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Incarto n. __________
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Lugano 3 gennaio 2006 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla Presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
arch. Alberto Canepa ing. Giorgio Caprara |
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segretario giurista |
Alan Gianinazzi |
statuendo sul ricorso presentato in data 1./4 luglio 2005 da
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RI 1,
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contro |
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la decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
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relativamente al mappale no. 3280 RFD di __________, |
esperito il sopralluogo in data 25 ottobre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 3280 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 142'283.-
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.
A seguito dell’esperimento di un sopralluogo l’autorità di prima istanza ha corretto la volumetria dei subalterni B e C, passata rispettivamente da 540 a 500 mc e da 72 a 65 mc, il loro valore cubimetrico a nuovo, ridotto rispettivamente da 331.- a 302.- CHF/mc e da 86.- a 64.- CHF/mc, nonché la vetustà del sub. B, aumentata da -42% a -49%.
A seguito di tali modifiche pure il valore di reddito dell’edificio principale (sub.B) è stato ridotto da CHF 136'752.- a CHF 135'401.-
È stata infine corretta la superficie del terreno, diminuita da 334 a 333 mq.
Il valore di stima ufficiale del mapp. no. 3280 RFD di __________ è stato di conseguenza stabilito in CHF 131'827.-
3. Con ricorso 1. /4 luglio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando:
- la riduzione della volumetria del sub. B da 500 a 307.20 mc e del sub. C da 64 a 40 mc;
- l’aumento del correttivo di vetustà dell’edificio principale dal -49% al -60%, ritenuto che la struttura e l’impiantistica della casa sono ancora sostanzialmente quelli originari;
- l’applicazione di un reddito di CHF 3'000.-, pari a CHF 500.- mensili, in considerazione del fatto che l’edificio risulta abitabile unicamente sull’arco di soli sei mesi a causa della mancanza di un riscaldamento centrale, di una insufficiente isolazione e della presenza dei servizi in un corpo esterno alla casa;
- la riduzione del tasso di capitalizzazione;
- la riduzione del valore metrico del terreno a causa del forte traffico presente su via __________, della difficoltà di accesso alla proprietà e della costruzione, iniziata nel 2005, di un imponente palazzo che sorge proprio davanti all’abitazione.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 25 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. B, oltre che da un cantinato che occupa unicamente la metà della superficie della casa, è costituito da due piani e da un ulteriore spazio mansardato; la struttura è a scala centrale con due locali laterali su ogni piano.
Le finiture e lo stato di conservazione dell’immobile sono carenti, mentre il sistema di riscaldamento è garantito da radiatori elettrici diretti e da due stufe ad olio. L’unico intervento di manutenzione di una certa importanza risale al 2001 quando sono state sostituite le finestre in tutta la casa, con struttura in PVC e vetri isolanti.
Il sub. C è invece utilizzato come legnaia e deposito di materiali vari.
Il Tribunale ha inoltre rilevato le misure necessarie per la verifica del volume degli edifici ed ha constatato che verso la strada principale è in fase di costruzione una palazzina di tre piani. Sul mapp. no. 4246 è presente un’officina meccanica che può causare disturbi.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Alla luce delle risultanze della fattispecie concreta e in particolare delle misure rilevate nel corso del sopralluogo il Tribunale ritiene corrette le volumetrie degli edifici stabilite dall’autorità di prima istanza, con la conseguenza che su questo specifico punto il ricorso deve essere respinto.
7.2.
Il sopralluogo ha inoltre permesso di constatare che, a differenza di quanto ritenuto a torto dall’UCS, le finiture dell’edificio principale sub. B sono in realtà economiche e non normali, mentre lo stato di conservazione deve essere considerato carente.
La costruzione è stata edificata nel 1925 e da allora, a parte la sostituzione delle finestre, non sono stati effettuati interventi di miglioria tali da influire sul valore della costruzione. Ciò che, unitamente allo stato di conservazione e alla tipologia dell’edificio, conduce questo Tribunale a ritenere che nel caso specifico il correttivo della vetustà deve essere considerato nella misura massima prevista dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento sulla stima ufficiale (Reg.), ovvero il 60%.
7.3.
Per quanto attiene al reddito dell’edificio principale sub. B, pur considerando l’impiantistica non certo recente e la presenza di alcune caratteristiche tipiche di un’abitazione di una certa età come un’isolazione non ottimale, la casa risulta sicuramente abitabile sull’arco di un intero anno e non di soli sei mesi come preteso dalla ricorrente. Il reddito considerato, di CHF 9’600.- annui, pari a CHF 800.- mensili, non è infine altro che quello dichiarato dal proprietario di allora al punto 3.1 della dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1- e non si discosta certo dal prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Il Tribunale ritiene inoltre che il tasso di capitalizzazione considerato nella fattispecie concreta, calcolato ai sensi degli art. 18 cpv. 5 Lst. e 11 Reg., sia corretto e tenga adeguatamente conto di tutti gli aspetti partitamene elencati nel disposto di legge di cui all’art. 11 Reg. In quest’ottica va rimarcato come il tasso di capitalizzazione base del 5,4% corrisponde al tasso medio praticato dai maggiori istituti di credito del Cantone Ticino per le ipoteche di primo rango su un periodo di 30 anni e non al tasso di interesse attuale. D’altronde la ricorrente nemmeno si sofferma sui motivi per i quali tale valore sarebbe da ritenersi errato e si limita ad una semplice contestazione generica non supportata da alcuna argomentazione concreta.
7.4.
La valutazione del valore metrico del terreno effettuata dall’UCS regge infine alle specifiche censure sollevate da RI 1. La palazzina di tre piani in fase di costruzione rispetta infatti le norme di piano regolatore previste per la zona di riferimento e non è fonte di disturbi tali da giustificare l’applicazione di ulteriori correttivi sul valore metrico del sedime di proprietà RI 1.
Nella fattispecie concreta non sono inoltre stati riscontrati particolari impedimenti d’accesso alla proprietà.
Per il resto, la presenza di un officina meccanica sulla confinante part. no. 4246 è già stata considerata dall’autorità di prima istanza con l’applicazione di un correttivo del -10% per carico ambientale e la superficie ridotta del terreno, di soli 333 mq, con un ulteriore correttivo del -30% per superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 3280 RFD di __________ stabilito in CHF 101'643.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/5 per la ricorrente e dei rimanenti 2/5 per l’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 3280 RFD di __________ stabilito in CHF 101'643.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 3/5 a carico della ricorrente e per i rimanenti 2/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi