
Incarto n. 40.2009.2 ^__________	Lugano 5 febbraio 2010	Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Paolo Barberis

arch. Alberto Canepa

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 8 luglio 2009 da

	RI 1
	contro
	la decisione su reclamo emessa il 10 giugno 2009 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di stima determinato da aggiornamenti particolari
	relativamente al mappale no. 699 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 15 dicembre 2009;

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1. Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.4. Per la part. no. 699 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 2'797'226.--. La decisione è cresciuta incontestabilmente in giudicato non avendo il proprietario presentato reclamo.

2. Con l’avviso di decisione per “aggiornamento particolare 2005” l’UCS ha fissato in fr. 2'795'407.— il valore di stima ufficiale; ciò a seguito di una rettifica di confini che ha generato una riduzione di mq. 24 della superficie totale del fondo (dai precedenti mq. 26'315 agli attuali mq. 26'291).

3. Successivamente e per intervenuta demolizione di alcuni edifici accessori ubicati sulla particella, con decisione per “aggiornamento particolare 2007” l’UCS ha ricalcolato in fr. 2'585'407.— il valore di stima ufficiale per il mappale no. 699.

Il reclamo contro quest’ultima decisione, interposto l’11 febbraio 2009 dalla società RI 1, proprietaria del fondo dal luglio 2005, (cfr. trapasso immobiliare per aggiudicazione iscritto a RF con dg. 5164 del 5.07.2005, estratto SIFTI), è stato accolto dall’UCS con decisione 10 giugno 2009.
L’autorità di prima istanza ha sostanzialmente ridotto a fr. 2'313'608.—il valore ufficiale di stima, escludendo dalla stima tutti gli edifici accessori
per lo stato precario e l’importante degrado in cui si trovano e computandone il solo valore del sedime, rispettivamente applicando al valore metrico del terreno un correttivo di riduzione del -20% per esposizione del medesimo e per pericolo naturale.

4. Con ricorso 8 luglio 2009 la proprietaria RI 1 é insorta innanzi a questo Tribunale, postulando che a tutta la superficie del fondo venga assegnato, almeno provvisoriamente, il valore di un terreno agricolo.
A mente della ricorrente il pericolo naturale legato alla frana che sovrasta la proprietà e la presenza di sostanze inquinanti nel terreno (dovute alla precedente attività dell’_____________) che impongono un risanamento o una bonifica quale premessa per una nuova riedificazione, penalizzano il fondo limitando ed impedendo gravemente l’insediamento di nuove attività.
Tutti fattori che a mente della ricorrente sarebbero stati trascurati o non sufficientemente considerati dall’UCS.

5. A sostegno delle sue argomentazioni e motivazioni, ancora in data 13 gennaio 2010 la ricorrente ha prodotto al Tribunale una circolare del Dipartimento del territorio dalla quale si evince che la situazione relativa alla frana è peggiorata e che il Consiglio di Stato ha deciso, in accordo con l’Autorità comunale, di istituire un apposito gruppo di lavoro.

6. In sede di sopralluogo esperito il 15 dicembre 2009 il Tribunale ha constatato che il fondo è interamente pianeggiante e nella maggior parte pavimentato e che tutti gli edifici presenti sono in disuso ed inutilizzabili.

7. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della società RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

8. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) respinge il ricorso.

8.1. L’art. 8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in seguito a notifica di domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima.

Nel messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, il Consiglio di Stato ha avuto modo di precisare che trattasi di aggiornamenti causati da mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi, intervenuti dopo la revisione generale o i successivi aggiornamenti intermedi, come ad esempio nuove costruzioni, riattamenti, ampliamenti, modifiche di P.R. ecc.. L’esecutivo cantonale ha inoltre puntualizzato che la nuova stima sarà eseguita fondandosi sui “fattori d’incidenza generali” (prezzi medi dei terreni, tasso ipotecario, costo medio delle pigioni, costo medio delle costruzioni e costo medio dell’energia per gli impianti di produzione d’energia) vigenti al momento dell’ultima revisione generale o aggiornamento intermedio.
Da parte sua la Commissione speciale in materia tributaria si è limitata ad apportare modifiche redazionali all’articolo con l’inserimento di rimandi ad altri articoli di legge.

Il mappale no. 699 RFD di __________ è inserito nella zona industriale (J) determinata dal Piano regolatore in vigore nel Comune dal 1995, a cui hanno poi fatto seguito due varianti approvate dal Consiglio di Stato rispettivamente il 18 dicembre 1996 e il 13 maggio 1998. Sulla base di detta pianificazione l’UCS ha applicato nell’ambito della revisione generale delle stime il valore di base di fr. 110.--/mq. determinato per i terreni presenti nella specifica zona industriale, senza ammettere correttivi di riduzione. Come già detto la decisione è divenuta immediatamente esecutiva non avendo il proprietario precedente presentato reclamo.

Anche se la demolizione di alcuni edifici accessori ha giustificato l’apertura da parte dell’UCS di una procedura per aggiornamento particolare, con la conseguente riduzione del valore di stima complessivo, la richiesta formulata dalla ricorrente con il gravame qui in esame, ossia quella di valutare come sedime agricolo la sua proprietà fondiaria, non può trovare accoglimento in questa sede.
Dall’entrata in vigore delle nuove stime (Revisione generale 2004) il mappale no. 699 non è stato soggetto, né totalmente e nemmeno parzialmente, a modifiche di PR e si trova a tutt’oggi incluso nella zona industriale, ciò che esclude di principio l’applicazione dell’art. 8 Lst.. Inoltre gli aspetti negativi che caratterizzano il fondo citati dalla ricorrente, ovvero il pericolo naturale derivante dalla sovrastante frana e la presenza di sostanze inquinanti nel terreno che impediscono al momento l’insediamento di nuove attività, erano già conosciuti ancora prima della Revisione generale 2004, e pertanto noti anche all’attuale proprietaria al momento in cui si è aggiudicata il fondo, e sono già stati considerati nella determinazione del valore di base stabilito per l’insieme di quei terreni, che risulta decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione.
D’altra parte va pur detto che nulla impedisce comunque alla ricorrente di rinunciare volontariamente alle potenzialità edificatorie del proprio mappale chiedendo alle competenti autorità una modifica di PR.

8.2. Con la decisione su reclamo l’UCS ha inoltre ammesso un correttivo di riduzione del -20% sul valore metrico del terreno e ciò nonostante non siano intervenuti mutamenti di fatto o di diritto nuovi dopo la revisione generale 2004 tali da giustificarlo. Stante la particolare situazione del fondo il Tribunale rinuncia a riformare la decisione a danno della ricorrente, poiché ritiene che il correttivo applicato meglio consideri la fattispecie concreta.

8.3. Infine è utile rilevare che la Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare prevede degli aggiornamenti intermedi (art. 7) e delle revisioni eccezionali (art. 9). In particolare quest’ultima norma stabilisce che se le condizioni di base per la valutazione dei beni immobili dovessero subire dei mutamenti essenziali e permanenti (e con ciò si pensi in particolare a fenomeni o catastrofi naturali quali le inondazioni, smottamenti di terreno, frane, valanghe ecc.), tali da rendere i valori ufficiali di stima manifestamente infondati, si procede d’ufficio, su istanza di parte o del Municipio, ad una loro revisione eccezionale.

9.1. Di conseguenza, il ricorso è respinto ed i valori ufficiali di stima del mappale no. 699 RFD di __________ confermati in fr. 2'313'608.—, come da scheda di calcolo allegata alla decisione su reclamo del 10 giugno 2009 dell’Ufficio cantonale di stima.

9.2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.— sono poste a carico della ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto ed i valori ufficiali di stima del mappale no. 699 RFD di __________ confermati in fr. 2'313'608.—, come da scheda di calcolo allegata alla decisione su reclamo del 10 giugno 2009 dell’Ufficio cantonale di stima.

2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.—sono poste a carico della ricorrente.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco