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Incarto n. __________
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Lugano 10 luglio 2006 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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composto dalla Presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini |
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segretario giurista |
Alan Gianinazzi |
statuendo sul ricorso presentato in data 28 ottobre/2 novembre 2005 da
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RI 1,
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contro |
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la decisione su reclamo emessa il 28 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
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relativamente ai mappali nr. 525 e 1140 RFD di __________, |
esperito il sopralluogo in data 31 maggio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. I valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:
- CHF 12'017.- per il mapp. no. 525 RFD di __________;
- CHF 161'519.- per il mapp. no. 1140 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1, che comprendeva pure il valore di stima stabilito per i mappali nr. 55, 58, 59, 64, 76, 306, 308, 319, 344, 347, 356, 392, 393, 548, 552, 554, 563, 577, 578, 582, 1155, 1156, 1227, 1760, 1762, 2037, 2052, 2059 e 9767 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 28 settembre 2005.
L’autorità di prima istanza, senza invero motivare in alcun modo la propria decisione, ha considerato il mapp. no. 525 con il solo valore del sedime e per quanto riguarda il mapp. no. 1140 ha ridotto il valore di reddito capitalizzato dell’edificio principale sub. A da CHF 112'916.- a CHF 99'361.-, ridotto il valore metrico a nuovo del sub. B, un deposito, da CHF/mc 180.- a CHF/mc 115.- e aumentato il relativo correttivo della vetustà dal 6% al 53%.
I valori ufficiali di stima sono stati di conseguenza stabiliti in CHF 17.- per il mapp. no. 525 e in CHF 148'271.- per il mapp. no. 1140.
3. Con ricorso 28 ottobre/2 novembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’equa riduzione dei valori di stima, ritenuti eccessivi.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 31 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che sul mapp. no. 525, che si trova in località __________, è presente un rustico diroccato.
Il terreno eccedente del mapp. no. 1140, che non gode di accesso diretto e presenta diverse rocce affioranti e trovanti, si trova invece in zona edificabile ed è retrostante l’edificio principale sub. A, il cui valore, unitamente a quello dell’edificio secondario sub. B, non è contestato.
Il giorno del sopralluogo RI 1 ha inoltre sostenuto che il ricorso è diretto pure contro i valori di stima stabiliti per tutti gli altri fondi già oggetto di reclamo che, come appurato dal Tribunale, sono dei terreni destinati a pascolo situati in località __________. Alcuni di questi sono parzialmente boscati.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario del mapp. no. 1140 e destinatario della decisione dell’UCS, limitatamente a questo mappale, è ricevibile in ordine.
Per quanto attiene invece il mapp. no. 525, costituito in proprietà per piani, il ricorrente, malgrado la precisa richiesta con comminatoria 7 novembre 2005 di questo Tribunale, non ha comprovato la sua qualità di rappresentante di tutti i proprietari per piani e non può pertanto essere considerato legittimato ad agire anche in nome e per conto loro (art. 712 t e 712 s cpv. 1 in relazione con l’art. 712 m cpv. 1 CC). Del resto, per i medesimi motivi, già al momento della presentazione del reclamo all’UCS RI 1 non era invero legittimato a rappresentare tutti gli altri proprietari per piani. Limitatamente a questo fondo il ricorso, che non è manifestamente firmato dalle parti o dal loro rappresentante (art. 8 LPamm.) deve pertanto essere dichiarato irricevibile per carenza di legittimazione attiva (art. 9 LPamm.).
Per quanto attiene infine a tutti gli altri mappali già oggetto di reclamo appare evidente che il ricorso è stato limitato unicamente ai valori di stima stabiliti per i mapp. nr. 525 e 1140, prova ne sia che nel gravame vengono indicati unicamente questi due fondi e che la documentazione allegata si riferisce esclusivamente ai medesimi. Pertanto, malgrado la precisazione del ricorrente a verbale di sopralluogo, il ricorso, manifestamente privo di riferimenti e di documentazione relativa ad altri mappali, deve essere limitato alla sola verifica dei valori di stima concretamente e chiaramente contestati (art. 46 LPamm).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Preliminarmente, in via abbondanziale il Tribunale ritiene che per quanto concerne il mapp. no. 525 il ricorso andrebbe comunque e in tutti i casi respinto poiché il rustico è crollato e il fondo andrebbe pertanto stimato considerando il solo valore del sedime, come d’altronde già correttamente fatto dall’UCS con la decisione su reclamo.
7.2.
Per quanto concerne il mapp. no. 1140, preso atto che la contestazione è limitata al solo valore di stima del terreno eccedente, il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo del -30% sul valore metrico di tale terreno in quanto privo di accesso diretto e caratterizzato da diverse rocce affioranti e trovanti che ne riducono il valore venale e sono fonte di costi supplementari non indifferenti in caso di una futura edificazione.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, il ricorso essendo manifestamente limitato alla contestazione dei valori di stima dei soli mapp. nr. 525 e 1140 RFD e malgrado quanto sostenuto in sede di sopralluogo da RI 1, il Tribunale non ritiene di dover entrare nel merito delle valutazioni effettuate dall’UCS per agli altri mappali di proprietà del ricorrente.
8.
8.1.
Di conseguenza, per quanto attiene al mapp. no. 525 RFD di __________ il ricorso è irricevibile per carenza di legittimazione attiva, mentre per quanto concerne il mapp. no. 1140 RFD di __________ deve essere accolto e il valore ufficiale di stima stabilito in CHF 136'265.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. In merito al mapp. no. 525 RFD di __________ il ricorso è irricevibile.
2. In merito al mapp. no. 1140 RFD di __________ il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima stabilito in CHF 136'265.-, come da scheda di calcolo annessa.
3. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi