto le censure formulate dalla ricorrente non possono essere condivise.


5.    5.1. L'insorgente sostiene poi che il ruolo di gerente svolto dall'avv. A__________, che beneficia dell'esenzione all'autorizzazione giusta l'art. 7 lett. d LFid, esime la società dall'avere al suo interno un fiduciario autorizzato. Osserva che l'attività svolta dal legale è in relazione diretta con la sua professione di avvocato dato che l'insorgente è sua cliente in forza di un regolare contratto di mandato e che la stessa opera nei medesimi locali dello studio legale del suo gerente. Eccepisce che il non assoggettamento previsto dall'art. 7 lett. d LFid non concerne solo l'attività svolta direttamente come avvocato ma anche quella esercitata indirettamente come organo di una persona giuridica. L'avv. A__________ infine sarebbe effettivamente e concretamente attivo all'interno della società con mansioni amministrative e di responsabilità, per cui la sua attività di legale, a beneficio di una copertura assicurativa di responsabilità civile professionale, deve essere ritenuta più che sufficiente per concludere che la ricorrente non necessita di alcuna autorizzazione per operare quale intermediario immobiliare.


5.2.
5.2.1. Anzitutto, nella sentenza 2C_204/2010 del 24 novembre 2011 l'Alta Corte ha analizzato l'esenzione che era stata inizialmente prevista per gli avvocati e che concerneva unicamente alcune delle attività svolte dai fiduciari commercialisti (cfr. consid. 4.6.3). In tale contesto il Tribunale federale ha rilevato che delle molteplici attività dei fiduciari elencate nella legge, non solo quelle dei fiduciari commercialisti sono suscettibili di rientrare nella sfera professionale degli avvocati secondo la legge federale sulla libera circolazione degli avvocati del 23 giugno 2000 (LLCA; RS 935.61). Quest'ultima normativa infatti non copre solo le attività appartenenti al monopolio di rappresentanza cantonale, bensì l'insieme delle attività professionali degli avvocati, comprese quelle di consulenza, amministrazione e gestione suscettibili di essere esercitate da chiunque (consid. 4.6.4 e 4.6.5). Già soggetti alle regole professionali e alla vigilanza sanciti dalla LLCA, agli avvocati non può essere imposto di disporre di un'autorizzazione per svolgere l'attività fiduciaria, indipendentemente dal settore in questione, a condizione, tuttavia, che vi sia una relazione diretta con la professione di avvocato. Indizi in tal senso sono, ad esempio, il carattere oneroso delle prestazioni, l'uso del titolo e della carta intestata nel manifestarsi verso terzi oppure il fatto che si ricorra all'avvocato per esercitare o pretendere dei diritti (consid. 4.6.4).

5.2.2. Non v'è dubbio che l'avv. A__________ eserciti la professione di avvocato esclusivamente tramite il suo studio legale, all'interno del quale egli è concretamente e costantemente attivo, e che pertanto possa svolgere attività fiduciaria, sia di tipo commercialista sia immobiliare. Egli infatti, tra le altre cose, può - a titolo professionale e per conto di terzi - gestire e amministrare delle società (art. 3 lett. d LFid), fungendo pure da organo dirigenziale (per esempio quale gerente di una Sagl), e ciò senza necessitare, a differenza di chi non è iscritto al registro degli avvocati, di un'autorizzazione LFid.
Qui contestata è per contro la questione di sapere se, presiedendo all'interno dell'organo dirigenziale di un'entità giuridica diversa dallo studio di avvocatura per il quale egli è attivo, l'esenzione di cui il legale beneficia possa essere estesa anche all'attività espletata dalla società cliente. Quesito al quale va risposto negativamente.

5.2.3. Giusta l'art. 6 cpv. 1 LFid, le persone giuridiche, le società di persone e le ditte individuali possono esercitare le attività disciplinate dalla LFid se al loro interno opera almeno un fiduciario autorizzato, che svolga l'attività professionale nell'azienda e che abbia diritto di firma iscritto a registro di commercio.
Non è sufficiente sedere quale organo di una società per essere responsabile di una fiduciaria; è per contro necessario dirigere in prima persona e con sufficiente autonomia decisionale l'attività societaria, ciò che implica un impegno rilevante e un controllo molto ravvicinato e profondo dello svolgimento dei mandati, a maggior ragione laddove nella società non vi sono altri fiduciari autorizzati e pertanto il lavoro dei sottoposti deve necessariamente e costantemente essere diretto e verificato dal responsabile in prima persona (STA 52.2022.88 del 1° settembre 2022 consid. 4.3).
Dal momento che l'attività fiduciaria è prestata direttamente da un avvocato, segnatamente dallo studio legale in seno al quale egli è per forza attivo (art. 8 cpv. 1 lett. d LLCA), l'assoggettamento alla LLCA, sistema di livello federale e dunque preminente (art. 49 cpv. 1 Cost.), impedisce di sottoporlo a ulteriori condizioni, motivo per cui l'art. 7 lett. d LFid prevede che gli avvocati iscritti al registro cantonale non soggiacciono alla LFid.
Come stabilito dal Tribunale federale nella sentenza citata dalla ricorrente, perché sia applicabile l'esenzione in parola occorre tuttavia che vi sia una relazione diretta con la professione d'avvocato ciò che va inteso nel senso che le prestazioni fiduciarie devono essere prestate dall'avvocato direttamente ai clienti dello studio legale (in proprio o quello per cui è attivo).
Di tale esenzione ne possono beneficiare infatti unicamente quelle persone che svolgono l'attività forense. La ricorrente, per contro, non è un soggetto che si confonde con l'avv. A__________ (né con il suo studio) e all'evidenza essa non ricade sotto il campo di applicazione della LLCA, per cui l'art. 7 lett. d LFid non è applicabile nel suo caso. Detto in altri termini, l'avv. A__________ può offrire qualsiasi tipo di attività fiduciaria ai clienti suoi e dello studio legale nel quale opera, ciò che dunque non limita la sua libertà economica, nemmeno sotto il profilo della proporzionalità, e che non lo sottopone a condizioni aggiuntive rispetto a quelle della LLCA. La sua esenzione dal regime autorizzativo istituito dalla LFid, in quanto avvocato iscritto all’albo, non si estende tuttavia ad un'entità terza, in questo caso RI 1 (che non è lo studio legale nel quale lavora), di modo che la sua iscrizione nel registro di commercio quale gerente di questa società non consente alla medesima di sopperire all’assenza al proprio interno di un fiduciario autorizzato e, di riflesso, di adempire il requisito di cui all’art. 6 cpv. 1 LFid.


5.2.4. Al di là di una non meglio specificata collaborazione sul piano della clientela con lo studio legale dell’avv. A__________, la ricorrente nemmeno pretende che quest’ultimo offra i propri servizi fiduciari anche per il suo tramite, ciò che d'altra parte il legale nemmeno potrebbe fare senza incorrere in una violazione del principio di indipendenza a cui è astretto in virtù dell’art. 8 cpv. 1 LLCA. È semmai la società qui ricorrente, entità ben distinta dal legale che ne funge da gerente (del quale è cliente) e dallo studio legale per cui questi è attivo, a necessitare di un fiduciario autorizzato per poter operare. Necessità a cui, come si è detto, essa non può tuttavia provvedere facendo capo a una persona che fruisce dell’esenzione dal regime autorizzativo previsto dalla LFid a favore degli avvocati iscritti nel relativo registro.
Se RI 1 intende essere attiva quale fiduciaria immobiliare nel rispetto delle leggi vigenti, essa deve dunque dotarsi della necessaria struttura organizzativa, la quale comporta la presenza nel suo organico di un proprio fiduciario immobiliare autorizzato a cui spetta il compito di gestire in maniera effettiva e costante nel tempo le attività in questo specifico settore.
Ammettere il contrario consentirebbe a tutte quelle fiduciarie, in cui siede un avvocato in qualità di organo dirigenziale, di sottrarsi alla LFid e di operare quindi senza alcun controllo dell'attività fiduciaria svolta, ciò che permetterebbe loro di eludere abusivamente il regime autorizzativo voluto dal legislatore e risulterebbe pure lesivo della parità di trattamento, atteso che per le società di capitali basterebbe disporre di un avvocato nell'organo dirigenziale mentre che per le altre forme giuridiche ciò non sarebbe possibile dato che i responsabili devono corrispondere ai soci (art. 6 cpv. 2 LFid).
Stante quanto precede, la decisione con cui l'Autorità di vigilanza ha stabilito, ex art. 10 LFid, che l'attività della ricorrente è soggetta alla LFid e pertanto necessita di un fiduciario autorizzato nel suo organico per continuare a svolgere l'attività immobiliare, risulta del tutto condivisibile e va confermata.

 

                                   6.   A titolo meramente abbondanziale va ancora rilevato che, per quanto attiene alle modalità con cui l'attività verrebbe concretamente svolta, non è rilevante la vicinanza degli uffici della fiduciaria e dello studio legale. Neppure in discussione (né in vero in dubbio) è la diligenza con cui l'avv. A__________ eseguirebbe il mandato affidatogli.
In concreto è l'impostazione data all'attività lavorativa che non sarebbe in ogni caso conforme alla LFid.
Senza bisogno di entrare nel dettaglio, fungere da fiduciario responsabile per una ditta attiva in questo settore richiede - come detto - un impegno consistente, soprattutto in termini di tempo, poiché la persona deve svolgere la propria attività nell'azienda che dirige in prima persona. Le modalità prospettate dalla ricorrente non sembrano per nulla adatte poiché l'avv. A__________ amministrerebbe la società sua cliente (art. 3 lett. d LFid) senza esercitare in prima persona l'attività fiduciaria ma supervisionando l'operato dei collaboratori che concretamente operano per la medesima. Egli, d'altra parte, è costantemente attivo quale legale ed è tramite questa professione che, tra le altre cose, offre i propri servizi fiduciari (nel ramo commercialista quando funge da organo dirigenziale), per cui non vi sarebbe quella necessaria assiduità e costanza che la LFid impone a un fiduciario responsabile (RDAT II 2023 n. 27, I 2023 n. 24). Il contratto di mandato versato agli atti infatti non prevede nessuna quantificazione precisa in merito al tempo che gli avvocati devono dedicare ai compiti indicati. La remunerazione è poi quella usuale applicata dallo studio legale calcolata in base a una tariffa oraria variabile a seconda della persona che svolge il lavoro. Premesso che il mandato è conferito all'intero studio, per cui vi è pure la possibilità di delegare i compiti anche ai collaboratori dello stesso benché non avvocati, ciò che all'evidenza non è conforme alla LFid, viste le tariffe generalmente più alte è difficile credere che la presenza dell'avv. A__________ sarebbe sufficientemente assidua in azienda, al pari di quanto preteso per i fiduciari autorizzati. In simili circostanze si deve dunque considerare che, indipendentemente dal fatto che la sola circostanza di avere quale organo dirigente di una società fiduciaria un avvocato non assoggettato alla LFid non permette ancora di sopperire all’assenza nella medesima di un fiduciario autorizzato ai sensi dell’art. 6 cpv. 1 LFid (cfr. consid. 5), una simile collaborazione non sarebbe comunque conforme ai dettami che la legge richiede per l’assolvimento di una siffatta funzione. Sulla questione, per le ragioni che precedono, non è ad ogni modo necessario soffermarsi oltre .


                                   7.   7.1. Stante quanto precede, il ricorso deve essere respinto e la decisione impugnata confermata.

7.2. Visto l'esito, la tassa di giustizia segue la soccombenza della ricorrente (art. 47 LPAmm). Non si assegnano ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm) all'Autorità resistente, non avendone fatto richiesta e non essendone ad ogni modo dati i presupposti.


 

Per questi motivi,

 

 

decide:

 

1.   Il ricorso è respinto.

 

 

2.   La tassa di giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dalla ricorrente, resta a suo carico. Non si assegnano ripetibili.

 

 

3.   Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

 

 

4.   Intimazione a:

 

 

 

 

Per il Tribunale cantonale amministrativo

La presidente                                                         La cancelliera