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Incarto n. __________
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Lugano 16 febbraio 2006 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla Presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi |
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segretario giurista |
Alan Gianinazzi |
statuendo sul ricorso presentato in data 29 luglio/2 agosto 2005 da
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- RI 1, __________ - RI 2, __________ entrambi rappr. dall’ RA 1,
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contro |
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la decisione su reclamo emessa il 24 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
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relativamente al mappale no. 490 RFD di __________, |
esperito il sopralluogo in data 19 ottobre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 490 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 3'659'475.-
Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dall’avv. __________, proprietario del mappale sino al __________ (doc. 2), è stato respinto dall’UCS con decisione 24 giugno 2005.
L’autorità di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo la correttezza delle misure e dei valori determinanti per il calcolo della stima.
3. Con ricorso 29 luglio/2 agosto 2005 RI 1 e RI 2, proprietari del mappale dal __________, sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima da CHF 3'659'475.- a CHF 2'863'810.-
I ricorrenti censurano innanzitutto il fatto che l’UCS, in violazione dell’art. 16 cpv. 2 Lst. e quindi a torto, non abbia computato il valore di reddito, qui valutato in CHF 147'200.- annui.
In secondo luogo vengono contestati i valori metrici stabiliti per l’edificio principale sub. A e per l’edificio accessorio sub. T, in particolare i rispettivi correttivi di classe del +80% e del +50% che, oltre a non essere circostanziati, difetterebbero pure di una sufficiente base legale.
Viene infine contestato il correttivo del -20% applicato sul valore metrico del terreno considerato complementare che, ritenuto indispensabile ad un’adeguata fruibilità della proprietà, deve essere valutato al valore pieno di zona, stabilito in CHF/mq 300.-
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 19 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato la composizione dell’edificio principale sub. A e dell’edificio accessorio sub. D, rilevando in particolare che il primo presenta uno standard di finiture elevato e uno stato di conservazione buono-ottimo, mentre il secondo è caratterizzato da finiture di standard normale-buono e da uno stato di conservazione pure normale-buono.
Il sub. Q è costituito da un’autorimessa interrata aperta su un lato e suddivisa in quattro spazi distinti di due posti auto ciascuno.
In sede di sopralluogo i ricorrenti hanno precisato che, in via principale, nel caso il Tribunale dovesse decidere di applicare il valore di reddito, l’incarto venga rinviato all’UCS per nuovo giudizio e, in via subordinata e per economia di giudizio, che prima di emettere la decisione venga loro consentito di visionare i nuovi parametri che il Tribunale intende applicare, così da garantire loro tutti i rimedi di giudizio e, se del caso, di ritirare il gravame.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari dell’oggetto stimato dal __________ (data di iscrizione della compravendita immobiliare a registro fondiario – doc. 2), è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
Il valore di reddito si ottiene invece mediante la capitalizzazione del reddito lordo, ritenuto che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 1 e 3 Lst.). Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.).
6.3.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. Nella fattispecie concreta l’UCS ha dapprima tralasciato il valore di reddito di tutti gli edifici, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna spiegazione in merito.
A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata ed è a giusta ragione che i ricorrenti se ne lamentano.
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad applicare dei correttivi di classe così importanti sul valore metrico degli edifici sub. A e sub. T ne tantomeno della richiesta di differenziare i valori metrici del terreno complementare e del terreno eccedente.
Ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza, oltre ad aver accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto, non è nemmeno entrata nel merito delle specifiche e puntuali censure sollevate con il reclamo, la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto viene rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio entrando nel merito delle censure sollevate con il reclamo.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con l’obbligo di versare ai ricorrenti l’importo di CHF 350.- a titolo di indennità (art. 31 LPamm.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione 24 giugno 2005 dell’Ufficio cantonale di stima è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, con l’obbligo di rifondere ai ricorrenti l’importo di CHF 350.- a titolo di indennità.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi