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Incarti n. 52.2024.307
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Lugano
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In nome |
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Il Tribunale cantonale amministrativo |
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composto dei giudici: |
Flavia Verzasconi, presidente, Matea Pessina, Sarah Socchi |
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segretario: |
David Algul |
statuendo sui ricorsi
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a.
b. |
__________, __________, P__________, patrocinati da: avv. PA 1, , del
26 agosto 2024 di
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contro |
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la decisione del 26 giugno 2024 (n. 3155) del Consiglio di Stato che respinge i ricorsi degli insorgenti, rispettivamente dichiara irricevibile quello presentato da P__________ avverso la risoluzione del 3 febbraio 2023 con cui il Municipio di Mendrisio ha rilasciato a CO 1 la licenza edilizia per costruire un nuovo stabile plurifamiliare e un accesso veicolare (part. __________, __________ e __________, sezione Rancate); |
ritenuto, in fatto
A. a. Con domanda di costruzione del 12 aprile 2021, l'arch. CO 1 ha chiesto al Municipio di Mendrisio la licenza edilizia per costruire, previa demolizione di un box auto esistente (part. __________), due nuovi stabili plurifamiliari (A e B) su dei fondi (part. __________, __________ e, in parte, __________) situati a Rancate, in zona residenziale semi-intensiva (Rsi). Secondo tale progetto i due edifici, destinati a 6 appartamenti ciascuno (suddivisi su 4 livelli: PT, 1P, 2P e piano attico), erano collegati da un'autorimessa interrata (con 24 posti) raggiungibile sia da via __________, sia da via __________, tramite un nuovo raccordo (accesso) da realizzare sul fondo confinante a sud-est (part. __________).
b. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha tra l'altro suscitato l'opposizione
dei proprietari dei fondi vicini __________ (part. __________), __________
(part. __________) e RI 1 e RI 2 (part. __________).
c. Il 3 ottobre 2022 l'istante in licenza ha inoltrato una variante riduttiva
volta a realizzare solo uno dei due stabili di 6 appartamenti (A) sulle part. __________
e __________ (quest'ultima ancora interessata per un'area di 143 m2,
da annettere al primo fondo). La variante rinuncia anche al relativo attico,
sostituito da un corpo scale (che darà accesso alla terrazza sul tetto). A
livello interrato, prevede un'autorimessa con 20 posteggi, che sarà accessibile
solo da via __________ tramite lo stesso nuovo raccordo da realizzare sul fondo
confinante a sud-est (part. __________).
d. La variante non è stata pubblicata, ma è stata sottoposta ai vicini già
opponenti, che hanno mantenuto le loro opposizioni.
e. Dopo aver raccolto l'avviso cantonale favorevole (n. 0118031-VG-2021), il 3
febbraio 2023 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia richiesta per la
variante, corredata da alcune condizioni, evadendo nel contempo tutte le
opposizioni pervenute.
B. Con giudizio del 26
giugno 2024, il Consiglio di Stato ha respinto i ricorsi interposti dai
predetti opponenti avverso tale risoluzione, dichiarando nel contempo
irricevibile il gravame presentato dai vicini P__________.
In sintesi, il Governo ha preliminarmente negato la legittimazione attiva a
questi ultimi (che non avevano interposto opposizione contro il progetto
originario). Nel merito, disattese delle obiezioni relative alla perdita di
insolazione e luminosità, ha escluso che sussistessero gli estremi per un
controllo incidentale del piano regolatore (alla luce del suo dimensionamento)
e negato che la variante (riduttiva) dovesse essere pubblicata. Dopo aver
ammesso la sufficienza dell'accesso mediante il nuovo raccordo, la precedente
istanza ha considerato che le sistemazioni del terreno previste dal progetto
rispettassero l'art. 12 delle norme di attuazione del piano regolatore di
Mendrisio, sezione Rancate (NAPR), che ammetterebbe terrapieni alti fino a m
1.50. Ha poi reputato ossequiata l'altezza massima (conteggiando l'abbuono per
il corpo tecnico ed escludendo la trincea dell'autorimessa) e rientranti nel
limite delle necessità (del nuovo stabile e di quello esistente sulla part. __________)
tutti i nuovi posteggi (20) prospettati. Ha inoltre disatteso le eccezioni
relative alla distanza dell'autorimessa (interrata) e alla superficie utile
lorda (SUL; computando i muri ed escludendo determinati vani), come pure quelle
riferite all'area verde, che si atterebbe alle condizioni e alla percentuale
minima prescritte per tutti i fondi dedotti in edificazione (inclusa la part. __________
con il nuovo raccordo), visti pure i travasi di quantità edificatorie previsti
dal progetto, che sarebbero conformi all'art. 38a della legge edilizia
cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Infine, ha respinto un'eccezione
relativa alla riunione dei fondi (part. __________ e __________), oggetto di
una condizione di licenza.
C. Con due distinti
ricorsi, __________, __________ e P__________, come pure RI 1 e RI 2,
impugnano ora il predetto giudizio davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullato, insieme alla licenza edilizia.
a. In sunto, i ricorrenti __________, __________ e P__________, dopo aver
preliminarmente contestato l'esclusione della legittimazione attiva di questi
ultimi, nel merito ritengono anzitutto date le condizioni per un controllo
pregiudiziale del PR. Negano che la variante, alla luce delle diverse modifiche
apportate, potesse sfuggire alla pubblicazione. Eccepita l'insufficienza dell'accesso
veicolare tramite il nuovo raccordo (non rispondente ai requisiti dell'art. 45
NAPR), gli insorgenti escludono la conformità con l'art. 12 NAPR delle
sistemazioni del terreno previste dal progetto, considerando insostenibile l'opposta
deduzione del Governo. Criticano quindi le diverse conclusioni tratte dalla
pronuncia impugnata in merito alle altezze (corpo tecnico e trincea dell'autorimessa),
ai posteggi (il cui numero sarebbe eccessivo), alle distanze dell'autorimessa e
all'indice di sfruttamento (confutando l'estromissione di determinate superfici
dal calcolo della SUL). Contestano la conformità dell'area verde con l'art. 8
NAPR, l'ammissibilità dei trasferimenti di superficie prospettati dal progetto
e il rispetto della clausola estetica di diritto cantonale (art. 104 cpv. 2
della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011; LST; RL 701.100),
disapprovando infine la condizione che ha imposto la riunione dei fondi prima
dell'inizio dei lavori.
b. Con il loro gravame, i vicini RI 1e RI 2 sollevano nel merito essenzialmente
le medesime censure dei ricorrenti __________, __________ e P__________, fatta
astrazione dall'eccezione relativa al controllo incidentale del PR. Dal profilo
dell'accesso sufficiente, ritengono che la soppressione dell'accesso da via __________
prospettata dalla variante, rispettivamente l'impossibilità di accedere da
questa via in caso di future edificazioni, avrebbe comunque dovuto essere
assicurata mediante una condizione di licenza.
D. All'accoglimento delle
due impugnative si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni.
L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma nelle precedenti
prese di posizione. Il Municipio e l'istante in licenza postulano la reiezione
dei gravami, contestando le diverse obiezioni dei ricorrenti con argomenti di
cui si riferirà, per quanto necessario, in appresso.
E. In sede di replica e duplica le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle proprie conclusioni e domande di giudizio, sviluppando in parte i rispettivi argomenti. Anche di questi allegati, al pari dell'ulteriore scambio di scritti dei ricorrenti e dell'istante in licenza, si dirà all'occorrenza nel seguito.
Considerato, in diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
LE. Pacifica è la legittimazione attiva dei ricorrenti __________, __________ e
RI 1, proprietari di fondi vicini e già opponenti, personalmente e direttamente
toccati dal giudizio impugnato di cui sono destinatari (art. 21 cpv. 2 LE, 65
cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm;
RL 165.100). I vicini P__________ sono abilitati a impugnare il giudizio d'irricevibilità
pronunciato nei loro confronti; se il Governo abbia a ragione o a torto negato
loro la legittimazione attiva è invece questione di merito. I ricorsi,
tempestivi (art. 68 cpv. 1 LPAmm), sono dunque ricevibili in ordine.
1.2. Le impugnative, vertendo sul medesimo complesso di fatti, possono essere
evase con un'unica pronuncia (art. 76 cpv. 1 LPAmm), che può essere resa sulla
base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei
luoghi e dell'oggetto del contendere emerge in modo sufficientemente chiaro dai
piani e dalle immagini agli atti, integrate dalle viste già evocate dal Governo
reperibili su Google Maps (cfr. al riguardo, STF 1C_152/2024 del 16 febbraio
2026 consid. 5, 1C_382/2015 del 22 aprile 2016 consid. 6.5). A una valutazione
anticipata delle prove offerte (cfr. DTF 141 I 60 consid. 3.3 e rimandi), il
sopralluogo sollecitato dai ricorrenti non appare idoneo a portare ulteriori
elementi rilevanti ai fini del giudizio. Identica conclusione vale per il
richiamo di tutti gli studi e/o atti pianificatori relativi al dimensionamento
del PR.
2. Legittimazione
attiva dei ricorrenti P__________
2.1. In base all'art. 21 cpv. 2 LE sono tra l'altro legittimati a ricorrere
contro le decisioni del Municipio, le persone che hanno fatto opposizione. Giusta
l'art. 8 cpv. 1 LE, contro il rilascio della licenza edilizia può fare
opposizione ogni persona che dimostri un interesse legittimo. L'abilitazione a
fare opposizione in materia edilizia, per costante giurisprudenza, si giudica
secondo gli stessi criteri della legittimazione a ricorrere ai sensi dell'art.
65 cpv. 1 LPAmm (cfr. sul tema: RtiD II-2017 n. 12 consid. 2.1 e 2.2; STF
1C_22/2017 del 29 agosto 2017 consid. 3).
2.2. In concreto, è certo che i ricorrenti P__________ - che hanno acquistato
il fondo part. __________ solo nell'aprile 2022 (cfr. risultanze del registro
fondiario) ed erano in precedenza inquilini di un appartamento nell'edificio
sulla part. __________ (cfr. decisione impugnata consid. 1.3) - non hanno
inoltrato opposizione contro la domanda di costruzione originaria (pubblicata
nell'aprile 2021), di cui erano però informati (cfr. loro ricorso al Governo
pag. 2). A differenza degli altri vicini già opponenti, essi non sono pertanto
venuti a conoscenza della variante riduttiva del 3 ottobre 2022, che non è
stata ulteriormente pubblicata, ma hanno impugnato direttamente la relativa
licenza edilizia al Governo. Quest'ultimo ha tuttavia negato loro la
legittimazione attiva, dal momento che non si erano opposti alla domanda
originaria.
Ora, se è pur vero che le varianti non sempre soggiacciano alla ripetizione
della procedura di pubblicazione ex art. 16 LE (cfr. infra consid. 3),
va comunque rilevato che a un vicino che fa valere l'illiceità di una variante
non pubblicata dovrebbe perlomeno essere riconosciuta l'abilitazione a
contestare la licenza di variante eccependo la legittimità della procedura
adottata. In questi casi, la qualità per ricorrere appartiene in effetti non
solo ai già opponenti ma anche a quelli che - se la variante fosse stata
pubblicata - avrebbero potuto inoltrare un'opposizione (cfr. per analogia STA
52.2014.201 dell'11 settembre 2014 consid. 1.3.1). Solo in caso di successo di
questa contestazione, essi sono pertanto abilitati a contestare nel merito la
licenza di variante (limitatamente alle parti di costruzione che non sono
rimaste invariate, cfr. STA 52.2023.169 del 18 ottobre 2024 consid. 2.1 e
rinvii).
In concreto, ai vicini P__________ - che hanno apparentemente impugnato la
licenza edilizia del 3 febbraio 2023 entro il termine di 30 giorni dal momento
in cui ne sono venuti a conoscenza tramite i vicini (cfr. dichiarazioni di cui
al doc. B), eccependo la mancata pubblicazione della variante - avrebbe quindi
perlomeno dovuto essere riconosciuta la legittimazione a ricorrere entro questi
termini. Nel caso di specie non occorre comunque soffermarsi su tale aspetto
poiché anche se il Governo fosse entrato nel merito del loro ricorso e di tutte
le censure che essi hanno poi potuto sollevare (cfr. anche replica), lo stesso
- come si vedrà qui di seguito - non avrebbe comunque condotto al postulato
annullamento della licenza edilizia.
3. Procedura di
variante
3.1. Per principio, le varianti soggiacciono alla procedura ordinaria di
rilascio del permesso di costruzione. In quest'ottica, l'art. 16 cpv. 1 LE
dispone che la procedura di pubblicazione deve essere ripetuta se i progetti
vengono modificati nel corso della procedura di approvazione o successivamente.
L'obbligo di pubblicizzare la domanda di variante mira essenzialmente a
salvaguardare i diritti di opposizione di eventuali interessati.
La regola non è tuttavia assoluta. Se i progetti rimangono immutati nelle loro
caratteristiche essenziali, dispone l'art. 16 cpv. 2 LE, è applicabile la
procedura della notifica. Differenze che non superano un grado di tolleranza
ragionevolmente ammissibile, conclude la norma in esame, non soggiacciono a
nessuna formalità.
Dall'art. 16 LE si evince dunque che la procedura ordinaria è applicabile
soltanto in caso di varianti che modificano in misura rilevante il progetto
approvato o in via di approvazione. Qualora le modifiche, pur essendo di lieve
entità, richiamassero l'applicazione di disposizioni del diritto federale o
cantonale rimesse al giudizio dell'autorità cantonale, va comunque raccolto
l'avviso di quest'ultima (cfr. STA 52.2019.365 del 1° marzo 2021 consid. 3.1,
52.2018.171 del 27 maggio 2019 consid. 3.1 e rimandi).
3.2. In concreto, la controversa variante del 3 ottobre 2022 ha rinunciato all'edificazione
di uno dei due stabili con 6 appartamenti (B), mantenendo solo lo stabile A, di
cui ha anche eliminato l'attico, che è stato sostituito da un piccolo corpo
scale che dà accesso alla terrazza sul tetto (ridimensionata da 143 m2 a
106 m2), sul quale è inoltre collocato l'impianto fotovoltaico
(ridotto a 16 pannelli solari, lievemente dislocati, cfr. piani
tetto/copertura). La variante ha inoltre ridimensionato il livello interrato,
il quale oltre a essere destinato alla metà delle cantine e dei vani tecnici,
ha un numero minore di posti auto (20), che come si vedrà più avanti vanno
comunque ulteriormente ridotti (cfr. infra consid. 9). Di portata minima
è invece la modifica relativa alle due nuove bocchette di ventilazione interrate
evocate dai ricorrenti, che al riguardo non lamentano peraltro alcuna lesione
del diritto sostanziale. Pure la distribuzione e le superfici degli
appartamenti sono essenzialmente rimaste invariate (fatte salve alcune
discrepanze minime a livello di indicazione delle metrature, cfr. piante), al
pari dell'aspetto esterno dell'edificio (cfr. prospetti) e della sistemazione
esterna (che presenta solo una lieve differenza sul lato nord-est, oltre a un
leggero adeguamento dello sbocco del nuovo raccordo). Non occorre invece
verificare se la variante abbia o no mantenuto la demolizione del box auto
sulla part. __________ (come appare dal piano di situazione del geometra), ritenuto
che in questa sede l'istante afferma comunque di avervi rinunciato (cfr. sue
risposte pag. 4 risp. 6). Contrariamente a quanto ipotizzano gli insorgenti, la
variante non include invece alcun intervento (trasformazione) dei garage esistenti
sulla part. __________ (cfr. pure risposta del Municipio pag. 12 e 19; infra
consid. 9). Il progetto non ha inoltre stravolto il concetto di smaltimento
delle acque: le acque scure e le acque meteoriche del progetto, previsto in una
zona non idonea all'infiltrazione (cfr. relazione tecnica smaltimento e
trattamento delle acque), saranno ancora smaltite tramite le canalizzazioni
esistenti, sebbene tramite il collettore lungo via __________. A differenza del
drenaggio previsto dal progetto originario, per la superficie del verde
pensile è prospettata una soluzione tramite vasca bianca (cfr. piano
situazione canalizzazioni e pianta canalizzazioni; cfr. pure dupliche del
Municipio al Governo pag. 5, inc. EDI.2023.76-77), ovvero un sistema di
costruzione della parte interrata che non consente infiltrazioni, in linea quindi
con l'ipotesi prospettata dall'avviso cantonale per la soluzione senza
drenaggio (cfr. pure duplica dell'UDC al Governo, inc. EDI.2023.76). Neppure su
questo aspetto, circoscritto, è quindi ravvisabile un'apprezzabile modifica del
progetto.
In queste circostanze, come già concluso dal Governo, non appare insostenibile ravvisare
nella variante del 3 ottobre 2022 una variante tutto sommato riduttiva, che non
esigeva una nuova pubblicazione. Non può inoltre essere trascurato che, seppur
non pubblicata, la variante è comunque stata trasmessa all'autorità
dipartimentale e sottoposta a tutti i vicini già opponenti, e quindi anche a
tutti i proprietari dei fondi confinanti (inclusi i diversi titolari della
strada coattiva), che hanno potuto esprimersi sulle modifiche di progetto. Ne
fanno certo eccezione i soli vicini P__________, i quali avevano rinunciato a
fare opposizione contro il progetto originario. Ad ogni modo, come già indicato
(consid. 2), se è ben vero che il loro ricorso è stato dichiarato irricevibile,
anche qualora la precedente istanza l'avesse ritenuto ammissibile, lo stesso
non avrebbe comunque portato all'annullamento del permesso.
4. Esame incidentale del PR
4.1. Per costante giurisprudenza, il
controllo incidentale (o pregiudiziale) del piano regolatore in sede di
applicazione concreta, segnatamente nell'ambito del rilascio di una licenza
edilizia, è di principio escluso (cfr. DTF 131 II 103 consid. 2.4.1 e rimandi).
Un tale controllo è tuttavia possibile, a titolo eccezionale, non solo se
l'interessato non poteva rendersi conto delle restrizioni impostegli o se non
aveva avuto la possibilità di contestarle in occasione dell'adozione del piano
regolatore, ma anche se sono date le condizioni per un riesame del piano
regolatore ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 della legge federale sulla
pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700; cfr. DTF 145 II
83 consid. 5, 144 II 41 consid. 5.1; STF 1C_20/2019 dell'11 dicembre 2019
consid. 3.4 e rinvii). Secondo quest'ultima disposizione, in caso di notevole
cambiamento delle circostanze, i piani d'utilizzazione sono riesaminati e, se
necessario, adattati. Il mutamento delle circostanze può essere di fatto o di
diritto, come una modifica di legge (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 127 I 103
consid. 6b e rimandi). La norma mira ad assicurare alla pianificazione una
certa stabilità, senza la quale i piani d'utilizzazione non potrebbero
altrimenti adempiere la loro funzione (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 128 I
190 consid. 4.2). L'art. 21 cpv. 2 LPT prevede un esame in due tappe: la prima
determina se le circostanze si sono sensibilmente modificate, al punto da
giustificare un riesame del PR; nella seconda fase avviene invece, se
necessario, la sua modifica vera e propria (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 140
II 25 consid. 3 e rinvii).
In ognuna di queste tappe occorre procedere a una ponderazione degli interessi,
tenendo conto, da un lato, della necessità a una certa stabilità della
pianificazione, dall'altra, dell'interesse all'adattamento del piano dell'utilizzazione
ai cambiamenti intervenuti. Occorre segnatamente considerare la durata
raggiunta dal piano regolatore (tenendo presente che le zone fabbricabili sono
predisposte di principio per coprire un fabbisogno di quindici anni, secondo
l'art. 15 cpv. 1 LPT, e che tanto più una revisione del piano si avvicina a
questo orizzonte temporale, tanto meno peso va dato all'affidamento nella
stabilità del piano: cfr. DTF 145 II 83 consid. 5.4; cfr. pure STA 90.2014.3
del 9 marzo 2015 consid. 3.1), il suo grado di realizzazione e concretizzazione
(laddove assume importanza, ad esempio, l'investimento di somme importanti nell'urbanizzazione
o l'attuazione del piano regolatore mediante il rilascio di licenze edilizie), nonché
l'importanza del motivo di revisione, la portata della modifica prevista e
l'interesse che la giustificherebbe (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3, 128 I 190
consid. 4.2; STF 1C_656/2018 del 4 marzo 2020 consid. 6.1.1). Allo stadio della
prima fase, le esigenze sono tuttavia meno accresciute, un cambiamento notevole
delle circostanze dovendo essere ammesso già quando entri in considerazione una
modifica del piano regolatore nel comparto in questione e non sia d'acchito
esclusa da opposti interessi della sicurezza del diritto e dell'affidamento
nella stabilità dei piani (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3.2; STF 1C_656/2018
citata consid. 6.1.1, 1C_40/2016 del 5 ottobre 2016 consid. 3.2, 1C_378/2016
del 1° maggio 2017 consid. 4.1; STA 52.2018.570-571 dell'11 maggio 2020 consid.
3.1, in: RtiD I-2021 n. 39). Se questi presupposti sono adempiuti, spetterà in
seguito al Comune eseguire la necessaria ponderazione degli interessi e
decidere se e in che misura si imponga un adattamento del piano (cfr. DTF 148
II 417 consid. 3.2, 140 II 25 consid. 3.2).
4.2. L'entrata in vigore, il 1° maggio 2014, della novella del 15 giugno 2012,
che prevede espressamente l'obbligo di ridurre le zone edificabili
sovradimensionate (art. 15 cpv. 2 LPT), non costituisce da sola un notevole
cambiamento delle circostanze che giustificherebbe di procedere a un controllo
pregiudiziale del piano di utilizzazione. Occorre che vi si aggiungano altre
circostanze, tra cui l'ubicazione delle particelle nella zona edificabile
esistente, il grado di urbanizzazione o il periodo di esistenza del piano (DTF
148 II 417 consid. 3.3, 144 II 41 consid. 5.2; STF 1C_273/2024 del 26 novembre
2024 consid. 6.2.2).
4.3. In concreto, il PR di Mendrisio, sezione Rancate, è stato approvato il 9
luglio 2002 e supera quindi l'orizzonte temporale di 15 anni. Anche se il piano
regolatore di Mendrisio è leggermente sovradimensionato, nulla permette di
ritenere che per i fondi dedotti in edificazione possa seriamente entrare in
considerazione un'esclusione dalla zona edificabile o una riduzione
significativa dell'edificabilità. I fondi, come anche ricorda il Municipio, si
trovano infatti in una posizione centrale dell'insediamento, nel mezzo di un
comparto assegnato alla zona Rsi, allacciato alla rete viaria comunale e in
larga misura edificato, anche con stabili articolati su più livelli che
sfruttano ampiamente le possibilità edificatorie della zona (cfr. in particolare
le palazzine lungo via __________, part. __________, __________ e __________;
cfr. pure risposta dell'UDC al Governo, inc. EDI.2023.77). Il comparto presenta
un buon grado di attuazione e di urbanizzazione. A ciò aggiungasi peraltro che
il loro carattere edificabile non risulta messo in discussione neppure dalla
recente zona di pianificazione (pubblicata dal 30 giugno al 1° settembre 2025),
che il Municipio ha adottato in vista di ridefinire i limiti di alcuni piani di
utilizzazione per ridurre le dimensioni del PR, risultato come detto
leggermente sovradimensionato (117% secondo la verifica del Comune del
dimensionamento delle zone edificabili, esaminata dalla Sezione dello sviluppo
territoriale il 12 luglio 2025, cfr. scheda descrittiva). La zona edificabile
di Rancate non risulta infatti interessata da questa misura di salvaguardia
della pianificazione, che si prefigge l'obiettivo di ridurre le potenzialità
edificatorie su terreni particolarmente sensibili dal profilo paesaggistico,
prevalentemente ai margini delle zone insediative, o su terreni che presentano
un notevole interesse a favore della fruibilità pubblica (cfr. piani e scheda
descrittiva della citata zona di pianificazione).
In queste circostanze, è quindi da escludere che a questo stadio
siano date le premesse per un controllo pregiudiziale del PR, così come già
rettamente concluso dal Governo.
5. Accesso
sufficiente
5.1. L'autorizzazione a costruire può essere rilasciata solo se il fondo è
urbanizzato (art. 22 cpv. 2 lett. b LPT). Un fondo è urbanizzato solo se
dispone, fra l'altro, di un accesso sufficiente ai fini della prevista
utilizzazione (art. 19 cpv. 1 LPT). La
nozione di accesso sufficiente attiene al diritto federale, il quale
stabilisce tuttavia unicamente principi generali, mentre i requisiti di
dettaglio sono eventualmente fissati dal diritto cantonale e comunale (DTF 123
II 337 consid. 5b, 117 Ib 308 consid. 4a; RDAT I-2003 n. 59
consid. 3; André Jomini, in:
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zurigo 2010, n. 2, 10 e 19 ad
art. 19). L'esigenza di un accesso sufficiente si riallaccia a
considerazioni di polizia del traffico, sanitaria e del fuoco. L'accesso - che
comprende anche il collegamento dalla strada pubblica (cfr. DTF 121 I 65 consid.
3c) - deve essere tale da non compromettere la sicurezza della circolazione
stradale e la fluidità del traffico. Deve inoltre garantire ai mezzi di
soccorso la possibilità di accedere liberamente al fondo. La sufficienza
dell'accesso deve essere valutata tenendo conto dell'utilizzazione prevista,
segnatamente delle possibilità edificatorie del comparto interessato e delle
circostanze concrete (cfr. DTF 127 I 103 consid. 7d, 123 II 337 consid. 5b). La
legge fa quindi dipendere la sufficienza dalla prospettata utilizzazione di una
determinata superficie rispettivamente richiede che una strada destinata a dare
l'accesso a un fondo, per costruzione e assetto, sia praticabile per il
traffico da esso generato (cfr. STF 1C_234/2020 del 5 febbraio 2021 consid.
4.1, 1C_379/2019 del 7 agosto 2020 consid. 3.3). L'autorità decidente fruisce
in proposito di una certa latitudine di giudizio, censurabile da parte del
Tribunale unicamente nella misura in cui perfezioni gli estremi della
violazione del diritto (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm; DTF 121 I 65 consid. 3a).
La sufficienza dell'accesso deve di massima essere assicurata sia di fatto, sia
di diritto al momento del rilascio del permesso (cfr. DTF 127 I 103 consid. 7d;
RtiD I-2011 n. 39 consid. 2.2 con rinvii, I-2011 n. 19 consid. 4.1 e rimandi). Se
non esiste già al momento del rilascio della licenza edilizia, deve essere
almeno certo che sia concretamente realizzato al momento in cui vengono portati
a compimento i lavori di costruzione dell'edificio o dell'impianto che ne viene
servito (cfr. STA 52.2021.313 del 30 ottobre 2023 consid. 3.1, 52.2017.297 del
3 dicembre 2018 consid. 3.1 e rinvii).
5.2. In concreto, il progetto di variante prevede di dare l'accesso alla nuova
autorimessa tramite un nuovo raccordo sulla part. __________, che si diramerà
da via __________. Contrariamente a quanto obiettano i ricorrenti __________, __________
e P__________, non vi è motivo di dubitare che tale accesso possa essere
considerato sufficiente dal profilo fattuale, come ritenuto dal Municipio. La
nuova rampa lunga circa 30 m, essenzialmente rettilinea e in lieve pendio,
presenta sempre un calibro di almeno 3 m, che si allarga fino almeno a 5 m
verso l'entrata dell'autorimessa e l'imbocco della strada di servizio in cui si
inserisce correttamente (cfr. planimetria, piante piano terra e piano posteggi,
sezione A-A e relazione tecnica ad IV, aspetti d'ordine particolare con
verifica di viabilità). In prossimità dell'ingresso del garage, vista la
configurazione del raccordo e le buone condizioni di visibilità, due veicoli
provenienti in senso opposto potranno anche incrociarsi (cfr. citata relazione
tecnica; cfr. pure verifica di visibilità allegata alla domanda originaria,
pag. 8 penultimo paragrafo e allegato 4). Essendo riconducibile più a un
accesso che a una vera e propria strada privata a fondo cieco ai sensi dell'art.
45 cpv. 2 NAPR, non è invece anche necessaria la realizzazione di una piazza di
giro (lo spazio per l'inversione dei veicoli coincide del resto con l'autorimessa).
Non è poi dato di vedere perché il raccordo, analogamente a quanto vale per
ogni nuovo accesso, non dovrebbe concretamente essere realizzato al momento in
cui verranno portati a compimento i lavori di costruzione dello stabile. Anche
tale obiezione va quindi respinta. Infine, contrariamente a quanto chiedono i
ricorrenti RI 1, posto che il progetto non prevede (più) un'edificazione della part.
__________ (recte: __________), l'accesso a tale fondo in caso di futura
costruzione esula dalla presente procedura e non può essere oggetto di una
condizione di licenza (che lo vieti su via __________ o lo imponga altresì su
via __________).
6. Sistemazione del
terreno
6.1. L'art. 12 NAPR disciplina i terrapieni, i muri di sostegno e di
controriva, le scarpate, i muri di cinta e le siepi. In particolare, secondo il
cpv. 1, mediante i lavori di sistemazione esterna non possono essere realizzati
terrapieni di altezza superiore ai m 1.50 rispetto al profilo del terreno
naturale e solo dove è indispensabile per il ripristino di altimetrie
coordinate nella zona. In base all'art. 12 cpv. 2 NAPR, i muri di sostegno o di
controriva, possono avere un'altezza massima di m 3.00 dal terreno sistemato.
Ai muri possono essere aggiunte opere di cinta, nei limiti dell'altezza
complessiva di m 3.00 (che include quella del muro sottostante). Il cpv. 3
regola invece la formazione delle scarpate verso un fondo confinante (pendenza
massima del 45% e conseguenze in caso di pendenza superiore).
Da tale norma risulta che i terrapieni non possono essere alti più di m 1.50 e
sono ammessi se necessari per il ripristino di altimetrie coordinate nella
zona, concetto questo, di natura indeterminata del diritto comunale
autonomo, che riserva all'autorità decidente una certa latitudine di giudizio
ai fini dell'individuazione del suo contenuto precettivo e apprezzamento nel
caso concreto, che le istanze di ricorso sono tenute a rispettare (cfr. DTF 145
I 52 consid. 3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020 del 2 agosto 2021 consid.
4.1, 1C_650/2019 del 10 marzo 2019 consid. 2; RtiD I-2013 n. 44 consid. 2.3 e
rimandi). Se e in che misura a questi limiti soggiacciano anche i terrapieni
sorretti da muri di sostegno, ovvero muri che per funzione sorreggono
terrapieni artificiali e che in base al cpv. 2 possono essere alti fino a 3 m è
invece questione che può rimanere aperta (cfr. per una norma simile di un altro
comune, STA 52.2021.54 del 17 maggio 2023 confermata da STF 1C_309/2023 del 9
luglio 2024; 52.2007.193 del 17 ottobre 2007 consid. 2).
6.2. In concreto il progetto di variante prevede di sistemare il terreno
naturale in leggero pendio con dei terrapieni di altezza variabile (tra m 0.60
e 1.44), in modo da ricavare una sistemazione pianeggiante, per lo più a una
quota di 350.78 msm (cfr. sezioni e prospetti). La conformità di questi
terrapieni, non sorretti da muri di sostegno, va valutata in base all'art. 12
cpv. 1 NAPR. Nessuno pretende il contrario. Dagli atti risulta che tutti i
fondi latistanti a ovest presentano in generale una quota superiore a 350 msm:
la part. __________ confinante a sud-ovest ha in particolare un giardino
sistemato a una quota di 350-351 msm, mentre i fondi a nord-ovest (part. __________
e __________) si elevano fino a ca. 351-352 msm. È stato inoltre sistemato con
un terrapieno artificiale a una quota superiore a 352 msm il fondo a nord-est
(part. __________), che risulta quindi innalzato rispetto alla confinante part.
__________ che presenta un andamento simile a quello della part. __________ (cfr.
ortofoto con curve di livello e sezioni A e B [rilievo drone] annesse alla
domanda originaria, sezioni e prospetti della variante; cfr. pure sezioni
estrapolabili dal geoportale swisstopo o dal geoportale map.geo.ti.ch, tramite
il modello digitale swissALTI3D; cfr. peraltro anche le viste reperibili su
Google Maps-Street view). In queste circostanze, e anche se i fondi confinanti
a sud-est degradano o risultano invece essere stati escavati a un livello più
basso - ricordato il riserbo di cui deve dar prova il Tribunale nell'interpretazione
e applicazione dell'art. 12 cpv. 1 NAPR - non appare insostenibile la
conclusione del Municipio di considerare i terrapieni quali opere necessarie
per un ripristino di altimetrie coordinate nella zona, ovvero per adeguare
il livello del terreno a quello di altri presenti nel comparto.
Seppur per motivi diversi da quelli indicati dal Governo - che ha
impropriamente ritenuto sufficiente il solo rispetto dell'altezza massima
prescritta (m 1.50) - le censure dei ricorrenti su questo punto risultano
quindi infondate.
7. Altezza
7.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal
terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda
o del parapetto.
Il punto inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno sistemato
perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Se il
terreno è sistemato mediante la formazione di un terrapieno, la sua altezza va
aggiunta a quella dell'edificio sovrastante, soltanto nella misura in cui
supera il limite di 1.50 m a una distanza di 3.00 m dal filo della facciata
(cfr. art. 41 LE; RtiD II-2006 n. 18 consid. 3). Se la sistemazione è ottenuta
abbassando il livello del terreno naturale (mediante escavazione), il maggior
sviluppo verticale delle facciate che ne risulta va interamente preso in
considerazione ai fini della misurazione dell'altezza (cfr. STA 52.2020.525 del
21 dicembre 2023 consid. 2.1, 52.2021.48 citata consid. 6.3, 52.2016.504 del 16
marzo 2018 consid. 4.7 e rimandi; Adelio
Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 1223 ad art. 40/41 LE). Per
giurisprudenza, una trincea che occupa soltanto una frazione della facciata,
scavata nel terreno per formare un'area di disimpegno (come l'accesso a
un'autorimessa o a locali sotterranei), non è tuttavia da considerare quale
livello del terreno sistemato. Le sue dimensioni non sono in effetti tali da
determinare un aumento dell'impatto risultante dagli ingombri verticali
dell'edificio sul paesaggio circostante (cfr. STA 52.2020.525 citata consid.
2.1, 52.2021.48 citata consid. 3.3, 52.2016.504 citata consid. 4.7 e rimandi; Scolari, op. cit., n. 1229 ad art. 40/41
LE).
7.2. Secondo l'art. 7 cpv. 3 NAPR, in presenza di garages ai piani
seminterrati, l'altezza dell'edificio può essere misurata dalla quota d'entrata
del garage qualora la larghezza della rampa d'accesso (o della lunghezza di
facciata del garage) non supera i m 6.00. Tale norma si riallaccia ad
analoghe disposizioni presenti in altri ordinamenti comunali che, conformemente
ai principi sopraindicati, escludono dall'altezza dell'edificio le trincee
d'accesso a vani sotterranei (quali rampe d'accesso ad autorimesse), purché non
superino una determinata estensione; estensione che l'art. 7 cpv. 3 NAPR non
riferisce a una frazione della lunghezza della facciata corrispondente dell'edificio
(cfr. Scolari, op. cit., n. 1229
ad art. 40/41 LE; ad es. STA 52.2012.112 del 19 febbraio 2013 consid. 3.1), ma
fissa in funzione all'ampiezza massima (6 m) della rampa (o della facciata del
garage). A differenza di altre norme, l'art. 7 cpv. 3 NAPR non dispone che in
questi casi l'altezza dell'edificio possa essere determinata dal terreno
sistemato al servizio della costruzione (cfr. ad es. STA 52.2021.48 citata
consid. 6.3, 52.2012.112 citata consid. 3.1), ma, in modo singolare, dalla quota
d'entrata del garage. Recentemente il Tribunale è stato confrontato
con tale disposizione: in quel caso, la rampa d'accesso dell'autorimessa non
era tuttavia allineata ai piani superiori dell'edificio, se non per un breve
tratto di m 1.50, per modo che non vi era comunque un possibile ingombro da
conteggiare sull'altezza di quest'ultimo; peraltro anche qualora l'altezza dell'edificio
fosse stata determinata dalla quota d'entrata del garage sottostante in
applicazione dell'art. 7 cpv. 3 NAPR, al difetto avrebbe in ogni caso potuto
essere posto rimedio mediante una condizione di licenza; visto l'esito di quel
giudizio, il Tribunale non si è comunque soffermato oltre sulla questione (cfr.
STA 52.2023.217 del 27 marzo 2025 consid. 3.3 e 3.4, confermata da STF 1C_255/2025
del 13 ottobre 2025).
La determinazione dell'altezza dell'edificio dalla quota d'entrata del
garage, se riferita in senso ristretto alla quota del portale d'ingresso
dell'autorimessa - ovvero alla quota del relativo terreno escavato - avrebbe
per conseguenza che l'art. 7 cpv. 3 NAPR non escluderebbe affatto dall'altezza dell'edificio
le trincee d'accesso alle autorimesse (purché non superino una determinata
estensione). Ciò che risulta tuttavia contrario non solo all'evidente scopo
della norma e alla costante giurisprudenza in materia (cfr. STA 52.2023.5 del
26 giugno 2024 consid. 3.3, 52.2020.525 citata consid. 2.1, 52.2016.504 citata consid.
4.7 e rimandi), ma a ben vedere anche alla combinata lettura di altre norme che
spiegano l'art. 7 cpv. 3 NAPR quale vero e proprio supplemento di altezza per
la formazione di rampe d'accesso o autorimesse (non cumulabile con quello per
terreni con pendenza superiore al 40%, cfr. art. 36 cpv. 3 e 37 cpv. 3 NAPR).
Al di là dell'ambigua formulazione della disposizione (che il Legislatore
potrebbe semmai riformulare in modo più chiaro), non appare quindi
insostenibile la deduzione del Municipio di interpretare e applicare l'art. 7
cpv. 3 NAPR nel senso di non computare sull'altezza dell'edificio quella
derivante dallo scavo dell'accesso all'autorimessa, se non è superata la
larghezza prescritta di 6 m. La trincea escavata per formare l'area di
disimpegno non è insomma da considerare come livello del terreno sistemato.
7.3. In concreto, secondo i piani di variante, l'edificio è alto fino a m 9.90
dal terreno sistemato ai suoi piedi (con terrapieni alti meno di m 1.50 e
larghi almeno 3 m), computando i parapetti della terrazza sul tetto (m 8.70 +
1.20; cfr. sezioni e prospetti); rispetta quindi ovunque l'altezza massima di m
10.50 prescritta dall'art. 36 cpv. 3 NAPR. Ne fa eccezione un tratto largo
circa 5.40 m sul lato sud-est, dove è previsto di escavare il terreno per
realizzare lo sbocco dell'autorimessa servita dalla nuova rampa (cfr. sezione
A-A, prospetti sud-est e nord-est, piante piano terra e piano posteggi). L'ingombro
risultante da questo scavo non determina tuttavia alcun sorpasso dell'altezza
massima consentita. Conformemente a quanto sopraindicato, non appare infatti
insostenibile la conclusione del Municipio di ritenere che, in applicazione
dell'art. 7 cpv. 3 NAPR, lo scavo necessario alla rampa in trincea non
determini alcun maggior sviluppo verticale da computare sull'altezza dell'edificio.
Non portano ad altra conclusione i muri di contenimento laterali della rampa,
che non incrementano di per sé l'area escavata e non comportano comunque un
aumento della sua larghezza superiore a 6 m (cfr. piante citate). Neppure la
facciata del garage presenta una larghezza maggiore, essendo per il resto
ampiamente interrata nel terreno (cfr. pianta piano terra, sezione A, prospetti
sud-ovest, nord-est e sud-est).
7.4. Non determina inoltre un superamento dell'altezza massima prescritta il
corpo scale previsto sul tetto.
In base all'art. 7 cpv. 2 NAPR, per corpi tecnici s'intendono quegli
elementi sporgenti oltre la quota di copertura degli edifici che servono al
funzionamento di impianti al servizio del fabbricato (vani di accesso al tetto,
torrini per ascensori, impianti di aerazione, ecc.). I corpi tecnici,
soggiunge la disposizione, non vengono considerati nel computo dell'altezza
dell'edificio alla condizione che l'ingombro planimetrico sia limitato alle
effettive necessità funzionali e che sporgano al massimo di m 2.50 dalla quota
della gronda.
In concreto non vi è dubbio che il corpo scale che dà l'accesso alla terrazza
sul tetto può essere assimilato a un corpo tecnico ai sensi di tale norma. Il
suo ingombro orizzontale (ca. 2 x 4 m) non travalica le sue esigenze funzionali
(tromba scale e ripiano d'uscita), mentre quello verticale è contenuto nel
limite di m 2.50 dalla quota di gronda (cfr. pianta copertura e sezioni). Non
va quindi conteggiato sull'altezza dell'edificio, come rettamente concluso
dalle precedenti istanze.
8. Distanze
8.1. Secondo l'art. 6 cpv. 9 NAPR, le costruzioni interrate che non
sporgono dal terreno, devono rispettare le linee di arretramento per le
strade stabilite dal PR. Le costruzioni interrate possono sorgere a confine di
fondi alla condizione che non sporgano più di m 1.50 dal profilo del terreno
naturale.
8.2. In concreto, dai piani di variante risulta che l'autorimessa è ovunque una
costruzione interrata rispettivamente inglobata in un terrapieno alto meno di m
1.50 (che la ricopre con uno spessore di almeno 0.60-0.70 m); verso i fondi
confinanti, non sporge mai più di m 1.50 dal terreno naturale, né da quello
sistemato (cfr. sezioni A e B, prospetti nord-est, nord-ovest e sud-ovest). Ne
fa eccezione il predetto tratto largo ca. 5.40 m sul lato sud-est, dove il
progetto prevede di escavare il terreno per realizzare lo sbocco del garage
(comunque arretrato dal confine ca. 6 m); come visto poc'anzi, in applicazione
dell'art. 7 cpv. 3 NAPR questo limitato tratto in trincea può tuttavia essere
ignorato dal profilo degli ingombri e dell'altezza dell'autorimessa, che resta
quindi da qualificare sotterranea. Identica conclusione varrebbe applicando l'art.
42 cpv. 1 del regolamento di
applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110).
9. Posteggi
9.1. Secondo l'art. 46 cpv. 1 NAPR, per ogni costruzione, ricostruzione,
ampliamento e cambiamento sostanziale di destinazione d'uso, è obbligatoria la
formazione di posteggi o autorimesse, dimensionati secondo le norme VSS. In
base al cpv. 3, il fabbisogno di riferimento per abitazioni e contenuti
residenziali è in particolare stabilito come segue: 1 posteggio per
appartamento o per ogni 100 m2 o frazione superiore a 50 m2
di superficie utile lorda (SUL).
Tale norma si limita a definire il numero minimo di posteggi che devono essere
obbligatoriamente realizzati (a dipendenza del numero di appartamenti
rispettivamente della SUL: 1P se SUL < 150 m2; 2P se SUL > 150 ma < 250 m2 [200 + 50], 3P
se SUL è > 300 m2 ma < 350 m2 [300 + 50], e così
via). La disposizione, analoga ad altri ordinamenti, non pone un tetto massimo
al numero di posteggi. Il cpv. 3 utilizza infatti unicamente il concetto di fabbisogno
di riferimento e non quello di fabbisogno massimo di riferimento,
proprio del regolamento cantonale dei posteggi privati (a cui rimanda il
cpv. 2 per contenuti non residenziali). Ciò non significa, tuttavia, che questo
genere di opere non soggiaccia ad alcun limite dal profilo quantitativo. In
quanto opere accessorie, tra i posteggi e l'edificio abitativo principale a cui
sono asserviti deve di principio esservi un rapporto funzionale, di natura
subalterna e complementare. Nel caso di più stabili residenziali vicini, il
nesso funzionale e di subordinazione va rapportato ai bisogni delle singole
costruzioni. Non è invece possibile autorizzare la costruzione di aree di
posteggio e autorimesse che eccedono i bisogni attuali e prevedibili
dell'edificio principale (cfr. anche Scolari,
op. cit., n. 849 ad art. 11 LE). In altri termini, la formazione di posteggi
supplementari rispetto al fabbisogno minimo prescritto dalle NAPR è dunque
ammessa, a condizione che vi sia un rapporto ragionevole con le esigenze
dell'utilizzazione principale dello stabile rispettivamente degli stabili al
cui servizio essi sono posti (cfr. STA 52.2015.499 del 17 marzo 2017 consid.
2.4, 52.2013.56 del 22 luglio 2014 consid. 2.4).
9.2. In concreto, il progetto di variante prevede di realizzare 20 posteggi da
destinare ai 6 nuovi appartamenti aventi superfici variabili tra 60 e 100 m2
circa, e dunque inferiore a 150 m2. Conformemente a quanto indicato
dal calcolo allegato, rettificato dal Municipio, ogni unità abitativa richiede
quindi un 1 posto auto in base all'art. 46 cpv. 3 NAPR, ovvero 6 posteggi.
La relazione tecnica prospetta di destinare i nuovi posteggi anche ai 6
appartamenti dell'edificio sulla part. __________, che dispone di 6 garage (che
dovrebbero essere trasformati in depositi), oltre a un imprecisato numero di
parcheggi esterni (che dovrebbero essere convertiti in stalli per ospiti,
usufruibili dai due stabili).
Ora, considerato che la variante non include come detto alcun intervento di trasformazione
e/o soppressione dei garage esistenti sulla part. __________ (né tanto meno dei
posteggi esterni), non è ben dato di vedere come possano essere considerate le
esigenze dello stabile su tale fondo (che nessuno pretende peraltro abbia
carenze di posti auto). Come obiettano i ricorrenti, il numero di posteggi
previsto dal progetto (20) risulta di riflesso effettivamente eccessivo e non
ragionevolmente rapportato ai bisogni del nuovo stabile di 6 appartamenti. Tale
difetto non comporta tuttavia l'annullamento del permesso. In applicazione del
principio di proporzionalità, che vieta di respingere una domanda di
costruzione non conforme alla legge quando il difetto può essere facilmente
corretto rilasciando una licenza subordinata a clausole accessorie (cfr. STA 52.2021.48
del 10 novembre 2022 consid. 7.2 e rimandi), basta infatti imporre a titolo di
condizione di ridurre i posteggi a 12, ovvero alla metà di quelli inizialmente
previsti per i due edifici, eliminandone quindi 8 (quali ad esempio quelli
previsti davanti alle porte delle cantine e/o negli angoli dell'autorimessa). Distrazione
che può agevolmente essere attuata e assicurata mediante la posa, al centro degli
stalli, di un dissuasore fisso (o panettone stradale) in calcestruzzo, alto
almeno mezzo metro (cfr. in senso analogo, STA 52.2016.216-223 del 21 agosto
2017 consid. 5.2.3).
10.
Superficie utile lorda
10.1. Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'i.s. è il rapporto tra
la SUL e la superficie edificabile del fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE,
quale SUL si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra
degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione
orizzontale. Dal computo della SUL sono escluse tutte le superfici non
utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro come: le cantine, i
solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni; i locali per il
riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari
degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni
per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di
biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli
a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono unicamente all'accesso
di locali non calcolabili nella SUL; i porticati aperti, le terrazze dei tetti
coperte, ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge aperte che non
servono come ballatoi (cfr. art. 38 cpv. 1 LE).
10.2. Di principio vanno conteggiate nella SUL soltanto le superfici di locali
e di spazi chiusi verso l'esterno, che sono utilizzate o si prestano a essere
utilizzate per l'abitazione ed il lavoro. Non sono
quindi da computare nella SUL le superfici di spazi aperti, che non sono
configurati come locali di edifici (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1 con
rimandi; STA 52.2004.181 del 20 agosto
2004 consid. 2.3 con rinvii, 52.2004.118 del 9 luglio 2004 consid. 2). Ne fanno
eccezione le superfici d'accesso ai piani (scale, corridoi e ascensori), che
sono di regola conteggiate nella SUL,
a meno che servano unicamente all'accesso di locali non calcolabili
nella SUL, siccome non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1; STA 52.2013.414 del 6
febbraio 2015 consid. 7.3; Felix Huber,
Die Ausnützungsziffer, Zurigo 1986, pag. 58 seg.). La giurisprudenza ha
precisato che rientrano in quest'ultima categoria i corridoi e le scale che conducono alle autorimesse interne,
segnatamente quando il passaggio attraverso questi spazi non funge da unica,
principale via d'accesso a vani utilizzabili per l'abitazione o il lavoro (cfr.
STA 52.2021.306/309 del 20 gennaio 2023 consid. 5.2, 52.2016.645 del 25 giugno
2018 consid. 8.2 e rimandi).
10.3. Per costante giurisprudenza, decisiva
ai fini del computo della superficie di un locale non è l'indicazione fornita
dai piani circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità di utilizzare
la superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (cfr. RtiD
II-2008 n. 22 consid. 3.1; RDAT I-1994 n. 30 consid. 2.2; STA 52.2009.314 del 3
febbraio 2010 consid. 4 confermata da STF 1C_158/2010 del 3 agosto 2010, in:
RtiD I-2011 n. 18; 52.2006.20 del 1° marzo
2006 consid. 5.2.2; Scolari,
op. cit., n. 1126 ad art. 38 LE). In tal senso, a prescindere dalla denominazione
data, anche la superficie dei ripostigli, sgabuzzini e locali deposito di
mercanzie di ogni genere, integrati in singole unità abitative, va di principio
conteggiata nella SUL (cfr. STA 52.2010.171 del 22 giugno 2010 consid. 3.4). La
superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre situarsi
in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione
principale dell'edificio. Locali non computabili
sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (cfr. STA 52.2020.45
citata consid. 2.2, 52.2013.305 del 6 novembre 2013 consid. 2.1, 52.2009.137
del 7 settembre 2009 consid. 2.1; Scolari,
op. cit., n. 1129 ad art. 38 LE).
10.4. In concreto, il progetto di variante prospetta di annettere alla part. __________
un'area pari a 143 m2 della part. __________ confinante a
nord-ovest, ovvero di riunire i due fondi (ritenuto che nel frattempo la part. __________
è stata frazionata mantenendo proprio tale superficie; l'area restante è invece
stata annessa alla part. __________, cfr. risultanze registro fondiario).
Considerata la superficie di questi due fondi (774 + 143 m2) e l'indice
di sfruttamento massimo in zona Rsi (0.6; art. 36 cpv. 2 NAPR), la SUL
disponibile ammonta dunque a 550.20 m2 (non a 550.35 m2,
come impropriamente indicato dal Municipio). Secondo il calcolo annesso alla
variante, il nuovo stabile comporta una SUL pari a 549.79 m2, che il
Municipio ha rettificato in 550.35 m2, mentre il Governo ha ridotto
a 545.97 m2.
10.5. Gli insorgenti contestano anzitutto il calcolo della SUL annesso alla
variante, che non ha computato i diversi cavedi integrati negli appartamenti,
per lo più destinati alle colonne di scarico dei bagni. A ragione. Non è
infatti dato di vedere perché queste tubature, che vengono generalmente
incorporate nello spessore delle murature che dividono i locali (e sono quindi conteggiate
nella SUL ex art. 38 cpv. 1 LE), impongano in concreto la formazione di vani a
sé stanti delimitati da pareti, lunghi e stretti (cfr. piante di progetto), che
con pochi accorgimenti potrebbero essere facilmente integrati nei locali
attigui (cfr. in senso analogo, STA 52.2021.48 del 10 novembre 2022 consid.
7.3). Le superfici dei cavedi vanno quindi conteggiate nella SUL, che -
procedendo a un ricalcolo di tutte le superfici tramite le relative planimetrie
- ammonta quindi a 552.77 m2 = 177.13 (PT) + 191.27 (1P) +
184.37 (2P) (ovvero alla somma di tutte le aree dei rettangoli in giallo
[1A-12A, 1A-5A] estrapolabili dalle planimetrie del calcolo SUL, senza
deduzione dei cavedi).
10.6. Contrariamente a quanto indicato dal Governo, dalla SUL così ricalcolata
non va dedotta la superficie (4.38 m2) della scala che dal piano
interrato conduce al pian terreno, perché come eccepiscono i ricorrenti tale
superficie non è in realtà mai stata con-teggiata (cfr. planimetria piano
terra, dove l'area è raffigurata in bianco), trattandosi di una via d'accesso
secondaria.
10.7. A dispetto delle obiezioni degli insorgenti, nel calcolo non va invece
apportata alcuna aggiunta per lo spessore dei muri perimetrali isolati che,
conformemente all'art. 40 cpv. 3 RLE, è già stato correttamente considerato
nella misura massima di 35 cm (cfr. planimetrie SUL e piante di progetto).
10.8. Inoltre, a differenza di quanto obiettano i ricorrenti, nella SUL non va
conteggiata la superficie dei ripiani che avanzano dietro la tromba dell'ascensore
(piante 1P e 2P), che non fungono da via di accesso ai piani. Considerato che
nella SUL rientra solo la superficie effettiva delle scale (cfr. STA 52.2019.409
del 26 febbraio 2021 consid. 4.2, 52.2002.114 del 26 novembre 2002 consid. 4.3),
quest'area residua può essere trascurata. Del resto, neppure se fosse integrata
nella tromba dell'ascensore andrebbe conteggiata (computabile è infatti l'area dell'ascensore
e non quella del vano in cui si muove, STA 52.2002.114 citata consid. 4.3).
10.9. Sfugge infine al computo la superficie della scala che conduce alla
terrazza aperta sul tetto, che a sua volta non rientra nella SUL (cfr. art. 38
cpv. 1 LE in fine). Il vano da cui diparte la scala funge per il resto
da piccola lavanderia e come tale non va quindi conteggiata, come già indicato
dal Governo.
10.10. In conclusione occorre quindi ritenere che il progetto comporta una SUL
complessiva di 552.77 m2 che supera effettivamente - seppur
di poco (+ 2.57 m2) - quella massima ammessa. Al difetto può
comunque agevolmente essere posto rimedio (cfr. STA 52.2021.48 citata consid.
7.2 e 7.3) imponendo un leggero arretramento (0.10 m) delle ali esterne della
facciata nord-est (2 x 5.20 m), in corrispondenza di tutti piani fuori terra
(PT, 1P, 2P), ciò che consente di ridurre la SUL di circa 3 m2 (ca. 10
x 0.10 x 3 piani), rientrando nel limite massimo consentito (549.77 m2
< 550.20 m2).
SCHEMA PIANTA (1P,
2P)
All'istante in licenza resta semmai riservata la facoltà di inoltrare una
variante di progetto volta a coprire l'ammanco mediante una cessione di indici,
qualora disponibili, dal fondo part. __________ o da altri fondi vicini.
11. Area verde
11.1. Secondo l'art. 8 cpv. 1 NAPR, per tutte le nuove costruzioni è
obbligatoria la formazione di un'area verde direttamente accessibile a tutti
gli utenti dell'edificio. Quest'area deve costituire di regola una superficie
unitaria sistemata a prato, non pavimentata e possibilmente alberata.
Pavimentazioni filtranti tipo grigliati di cemento non sono considerate area
verde. Le disposizioni di zona, soggiunge il cpv. 2, stabiliscono la
percentuale di area verde rispetto alla superficie edificabile del fondo. Nella
zona Rsi la stessa è pari al 45% (cfr. art. 36 cpv. 5 NAPR).
La predetta norma, analogamente ad altri ordinamenti comunali, prescrive una
superficie minima di area verde (cfr. in generale su questi indici, STA
52.2018.171 del 27 maggio 2019 consid. 5.1). Nella misura in cui esige che
l'area verde minima sia di principio costituita da una superficie unitaria
(sistemata a prato, possibilmente alberata) e sia direttamente accessibile a
tutti gli utenti dell'edificio, l'art. 8 NAPR contiene diversi concetti
giuridici di natura indeterminata, per cui le autorità devono imporsi un certo
riserbo nella sua interpretazione e applicazione (cfr. DTF 145 I 52 consid.
3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020 citata consid. 4.1, 1C_650/2019 citata
consid. 2; RtiD I-2013 n. 44 consid. 2.3 e rimandi).
11.2. Giusta l'art. 38a cpv. 1 LE, quantità edificatorie appartenenti a un
fondo possono essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona
di utilizzazione del piano regolatore e connessi funzionalmente se non risulta
intralciata la pianificazione e, in particolare, se non sono compromessi l'uso
razionale del territorio e un'edificazione
armoniosa. Tale norma è stata introdotta nella legge con emendamento del 6
febbraio 1995 (BU 1995, 158) al precipuo
scopo di facilitare il cosiddetto trasferimento di indici, che la prassi
aveva da tempo ritenuto possibile, anche in assenza
di una base legale, tra fondi confinanti, ubicati nella stessa zona e soggetti
alle stesse prescrizioni d'utilizzazione (cfr. DTF 101 Ia 291, 109 Ia 190; RDAT II-1991 n. 38; Scolari, op. cit., n. 1149 ad art. 38a
LE). Essa tende a favorire l'utilizzazione delle quantità edificatorie
disponibili nelle singole zone, permettendo, a determinate condizioni, di
trasferire eccedenze di SUL o di superficie edificata (SE) su fondi vicini, non
necessariamente confinanti. Ciò vale pure per la superficie vincolata a verde
che, quale quantità edificatoria, può anch'essa essere oggetto di trasferimento
(cfr. STA 52.2017.178 del 9 agosto 2018 consid. 5.1, 52.2005.288 del 3 febbraio
2006 consid. 3.1). Secondo costante giurisprudenza, sono da considerare connessi
funzionalmente quei fondi che, oltre a essere assoggettati al medesimo
regime edilizio, si trovano abbastanza vicini
da poter essere presi in considerazione dal profilo di una distribuzione
uniforme delle quantità edificatorie realizzate all'interno di un determinato
comparto territoriale (cfr. STA 52.2021.298 del 14 settembre 2023 consid. 3.1
confermata da STF 1C_572/2023 del 18 marzo 2024, 52.2017.178 citata
consid. 5.1, 52.2016.216-223 citata consid. 3.1, 52.2003.331 del 3 novembre
2003 consid. 4, 52.2006.324 dell'11 gennaio 2007).
L'art. 38a LE non esige che la superficie messa a disposizione da altri fondi
sia ceduta in proprietà o gravata da servitù di diritto privato. Il consenso,
manifestato in sede di domanda di costruzione, del proprietario che la mette a
disposizione è di per sé sufficiente (cfr. STA 52.2023.124 del 9 ottobre 2024
consid. 3.2, 52.2005.288 del 3 febbraio 2006 consid. 3.1, 52.2004.334 del 21
novembre 2004 consid. 3.2; cfr. pure RDAT II-1991 n. 38; Scolari, op. cit., n. 1155 ad art. 38a
LE).
11.3. In base all'art. 9 NAPR, per edifici con almeno 6 appartamenti deve
essere prevista un'area idonea per il gioco dei bambini e lo svago, di
superficie pari ad almeno il 15% della superficie utile lorda utilizzata per la
residenza. Questa superficie, precisa la norma, può essere conteggiata come
area verde (v. art. 8 NAPR).
11.4. In concreto, secondo il calcolo rettificato annesso alla variante, è
prevista la formazione di un'area verde per complessivi 561.46 m2
(cfr. piano area verde e svago). Vista la superficie totale (917 m2)
dei due fondi (appartenenti agli stessi proprietari) di cui è prospettata la
riunione, dal profilo quantitativo l'area verde rispetta ampiamente quella
minima prescritta (45% di 917 = 412.65 m2; Δ+ 148.81 m2),
così come anche indicato dal Governo. Quand'anche parzialmente interrotta dal
camminamento pedonale che collega l'entrata dell'edificio a via __________
(cfr. piano area verde e svago e piante piano terra), non appare insostenibile
ritenere che tale superficie, che si sviluppa in modo essenzialmente omogeneo
attorno al nuovo stabile, formi un'area sufficientemente unitaria. Problematico
appare unicamente il ritaglio, all'interno di quest'area, di quattro giardini
privati separati da siepi (di complessivi 212 m2, cfr. piano
terra); considerato che l'art. 8 NAPR esige espressamente che l'area verde
minima sia direttamente accessibile a tutti gli utenti dell'edificio,
pur avuto riguardo al riserbo di cui deve dar prova il Tribunale nell'interpretazione
e applicazione della norma comunale, non è ben dato di vedere come le predette
superfici verdi (minime) possano essere riservate all'uso di singole unità
abitative. Anche a tale lieve difetto può comunque agevolmente essere posto
rimedio, non approvando la delimitazione dei giardini privati.
Certo è infine che l'area gioco (ca. 83 m2) prevista a nord-ovest
rispetta la superficie minima prescritta dall'art. 9 NAPR (15% della SUL del
progetto).
11.5. La realizzazione del nuovo raccordo sulla part. __________ comporta una
sottrazione di area verde su questo fondo che, secondo il calcolo annesso alla
variante, sarà pari a 265.78 m2 (tenuto anche conto delle aree
pavimentate da convertire a prato, sufficientemente indicate sul piano, cfr.
piano area verde e svago part. __________, aree contrassegnate in giallo). Essa
sarà quindi inferiore a quella minima prescritta dagli art. 8 e 36 NAPR (45% di
899 = 404.55 m2). La variante prospetta dunque di coprire l'ammanco
(ca. 138 m2) con un travaso dell'area verde in esubero dal fondo
risultante dalla riunione delle part. __________-__________. Ora, considerata l'immediata
vicinanza tra i fondi, nulla osta a tale trasferimento di superficie. Nulla
permette di ritenere che la distribuzione di area verde tra il fondo unificato
e la part. __________, situati all'interno del medesimo comparto e connessi
funzionalmente in quanto confinanti (tra di essi sarà anche data una continuità
delle superfici prative), possa compromettere l'uso razionale del territorio o
un'edificazione armoniosa ex art. 38a LE.
12. Inserimento paesaggistico
12.1. La LST prevede all'art. 104 cpv. 2 una clausola estetica positiva (principio operativo) applicabile a tutto il territorio cantonale.
Secondo tale norma, le costruzioni devono inserirsi nel paesaggio in
maniera ordinata e armoniosa. L'art. 100 del regolamento della legge sullo
sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011 (RLST; RL 701.110) precisa che
l'inserimento ordinato e armonioso si verifica quando l'intervento si
integra nello spazio circostante, ponendosi in una relazione di qualità con le
preesistenze e le caratteristiche dei luoghi.
Il principio è applicato dall'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP)
nell'esame delle domande di costruzione che riguardano le zone edificabili solo
in determinate aree o se il progetto comporta un impatto paesaggistico
significativo (cfr. art. 109 cpv. 1 lett. b e c LST). Per il resto, è applicato
dai Comuni (cfr. art. 109 cpv. 2 LST).
12.2. Per giurisprudenza, nell'interpretazione del concetto d'inserimento
ordinato e armonioso nel paesaggio l'autorità non deve affidarsi alla sua sensibilità soggettiva, ma deve fondarsi su criteri
oggettivi, dimostrando che la loro applicazione a una determinata fattispecie
deve condurre al divieto o alla limitazione del diritto di costruire (cfr. DTF
114 la 343 consid. 4b; STA 52.2014.63
del 23 febbraio 2015 consid. 3.3, confermata da STF 1C_195/2015 dell'11
maggio 2015; STA 52.2013.35 del 3
novembre 2014 consid. 5 e rimandi; Lorenzo Anastasi/Davide Socchi, La
protezione del patrimonio costruito, con particolare riferimento all'inventario
ISOS, in: RtiD I-2013, pag. 367 seg.). La clausola estetica possiede una
portata autonoma e va attuata in aggiunta alle vigenti prescrizioni edilizie.
Essa non deve comunque svuotare di ogni contenuto, in maniera generalizzata, le
prescrizioni edilizie dei piani regolatori. In tal senso, il Tribunale federale
ha ripetutamente rilevato che le costruzioni che rispettano le prescrizioni di
zona non possono essere considerate contrarie all'obbligo di inserirsi
adeguatamente nel contesto paesaggistico
soltanto perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli
edifici circostanti (cfr. DTF 115 Ia 363 consid. 3a, 115 Ia 114 consid. 3d; STA
52.2010.147 del 24 agosto 2010 consid. 3.3.1, confermata da STF 1C_442-448/2010
del 16 settembre 2011, in: RtiD I-2012 n. 11 consid. 3.3; Anastasi/Socchi, op. cit., pag. 359 con
rinvii). Occorre bensì che lo sfruttamento delle possibilità edificatorie
vigenti appaia irragionevole, come, ad esempio, quando si tratta di proteggere
un sito, un edificio o un insieme di costruzioni che presentano qualità estetiche
notevoli, mancanti all'immobile progettato o messe in pericolo dalla sua
realizzazione (cfr. STF 1C_258/2017 del 28 agosto 2017 consid. 6.2 con
rimandi).
12.3. Il concetto d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio costituisce
una nozione giuridica indeterminata che, come tale, conferisce all'autorità
decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione del suo
contenuto normativo. Chiamato a statuire sull'interpretazione data dalle
istanze inferiori, il Tribunale giudica di per sé con pieno potere di
cognizione, che esercita tuttavia con riserbo. Nella misura in cui la norma
riserva alle autorità di prime cure anche un certo margine discrezionale, il
sindacato di legittimità che questo Tribunale è chiamato a esprimere è invece
circoscritto alla violazione del diritto, segnatamente sotto il profilo
dell'abuso del potere di apprezzamento (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm). Ove la
valutazione estetica appaia plausibile, questa Corte non può dunque censurarla,
sostituendo il suo apprezzamento a quello dell'autorità decidente (cfr. DTF 100
Ia 82 consid. 4a; STA 52.2015.67 del 22 dicembre 2016 consid. 6.3, 52.2013.35
del 3 novembre 2014 consid. 5.3).
12.4. In concreto il Municipio ha considerato che il nuovo stabile di tre
piani, a pianta rettangolare (m 21.62 x 11.52), di semplice e tradizionale
concezione, realizzato in calcestruzzo armato e mattoncini in faccia vista di
colore chiaro e contornato da un'ampia superficie verde naturale, s'inserisse
correttamente nel comparto, in cui vi sono anche stabili plurifamiliari
analoghi e che è privo di costruzioni che denotano qualità estetiche notevoli
(mancanti al nuovo edificio o messe in pericolo dalla sua realizzazione; cfr.
risposta del Municipio al Governo). Tale valutazione, essenzialmente tutelata
dalla precedente istanza e ribadita in questa sede (cfr. risposta), va esente
da critiche.
Il giudizio espresso dall'autorità comunale - peraltro condiviso anche dall'UNP
(che ha in particolare annotato come le volumetrie proposte e il carattere
delle costruzioni risultino correttamente inserite nel contesto paesaggistico)
- è infatti plausibile. Tiene sufficientemente conto delle caratteristiche del
comparto, di quelle dell'edificio progettato e degli spazi circostanti. Il
progetto, con le precisazioni di cui si è detto, rispetta tutti i parametri
edificatori della zona Rsi, di cui come visto non v'è da attendersi una futura
riduzione, contrariamente a quanto ritengono i ricorrenti (supra consid.
4). Il fondo non è d'altra parte inserito in un contesto di sole case mono- o
bifamiliari o di edifici di scala decisamente ridotta, come essi
affermano, ma in una zona in cui vi sono anche stabili con volumetrie analoghe
(cfr. in particolare gli edifici sulle part. __________, __________ e __________,
che presentano pure lunghezze di facciata simili). Il solo fatto che un
progetto possa comportare volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli
edifici circostanti non basterebbe in ogni caso per ritenerlo contrario all'obbligo
di inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio. Concepito con disegno e
modalità costruttive lineari e moderne, senza particolari stravaganze (cfr. rendering
e piani di variante), l'edificio s'integra correttamente nella zona
residenziale che, come indicato dal Governo, risulta contraddistinta da edifici
con dimensioni, orientamenti, coperture e fogge diverse (cfr. planimetrie,
piano inquadramento urbanistico e immagini agli atti; cfr. pure le viste
reperibili su Google Maps-Street view; cfr. peraltro già lo scritto dell'architetto
della ricorrente __________ nel 1997, doc. D allegato al suo ricorso al Governo).
Nessuno pretende del resto che il comparto sia contraddistinto da costruzioni con
particolari caratteristiche architettoniche o qualità estetiche notevoli. Il
progetto di variante non comporta inoltre delle inammissibili
sistemazioni del terreno, ma come visto delle modifiche del terreno naturale
che non si scostano essenzialmente da quelle di altri fondi presenti nella zona
(supra consid. 6). In conclusione, anche su questo punto la decisione
dell'autorità comunale, al pari di quella governativa che la conferma, è dunque
immune da violazioni di diritto.
13. Riunione dei fondi
13.1. Secondo l'art. 14 NAPR, costruzioni a cavallo di confini sono ammesse
soltanto quando sia provato che è in corso la procedura di riunione dei fondi.
13.2. In concreto, il Municipio ha imposto a livello di condizioni di licenza l'obbligo
di presentare prima dell'inizio dei lavori un piano di mutazione concernente la
riunione delle part. __________ e __________, che dovrà essere approvato e
iscritto a registro fondiario. La clausola, avallata dal Governo, resiste alle
critiche dei ricorrenti. Non è invero insostenibile ammettere che la riunione
fondiaria prospettata da una domanda di costruzione sottoscritta dai relativi
proprietari basti per ritenerla in corso ai sensi dell'art. 14 NAPR. La norma
non impone in ogni caso che i fondi siano già unificati prima del rilascio del
permesso. Con la clausola dettata dal Municipio nulla permette inoltre di
dubitare che la riunione dei due fondi - appartenenti peraltro agli stessi proprietari
- sarà perfezionata prima dell'inizio dei lavori.
14. 14.1. Sulla base di tutte le
considerazioni che precedono, i ricorsi sono parzialmente accolti. La decisione
del Consiglio di Stato è annullata e riformata nel senso che la licenza
edilizia del 3 febbraio 2023, eccezion fatta per la demolizione del box auto
sulla part. __________ cui il resistente ha rinunciato (consid. 3.2), è
confermata alle ulteriori condizioni indicate ai consid. 9.2, 10.10 e 11.4.
14.2. La tassa di
giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) per le due sedi di giudizio, commisurata al
dispendio occasionato dalle impugnative, è suddivisa fra le parti secondo il
rispettivo grado di soccombenza. Nella misura in cui non sono compensate, i
ricorrenti rifonderanno al resistente, assistito da un legale, un'indennità per
ripetibili di entrambi le sedi (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per questi motivi,
decide:
1. I ricorsi sono parzialmente accolti.
Di conseguenza, la decisione del Consiglio di Stato del 26 giugno 2024 (n. 3155) è annullata e riformata nel senso che la licenza edilizia del 3 febbraio 2023 rilasciata a CO 1, eccezion fatta per la demolizione del box auto sulla part. __________ cui il resistente ha rinunciato, è confermata alle seguenti ulteriori condizioni:
· ridurre a 12 il numero di posteggi nell'autorimessa, eliminando otto posti auto mediante la posa, al centro degli stessi, di un dissuasore fisso (o panettone stradale) in calcestruzzo, alto almeno mezzo metro, come indicato al consid. 9.2;
· arretrare di 0.10 m le ali esterne della facciata nord-est (2 x 5.20), in corrispondenza di tutti piani fuori terra (PT, 1P, 2P), come indicato al consid. 10.10;
· la delimitazione dei giardini privati non è approvata (consid. 11.4).
2. La tassa di giustizia di fr. 6'000.-, dedotti gli importi versati a titolo di anticipo, è suddivisa tra RI 1 e RI 2 (fr. 2'500.-), __________, __________ e P__________ (fr. 2'500.-) e CO 1 (fr. 1'000.-). RI 1 e RI 2 sono tenuti a rifondere CO 1 complessivi fr. 2'000.- a titolo di ripetibili di entrambe le sedi. Anche __________, __________ e P__________ verseranno a CO 1 un identico importo totale (fr. 2'000.-) a questo titolo.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
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4. Intimazione a: |
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Per il Tribunale cantonale amministrativo
La presidente Il segretario