Incarto n. 11.2005.154	Lugano 27 dicembre 2010/rs	In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello

 

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente, Giani ed Ermotti

 

segretario:

Pontarolo, vicecancelliere

 

 

sedente per statuire nella causa n. 05/2005 RF (registro fondiario: ricorso contro l'operato dell'ufficiale) del Dipartimento delle istituzioni, Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario, che oppone la

 

	Comunione dei comproprietari del RI 1,  (patrocinata da  PA 1 )
	alla

 

		Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario   e all'   Ufficio dei registri del Distretto di Locarno;

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti di questione:     1.   Se dev'essere accolto il ricorso presentato il 9 novembre 2005 dalla Comunione dei comproprietari del RI 1 contro la decisione emanata l'11 ottobre 2005 dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;

 

                                         2.   Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   Il 25 gennaio 2005 il notaio PA 1 ha rogato un atto di “compravendita con rettifica di confini” mediante il quale __________ cedeva 5 m² staccati dalla sua particella n. 2933 RFD di __________ alla Comunione dei comproprietari del RI 1, che li avrebbe annessi alla particella n. 1793 (contigua a quella della venditrice), sulla quale sorge una proprietà per piani composta di tre stabili (blocco A, B e C). Il prezzo è stato fissato in fr. 5000.–. Con il medesimo atto lo scorporo di terreno oggetto della compravendita è stato gravato di una servitù prediale di passo pedonale e veicolare in favore della particella n. 2933. All'assemblea generale del 7 febbraio 2005 i comproprietari del “RI 1” hanno approvato l'acquisto dei 5 m² di terreno con un voto contrario e un'astensione.

 

                                  B.   Il 21 aprile 2005 il notaio PA 1 ha chiesto all'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Locarno di iscrivere la compravendita e la servitù di passo, postulando altresì – con l'assenso del creditore – lo svincolo dello scorporo in questione da due cartelle ipotecarie (di nominali fr. 250 000.– ognuna) accese a suo tempo sulla particella n. 2933. Con decisione del 22 aprile 2005 l'ufficiale ha respinto tutt'e tre le istanze.

 

                                  C.   La Comunione dei comproprietari del “RI 1” si è rivolta il 3 maggio 2005 alla Divisione della giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, per ottenere che fosse ordinato all'ufficiale di eseguire le iscrizioni litigiose. Nelle sue osservazio­ni del 30 maggio 2005 l'ufficiale si è confermato nel proprio operato. Statuendo l'11 ottobre 2005, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso, senza prelevare tasse né spese.

 

                                  D.   La Comunione dei comproprietari è insorta a questa Camera con un appello del 9 novembre 2005 in cui sollecita la riforma della decisione presa dall'autorità di vigilanza, nel senso di vedere

                                         iscritte le tre operazioni a registro fondiario. La Divisione della giustizia si è limitata il 19 dicembre 2005 a proporre di respingere il ricorso, senza formulare osservazioni. Analogamente ha fatto l'ufficiale del registro fondiario il 29 dicembre 2005.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Le decisioni emanate dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario possono formare oggetto di ricorso alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il ricorso è diretto contro l'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del registro fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (Deschenaux, das Grundbuch, in: Schweizerisches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto). Quanto al termine di impugnazione esso è – per diritto federale – di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF; Schmid in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo a Huber in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestivo, il ricorso in esame è quindi ricevibile.

 

                                   2.   In concreto l'ufficiale del registro fondiario ha respinto le richieste di iscrizione con l'argomento che a norma dell'art. 648 cpv. 2 CC le operazioni proposte esigono il consenso di tutti i comproprietari, mentre nella fattispecie uno di loro si era opposto e un altro si era astenuto. L'autorità di vigilanza non ha condiviso tale punto di vista, rilevando che l'acquisto dei 5 m² di terreno era quello di migliorare l'accesso veicolare al fondo del condominio, ciò che rientrava nelle previsioni dell'art. 647d CC (il quale presuppone la sola maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa). L'autorità di vigilanza ha approvato invece l'opinione dell'ufficiale per quanto riguardava

                                         l'iscrizione della servitù sul fondo della proprietà per piani, seppure l'esercizio del passo avrebbe interessato solo una piccola porzione della particella n. 1793. Il regolamento per l'uso e l'amministrazione del “RI 1” – essa ha sottolineato – non concede infatti deroghe. Per di più – essa ha soggiunto – l'assemblea dei comproprietari è stata chiamata a esprimersi solo sull'acquisto dei 5 m² di terreno e non anche sul relativo aggravio, per il quale non ha quindi rilasciato autorizzazione alcuna. Onde, in definitiva, l'impossibilità di procedere alle iscrizioni richieste nella fattispecie.

 

                                   3.   L'appellante non contesta che per iscrivere una servitù di passo su una particella sottoposta al regime della proprietà per piani occorra l'assenso di tutti i comproprietari. Fa valere però che nel caso in esame non si tratta di gravare il fondo in proprietà per piani originario, ma i 5 m² oggetto della compravendita. Che poi lo scorporo gravato venga annesso alla particella n. 1793 poco importa, quest'ultima non subendo nella sua primitiva conformazione aggravio alcuno. D'altro canto – fa notare l'appellante – la servitù prediale non poteva essere costituita sui 5 m² di superficie prima che questi fossero aggregati al fondo in proprietà per piani, occorrendo per la costituzione del diritto reale limitato almeno due fondi: quello serviente e quello dominante.

 

                                   4.   Una Comunione di comproprietari non gode della personalità giuridica, ma per ragioni pratiche, per economia di giudizio e per sicurezza del diritto la legge le riconosce una certa capacità processuale. Essa acquista così in proprio nome i beni risultanti dalla sua amministrazione, in particolare i contributi dei comproprietari e le disponibilità che ne risultano, così come è titolare del fondo di rinnovazione (art. 712l cpv. 1 CC). Essa può, in suo nome, stare in giudizio come attrice o convenuta, può escutere o essere escussa (art. 712l cpv. 2 CC). Da parte loro i comproprietari rimangono liberi di disporre, usare, amministrare, sistemare e strutturare i locali che formano oggetto del loro diritto esclusivo (art. 712a cpv. 2 CC). L'insieme dei comproprietari non si identifica, quindi, con la comunione dei comproprietari; al contrario: l'uno si distingue giuridicamente dall'altra (RtiD II-2008 pag. 657 consid. 2a con rimando).

 

                                   5.   La Comunione dei comproprietari può dunque – in estrema sintesi – essere titolare di diritti e obblighi, oltre che avere un patrimonio proprio (DTF 119 II 408 consid. 5; RtiD I-2005 pag. 802 consid. 4a con rinvii di dottrina e giurisprudenza), purché ciò serva e rientri nella gestione e nell'amministrazione della proprietà per piani (Wermelinger, La propriété par étages, 2ª edizione, pag. 538 segg., ad art. 712l CC). L'amministrazione di un condominio non abbisognando, di regola, della proprietà di altri immobili, la Comunione dei comproprietari non può pertanto diventare proprietaria di fondi. Eccezioni possono ammettersi, secondo la dottrina maggioritaria, ove la Comunione acquisti una proprietà per piani esercitando un diritto di prelazione convenzionale o in seguito a realizzazione forzata del pegno (ipoteca legale) per mancato pagamento di contributi, oppure nell'ipotesi in cui procuri un appartamento al portinaio, sempre che la mole dell'immobile giustifichi l'acquisto (Wermelinger, op. cit., n. 74 segg. ad art. 712l CC con gli autori citati).

 

                                   6.   Nelle circostanze descritte non si ravvisa un'eccezione nel senso testé accennato, di modo che difficilmente si intravede come la Comunione dei comproprietari potesse acquistare il noto scorporo di terreno. L'autorità di vigilanza equipara l'operazione a un “lavoro utile” nell'accezione dell'art. 647d cpv. 1 CC, per il quale basta la maggioranza qualificata dei comproprietari (decisione impugnata, n. 4 pag. 2 a metà), ma l'assunto poco convince. Sia come sia, con il rogito del 25 gennaio 2005 la Comunione dei comproprietari non si è limitata a comperare i noti 5 m² di terreno, ma ha anche gravato questi ultimi di una servitù in favore del fondo della venditrice, operazioni che dovevano essere ratificate entrambe dall'assemblea dei comproprietari (rogito menzionato, pag. 4 n. 7). In realtà i condomini riuniti in assemblea il 7 febbraio 2005 sono stati invitati a deliberare, tra l'altro, sul seguente oggetto:

11. Modifica uscita su __________

a)  Acquisto di un pezzo di terreno di circa 5 m² della particella n. 2933 (__________). Preventivo fr. 5000.–. Finanziamento.

 

                                         Nulla indicava che sul terreno acquistato dovesse costituirsi una servitù di passo pedonale e veicolare in favore della particella n. 2933. L'assemblea dei comproprietari ha quindi approvato (con un voto contrario e un'astensione) l'acquisto della porzione di terreno, ma non – come rileva a giusto titolo l'autorità di vigilanza – della porzione gravata di servitù. Né si può semplicemente presumere che l'assemblea fosse d'accordo di acquisire lo scorporo di terreno anche a quelle condizioni. Firmando il rogito, la Comunione dei comproprietari ha quindi trasceso i limiti del mandato. A ragione di conseguenza, anche se per motivi diversi da quelli addotti, l'ufficiale del registro fondiario ha rifiutato l'iscrizione della compravendita. Ciò ha reso senza oggetto le altre due istanze di iscrizione.

                                        

                                   7.   Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza della ricorrente (art. 28 cpv. 1 lett. b LPAmm). L'autorità di vigilanza e l'ufficiale del registro fondiario sono intervenuti nell'ambito delle attribuzioni loro conferite dalla legge: non si giustifica pertanto di accordare loro ripetibili (art. 68 cpv. 3 LTF per analogia), per altro neppure rivendicate.

 

                                   8.   Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF), apparentemente senza riguardo al valore litigioso (sentenze del Tribunale federale 5A_35/2008 del 10 giugno 2008, consid. 2; 5A_346/2009 del 12 agosto 2009, consid. 1.1, non pubblicato in DTF 135 III 585).

 

                                   9.   La comunicazione dell'odierno giudizio avviene anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce l'art. 102 cpv. 2 RRF, seppure tale prassi sia oggi desueta in molti Cantoni (Deschenaux, Le registre foncier, in: Traité de droit privé suisse, Vol. V/II.2, Friburgo 1983, pag. 169).

 

Per questi motivi,

 

pronuncia:              1.   Il ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.

 

                                   2.   Gli oneri processuali, consistenti in:

                                         a) tassa di giustizia     fr. 350.–

                                         b)  spese                       fr.   50.–

                                                                                fr. 400.–

                                         sono posti a carico della ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

                                        

                                   3.   Intimazione:

–   ; – Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario; – Ufficio del registro fondiario del Distretto di Locarno.

                                         Comunicazione all'Ufficio federale di giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro fondiario e del diritto fondiario.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente                                                           Il segretario

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.