
Incarto n. 20.2006.54-1	Lugano 28 novembre 2007	Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Giancarlo Fumasoli

ing. Eraldo Pianetti

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da

ISEP 1

rappr. dal RA 1

contro

COCE 1 composta da:

1. MCON 1

2. MCON 2

3. MCON 3

nell'ambito delle opere di rifacimento e moderazione del traffico in Via __________ e Via __________,

relativamente al mapp. no. 327 RFD __________,

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in fatto ed in diritto

1.1.1. Il ISEP 1 ha risolto di procedere ai lavori di sistemazione di Via __________ e Via __________, strade che servono le zone residenziali omonime. In Via __________ è previsto solo l’adeguamento parziale dei confini mentre in Via __________, oltre alla correzione del calibro ed alla costruzione di nuovi muri di sostegno, l’intervento comporta la pavimentazione a nuovo di tutto il sedime stradale previa sostituzione del sottofondo portante e posa di nuove canalizzazioni per le acque luride e meteoriche.
Il Consiglio Comunale ha approvato l’opera, stanziato il credito ed avallato il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 30% della spesa con risoluzione del 19.12.2005.
Da ciò l’avvio della presente procedura con la pubblicazione del progetto definitivo e degli atti di espropriazione dal 16.10 al 14.11.2006.

1.2. Il mapp. no. 327 appartiene alla COCE 1 ed è ubicato lungo Via __________. Stando alle tabelle pubblicate il Comune ha chiesto l’espropriazione di mq 7 e l’occupazione temporanea di mq 3 offrendo a titolo d’indennità, rispettivamente, fr. 350.- il mq e fr. 0.50 il mq.
Con memoria 26.10.2006 i comproprietari hanno invece sollecitato un risarcimento di fr. 500.- il mq.
All’udienza di conciliazione del 21.3.2007 gli espropriati hanno accordato l’anticipata immissione in possesso ed accettato l’indennità offerta per l’occupazione temporanea; dal canto suo il Comune ha garantito il ripristino di tutte le opere di cinta esistenti. Per il resto le parti hanno confermato le loro rispettive posizioni.
Il progetto definitivo è stato approvato con sentenza del 28.3.2007.

2.L’intesa raggiunta dalle parti, di cui già si è detto e che risulta dal verbale di udienza del 21.3.2007, si configura come accordo espropriativo ai sensi dell’art. 43 Lespr.. Esso ha forza di decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.) e solleva il Tribunale dalla relativa decisione di merito.

3.Il mapp. no. 327 è così censito a RF:

sub. g) canale                   mq       50
sub. h) coltivo vignato       mq   1331
sub. i) corte                       mq       22
sub. m) letturini                 mq     487
sub. D) serra                     mq       89
sub. L) serra                     mq       86
Totale                                mq   2065

Si tratta di un fondo ampio e di conformazione abbastanza regolare occupato da una serra e da aiuole coltivate. Nel vigente PR la particella è assegnata alla zona residenziale estensiva R2.

4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

4.2. L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.) – che in concreto risale alla primavera di quest’anno – e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriato.
Dall’indagine esperita come d’uso a RF è emerso un ventaglio assai ampio di transazioni riferibili alla zona R2 che riportano i prezzi seguenti:

nel 2006
- fr. 359.71 il mq per il mapp. no. 2066 di mq 1112, loc. __________ (iscr. a RF il 5.1.2006 al d.g. 107);
- fr. 378.15 il mq per il mapp. no. 2051 di mq 714, loc. __________ (iscr. a RF il 29.3.2006 al d.g. 2218);
- fr. 454.07 il mq per il mapp. no. 2090 di mq 381, loc. __________ (iscr. a RF il 24.4.2006 al d.g. 2984). Il trapasso è avvenuto mediante l’esercizio di un diritto di compera annotato il 25.1.2006;
- fr. 447.30 il mq per il mapp. no. 2091 di mq 389, loc. __________ (iscr. a RF il 30.5.2006 al d.g. 3985). Il trapasso è avvenuto mediante l’esercizio di un diritto di compera annotato il 2.3.2006;
- fr. 420.- il mq per mq 420 scorporati dal mapp. no. 461 ed aggiunti al mapp. no. 2106, loc. __________ (iscr. a RF il 2.6.2006 al d.g. 4068);
- fr. 185.19 il mq per il mapp. no. 913 di mq 135, loc. __________ (iscr. a RF l’8.6.2006 al d.g. 4184). Il fondo è censito come sedime stradale;
- fr. 350.- il mq per mq 27 scorporati dal mapp. no. 1139 ed aggiunti al mapp. no. 2111, loc. __________ (iscr. a RF il 10.7.2006 al d.g. 5066). Il trapasso è avvenuto per espropriazione;
- fr. 455.83 il mq per il mapp. no. 2092 di mq 379, loc. __________ (iscr. a RF il 3.8.2006 al d.g. 5943). Il trapasso è avvenuto mediante l’esercizio di un diritto di compera annotato il 14.7.2006;
- fr. 509.39 il mq per il mapp. no. 2081 di mq 1194, loc. __________ (iscr. a RF il 21.9.2006 al d.g. 7531);
- fr. 487.96 il mq per il mapp. no. 2078 di mq 926, loc. __________ (iscr. a RF il 21.9.2006 al d.g. 7532);
- fr. 488.41 il mq per il mapp. no. 2080 di mq 690, loc. __________ (iscr. a RF il 25.9.2006 al d.g. 7607);
- fr. 477.74 il mq per il mapp. no. 2077 di mq 860, loc. __________ (iscr. a RF il 25.9.2006 al d.g. 7609);
- fr. 510.56 il mq per il mapp. no. 2079 di mq 649, loc. __________ (iscr. a RF il 27.9.2006 al d.g. 7660);
- fr. 519.48 il mq per il mapp. no. 305 di mq 616, loc. __________ (iscr. a RF il 20.10.2006 al d.g. 8646);
- fr. 447.41 il mq per il mapp. no. 2089 di mq 405, loc. __________ (iscr. a RF il 27.10.2006 al d.g. 8904). Il trapasso è avvenuto mediante l’esercizio di un diritto di compera annotato il 28.9.2006;
- fr. 441.18 il mq per il mapp. no. 2112 di mq 476, loc. __________ (iscr. a RF il 24.11.2006 al d.g. 10040);

nel 2005
- fr. 309.- il mq per il mapp. no. 2021 di mq 598, loc. __________ (iscr. a RF il 20.6.2005 al d.g. 4854);
- fr. 397.- il mq per il mapp. no. 2018 di mq 700, compresa una quota di comproprietà di 31/568 sulla strada coattiva al mapp. no. 1929, loc. __________ (iscr. a RF il 15.4.2005 al d.g. 2968). Il trapasso è avvenuto mediante l’esercizio di un diritto di compera annotato il 3.2.2005;
- fr. 326.79 il mq per il mapp. no. 1543 di mq 612, compresa una quota di comproprietà di 1/8 sulla strada coattiva al mapp. no. 1326, loc. __________ (iscr. a RF il 29.11.2005 al d.g. 9521);

nel 2004
- fr. 367.80 il mq per il mapp. no. 1975 di mq 435, loc. __________ (iscr. a RF il 27.2.2004 al d.g. 1944). Il trapasso è avvenuto mediante l’esercizio di un diritto di compera annotato il 22.12.2003;
- fr. 471.75 il mq per i mapp. no. 2046 di mq 549 e no. 672 di mq 2457, loc. __________ (iscr. a RF il 19.5.2004 al d.g. 4133). Il mapp. no. 672 interamente boschivo non è qui considerato nel valore medio;
- fr. 350.- il mq per il mapp. no. 2052 di mq 750, loc. __________ (iscr. a RF il 1°.9.2004 al d.g. 6875);
- fr. 271.80 il mq per il mapp. no. 279 di mq 699, loc. __________ (iscr. a RF l’11.10.2004 al d.g. 8040);
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1921 di mq 761, loc. __________ (iscr. a RF il 1°.12.2004 al d.g. 9609);

Nel periodo preso in considerazione il panorama generale rivela una certa costanza nei valori immobiliari interrotta da variazioni puntuali che dipendono dalla situazione territoriale specifica. Si distinguono così, perché particolarmente pregiate dal profilo residenziale, le zona di __________ e __________, ubicate sulla strada che collega __________ con __________, che in effetti mediamente ravvisano i prezzi più alti (ca. 500.- fr. il mq). Rispetto alle prime due, le zone __________, __________ e __________, pur godendo di una posizione tutto sommato favorevole, sono invece disturbate da fonti di rumore generate da un traffico piuttosto intenso cosicché i valori si situano mediamente attorno ai 360.-/370.- fr. il mq; ciò analogamente alla zona di __________ anch’essa senz’altro piacevole. __________, ubicata nella parte alta del comune, è invece una località che per rapporto ai servizi comunali è periferica.
La zona __________, che qui interessa, è penalizzata dal profilo del panorama e non presenta pregi particolari ma nel complesso è una zona soleggiata e gradevole nella quale il prezzo medio si aggira attorno a 450.- fr. il mq. E’ vero che i contratti riferibili a questa zona sono tutti (salvo uno) conseguenti all’esercizio di diritti compera, ossia a transazioni che di regola non andrebbero considerate ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Tuttavia, ritenuto che i diritti di compera sono stati esercitati al più tardi 3 mesi dopo essere stati annotati, i prezzi stipulati meritano una certa attenzione, anche perché, come già rilevato, il mercato non è segnato da variazioni degne di nota e la media è di poco superiore al prezzo fissato nell’unica normale compravendita (fr. 441.18 il mq).
Tutto sommato e considerate le caratteristiche delle località che possono essere prese a confronto, si può ritenere che nella primavera di quest’anno il valore edilizio pieno per terreni R2 ubicati nella zona __________ ammontasse a fr. 450.- il mq.

4.3. Il mapp. no. 327 è un fondo che, per forma, dimensione e stato di urbanizzazione si presta senz’altro ad essere edificato conformemente ai parametri di zona; inoltre, vista la sua ampiezza e l’accessibilità data sui due confini est ed ovest rispettivamente da Via __________ e dalla strada coattiva al mapp. no. 1929 sulla quale ha una quota di comproprietà di 91/568, il mapp. no. 327 potrebbe anche essere frazionato ai fini di uno sfruttamento intensivo senza che ciò comporti particolari opere di urbanizzazione interna. Questi pregi non sono sminuiti dalle servitù che gravano il fondo; in particolare l’onere di condotta non incide sul potenziale edilizio e quanto all’onere di usufrutto la LFespr., alla quale la legge cantonale è ampiamente ispirata, esclude espressamente che possa assurgere ad elemento deprezzante (art. 21 cpv. 1 e 24 LFespr., art. 17 Lespr.; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 21 no. 4).
L’indennità espropriativa è dunque fissata in fr. 450.- il mq.

5.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale federale, a decorrere dal 21.3.2007 data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

6.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 7 del mapp. no. 327 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 450.- il mq oltre interessi al 3.5% a far tempo dal 21.3.2007.

2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco