
Incarto n. 20.2004.32-1 ^46/04	Lugano 15 marzo 2007	Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Giorgio Caprara

arch. Bruno Buzzini

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da

ISEP 1

rappr. dal __________, RA 1

contro

COES 1

rappr. dal RA 2

nell'ambito dei lavori di allargamento della strada cantonale nella frazione di __________ in territorio di __________;

relativamente al mapp. no. 1297 RFD di __________

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.1.1. Lo ISEP 1 è promotore degli interventi di riassetto lungo la strada cantonale che attraversa la frazione di __________ nel Comune di __________. Il progetto, la cui attuazione comporta espropriazioni varie, prevede l’allargamento della strada lungo un tratto di ca. 205 ml, la sostituzione rispettivamente la posa di nuove bordure, il rifacimento del campo stradale e la costruzioni di nuovi muri di controripa e di sostegno.
Il Consiglio di Stato ha autorizzato l’opera e stanziato il relativo credito con risoluzione no. 541 del 10.2.2004.
Il progetto definitivo e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 5.7 al 4.8.2004.

1.2. Il progetto coinvolge, tra gli altri, anche il mapp. no. 1297; stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato in ragione di mq 28 ed occupato temporaneamente per mq 325 contro versamento di un’indennità di fr. 30.- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq, nonché di fr. 2’000.- per piante varie.
Con memoria 28.7.2004 l’espropriata ha contestato l’espropriazione, l’occupazione temporanea e le indennità offerte.
All’udienza del 28.10.2004, confermata l’opposizione al progetto ed all’espropriazione, l’espropriata ha peraltro ribadito la richiesta di aumento delle indennità offerte accettando solo quella per le piante.
Il Tribunale ha approvato il progetto definitivo così come pubblicato, respingendo nel contempo le opposizioni ed accordando l’anticipata immissione in possesso, con sentenza del 28.2.2005 cresciuta incontestata in giudicato.

2.L’adesione all’indennità offerta per le piante (fr. 2'000.- a corpo) individua un accordo con forza di decisione ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr. che solleva questo Tribunale dal relativo giudizio di merito.

3.Il mapp. no. 1297, situato in località __________, è così censita a RF:

sub. b) piazzale                mq     423
sub. A) chiesa                   mq     325
totale                                 mq     748

Il fondo, pianeggiante e di conformazione assai irregolare, è posto a monte della strada e, stando al PR è assegnato alla zona AP-EP.

4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87).

4.2. In concreto la tabella pubblicata non è altro che il riflesso della situazione pianificatoria in base alla quale la particella appartiene ad un comprensorio inedificabile poiché destinato ad attrezzature ed edifici pubblici. Da ciò l’indennità di fr. 30.- il mq offerta dall’ente espropriante che corrisponde al valore normalmente riconosciuto per buoni terreni agricoli nel sopra e nel sottoceneri (RDAT II-1994 no. 64; TRAM 6.10.2005 N. 50.2005.2 in re L.).
Posto in questi termini il ragionamento è tuttavia riduttivo. Viceversa è doveroso proseguirlo considerando che, se non fosse stata attribuita alla zona AP-EP, la particella avrebbe senz’altro avuto la medesima destinazione dei fondi circostanti andando a completare linearmente la zona del nucleo di vecchio formazione NV.
Di conseguenza per ovvi motivi di parità di trattamento con altre proprietà parzialmente espropriate l’estimo non può che fondarsi sui valori riferibili alle transazioni immobiliari riguardanti terreni situati nella zona nucleo e stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.).
L’indagine esperita come d’uso presso il RF offre i seguenti risultati:

per la zona del nucleo di vecchia formazione NV:

- fr. 76.92 il mq per il mapp. no. 1427 di mq 78, con una stalla di mq 22, loc. __________ (iscr. a RF il 3.8.1995 al d.g. 13126);
- fr. 31.65 il mq per il mapp. no. 1426 di mq 316, con una stalla di mq 15, loc. __________ (iscr. a RF il 13.11.1995 al d.g. 18920); il fondo è parzialmente fuori zona;
- fr. 370.37 il mq per il mapp. no. 1506 di mq 108, con una stalla di mq 34, loc. __________ (iscr. a RF il 26.8.1997 al d.g. 15278);
- fr. 200.- il mq per il mapp. no. 1503 di mq 35, con un rustico di mq 23, loc. __________ (iscr. a RF il 21.11.1997 al d.g. 21249);
- fr. 1.36 il mq per il mapp. no. 875 di mq 6'594, superficie prativa in loc. __________ (iscr. a RF il 17.8.2000 al d.g. 13294); il fondo è parzialmente fuori zona;

per la zona di complemento del nucleo di vecchia formazione NN:

- fr. 58.17 il mq per il mapp. no. 270 di mq 808, superficie prativa in loc. __________ (iscr. a RF il 30.7.1998 al d.g. 13238);
- fr. 100.- il mq per mq 186 staccati dal mapp. no. 1718 (mq 282) ed aggiunti al mapp. no. 1327 (mq 339), loc. __________ (iscr. a RF il 30.10.2001 al d.g. 16346/7);
- fr. 84.91 il mq per il mapp. no. 1710 di mq 530, costituito per mq 201 da bosco, loc. __________ (iscr. a RF il 16.1.2003 al d.g. 632); il fondo è parzialmente fuori zona;

Normalmente i prezzi soluti per terreni già edificati, come sono in parte quelli elencati, non si prestano al confronto (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 89). Tuttavia trattandosi di valutare un terreno posto in zona nucleo, non si può prescindere dalla considerazione che raramente simili oggetti sono completamente liberi e, d’altra, parte che anche un sedime di piccole dimensioni può avere un pregio notevole per l’amatore. Da ciò il fatto che i valori sono discontinui, innanzitutto perché influenzati da fattori soggetti ed in secondo luogo perché se i fondi sono già edificati, generalmente con una stalla o un rustico, il valore dipende essenzialmente dallo stato della costruzione, specie del tetto, e quindi dai costi di un’eventuale riattazione.
Detto questo l’attenzione va rivolta verso l’unica transazione riguardante due fondi liberi reperita a __________ (mapp. no. 1718 e1327). Del resto, stando alla giurisprudenza, è lecito trarre spunto anche da compravendite isolate purché i prezzi di d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei contratti non risulti influenzata da circostanze particolari (DTF 122 I 168 c. 3a p. 174; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85). Orbene, la frazione di P_______è ubicata immediatamente a nord di _________ sullo stesso lato del fiume e per situazione è paragonabile a S. B__________. Il prezzo di vendita pare dunque attendibile anche se riferito solo ad uno scorporo. Nulla indica, peraltro, si tratti di un’operazione speculativa o dominata da elementi inusuali o comunque a connotazione soggettiva.
Ciò considerato il Tribunale reputa di fissare l’indennità espropriativa in fr. 110.- il mq posto che gli oneri che gravano la particella non incidono sul suo valore.

5.Il danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di esecuzione di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base dell’utilizzazione attuale salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39).
In concreto l’occupazione temporanea è stata chiesta solo per necessità tecniche di cantiere, ossia per disporre dello spazio indispensabile per l’esecuzione dell’opera ed il ripristino sia del muro di sostegno al fondo verso la strada, sia della gradinata di accesso al sagrato della chiesa: necessità che l’espropriata stessa ha peraltro riconosciuto ritirando l’opposizione all’occupazione temporanea (cfr. verbale del 28.10.2004). A ciò si aggiunge che il provvedimento ha coinvolto un’area per la quale non è stato ipotizzato alcun miglior uso, che l’accesso alla chiesa anche durante il cantiere non è stato precluso e che per le piante sacrificate è stata riconosciuta una piena indennità.
In queste condizioni e considerato che il risarcimento offerto risponde ai canoni giurisprudenziali, l’indennità è fissata in fr. 0.50 il mq annui.

6.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale che decorrono dal 28.2.2005, data della sentenza con la quale il Tribunale ha accordato l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

7.L’espropriata non si è avvalsa delle consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà alla proprietaria del mapp. no. 1297 le seguenti indennità:

1.1. fr. 110.- il mq per l’espropriazione di mq 28

1.2. fr. 0.50 il mq annui per l’occupazione temporanea di mq 325

2. Sulle indennità espropriative è dovuto un interesse al saggio usuale del 3.5% a far tempo dal 28.2.2005.

3. Le questioni risolte con accordo sono stralciate.

4. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

5. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

6. Intimazione a:
- RA 1
- RA 2

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco