
Incarto n. 40.2013.4	Lugano 27 gennaio 2015	Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Claudio Morandi

arch. Massimo Bignasca

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 18 ottobre 2013 da

	RI 1
	contro
	la decisione su reclamo emanata il 20 settembre 2013 dall’Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di aggiornamento particolare della stima immobiliare,
	relativamente ai mapp. no. 255 e 503 RFD __________,,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1. Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata in vigore il 1° gennaio 1997.
Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004.
Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone.

1.2. Per la part. no. 255 RFD di __________, edificata, con decisione del 1° febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 389'449.--.
Tale decisione è cresciuta incontestata in giudicato.

2. In seguito a rettifica di confine/permuta parziale con decisione per “aggiornamento particolare anno 2005” l’UCS ha portato il valore ufficiale di stima del mapp. no. 255 a fr. 395'719.--. La proprietaria non ha sollevato obiezioni.

3. Nel dicembre 2010 il mapp. no. 255 (di complessivi mq. 1’417) è stato frazionato in due fondi (particelle no. 255 di mq. 1’278 e no. 503 di mq. 139) e l’edificio principale è stato parzialmente riattato. Pertanto, con avvisi di decisione per “aggiornamenti particolari 2010” l’UCS ha ricalcolato il valore ufficiale di stima in fr. 245'820.—per la particella no. 255 e in fr. 321'337.—per la numero 503.
Contro tali decisioni la proprietaria ha presentato reclamo chiedendo sostanzialmente che ogni quota di comproprietà del mappale no. 503 sia valutata individualmente sulla base del valore di stima globale.
Con decisione del 20 settembre 2013 l’UCS ha respinto la censura inerente il metodo di calcolo, ovvero la pretesa valutazione singola delle quote di comproprietà.

4. Con atto 18 ottobre 2013 RI 1 ha interposto ricorso innanzi al Tribunale di espropriazione riproponendo la critica già sollevata in sede di reclamo. In concreto essa non contesta il valore di stima dei fondi, che nel suo complesso è accettata poiché ritenuta equa, ma postula che venga allestita la stima ufficiale per ognuna quota di comproprietà del mapp. no. 503.

5. Il Tribunale ha rinunciato ad esperire un sopralluogo, poiché non utile, stante la natura giuridica della censura sollevata.

6.1. La competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv. 1 Lst.

6.2. In questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).

7.1. Appurato che il ricorso in esame è tempestivo, in via preliminare occorre verificare la legittimazione ricorsuale della ricorrente trattandosi di presupposto processuale che il giudice esamina d’ufficio in ogni stadio del procedimento.

7.2. Giusta l’art. 648 cpv. 1 CPC (applicabile in virtù dei rinvii disposti dagli art. 39 cpv. 1 Lst e 24 LPamm) ogni comproprietario è autorizzato a rappresentare la cosa, ad usarne e goderne nella misura compatibile con i diritti degli altri. Pertanto nulla impedisce a RI 1 di determinarsi in maniera indipendente nel presente procedimento.
Il ricorso è quindi ricevibile anche in ordine.

8. La presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare della stima ai sensi dell’art. 8 Lst determinato dal frazionamento del mappale no. 255 (nei fondi no. 255 e 503) e dalla parziale riattazione dell’edificio abitativo (part. 503).
Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 8).
L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).

9.1. Il mappale no. 255 di __________, ubicato in località __________, è di proprietà esclusiva della ricorrente ed ha una superficie totale di mq. 1’278. A RF risulta così censito: B. edificio di mq. 45, NE superficie non edificata (rivestimento duro e humus) di mq. 1’233.
La particella no. 503 di __________ ha invece una superficie totale di mq. 139 ed è costituita dal solo edificio abitativo. Intestatari del mappale risultano essere la ricorrente per 430/1000 (quota B) ed il figlio __________ per i rimanenti 570/1000 (quota A). Quest’ultimo è divenuto comproprietario del fondo nel dicembre 2010 con atto di donazione (cfr. dg. 28765 del 3.12.2010).

9.2. Il valore ufficiale di stima complessivo dei fondi 255 e 503 non è oggetto di critica ed anzi è stato ritenuto equo dalla ricorrente già in sede di reclamo. Contestato dalla ricorrente è il metodo di calcolo poiché non valuta singolarmente le quote di comproprietà del mapp. no. 503.
L’UCS, nella decisione su reclamo, ha rilevato che la proprietaria pretende la ripartizione del valore di stima alle singole quote di proprietà per piani (PPP), sennonchè, per prassi costante, il valore di stima delle PPP viene determinato sull’intero complesso immobiliare; nella misura in cui il reclamante intenda contestare o far rettificare l’attribuzione delle quote PPP, deve rivolgersi al competente geometra.

9.3. Gli argomenti sollevati dalle parti impongono le seguenti osservazioni.

Giusta l’art. 2 cpv. 2 Lst sono considerati fondi ai sensi della legge i beni immobili, i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un fondo. La norma riprende così testualmente la definizione della proprietà fondiaria cristallizzata nel codice civile (art. 655 cpv. 2 CC).

La proprietà per piani rappresenta una forma particolare di comproprietà che si distingue per il fatto che ogni comproprietario ha il diritto esclusivo di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio (art. 712a CC). Il diritto del proprietario per piani si compone dunque di due elementi indissolubili: da un canto di un diritto di comproprietà che verte sull’intero immobile, e d’altro canto un diritto d’uso esclusivo di una sua parte determinata (DTF 132 III 9 c. 3.1). E’ pertanto necessario che nell’atto costitutivo siano indicate con chiarezza e precisione la posizione, la delimitazione e la composizione delle unità per piano (art. 68 cpv. 1 ORF; previgente RRF art. 33b cpv. 1), ovvero delle parti comuni e di quelle oggetto di diritto esclusivo (art. 712b CC). Parimenti occorre indicare, in centesimi o in millesimi, il valore di ogni singola unità come quota del valore dell’immobile (art. 712e cpv. 1 CC) che determina la misura della partecipazione di ogni proprietario per piano rispetto alla comproprietà (DTF 132 III 9 c. 3.2.2). In mancanza di norme specifiche, i comproprietari sono liberi di fissare le quote di valore delle singole unità: a seconda dei criteri scelti dai condomini, queste possono dipendere da fattori oggettivi, quali l’estensione delle superfici in uso esclusivo o l’assegnazione in uso di parti comuni, così come da fattori soggettivi, quali la posizione, l’insolazione, le immissioni, la vista o altro (DTF 127 III 142 c. 2 e rinvii).
Le singole quote di comproprietà sono considerate quali fondi (art. 655 cpv. 2 cifra 4 CC) ed intavolate come tali a RF (art. 943 cpv. 1 cifra 4 CC; art. 23 cpv. 1 let. b ORF; previgente RRF art. 10a).
Come già rilevato in passato dal Tribunale di espropriazione (RDAT II-2000 no. 59), il fatto che, dal profilo del diritto privato, le singole quote di comproprietà siano considerate quali fondi, non permette di concludere ch’esse debbano necessariamente essere individuate, in ogni ambito giuridico, come oggetti distinti. In tema di estimo in particolare, non esiste una prassi uniforme.
A titolo esemplificativo sia rilevato che in taluni cantoni sono posti a fondamento dell’estimo i criteri elaborati da associazioni di categoria (cfr. Appenzello Interno: Standeskommissionsbeschluss über die Schätzung von Grundstücken del 4.12.2007, art. 2; Sciaffusa: Verordnung über die Bewertung der Grundstücke del 19.12.2000, § 15 cpv. 2; Zugo: Verordnung über die amtliche Schätzung del 3.12.2002, § 2), che segnatamente prevedono la suddivisione del valore reale globale a seconda delle singole quote e suggeriscono la successiva verifica dei valori così ottenuti per ogni unità, sulla base sia del valore locativo sia della superficie o del volume ponderati alla luce delle possibilità d’uso (cfr. Le manuel suisse de l’estimateur, ed. USECE-SEK/SVIT, 2005, p. 117-120). Altrove è invece espressamente stabilito che ogni fondo – quest’ultimo inteso nell’accezione dell’art. 655 CC – dev’essere stimato singolarmente e ogni stima deve essere notificata singolarmente (cfr. Grigioni: Legge sulle stime ufficiali del 30.8.2006, art. 2 let. a, nonché Ordinanza sulle stime ufficiali del 19.12.2006, art. 1 cpv. 1 e 3 cpv. 1). Altri cantoni ancora hanno invece adottato il metodo della stima globale ripartita secondo le singole quote (cfr. Vaud: Arrêté relatif à la propriété par étage del 18.6.1965, art. 6; Zurigo: Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 del 12.8.2009, cap. A IV pto. 1 cpv. 3).
Nel Cantone Ticino la Legge sulla stima ufficiale non fissa alcun criterio specifico per stimare le PPP: valgono dunque le disposizioni generali per l’estimo dei fondi edificabili ed edificati giusta gli art. 15 ss Lst. Dal canto suo la Legge tributaria si limita a stabilire che gli immobili non agricoli e i loro accessori siano imposti per il loro valore di stima (art. 42 cpv. 1 LT). La prassi estimatoria invalsa, creatasi vigente la decaduta Legge sulla stima ufficiale del 25.11.1936, consiste nel determinare la stima globale della particella – comprese dunque sia le parti comuni sia quelle oggetto di diritto esclusivo – che sarà poi suddivisa, a fini fiscali, in base alle risultanze catastali, ossia in base alle quote (centesimi o millesimi) stabilite nell’atto di costituzione della PPP. Metodo che la giurisprudenza in relazione alla nuova Legge sulla stima del 13.11.1996 non ritiene contrario al diritto (RDAT II-2000 no. 59) e che il legislatore ha chiaramente dimostrato di voler mantenere. In effetti nell’atto di presentazione del progetto di legge è menzionato esplicitamente, in relazione all’art. 2 Lst, che “per motivi pratici i fabbricati relativi a PPP verranno stimati nel loro complesso” e che “i valori delle singole quote verranno poi calcolati sulla base dei relativi millesimi di proprietà” (cfr. Messaggio no. 4375 del 21.2.1995 del Consiglio di Stato concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 2). Tale principio è stato approvato senza discussioni e dunque rappresenta l’espressione della volontà del legislatore (cfr. Racc. VGC seduta del 13.11.1996, p. 413 ss, 478).

9.4. Nella fattispecie in esame il mapp. no. 503 non è costituito in PPP bensì rappresenta una comproprietà ai sensi dell’art. 646 CC. La comproprietà è una forma di proprietà collettiva che comporta un diritto di proprietà unico del quale più persone sono titolari. Le parti dei comproprietari sono generalmente espresse in frazioni o quote-parti. Ogni frazione non corrisponde ad una parte determinata del bene; al contrario, ognuno dei comproprietari ha un diritto che verte sulla totalità del bene ma che è limitato dall’esistenza del diritto degli altri comproprietari (cfr. Steinauer, Les droits réels, vol I, 2012, p. 390). Di conseguenza a maggior ragione la stima globale dell’immobile è giustificata. Questo Tribunale non ravvisa motivi per rivedere e modificare il metodo di calcolo della stima immobiliare, che risponde a precise necessità d’ordine pratico ed è conforme ai criteri di schematicità e prudenzialità che governano l’estimo (art. 20 Lst).

10. Di conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima dei mapp. no. 255 e 503 RFD di __________ è confermato in fr. 245'820.— e fr. 321'337.-- come stabilito dall’UCS.

11. La tassa di giustizia di fr. 400.—e le spese di fr. 50.-- sono poste a carico della ricorrente in quanto soccombente. Non si assegnano ripetibili (art. 39 cpv. 6 Lst; art. 31 LPamm).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPAmm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto ed il valore ufficiale di stima dei mapp. no. 255 e 503 RFD di __________ stabilito dall’UCS è confermato.

2. La tassa di giustizia di fr. 400.—e le spese di fr. 50.-- sono poste a carico

della ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco

Distinta delle spese

Tassa di giustizia fr. 400.—

Spese diverse fr. 50.—

Totale fr. 450.—

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