
Incarto n. 40.2014.5	Lugano 2 luglio 2015	Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Brenno Borradori

arch. Bruno Buzzini

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 22 ottobre 2014 da

RI 1

rappr. dall’ RA 1

contro

la decisione su reclamo emanata il 23 settembre 2014 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura per aggiornamento particolare della stima immobiliare,

relativamente al mapp. no. 1821 RFD __________

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1. Preliminarmente occorre rilevare che, così come risulta dal Sistema d’informazione fondiaria del Cantone Ticino (SIFTI), il mappale no. 1821 RFD di __________ è nel frattempo stato donato dal ricorrente alla figlia __________, __________ (cfr. iscrizione RF dg. 17737 del 17.12.2014).
RI 1 si è garantito il beneficio di un diritto di usufrutto (vita natural durante) gravante quale onere fondiario il mappale in esame (cfr. iscrizione RF dg. 17744 del 17.12.2014).

2.1. Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata in vigore il 1° gennaio 1997.
Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004.
Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone.

2.2. Per la part. no. 1821 RFD di __________ (già mapp. no. 10113, edificio accessorio di mq. 32), con decisione del 1° febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1.--.
Tale decisione è cresciuta incontestata in giudicato.

3.1. In seguito a rinnovamento catastale, con decisione per “aggiornamento particolare 2013” l’UCS ha ricalcolato in fr. 3'002.-- il valore di stima ufficiale del fondo.

3.2. Non condividendo tale valutazione, in data 11 febbraio 2014, il proprietario ha presentato un reclamo che l’UCS ha respinto con decisione del 23 settembre 2014. L’autorità di prima istanza ha ritenuto che tutte le argomentazioni esposte con il reclamo erano già state considerate al momento della nuova valutazione.

3.3. Contro tale decisione il proprietario è insorto mediante ricorso del 22 ottobre 2014 innanzi a questo Tribunale postulando una riduzione del valore di stima attribuito dall’UCS, ritenuto eccessivo per rapporto ai parametri che regolano la materia. A mente del ricorrente l’autorità di stima avrebbe trascurato o non sufficientemente considerato la vetustà dell’edificio, la sua ubicazione, l’assenza di standard tecnici, le restrizioni pianificatorie ecc..

4. Per economia di giudizio il Tribunale ha rinunciato ad esperire il sopralluogo, limitandosi ad acquisire agli atti una documentazione fotografica del fondo. Dalla stessa si è potuto costatare che trattasi di un caratteristico rustico ticinese d’alta montagna, in buono stato, con muri perimetrali in sasso e tetto a falde in piode. Davanti all’entrata, garantita da una porta in legno con serratura, trova spazio una superficie in piode fugate con cemento. Il pavimento della cascina è pure in piode fugate con cemento per una parte - materiale quest’ultimo che pare essere servito anche per sistemare parte dei muri interni - e in legno per la parte dormitorio/deposito. Il locale dispone di una piccola cucina a gas (2 piastre) posizionata sopra ad una cassa in alluminio simile a quelle militari, una stufa a legna con canna fumaria, un generatore di corrente a carburante, una struttura in ferro con pannelli in legno (dormitorio e deposito di viveri e materiale) oltre ad un tavolo con panchina e sedie.

5.1. La competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv. 1 Lst.
Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dall’allora proprietario del mapp. no. 1821 RFD di __________, destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5.2. In questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).

6. La presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare della stima ai sensi dell’art. 8 Lst determinato da un rinnovamento catastale del mapp. no. 1821 RFD di ________.
Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 8).
L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).

7.1. Alla luce delle risultanze della documentazione fotografica prodotta (cfr. p.to n. 4), fatta eccezione per il correttivo di classe del -40% applicato al valore dell’edificio principale e per il calcolo del valore di reddito, che conducono a considerazioni differenti come si vedrà in seguito, non occorre disquisire molto per ritenere le valutazioni esposte dall’UCS equilibrate, opportune e rispettose delle normative che regolano l’estimo degli immobili.
L’edificio appare in buono stato, ben tenuto e svolge in modo appropriato la sua funzione di rustico di montagna - __________ è posizionata in __________, sulle pendici del __________, a 1779 m s.l.m. - innegabilmente con tutti i disagi che questo comporta (mancanza di acqua potabile all’interno dell’edificio, di servizi igienici, di elettricità ecc.). Nello stato di fatto in cui si trova oggi l’immobile ogni persona amante della montagna (alpinista, escursionista ecc.) riterrebbe corretto il prezzo (e fors’anche di più) per poter godere di un comunque accogliente “rifugio” in quota ed evitare così lunghi, faticosi ed obbligati spostamenti a piedi dal piano.
Ma non è tutto. Gli apprezzamenti fatti dall’autorità di prima sede sono anche avvalorati dall’offerta di assicurazione sullo stabile 12 gennaio 2015 della compagnia d’assicurazioni __________, prodotta dal ricorrente, che prevede somme d’assicurazione ben superiori (fr. 100'000.— per incendio e danni della natura, oltre ad ulteriori importi a valere quali coperture complementari) a quanto stabilito dall’UCS.

7.2. Ancorchè ininfluente ai fini del valore di stima globale, discorso diverso deve invece essere fatto per il correttivo di classe applicato al valore dell’edificio principale e per il calcolo del valore di reddito (presunto).

7.2.1 Per quanto concerne il primo, il Tribunale non lo ritiene giustificato perché, oltre a non essere stato convenientemente argomentato dall’autorità di prima istanza, non appare nemmeno ancorato nella Lst, che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale). Di conseguenza il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

7.2.2. In relazione invece al calcolo del valore di reddito (presunto), che l’UCS ha fissato in fr. 529.12 annui riportati a 3 mesi, ovvero in fr. 132.25, occorre rilevare che nella sentenza 14 agosto 2006, riguardante un altro rustico di proprietà del qui ricorrente situato nella medesima regione, il Tribunale di espropriazione ha già avuto modo di ritenere che “le caratteristiche costruttive del rustico, la mancanza delle più elementari infrastrutture quali per esempio l’approvvigionamento di acqua potabile e i servizi igienici, nonché il fatto che la località è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 2 ore e 30 minuti di cammino, il valore di reddito deve essere riportato su un periodo di tempo massimo di un mese”.
Orbene, in presenza di analoga fattispecie, non si vede come questa autorità possa discostarsi da quanto stabilito allora. Anzi, a maggior ragione, questa considerazione deve trovare conferma, se solo si pensa che il rustico dell’__________ è molto più distante dal piano e per raggiungerlo occorre un tempo di percorrenza a piedi di molto superiore (circa 4 ore). Di conseguenza e limitatamente a questo argomento il ricorso deve quindi essere accolto.

8. Di conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1821 RFD di __________ è stabilito e confermato in fr. 3'002.--, come da scheda di calcolo annessa e parte integrante del presente giudizio.

9. La tassa di giustizia di fr. 350.—e le spese di fr. 50.-- sono poste a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 3/4 a carico del ricorrente e di 1/4 a carico dell’UCS, che è peraltro tenuto a versare al ricorrente una adeguata indennità per ripetibili.

10. Le ripetibili servono a risarcire le spese oggettivamente indispensabili che le parti hanno sostenuto per tutelare convenientemente i loro interessi. Le stesse vanno commisurate all’assistenza prestata dal legale per adempiere il suo mandato, ovvero tenendo conto della diligenza dimostrata e del tempo impiegato come pure della durata e delle difficoltà della causa (RDAT I-1992 no. 62; RDAT II-1994 no. 66; TRAM 50.2009.9 del 13.1.2012). Le ripetibili sono ripartite a dipendenza dell’esito e del grado di soccombenza delle parti (art. 28 e 31 Lpamm; RDAT I-1994 no. 48; TRAM 50.2007.12 del 17.3.2011).
Tutto ciò considerato le ripetibili assegnate a RI 1 sono fissate complessivamente in fr. 250.--.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPAmm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1821 RFD di __________ è stabilito e confermato in fr. 3'002.-- come da scheda di calcolo annessa e parte integrante del presente giudizio.

2. La tassa di giustizia di fr. 350.-- e le spese di fr. 50.-- sono poste a carico delle parti in ragione di ¾ a carico del ricorrente e ¼ a carico dell’UCS, con l’obbligo per quest’ultimo di versare al ricorrente fr. 250.—per ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco

Distinta delle spese

Tassa di giustizia fr. 350.—

Spese diverse fr. 50.—

Totale fr. 400.—

=========