Incarto n. 20.2004.28-2 27/04	Lugano 18 settembre 2007	Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione

 

Composto dalla Presidente	Margherita De Morpurgo
e dai membri	ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi
segretario giudiziario	Enzo Barenco

 

 

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da

 

	ISEP 1o rappr. dal RA 1
	contro
	COES 2  rappr. dall’  RA 2

 

nell'ambito delle opere di sistemazione di Via __________ con la formazione di un marciapiede, lo spostamento della barriera e la posa di contenitori per rifiuti,   relativamente al mapp. no. 279 di __________

 

 

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

 

 

considerato,                    in fatto ed in diritto

 

1.1.1. Il ISEP 1 ha risolto di procedere ad una serie di interventi sul tratto nord di Via __________. Il progetto, che comporta espropriazioni varie, prevede, tra il riale __________ ed il mapp. no. 280, l’allargamento del campo stradale da m 3.50 a m 5, la costruzione di un nuovo marciapiede di m 1.50 lungo tutto il lato ovest, la posa della pavimentazione e di bordure, lo spostamento delle caditoie ed il ripristino dell’illuminazione e delle recinzioni. E’ inclusa, inoltre, l’installazione di 3 contenitori interrati per i rifiuti e la posa di 2 sbarramenti stradali.
Il progetto è stato approvato dal Consiglio Comunale nel corso della seduta del 17.11.2003 (MM 16/2003); contestualmente è pure stato accordato il credito per la costruzione e l’acquisto dei sedimi necessari ed avallato il principio del prelievo di contributi di miglioria per la realizzazione del nuovo marciapiede nell’ordine del 30% della spesa.
Il progetto definitivo e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 26.4 al 25.5.2004.

1.2. La messa in atto del progetto implica l’espropriazione di mq 37.43 del mapp. no. 279, appartenente a COES 2, contro versamento di un’indennità di fr. 420.- il mq.
Con memoria 25.5.2004 la proprietaria si è opposta al progetto ed all’espropriazione, ha sollecitato una modifica dei piani e notificato le seguenti pretese espropriative:

- fr. 500.- il mq per la superficie espropriata
- fr. 30'000.- per il ripristino dell’autorimessa, delle piante e delle opere di recinzione
- fr. 2'400.- per la locazione di un’autorimessa nel periodo di cantiere
- fr. 100'000.- per titolo di svalutazione della proprietà

In esito all’udienza di conciliazione del 25.1.2005, risoltasi negativamente, è stata ordinata la verifica della picchettazione e delle terminazioni; il Municipio ha dato seguito alla richiesta dandone conferma al Tribunale (lettere del 8/16/24.6.2005) che ha proceduto ad un ulteriore accertamento al successivo sopralluogo esperito il 12.7.2005.
Il Tribunale ha quindi approvato i progetti definitivi con sentenza del 28.10.2005 respingendo contestualmente le opposizioni e la domanda di modifica dei piani della proprietaria.
All’udienza finale del 27.9.2006 il Comune ha garantito all’espropriata l’accesso pedonale e veicolare nonché una possibilità di posteggio gratuita nelle immediate vicinanze durante la fase di cantiere; inoltre ha assicurato il ripristino delle superfici, delle recinzioni e dei due cancelli ad opera compiuta come pure l’arretramento della tettoia attualmente utilizzata come posteggio. Dal canto suo l’espropriata ha accettato l’indennità per piante come da perizia giudiziaria ed ha accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dalla data dell’udienza stessa.

2.L’accordo concluso dalle parti risultante dal verbale del 27.9.2006 ha forza di decisione ai sensi dell’art. 44 cpv. 2 Lespr. e solleva il Tribunale dalla relativa decisione di merito.
Litigiose e quindi da valutare restano solamente le indennità per la superficie espropriata e per titolo di svalutazione.

3.Il mapp. no. 279, ubicato in località __________, è un fondo piano di forma trapezoidale che al momento della pubblicazione degli atti misurava mq 471 di cui 77 occupati da una casa unifamiliare; il terreno restante è destinato a giardino e nella parte sud sorge una tettoia destinata al riparo di un’automobile (cfr. estratto RF; documentazione fotografica). Nel 2007, in seguito ad una rettifica del confine, la superficie del terreno è aumentata a mq 476 (cfr. estratto SIFTI d.g. 10404 del 7.5.2007); la circostanza, di cui si prende atto, non è tuttavia di rilievo perché posteriore alla data di anticipata immissione in possesso.
Stando al PR vigente la particella è assegnata alla zona artigianale Ar.

4.L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

5.5.1. Il mapp. no. 279, incluso in zona artigianale ma occupato da uno stabile a due piani destinato all’abitazione primaria, non dispone di un ampio ventaglio di possibilità edificatorie e di utilizzazione.
Stando al PR nella zona artigianale sono ammesse unicamente le abitazioni riservate al personale di sorveglianza (art. 48 NAPR); ciò significa che l’uso attuale oltre a non essere compatibile con il PR condiziona anche la commerciabilità del fondo. Infatti considerato che quest’ultimo potrebbe essere ceduto o riedificato solo rispettando la destinazione di zona, una tale operazione immobiliare è proponibile solo alla cerchia ristretta di proprietari che già dispongono o che intendono insediare un’azienda artigianale nel quartiere.
Di conseguenza la proprietà non può essere valutata sulla base dell’uso attuale vale a dire secondo canoni di tipo residenziale, bensì come terreno artigianale.

5.2. Di principio l’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.), che in concreto si situa al 2006, e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriando.
Per quanto concerne il ISEP 1 la ricerca esperita come d’uso a RF non ha dato riscontro di transazioni recenti riferibili alla zona artigianale; risalendo nel tempo sono emersi i prezzi seguenti:

nel 2001
- fr. 443.25 per il mapp. no. 302 di mq 6317, loc. __________ (iscr. a RF il 3.10.2001 al d.g. 20383). Il trapasso è avvenuto mediante l’esercizio di un diritto di compera annotato il 7.5.2001;

nel 1997
- fr. 367.35 il mq per il mapp. no. 278 di mq 5121 con quota di comproprietà di 51/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453, loc. __________ (iscr. a RF il 4.8.1997 al d.g. 19129);
- fr. 390.82 il mq per il mapp. no. 457 di mq 1177 con quota di comproprietà di 12/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453, loc. __________ (iscr. a RF l’8.9.1997 al d.g. 21800);
- fr. 100.- il mq per mq 39 staccati dal mapp. no. 289 ed aggiunti alla strada al mapp. no. 443, loc. __________ (iscr. a RF il 10.9.1997 al d.g. 22001/2). La superficie è stata acquistata dal Comune;
- fr. 388.93 il mq per il mapp. no. 455 di mq 2239 con con quota di comproprietà di 22/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453, loc. __________ (iscr. a RF il 18.12.1997 al d.g. 31308);

nel 1996
- fr. 378.27 il mq per il mapp. no. 457 di mq 1177 con quota di comproprietà coattiva di 12/142 sulla strada al mapp. no. 453, loc. __________ (iscr. a RF il 18.10.1996 al d.g. 26663);
- fr. 361.89 il mq per il mapp. no. 213 di mq 2183, loc. __________ (iscr. a RF l’11.12.1996 al d.g. 31498).

Ai fini del giudizio il Tribunale ha ampliato l’indagine anche a Comuni limitrofi con i seguenti risultati:

nel Comune di __________
- fr. 320 il mq per il mapp. no. 168 di mq 250, loc. __________, zona artigianale-commerciale (iscr a RF l’8.7.2004 al d.g. 15481). L’acquirente, già comproprietario in ragione di ¼, ha acquistato la quota rimanente di ¾;
- fr. 100.- il mq per il mapp. no. 343 di mq 524, loc. __________, zona artigianale-industriale (iscr. a RF il 30.11.2005 al d.g. 27654). Il trapasso è avvenuto in seguito ad aggiudicazione ad incanto pubblico;

nel Comune di __________ (zona industriale artigianale)
- fr. 290.48 il mq per il mapp. no. 708 di mq 17385, loc. __________ (iscr. a RF il 12.4.2000 al d.g. 7204). Il trapasso è avvenuto in seguito ad aggiudicazione ad incanto pubblico;
- fr. 458.03 il mq per il mapp. no. 381 di mq 3788 con quota di comproprietà di 3/21 sulla strada coattiva al mapp. no. 379, loc. __________ (iscr. a RF il 6.12.2001 al d.g. 25439);
- fr. 391.74 il mq per il mapp. no. 829 di mq 2808, loc. __________ (iscr. a RF il 30.1.2002 al d.g. 2075);
- fr. 148.88 il mq per il mapp. no. 918 di mq 1272, loc. __________ (iscr. a RF il 2.8.2004 al d.g. 17507). Nel prezzo è pure compreso il mapp. no. 1205 di mq 34 sito nel Comune di __________);

nel Comune di __________ (zona industriale-artigianale)
- fr. 276.94 il mq per i mapp. no. 428 e 1154 di complessivi mq 8'305, loc. __________ (iscr. a RF il 13.1.2000 al d.g. 633);
- fr. 300 il mq per il mapp. no. 428 di mq 3'416, loc. __________ (iscr. a RF il 21.2.2000 al d.g. 3331);
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1170 di mq 2000, loc. __________ (iscr. a RF l’8.11.2000 al d.g. 22723);
- fr. fr. 278.85 per il mapp. no. 427 di mq 5408, loc. __________ (iscr. a RF il 9.11.2000 al d.g. 22962);
- fr. 455.94 il mq per i mapp. no. 483, 488 e 489 di complessivi mq 17'040, loc. __________ (iscr. a RF il 21.9.2001 al d.g. 19366). Il mapp. no. 488 è costituito da una superficie stradale di mq 596 che nel calcolo del valore al mq non è stata considerata;
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 487 di mq 1854, loc. __________ (iscr. a RF il 5.10.2001 al d.g. 20667);
- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 1084 di mq 1571, loc. __________ (iscr. a RF il 23.9.2003 al d.g. 24649);
- fr. 420.- il mq per il mapp. no. 477 di mq 4326, loc. __________ (iscr. a RF il 31.10.2005 al d.g. 25132). Il trapasso è avvenuto mediante l’esercizio di un diritto di compera annotato il 30.3.2005. Il fondo è parzialmente gravato con un vincolo con destinazione posteggio;

nel Comune di __________ (zona industriale)
- fr. 155.41 il mq per il mapp. no. 549 di mq 3700, loc. __________ (iscr. a RF il 4.4.2002 al d.g. 7764). Il trapasso è avvenuto in seguito ad aggiudicazione ad incanto pubblico;
- fr. 40.- il mq per mq 86 staccati dal mapp. no. 536 ed andati a formare il nuovo mapp. no. 748, loc. __________ (iscr. a RF il 28.7.2003 al d.g. 19795).

A __________ il trapasso più recente risale dunque al 2001 ed è riconducibile all’esercizio di un diritto di compera. E’ vero che normalmente simili transazioni non sono decisive ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 88); tuttavia considerato che il diritto è stato annotato nel mese di maggio ed esercitato solo cinque mesi dopo, il prezzo stipulato (fr. 443.25 il mq) merita una certa attenzione sia perché non vi è motivo di credere che si sia trattato di un’operazione influenzata da circostanze particolari o a connotazione speculativa, sia perché è corollario attendibile alle transazioni stipulate nel 1997 ed aventi per oggetti tre terreni ubicati nelle immediate vicinanze del mapp. no. 279. In effetti esso attesta un valore limite mediamente inferiore a quello registrato nei Comuni di __________ e __________ dove terreni analoghi sono favoriti dal punto di vista dei raccordi immediati con le principali vie di comunicazione e con la ferrovia. Altrettanto indicativo è il fatto che, se nella seconda metà degli anni ’90 e fino al 2001 il mercato era attivo portando ad una progressione nei prezzi, gli anni successivi sono caratterizzati invece da una generale assenza di domanda di terreni artigianali e questo nonostante la zona non sia satura; ciò è sintomo di stagnazione del mercato locale riferibile a questa tipologia di terreni. In queste condizioni e mancandone il riscontro oggettivo una quotazione di almeno fr. 500.- il mq non è attendibile. Tutto sommato i valori medi di zona nel 2006 non potevano superare i 400/450.- fr. il mq.

5.3. Allo stato attuale il mapp. no. 279 è utilizzato come residenza primaria. Come già rilevato, in caso di vendita potrebbe essere assegnato a residenza del personale di sorveglianza oppure, previa demolizione dello stabile esistente, occupato con un deposito o un laboratorio. Nell’uno e nell’altro caso il terreno si presta comunque ad uno sfruttamento razionale. E’ vero che la superficie disponibile non è particolarmente generosa; tuttavia, a differenza delle zone industriali dove sono richieste aree di ampio respiro, nel campo dell’artigianato può bastare anche una superficie contenuta purché sia destinabile almeno ad uno stabile artigianale.
Complessivamente un’indennità di fr. 430.- pare dunque adeguata.

6.6.1. L’espropriata sostiene che la proprietà subirà una svalutazione sia per le immissioni foniche e gassose accresciute a seguito dell’esecuzione dell’opera sia perché la strada ed il marciapiede verranno a trovarsi a pochi centimetri dalla sua abitazione. Per tate titolo vanta una pretesa d’indennizzo di fr. 100'000.-.

6.2. Generalmente, nell’ipotesi di espropriazione parziale, la diminuzione delle possibilità d’uso della superficie restante è già compensata con l’indennizzo al valore edilizio pieno dell’area espropriata.
Un’indennità specifica per svalutazione della porzione residua ai sensi dell’art. 11 let. b Lespr. è ammissibile qualora, in ragione dell’espropriazione, il terreno fosse ridotto o deformato al punto da non poter più essere sfruttato razionalmente oppure fosse privato di vantaggi influenti sul valore della proprietà, vale a dire di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT 1989 no. 75, II-1994 no. 63, II-1998 no. 27 c. 3.1; TRAM 18.10.2004 N. 50.2003.14 in re CE L.).

6.3. Il mapp. no. 279 è toccato dall’espropriazione lungo tutto il fronte stradale (ca. 22 ml) per una profondità di ca. 2 ml a nord e di ca. ml 1.90 a sud (cfr. verbale di sopralluogo 12.7.2005).
L’intervento, che riduce la superficie complessiva da mq 471 a mq 433.57, non vanifica concrete aspettative di miglior uso né influisce sulle possibilità di sfruttamento del fondo che, come già rilevato, resta razionalmente sfruttabile a fini artigianali ed che anche in futuro potrà essere destinato all’uso ammesso dal PR. Pertanto dal profilo edilizio la situazione non subisce cambiamenti degni di nota.
L’espropriata, del resto, nemmeno sostiene il contrario ascrivendo l’asserita svalutazione all’aggravio fonico ed atmosferico ed alla vicinanza dell’opera alla sua abitazione.
Esaminando la fattispecie in quest’ottica bisogna tuttavia considerare che l’espropriata ha adibito a residenza primaria un terreno che per la sua stessa ubicazione è comunque già esposto ad immissioni generate da un traffico che non è quello di un quartiere prettamente residenziale. Tanto è vero che nella zona vale il grado di sensibilità III ai rumori (cfr. piano dei gradi di sensibilità), limite alto, certo, per un’abitazione, ma che corrisponde a quello usualmente riconosciuto nei comprensori artigianali ed industriali. Posta la destinazione artigianale della zona e ritenuto che le sue capacità insediative non sono esaurite una modifica del calibro stradale ed il possibile aumento dei volumi di traffico erano dunque ampiamente prevedibili, non da ultimo perché tale modifica era sancita dal piano viario. Di conseguenza, anche ammettendo un cambiamento delle condizioni ambientali, la causa principale andrebbe individuata, semmai, nello sviluppo della zona artigianale e nei conseguenti flussi di traffico, non invece all’intervento espropriativo; in altre parole, il pregiudizio si produrrebbe anche se il fondo non fosse colpito da espropriazione motivo per cui manca un nesso causale tra la presunta perdita di valore e l’espropriazione.
D’altra parte, se è vero che la striscia di giardino verso la strada (già piuttosto angusta) sarà ulteriormente ridotta, è però altrettanto vero che il sedime espropriando è destinato alla costruzione di un nuovo marciapiede per cui l’effettiva distanza tra la proprietà e la carreggiata, vera fonte di inquinamento, rimane pressoché immutata.
Pertanto non è ravvisabile alcun pregiudizio tale da giustificare un indennizzo ai sensi dell’art. 11 let. b Lespr..

7.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale federale, a decorrere dal 27.9.2006 data a far tempo dalla quale l’espropriata ha accordato l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

8.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriata, rappresentata da un legale, ha diritto alla rifusione delle ripetibili – in parte già riconosciute nella sentenza del 28.10.2005 – commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà, invero contenute, poste dalla vertenza.

 

 

 

Per i quali motivi

richiamata                       la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

 

 

dichiara

e pronuncia:          1.     Per l’espropriazione formale di mq 37.43 del mapp. no. 279 l’ente espropriante verserà all’espropriata fr. 430.- il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 27.9.2006.

                                2.     la pretesa di indennizzo per titolo di svalutazione della porzione residua è respinta.

                                3.     Le questioni risolte con accordo sono stralciate.

                                       

                                4.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1000.- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriata fr. 1'800.- per ripetibili.

                                       

                                5.     Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

                                       

                                6.     Intimazione a:

-   -

 

 

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente                                                                        Il segretario giudiziario

 

 

Margherita De Morpurgo                                                       Enzo Barenco