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Incarto n. __________
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Lugano 10 marzo 2006 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla Presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
arch. Bruno Buzzini arch. Alberto Canepa |
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segretario giurista |
Alan Gianinazzi |
statuendo sul ricorso presentato in data 13/16 marzo 2005 da
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RI 1, __________
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contro |
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la decisione su reclamo emessa il 18 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
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relativamente al mappale no. 527 RFD di __________, |
esperito il sopralluogo in data 22 novembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 527 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 177'911.-
Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 18 febbraio 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza applicato un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno per la sua particolare topografia, specificando che correttivi maggiori non possono essere riconosciuti in quanto la linea dell’alta tensione attraversa il fondo unicamente nella sua parte non edificabile (bosco) e che per le linee di media tensione non viene di regola riconosciuto alcun correttivo.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 160'235.-
3. Con ricorso 13/16 marzo 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’equa riduzione del valore di stima. Ciò poiché la linea ad alta tensione passa in realtà sulla parte inferiore del mappale e sorvola pure l’edificio sub. A e non, come preteso a torto dall’UCS, sulla sola parte di terreno boschiva.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 22 novembre 2005 il Tribunale ha preventivamente avvisato RI 1 che nel collegio giudicante il membro ing. Gianfranco Sciarini è stato sostituito dal supplente arch. Alberto Canepa, presente il giorno del sopralluogo. Il ricorrente non ha avuto nulla da eccepire.
Il Tribunale ha altresì constatato che il terreno è prativo, sconnesso e configurato su vari livelli. Su buona parte della sua superficie affiorano delle rocce.
La parte a valle è attraversata da una linea elettrica ad alta tensione e, seppur non indicata nella mappa prodotta dall’UCS, è presente pure una linea elettrica di media tensione che attraversa il mappale da sud-est verso nord-ovest ad una distanza di circa 10 metri dall’edificio sub. A.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale accoglie il ricorso applicando un ulteriore correttivo del -20% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché, oltre alla linea elettrica ad alta tensione situata nella parte a valle del mappale, che sorvola parte della superficie edificabile e parte della superficie indicata come bosco, è presente pure una linea elettrica di media tensione che attraversa il terreno nel mezzo e su tutta la sua ampiezza. Tale correttivo considera sia la distanza che eventuali costruzioni devono rispettare dal tracciato delle linee elettriche sia la loro incidenza sul valore venale del fondo.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, la riduzione del 10% sul valore metrico del terreno per la sua topografia tiene già in debita considerazione che il medesimo è configurato su vari livelli e presenta diversi affioramenti di roccia. L’edificio, già considerato come un accessorio dall’UCS, non è attualmente predisposto per l’abitazione secondaria né tanto meno primaria e pertanto non produce e non può ragionevolmente produrre alcun reddito: ciò che giustifica eccezionalmente la presa in considerazione dei soli valori metrici ad esclusione del valore di reddito.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 527 RFD di __________ stabilito in CHF 124'883.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 527 RFD di __________ stabilito in CHF 124'883.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi