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Incarto n. __________
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Lugano 3 gennaio 2006 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla Presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
arch. Alberto Canepa ing. Giorgio Caprara |
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segretario giurista |
Alan Gianinazzi |
statuendo sul ricorso presentato in data 1./4 luglio 2005 da
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RI 1, rappr. da RA 1, __________
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contro |
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la decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
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relativamente al mappale no. 4153 RFD di __________, |
esperito il sopralluogo in data 27 settembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 4153 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 185'390.-
Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza ribadito la propria decisione argomentando che nella fattispecie concreta non viene applicato alcun correttivo per carico ambientale poiché il mappale non si trova entro i limiti previsti da non meglio precisate direttive.
3. Con ricorso del 1./4 luglio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione della stima mediante l’applicazione di un adeguato correttivo per carico ambientale. Ciò poiché le direttive alle quali fa riferimento l’UCS sarebbero ad esclusivo uso interno e pertanto non verificabili da parte del cittadino e farebbero riferimento esclusivamente a criteri di distanza dal tracciato stradale o autostradale stabiliti senza validi fondamenti scientifici e giuridici. Tali direttive non terrebbero infatti conto delle disposizioni previste dalla Legge federale sulla protezione dell’ambiente e dei suoni a bassa frequenza emessi in particolare dai veicoli pesanti.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato che a nord-ovest il mappale è confinante con una strada di quartiere che corre lungo via __________, mentre il tracciato dell’autostrada si trova al di là del fiume Ticino ad una distanza di ca. 250 metri.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Il Tribunale condivide la censura della ricorrente in merito ai criteri adottati dall’UCS per determinare le aree soggette a riduzione per carico ambientale, stabilite per mezzo di semplici direttive interne che nemmeno specificano le basi giuridiche e scientifiche sulle quali poggiano e che nella fattispecie concreta prevedono l’applicazione di un correttivo del -30% sul valore metrico dei terreni che si trovano entro un’area di 50 ml dal ciglio delle autostrade.
Tale pratica, così come adottata, appare invero arbitraria.
7.2.
La questione può comunque restare indecisa poiché nella fattispecie concreta appare evidente che i valori limite d’esposizione al rumore del traffico stradale previsti dall’allegato 3 dell’OIF non sono superati, come del resto ammesso pure dalla stessa RI 1 (reclamo, punto 3.6., pag. 3).
Il mappale, situato nella zona residenziale semi-estensiva, dove il grado di sensibilità al rumore è stato indicato in II, dista infatti almeno 250 metri lineari dal tracciato autostradale, rispetto al quale si trova sostanzialmente sullo stesso piano e risulta pure intercalato dal fiume Ticino.
Del resto, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva già si è tenuto conto di questi fattori negativi, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 240.-
Nella fattispecie concreta non sussistono pertanto elementi negativi tali da giustificare una riduzione del valore metrico del terreno o dei valori metrici e a reddito dell’edificio per immissioni moleste.
Infine, ritenuto che i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.), ai fini del giudizio non possono essere considerati gli scenari sui futuri volumi di traffico.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4153 RFD di __________ confermato in CHF 185'390.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico di RI 1, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 4153 RFD di __________ confermato in CHF 185'390.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi