Incarto n. 20.2004.24-1 3/04	Lugano 5 dicembre 2006	Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione

 

Composto dalla Presidente	Margherita De Morpurgo
e dai membri	arch. Alberto Canepa ing. Eraldo Pianetti
segretaria giurista	Paola Carcano

 

 

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione presentata da

 

	ISEP 1o rappr. dal Dipartimento del territorio, RA 1
	contro
	COES 1 al quale sono subentrati __________ __________ __________ rappr. dall’ RA 2

 

nell'ambito dell’esecuzione delle opere di moderazione del traffico, del completamento del marciapiede e della formazione di isole spartitraffico sulla strada cantonale __________ nel territorio del Comune di S__________   relativamente ai mapp. no. 88, 727 e 728 RFD S__________

 

 

 

 

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

 

 

 

considerato,                    in fatto ed in diritto

 

1.1.1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere stradali eseguite sulla strada cantonale __________ nel territorio del Comune di S__________ che comportano espropriazioni varie ed includono la posa di moderazioni del traffico, il completamento del marciapiede e la formazione di isole spartitraffico. L’opera è finanziata attraverso il credito quadro stanziato dal Gran Consiglio per la continuazione del Piano di pronto intervento (PPI) nell’ambito del Piano dei trasporti del __________ V fase (ris. Consiglio di Stato del 29.9.1999).
I progetti definitivi e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 19.1 al 18.2.2004.

1.2. La messa in atto dell’opera comporta l’espropriazione parziale e l’occupazione temporanea dei mapp. no. 88, 727 e 728 alle seguenti condizioni risultanti dalla tabella:

mapp.	sup. espropriata	indennità mq	occ. temporanea	indennità mq
88	mq 32	fr. 450.-	mq 158	fr. 0.50
727	mq 3	fr. 500.-	mq 32	fr. 0.50
728	mq 55	fr. 500.-	mq 179	fr. 0.50

Con memoria del 10.2.2004 COES 1, in via principale, si è opposto all’espropriazione e subordinatamente ha chiesto una modifica dei piani; in via ancor più subordinata ha avanzato una pretesa di indennizzo di fr. 850.- il mq per il sedime ai mapp. no. 727 e 728, di fr. 700.- per il sedime al mapp. no. 88 e di fr. 5.- il mq per l’occupazione temporanea.
All’udienza di conciliazione del 21.4.2004 le parti hanno confermato le rispettive offerte e richieste di indennizzo. In quell’occasione l’ente espropriante ha peraltro garantito il ripristino delle recinzioni e sollecitato l’anticipata immissione in possesso per il 1°.6.2004; dal canto suo il proprietario oltre ad accordare il provvedimento richiesto ha ritirato l’opposizione all’espropriazione (cfr. lettere del 4/7.6.2004).
I progetti definitivi sono stati approvati come pubblicati con sentenza dell’11.6.2004 cresciuta incontestata in giudicato.

1.3. Con ulteriore istanza del 17.11.2004, presentata a lavori ultimati dai nuovi proprietari, questi ultimi hanno contestato l’opera eseguita all’altezza dei mapp. no. 727 e 728 siccome non conforme al progetto approvato; essi hanno pure lamentato la rimozione abusiva di un muro di contenimento al mapp. no. 88 sollecitandone il ripristino o il risarcimento.
L’istanza è stata respinta con sentenza del 20.5.2005 alla quale si rinvia per i dettagli. In questa sede essa interessa e va ripresa limitatamente alle pretese riguardanti il muro di contenimento poiché queste si connotano come rivendicazioni di ordine espropriativo.

 

2.I mapp. no. 727 e 728 sono ubicati a valle della strada cantonale in località V__________ e misurano rispettivamente mq 1800 e mq 2248. Si tratta di due ampi terreni prativi di forma rettangolare, pianeggianti ed attualmente adibiti ad uso agricolo (cfr. doc. fotografica p. 5-7). Entrambi sono gravati da un onere di scarico di due tombini e da un precario della tubazione a favore dello ISEP 1 nonché beneficiari di un diritto di arretramento a carico del mapp. no. 732; il mapp. no. 728 è inoltre gravato da un onere di passo veicolare a favore del mapp. no. 53.
Secondo il vigente PR approvato il 12.11.1997 le proprietà sono assegnate alla zona residenziale semi-intensiva R4. Per quanto possa interessare, in origine il Comune intendeva pure disporre un vincolo di fascia alberata ai margini della strada cantonale ed assoggettare il comprensorio all’obbligo di un piano di quartiere. Tuttavia, ratificati dal Consiglio di Stato nell’ambito della procedura di approvazione del PR, tali provvedimenti sono stati annullati in ultima istanza dal Tribunale della pianificazione del territorio (cfr. sentenze TPT del 12.10.1998).
Il mapp. no. 88 è invece posto a monte della strada, in località C__________, ha una superficie di mq 2570 e si presenta come terreno prativo terrazzato (cfr. doc. fotografica p. 8 e 9). L’azzonamento disposto dal PR suddivide il fondo in due parti: l’una, sul fronte stradale, è attribuita per mq 1298 alla zona residenziale semi-estensiva R3b, mentre quella retrostante di mq 1272 è assegnata alla zona residenziale estensiva R2 (cfr. piano delle zone).

3.Come già è stato rilevato nella sentenza di approvazione del progetto definitivo del 20.5.2005, in corso di causa ha avuto luogo un trapasso di proprietà dei mapp. no. 88, 727 e 728 (cfr. estratto RF).
I nuovi proprietari sono subentrati di diritto al precedente titolare nella procedura in esame (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, ad art. 16 no. 17; DTF 122 I 168 c. 1).

4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

4.2. L’estimo si fonda normalmente sui valori riferibili alle transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso che, in concreto, si situa al 1°.6.2004 (art. 19 Lespr.).
I valori si riferiscono alle zone di appartenenza dei fondi espropriandi e quindi alle zone R4 (mapp. no. 727 e 728) ed R3b (mapp. no. 88) di S__________. Per la verità Il mapp. no. 88 è posto a cavallo delle zone R2 ed R3b che lo suddividono all’incirca a metà. Tuttavia, considerate le rispettive superfici di mq 1272 e mq 1298 e tenuto conto sia della conformazione regolare sia dell’ampio fronte stradale, le due porzioni di terreno non sono necessariamente interdipendenti bensì potrebbero essere cedute e sfruttate separatamente a fini edilizi. Di conseguenza la stima e quindi l’indennità espropriativa è valutata nell’ottica della zona R3b cui appartiene il sedime espropriando.
Giacché, nel complesso, gli accertamenti effettuati presso i pubblici registri offrono risultati piuttosto scarsi, l’indagine è stata ampliata anche alla seconda metà degli anni ’90 con l’esito seguente:

zona R3b
- fr. 339.- il mq per il mapp. no. 630 di mq 546, loc. A__________ (iscr. a RF il 15.3.1995 al d.g. 7602);
- fr. 270.- il mq per il mapp. no. 620 di mq 980, loc. A__________ (iscr. a RF il 15.3.1995 al d.g. 7601);
- fr. 373.- il mq per il mapp. no. 582 di mq 1128, loc. N__________ (iscr. a RF il 18.1.2000 al d.g. 938). Il trapasso è avvenuto in seguito ad aggiudicazione ad incanto pubblico;

zona R3a
- fr. 588.- il mq per il mapp. no. 766 di mq 243, loc. C__________ (iscr. a RF il 20.7.2001 al d.g. 14653);
- fr. 569.- il mq per il mapp. no. 767 di mq 250, loc. C__________ (iscr. a RF il 20.7.2001 al d.g. 14650);
- fr. 533.- il mq per il mapp. no. 760 di mq 1066, loc. C__________ (iscr. a RF il 2.11.2001 al d.g. 22882);


zona R4
Relativamente alla zona R4 è emersa una sola transazione e meglio:

- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 496 di mq 1671, loc. A__________ (iscr. a RF il 1.12.1998 al d.g. 26225).

Benché la ricerca sia stata estesa per il periodo 1995-2006 anche ad altri Comuni il risultato rimane modestissimo dal momento che gli unici dati reperiti sono i seguenti:

Comune di M__________
- fr. 847.45 per il mapp. no. 377 di mq 767, loc. V__________, zona R4 (iscr. a RF il 16.11.2001 al d.g. 23896/8). La transazione è avvenuta a seguito dell’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 800.- il mq per lo scorporo di mq 7 staccati dal mapp. no. 507 ed aggiunti al mapp. no. 169, loc. L__________, zona R6 (iscr. a RF il 31.1.1996 al d.g. 2024). Il trapasso è riconducibile ad una rettifica dei confini.

Comune di C__________
- fr. 479.45 per il mapp. no. 552 di mq. 730, loc. C__________, zona R4 (iscriz. a RF il 30.10.2000 al d.g. 22214);
- fr. 353.35 per il mapp. no. 543 di mq. 566, loc. P__________, zona R4, (iscriz. a RF il 10.07.2002 al d.g. no. 16470/1). La transazione è avvenuta a seguito dell’esercizio di un diritto di compera.

Comune di L__________
- fr. 218.81 per il mapp. no. 1010 di mq. 2742, loc. R__________, zona R4 (iscriz. a RF il 30.12.1996 al d.g. 33046);
- fr. 454.54 per il mapp. no. 1053 di mq. 418, loc. V__________, zona R4 (iscriz. a RF il 27.02.1998 al d.g. 4092). Trattasi dell’acquisto di una quota di comproprietà di ½;
- fr. 680.17 per il mapp. no. 1697 di mq. 691, loc. V__________, zona R4 (iscriz. a RF il 2.09.1999 al d.g. 18050/1);
- fr. 590.- per il mapp. no. 1765 di mq. 1967, loc. S__________, zona R4 (iscriz. a RF il 17.03.2004 al d.g. 5780);
- fr. 590.- per il mapp. no. 1768 di mq. 321, loc. S__________, zona R4 (iscriz. a RF il 17.03.2004 al d.g. 5781).

Nei Comuni di V__________, L__________, C__________ e P__________ non è stata riscontrata alcuna transazione riferibile a terreni posti in zona R4.

5.5.1. A cominciare dalla zona R4 vanno esclusi, innanzitutto, i prezzi soluti per i mapp. no. 543 di C__________, 1010/1053 di L__________, e 377/507 di M__________ trattandosi di importi che non hanno valenza decisiva sia perché rappresentano quotazioni minime o massime, sia perché riferiti ad un semplice scorporo rispettivamente solo ad una quota di comproprietà.

Il Tribunale reputa, d’altra parte, che le transazioni concernenti i mapp. no. 552 di C__________ ed i mapp. no. 1697/1765/1768 di L__________ non si prestino ad un confronto diretto. In effetti, a parità di condizioni edilizie, la realtà locale è assai diversa e poco indicativa per rapporto a S______.
Viceversa una certa attenzione può essere riservata all’unica transazione reperita a S__________ e riguardante il mapp. no. 496 compravenduto nel 1998 a fr. 500.- il mq. Del resto, stando alla giurisprudenza, è lecito trarre spunto anche da compravendite isolate purché i prezzi d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei contratti non risulti influenzata da circostanze particolari (DTF 122 I 168 c. 3a p. 174; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85). Ora, la part. no. 496 è una superficie ampia (1’671 mq) e di conformazione planimetrica abbastanza regolare che, oltre a beneficiare delle prerogative riconducibili ad un’ubicazione centrale strategica ed a diretto contatto con tutti i principali servizi comunali, ben si presta ad uno sfruttamento razionale secondo i parametri di zona; lo dimostra il fatto che nel frattempo il terreno è stato edificato ed ospita un sub A che misura 543 mq. Il prezzo di vendita pare dunque attendibile anche considerando che la particella, direttamente affacciata sulla cantonale, soffre delle immissioni indotte da un traffico piuttosto intenso. Nulla indica, infine, che si tratti di un’operazione speculativa o dominata da elementi inusuali o comunque a connotazione soggettiva.
Considerato che, al di là delle oscillazioni che da sempre lo contraddistinguono, dal 2000 in poi il mercato immobiliare ha registrato una leggera ma costante tendenza alla crescita (cfr. USTAT 2-2001 p. 44, 3-2004 p. 38 e 41, 3-2005 p. 7 e 9) è lecito concludere che nel 2004 il valore medio di base per terreni R4 a S__________ fosse di fr. 550.-/600.- il mq.
 
5.2. I mapp. no. 727 e 728 sono due terreni liberi pianeggianti, di dimensioni generose, convenientemente accessibili ed urbanizzati, non molto lontani dal centro commerciale e dai principali servizi comunali. Per conformazione e morfologia si prestano in modo ideale allo sfruttamento edilizio intensivo ammesso dal PR; oltretutto l’ampio fronte stradale ne consentirebbe il frazionamento e quindi l’edificazione secondo criteri ottimali. Poste tali caratteristiche positive l’esposizione alle immissioni causate dal traffico sulla cantonale si pone come disturbo di secondaria importanza sia perché è comunque limitato alla parte nord dei fondi sia perché dal profilo architettonico è facilmente superabile grazie alle usuali misure antirumore.
I proprietari hanno sollecitato un risarcimento di fr. 850.- il mq, importo che tuttavia appare eccessivo anche perché privo di supporti concreti. Alla luce dei dati ufficialmente inventariati un’indennità di fr. 600.- il mq appare più attendibile ed è giustificata dalle caratteristiche indiscutibilmente favorevoli che qualificano i fondi come oggetti di pregio, non da ultimo perché tali sono i terreni non ancora edificati e notoriamente sempre più rari. In tale ambito le servitù ed i diritti iscritti a RF non costituiscono né una pregiudiziale né un fattore rivalutante poiché di fatto non alterano lo sfruttamento dei sedimi e neppure incidono sul valore.
Di conseguenza l’indennità espropriativa è fissata in fr. 600.- il mq.

6.6.1. Per quanto riguarda la zona R3b, prescindendo dal prezzo di fr. 373.- soluto per il mapp. no. 582 per le particolari modalità di cessione, restano due sole transazioni stipulate nel 1995 e cioè quelle riferibili ai contigui mapp. no. 620 e 630.
Anche in questo caso la scarsità di dati di raffronto non è d’ostacolo all’estimo. Infatti, al di là che non vi è motivo di credere che le due transazioni siano state influenzate da circostanze particolari, i due terreni sono situati a pochi passi dal mapp. no. 88 e godono delle medesime prerogative. Il mapp. no. 630 è di conformazione regolare e si presta ad un’edificazione razionale secondo i parametri di zona; in effetti lo è. Il mapp. no. 620, invece, è si edificabile ma non completamente sfruttabile in quanto penalizzato dalla forma stretta, allungata ed anche piuttosto irregolare: da ciò il suo minor valore.
Tutto sommato, anche considerando le immissioni stradali e la morfologia collinare dei fondi, il prezzo di compravendita sembra ragionevole. Su tale base e tenuto conto della crescita avvenuta sul mercato immobiliare cui già si è accennato, si può ritenere che nel 2004 il valore medio di base per terreni R3b a S__________ fosse di fr. 430.-/450.- il mq.

6.2. Di forma ampia e rettangolare il mapp. no. 88 è posto a monte della strada cantonale che collega S__________ a P__________, in località C__________, e si presenta come terreno prativo terrazzato. Rispetto ai mapp. no. 620 e 630 è meno condizionato dalla conformazione e dispone di una superficie più generosa, motivo per cui si presta ad uno sfruttamento razionale migliore ed è quindi più attrattivo sotto il profilo edilizio. Ciò compensa senz’altro lo svantaggio di essere esposto sul lato sud alle immissioni stradali. Di secondaria importanza è la servitù iscritta a carico della confinante part. no. 87 poiché non rappresenta un fattore tale da accrescerne il valore.
Di conseguenza l’indennità espropriativa è fissata in fr. 450.-/il mq, ritenuto che il risarcimento di fr. 700.- il mq sollecitato dai proprietari è privo di supporti oggettivi.

7.Il danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di esecuzione di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base dell’utilizzazione attuale salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39). Normalmente l’indennità annua riconosciuta per terreni edificabili è di fr. 0.50 il mq (TE sott. 26.6.1996 in re Comune di V./C., 11.2.1997 in re Stato del Cantone Ticino(U. SA, 2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.).
In concreto l’occupazione temporanea è stata chiesta solo per necessità tecniche di cantiere, ossia per disporre dello spazio indispensabile per l’esecuzione dell’opera, ed ha coinvolto marginalmente semplici superfici prative per le quali un miglior uso nemmeno è stato ipotizzato.
Stando così le cose e considerato che il risarcimento offerto risponde ai canoni giurisprudenziali, l’indennità è fissata in fr. 0.50 il mq.

8.8.1. In corso di causa i proprietari si sono rivolti al Tribunale lamentando la demolizione abusiva di un muro a secco di contenimento al mapp. no. 88, avvenuta durante i lavori stradali, e ne hanno chiesto il ripristino o, in alternativa, il risarcimento (cfr. istanza del 17.11.2004).
La demolizione del manufatto non è contestata. L’ente espropriante ha però rifiutato sia la ricostruzione, perché funzionalmente inutile, sia il rimborso ed ha dichiarato di aver rinunciato al ripristino sistemando il sedime a semplice scarpata per agevolare la manutenzione del fondo (cfr. osservazioni del 1°.12.2004; verbale di sopralluogo del 26.4.2005).

8.2. Negli atti pubblicati ed in particolare nella tabella di espropriazione relativa al mapp. no. 88 non v’è traccia del muro litigioso. Dai piani risulta soltanto che la superficie occupata temporaneamente era costituita da una striscia lungo il fronte stradale (cfr. piano di espropriazione) e che il terreno sarebbe stato sistemato come superficie vegetale con una scarpata a partire da ca. ml 3.50/4 dal confine con il mapp. no. 621 (cfr. piano 310.002 P/003).
Il muro si intravede però sulle fotografie prodotte agli atti nonostante fosse quasi completamente coperto dal terreno ed era ubicato entro il confine interno della superficie occupata temporaneamente (cfr. piano di espropriazione; doc. 2A). Un muro certamente vetusto e di altezza apparentemente modesta che manifestamente non era di sostegno alla strada ma che serviva a contenere il terreno; quest’ultimo, peraltro, è ben curato a dimostrazione che la manutenzione è sempre avvenuta con una certa regolarità e nonostante la presenza del manufatto.
In quest’ottica le giustificazioni addotte dall’ente espropriante sono inaccettabili sia perché la demolizione del muro non era desumibile dagli atti pubblicati sia perché, in ogni caso, qualsiasi intervento non esplicitamente previsto su suolo privato andava perlomeno comunicato preventivamente ai proprietari.
Ciò considerato il Tribunale riconosce un’indennità di fr. 1'000.- a corpo (fr. 250.- per materiale e trasporto + fr. 750.- manodopera).

9.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale e decorrono dal 1°.6.2004, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

 

 

 

 

Per i quali motivi

richiamata                       la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

 

dichiara

e pronuncia:          1.     L’ente espropriante verserà ai comproprietari le seguenti indennità:

1.1. fr. 600.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 3 del mapp. no. 727 e di ca. mq 55 del mapp. no. 728

1.2. fr. 450.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 32 del mapp. no. 88

1.3. fr. 0.50 il mq annui per l’occupazione temporanea di mq 158 del mapp. no. 88, di mq 32 del mapp. no. 727 e di mq 179 del mapp. no. 728

1.4. fr. 1'000.- a corpo per la demolizione di un muro a secco

                                2.     Sulle indennità espropriative è dovuto l’interesse al saggio usuale del 3.5% a far tempo dal 1°.6.2004.

                                       

                                3.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.-- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

                                       

                                4.     Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

                                       

                                5.     Intimazione a:
- RA 1
- avv. RA 2

 

 

 

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente                                                                               la segretaria giurista

 

 

Margherita De Morpurgo                                                              Paola Carcano