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Incarto n. __________
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Lugano 3 gennaio 2006 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla Presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
arch. Giancarlo Fumasoli ing. Gianfranco Sciarini |
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segretario giurista |
Alan Gianinazzi |
statuendo sul ricorso presentato in data 20/21 giugno 2005 dalla
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ISCE 1composta da: - MIST 1, - MIST 2, - MIST 3, tutti rappr. da RA 1,
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contro |
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la decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
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relativamente al mappale no. 176 RFD di __________, |
esperito il sopralluogo in data 11 ottobre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 176 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 545'487.-
Il reclamo interposto in data 30 giugno 2004 da MIST 3 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 3 giugno 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza modificato il volume dell’edificio principale sub. A, aumentato da 2'246 a 2'418 mc, il relativo valore a nuovo, ridotto da 360.- a 316.- CHF/mc e il correttivo di classe applicato sul valore a nuovo dell’edificio, passato da +30% a +10%.
Il valore ufficiale di stima del mappale è stato di conseguenza stabilito in CHF 440'488.-
3. Con ricorso 20/21 giugno 2005 RA 1, rappresentante della Comunione ereditaria, è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del volume dell’edificio principale sub. A da 2'418 a 2248 mc e l’applicazione di un correttivo del -20% per carico ambientale sul valore metrico dell’edificio.
A giustificazione di tale richiesta, i ricorrenti sostengono che il correttivo, oltre che sul valore metrico del terreno, debba essere applicato pure sul valore metrico dell’edificio, ciò poiché nella fattispecie concreta la vicinanza dell’autostrada, della strada cantonale e della ferrovia penalizzano in modo importante pure il valore dell’albergo ristorante, maggiormente toccato rispetto ad altri tipi di edifici dall’inquinamento atmosferico ed acustico.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 ottobre 2005, il Tribunale ha constatato che l’edificio sub. A é suddiviso in piano cantina, dove si trovano i servizi e la cantina del ristorante, piano terreno, strutturato in ristorante e relativa cucina, primo piano con sette camere d’albergo e secondo piano composto da cinque camere abitate dai proprietari.
A seguito di misurazione viene constatato che il volume dell’edificio corrisponde a 2'246 mc.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta l’UCS ha tralasciato il valore di reddito, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata. In effetti il reddito è fondamentale per una determinazione equa dei valori immobiliari, ritenuto che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Sotto questo profilo la decisione su reclamo si rivela dunque carente nella forma quanto nella sostanza.
Considerato, tuttavia, che il Tribunale, oltre a non essere vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) – ciò che comunque non è una panacea e certamente non dispensa l’autorità di prima istanza dall’obbligo di applicare il diritto e di motivare le sue decisioni, specie quando l’argomento ha un’importanza rilevante ai fini della stima -, la lacuna è sanabile in questa sede.
L’edificio al mappale no. 176 RFD di __________ è un ristorante-albergo a gestione famigliare il cui gerente per gli anni precedenti il 2005 è stato MIST 3 e attualmente è MIST 2, usufruttuaria della sostanza relitta dal defunto __________.
Nella fattispecie concreta, il reddito di CHF 10'300.- annui indicato con la dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1- e confermato come attendibile dai ricorrenti con scritto 25/27 ottobre 2005, trova sostanzialmente conferma nella documentazione fiscale prodotta in data 12 dicembre 2005. È pertanto tale valore che deve essere ritenuto.
Ciò anche perché nella fattispecie concreta risulta praticamente impossibile riferirsi a casi analoghi che presentano redditi accertati tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art. 10 Reg.) in quanto nella zona non esistono più edifici a gestione famigliare strutturati perlomeno in modo simile, che non rispondono evidentemente più ai bisogni del mercato, come del resto conferma la chiusura dell’esercizio pubblico con il 31 dicembre 2005.
7.2.
A seguito dei rilevamenti effettuati in corso di sopralluogo, il volume dell’edificio sub. A viene corretto da 2'418 a 2'246 mc.
7.3.
Il Tribunale respinge la richiesta dei ricorrenti volta ad applicare al valore metrico dell’edificio un correttivo del -20% per carico ambientale.
Ciò per la ragione che il valore metrico di un edificio non è in realtà influenzato da fattori quali la vicinanza di fonti di inquinamento atmosferico e/o acustico, che potrebbero avere semmai un certo peso, oltre che sul valore metrico del terreno, sul valore di reddito. Nella fattispecie concreta, essendoci un reddito dichiarato attendibile, la questione può comunque rimanere sostanzialmente indecisa.
7.4.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, in applicazione dell’art. 38 cpv. 3 Lst., il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 176 RFD di __________ stabilito in CHF 192'234.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e del rimanente 1/5 per i ricorrenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 176 RFD di __________ stabilito in CHF 192'234.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima in ragione di 4/5 e del rimanente 1/5 a carico dei ricorrenti.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi