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Incarto n. __________
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Lugano 5 aprile 2006 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla Presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
ing. Argentino Jermini arch. Alberto Canepa |
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segretario giurista |
Alan Gianinazzi |
statuendo sul ricorso presentato in data 5/9 settembre 2005 da
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RI 1,
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contro |
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la decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
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relativamente al mappale no. 232 RFD di __________, |
esperito il sopralluogo in data 23 febbraio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 232 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 552'528.-.
Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.
L’autorità di prima istanza, limitatamente all’edificio principale sub. A, ha ridotto il valore unitario a nuovo da 331.- a 302.- CHF/mc, aumentato il correttivo della vetustà dal -29% al -46% e ridotto il valore di reddito capitalizzato da CHF 221'911.- a CHF 203'979.-.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 520'785.-
3. Con ricorso 5/9 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la conferma della vecchia stima per l’edificio principale sub. A e una sostanziale riduzione dei valori di stima stabiliti per i terreni complementare e, soprattutto, eccedente.
Ciò poiché l’UCS non ha tenuto sufficientemente conto della reale vetustà dell’abitazione e del fortissimo carico inquinante dovuto alla vicinanza della strada cantonale e della linea delle FFS, notoriamente molto trafficate.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 23 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A è un’abitazione che, ad eccezione dei bagni e delle cucine, rifatti nel 1983 e della sostituzione delle tegole del tetto nel 2004, si trova essenzialmente nello stato originario. L’accesso alla proprietà risulta difficoltoso a causa del forte traffico presente sulla strada cantonale.
La superficie retrostante la casa, sulla quale sorgono alcuni alberi ad alto fusto, è destinata a giardino.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta, a seguito di quanto constatato con il sopralluogo, il Tribunale ritiene che lo standard delle finiture dell’edificio principale sub. A debba in realtà essere considerato economico e non normale, mentre lo stato di conservazione del medesimo debba essere classificato come sufficiente in luogo di normale.
Il correttivo della vetustà deve inoltre essere aumentato dal - 46% al - 60%, ovvero il correttivo massimo previsto dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst. Ciò in considerazione dell’anno di edificazione -1919 - e poiché gli interventi effettuati dalla ricorrente nel corso degli anni, ovvero quanto risulta dal verbale di sopralluogo e dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare - modulo 1, punto 2.5 -, sono stati marginali e hanno di fatto un’influenza davvero minima sul valore complessivo dell’intera costruzione, che si trova essenzialmente nello stato originario.
7.2.
Il Tribunale, che di principio deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (art. 38 cpv. 2 Lst.; RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42) e non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), ritiene che il valore metrico di base del terreno debba essere di CHF/mq 180.- per tutta la sua superficie e non suddiviso in CHF/mq 180.- per 1'069 mq e CHF/mq 190.- per i restanti 1'549 mq, come invece stabilito a torto dall’autorità di prima istanza. Tale distinzione, oltre che nemmeno minimamente argomentata, risulta infatti arbitraria già per il solo fatto che dall’incarto prodotto dall’UCS, in particolare dalla mappa riportante le proposte dei valori di riferimento quadro dei terreni, non risulta alcuna suddivisione e il mappale è inserito completamente nella zona di valore R3.2, per la quale è stato previsto un prezzo base di CHF/mq 180.-. Del resto, a ben vedere, non vi è nemmeno alcuna traccia di una zona di valore denominata R3.9.
7.3.
Oltre a trovarsi vicina alla linea ferroviaria, come tutte le zone in prossimità del centro cittadino la zona risulta particolarmente trafficata unicamente in orari ben determinati corrispondenti ai normali orari di punta. Il traffico è sì intenso, ma non inusuale per una zona che si ritrova in prossimità di un centro urbano di dimensioni importanti. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale semi intensiva, 3 piani R3 del PR di __________, già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 180.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Inoltre, proprio per considerare la vicinanza del fondo con la strada cantonale e il tracciato della linea ferroviaria, l’autorità di prima istanza, come del resto per tutti i mappali posti nella medesima situazione, ha già proceduto all’applicazione di un correttivo del -30% per carico ambientale su una superficie di 1'549 mq, ovvero la parte di terreno che si trova più vicina al campo stradale e al tracciato della linea ferroviaria.
Il Tribunale ritiene pertanto che nella fattispecie concreta un’ulteriore riduzione del valore metrico del terreno per immissioni moleste non è giustificata.
7.4.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 232 RFD di __________ stabilito in CHF 460'598.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che il valore dell’edificio principale sub. A è stato ridotto in misura ancora maggiore rispetto a quanto postulato dalla ricorrente, ma che nel contempo non è stato applicato alcun correttivo supplementare sul valore dei terreni complementare ed eccedente.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 232 RFD di __________ stabilito in CHF 460'598.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi