Incarto n. 20.2010.12-10	Lugano 27 maggio 2011	Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione

 

Composto dalla Presidente	Margherita De Morpurgo
e dai membri	ing. Gianfranco Sciarini arch. Bruno Buzzini
segretario giudiziario	Enzo Barenco

 

 

statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione progetti definitivi promossa da

 

	ISEP 1 rappr. dal RA 1
	contro
	COES 6

 

concernente il nuovo assetto viario e la moderazione del traffico sulla strada cantonale __________, nel Comune di __________,   relativamente al mapp. no. 785 RFD di __________,

 

 

letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

 

 

considerato,                    in fatto ed in diritto

 

1.Lo ISEP 1 è promotore delle opere stradali intese alla messa in sicurezza dell’utenza pedonale lungo il tratto di strada cantonale che attraversa l’abitato di __________. L’intervento, che implica espropriazioni varie, consiste nella realizzazione di un marciapiede e nella posa di moderazioni del traffico sotto forma di rampe e demarcazioni longitudinali.
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 27.7 al 25.8.2009 in conformità con gli art. 16 ss della Legge sulle strade (Lstr). Tra i fondi coinvolti figura, in particolare, il mapp. no. 785 di proprietà di COES 6 in relazione al quale la tabella prevede l’espropriazione di mq 36 e l’occupazione temporanea di mq 8 contro versamento di un’indennità di fr. 320.- il mq, rispettivamente di fr. 0.50 il mq; è indicata inoltre un’indennità di fr. 1'350.- per l’eventuale estirpazione di una palma.
Con tempestiva memoria del 17.8.2009 COES 6, senza sollevare obiezioni al progetto ed all’esproprio, ha avanzato una pretesa di indennizzo di almeno fr. 450.- il mq per il terreno espropriato.
Il Consiglio di Stato ha approvato il progetto con risoluzione del 27.1.2010, dopo di che COES 6 ha accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 29.3.2010.
L’ente espropriante ha quindi trasmesso gli atti a questo Tribunale per i suoi incombenti in applicazione dell’art. 26 Lstr. Alla conseguente udienza di conciliazione, tenutasi il 6.4.2011, l’espropriata ha confermato la sua pretesa ed accettato le indennità per l’occupazione temporanea e per la palma. Quest’ultima, come confermato dall’ente espropriante con successivo scritto del 12.4.2011, per finire non è stata estirpata.

2.Il mapp. no. 785 (mq 883) è un fondo pianeggiante, di forma trapezoidale, libero di costruzioni che, stando al vigente PR di __________, è assegnato alla zona residenziale semiestensiva con indice di sfruttamento 0.5 ed indice di occupazione del 40% (art. 30 NAPR).

3.3.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. ad art. 16 no. 4). Essa è stimata alla data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, alla data di emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr). Questo corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss, 94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1).
L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del mercato immobiliare. Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88).
Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).
Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).

3.2. In concreto il dies aestimandi coincide con il 29.3.2010, data per la quale è stata autorizzata l’anticipata immissione in possesso, e l’estimo è fondato sui valori ufficiali riferibili a terreni liberi che, come il mapp. no. 785, sono ubicati nella zona residenziale semiestensiva. Come di consueto il Tribunale ha eseguito un’ampia indagine sui prezzi ufficialmente registrati ottenendo i seguenti risultati:

nel 2003
- fr. 547.45 il mq per il mapp. no. 229 di mq 2'603, loc. __________ (iscr. a RF il 23.4.2003 al d.g. 6667/8). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 25.10.2002;
- fr. 488.97 il mq per il mapp. no. 1043 di mq 680, loc. __________ (iscr. a RF il 15.7.2003 al d.g. 11201);

nel 2004
- fr. 406.75 il mq per il mapp. no. 1046 di mq 504, loc. __________ (iscr. a RF il 16.2.2004 al d.g. 3082);
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1052 di mq 740, loc. __________ (iscr. a RF il 4.10.2004 al d.g. 16801);
- fr. 520.- il mq per il mapp. no. 498 di mq 863, loc. __________ (iscr. a RF il 3.9.2004 al d.g. 16551;
- fr. 473.93 il mq per il mapp. no. 784 di mq 422, loc. __________ (iscr. a RF il 13.10.2004 al d.g. 17469/70). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 16.2.2004;
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1054 di mq 200, loc. __________ (iscr. a RF il 4.10.2004 al d.g. 16803);
- fr. 514.02 il mq per il mapp. no. 941 di mq 428, loc. __________ (iscr. a RF il 2.11.2004 al d.g. 18857). Il prezzo include una quota di comproprietà di 1/6 sulla strada coattiva al mapp. no. 730;

nel 2005
- fr. 520.- il mq per il mapp. no. 1048 di mq 376, loc. __________ (iscr. a RF il 22.3.2005). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 22.3.2004;
- fr. 219.87 il mq per il mapp. no. 1066 di mq 78, loc. __________ (iscr. a RF il 22.11.2005 al d.g. 20453/4). Il fondo è stato acquisito dal Comune;
- fr. 533.98 il mq per i mapp. no. 1067, 1068 e 1069 di complessivi mq 1'236, loc. __________ (iscr. a RF il 5.9.2005 al d.g. 15467);
- fr. 520.- il mq per il mapp. no. 1049 di mq 376, loc. __________ (iscr. a RF il 22.6.2005 al d.g. 10787). Nell’importo è incluso anche il prezzo dell’appalto;

nel 2006
- fr. 501.86 il mq per il mapp. no. 281 di mq 538, loc. __________ (iscr. a RF il 30.10.2006 al d.g. 18320);
- fr. 550.- il mq per il mapp. no. 1070 di mq 433, loc. __________ (iscr. a RF il 9.5.2006 al d.g. 7664);
- fr. 556.78 il mq per i mapp. no. 1068 e 1069 di complessivi mq 819, loc. __________ (iscr. a RF il 31.1.2006 al d.g. 1793);
- fr. 542.17 il mq per il mapp. no. 369 di mq 415, loc. __________ (iscr. a RF il 19.6.2006 al d.g. 10589);

nel 2008
- fr. 501.86 il mq per il mapp. no. 281 di mq 538, loc. __________ (iscr. a RF il 14.7.2008 al d.g. 11319);
- fr. 663.18 il mq per il mapp. no. 936 di mq 573, loc. __________ (iscr. a RF il 2.1.2008 al d.g. 9);

nel 2010
- fr. 800.- il mq per il mapp. no. 1090 di mq 1'304, loc. __________ (iscr. a RF il 12.10.2010 al d.g. 16164).

Ad eccezione del mapp. no. 498, ubicato immediatamente ad occidente del nucleo di __________, tutti i fondi elencati sopra sono sparsi nel territorio a valle della linea ferroviaria __________: un’area prevalentemente pianeggiante a carattere residenziale, che non è ancora completamente insediata e nella quale le proprietà edificate si intercalano con sedimi liberi coltivati.
Tralasciando le transazioni poco significative – in particolare quelle concernenti i mapp. no. 1066 e 1090 (valori estremi) ed il mapp. no. 1049 (inclusiva del prezzo d’appalto) – i prezzi sono piuttosto costanti e ravvisano una certa tendenza alla crescita con un valore medio che da fr. 485.78 il mq (2004) passa a fr. 526.99 (2005, + 8.5%), quindi a fr. 537.70 (2006, + 2%) ed infine a fr. 582.52 il mq (2008, + 8.3%). L’arresto successivo del mercato immobiliare combacia con la crisi finanziaria del 2008 e la recessione che ne è seguita le quali, senza comportare un crollo o anche solo una diminuzione significativa dei valori, hanno generato una fase di stabilità che si è protratta fino al 1° trimestre del 2010, periodo nel quale è nuovamente stato registrato un leggero aumento delle transazioni immobiliari. Una situazione contingente alla quale la regione del __________ non è sfuggita e che ha interessato in particolare i terreni liberi da costruzioni, beni immobili sempre più rari che, soprattutto in un periodo di crisi, il proprietario ha tendenza a tesaurizzare (cfr. USTAT-DSS 2-2009 p. 35 ss, 2-2010 p. 41 ss).
Ciò considerato nel mese di marzo del 2010 il valore medio dei terreni ubicati nella zona residenziale semiestensiva di __________ poteva aggirarsi attorno a fr. 550.-/580.- il mq.
Il mapp. no. 785 è un terreno adeguatamente urbanizzato che per forma e dimensione si presta senz’altro ad essere sfruttato conformemente ai parametri di zona. Ubicato nel settore occidentale dell’abitato, il fondo è posto a diretto confine con la strada cantonale, posizione che è favorevole per la vicinanza ai servizi comunali e l’immediata accessibilità, ma che per altro verso espone la particella alle immissioni indotte dal traffico; disagio, questo, di cui non soffrono le proprietà prese a modello.
Di conseguenza l’indennità per l’espropriazione formale di mq 36 è fissata in fr. 550.- il mq.

4.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dall’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Il saggio corrisponde al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione e pertanto sono dovuti i seguenti interessi:

- del 3% dal 29.3.2010 al 1°.12.2010
- del 2.75% dal 2.12.2010 in poi

5.Le spese di procedura sono interamente a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). L’espropriata non è patrocinata da un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.

 

 

Per i quali motivi

richiamata                       la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

 

 

dichiara

e pronuncia           1.     Per l’espropriazione formale di mq 36 del mapp. no. 785 l’ente espropriante verserà all’espropriata un’indennità di fr. 550.- il mq oltre interessi ai seguenti saggi annui:

- del 3% dal 29.3.2010 al 1°.12.2010
- del 2.75% dal 2.12.2010 in poi

                                2.     La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

                                       

                                3.     Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

                                       

                                4.     Intimazione a:

- -

 

 

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente                                                             Il segretario giudiziario

 

 

Margherita De Morpurgo                                           Enzo Barenco