|
|
|
|
|
|
|
|
Incarto n. |
Lugano
|
In nome |
|
||
|
La prima Camera civile del Tribunale d'appello |
|||||
|
|
|||||
|
|
|||||
|
composta dei giudici: |
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Celio |
|
segretaria: |
Chietti Soldati, vicecancelliera |
sedente per statuire nella causa OA.2006.355 (scioglimento di comproprietà) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 23 maggio 2006 dall'
|
|
AO 1
|
|
|
contro |
|
|
AP 1 e AP 2 (patrocinati dall' PA 2 ); |
||
|
|
|
|
|
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 9 novembre 2009 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa il 19 ottobre 2009 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;
2. Se dev'essere accolto l'appello adesivo dell'11 dicembre 2009 presentato da AO 1 contro la medesima sentenza;
3. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. Con atto pubblico del 26 gennaio 1998 AO 1 ha acquistato dalla __________ di __________ la particella n. 56 RFD di __________ (7841 m²: prato 7383 m² e bosco 458 m²) al prezzo di fr. 800 000.–. La somma di fr. 415 000.– gli è stata elargita a titolo di mutuo da AP 1 e AP 2 in base a un contratto stipulato il 26 gennaio 1998. Il trapasso di proprietà è stato iscritto nel registro fondiario il 2 dicembre 1998.
B. AO 1 ha dato il fondo in locazione per fr. 35 284.– annui alla __________ di __________ con lo scopo di gestirvi un campeggio. Il terreno fa parte di un ampio comprensorio a lago (130 000 m²) inserito nella zona residua (inedificabile) del piano regolatore di __________. Da anni è allo studio una variante del piano regolatore intesa a qualificare la zona come area di svago, passeggiata a lago, percorso ciclabile e porto regionale. Il 21 dicembre 1998 AO 1, la __________ di __________, proprietaria della contigua particella n. 57 e la __________, proprietaria delle limitrofe particelle n. 45, 58 e 825, hanno firmato un contratto di società semplice (“Società __________”) per “consentire la pianificazione dei fondi citati secondo la condizione posta dal Dipartimento del territorio nella riunione del 20 giugno 1997; in particolare il pianificatore potrà operare, per l'allestimento del progetto degli indirizzi e dell'occupazione della “zona lago a nord del fiume __________”, senza dover tenere conto dei confini e considerare l'area come un unico mappale”. La procedura di pianificazione è tuttora in corso.
C. Il 1° settembre 1999 AO 1 ha concesso ad AP 1 e AP 2, a estinzione del mutuo ricevuto al momento dell'acquisto, un diritto di compera sulla quota di un mezzo della particella n. 56, che i beneficiari hanno esercitato il 24 marzo 2005. Essi sono divenuti così comproprietari in ragione di un quarto ciascuno della nota particella, mentre la rimanente quota di un mezzo è rimasta in proprietà di AO 1.
D. Sorte contestazioni sull'interpretazione del contratto di mutuo del 26 gennaio 1998 e sull'amministrazione della comproprietà da parte di AO 1, il 25 maggio 2005 AP 1 e AP 2 hanno convenuto quest'ultimo davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, perché, designato un amministratore della comproprietà in via cautelare, fosse accertato l'utile derivante dalla gestione della medesima, con obbligo per il convenuto di versare la metà della relativa somma oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 1999. Nella sua risposta del 14 luglio 2005 AO 1 ha proposto di respingere la petizione. Nominato in via cautelare il 20 luglio 2005 un amministratore della comproprietà, con sentenza del 19 novembre 2009 il Pretore ha accertato in fr. 308 087.24 l'utile netto generato dalla gestione del fondo tra il 1° gennaio 1998 e il 31 dicembre 2008, di cui la metà spettante ad AP 1 e AP 2. Ha invitato perciò l'amministratore ad accreditare a questi ultimi fr. 123 269.34 complessivi, corrispondenti all'utile netto in suo possesso, e ha condannato AO 1 a versare agli attori la differenza di fr. 30 774.26 con interessi del 5% sugli utili annui conseguiti (inc. OA.2005.389). Adita da entrambe le parti, con sentenza del 29 novembre 2011 la seconda Camera civile del Tribunale di appello ha fatto decorrere dal 24 marzo 2005 gli interessi del 5% dovuti da AO 1 sull'importo di fr. 85 541.50 (inc. 12.2009.227). Tale decisione è passata in giudicato.
E. Nel frattempo, il 23 maggio 2006, AO 1 ha convenuto AP 1 e AP 2 davanti al medesimo Pretore per ottenere lo scioglimento della comproprietà mediante divisione in natura in due parti uguali da assegnare per sorteggio, previa una perizia da esperire seguendo le indicazioni di una planimetria da lui prodotta e iscrizione nel registro fondiario di una servitù di limitazione delle costruzioni. Nella loro risposta del 24 agosto 2006 AP 1 e AP 2 hanno proposto di respingere la petizione “così come formulata”, chiedendo che il fondo fosse “diviso per tre, tosto il verificarsi cumulativo di due condizioni”: la presentazione dei rendiconti di gestione 1998/2005 e lo scioglimento della “Società __________”. L'attore ha replicato il 28 settembre 2006, mantenendo le sue domande. I convenuti hanno duplicato il 2 novembre 2006, confermandosi nel loro punto di vista. L'udienza preliminare si è tenuta l'8 gennaio 2007 e l'istruttoria è terminata il 21 gennaio 2009. Al dibattimento finale del 25 marzo 2009 le parti hanno confermato le rispettive richieste.
F. Statuendo il 19 ottobre 2009, il Pretore ha accolto la petizione nel senso dei considerandi. Egli ha pronunciato lo scioglimento della comproprietà nel seguente modo, salvo diverso accordo tra le parti:
– licitazione tra i soli comproprietari, secondo le modalità degli art. 229 segg. CO, con una base d'asta di fr. 800 000.–;
– in caso d'insuccesso, vendita all'asta pubblica secondo gli art. 229 segg. CO, con una base d'asta di fr. 122 000.–;
– incanti organizzati e diretti da un pubblico notaio incaricato dalle parti;
– accredito del ricavo per un mezzo a AO 1 e per il resto ad AP 1 e AP 2 in ragione di un quarto ciascuno.
La tassa di giustizia di fr. 7000.– e le spese dell'azione fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC sono state poste a carico dei convenuti in solido, tenuti a rifondere all'attore, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 25 000.– per ripetibili. La tassa di giustizia di fr. 8600.– e le spese dell'azione fondata sull'art. 651 cpv. 1 CC sono state suddivise tra le parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.
G. Contro la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello del 9 novembre 2009 per ottenere il rigetto della petizione “così come formulata”, il differimento dello scioglimento della comproprietà “sino all'approvazione del piano regolatore relativo al comparto a lago a nord del fiume __________, __________, da parte del Consiglio comunale”, la divisione della comproprietà “in natura in base alle interessenze degli attuali proprietari, tenuto conto dei parametri edificatori” o, in caso di disaccordo, “tramite un notaio incaricato dalle parti, con facoltà di definire i lotti assegnati”. Nelle sue osservazioni dell'11 dicembre 2009 AO 1 conclude per il rigetto dell'appello e con appello adesivo postula la divisione della comproprietà in natura proporzionalmente alle quote detenute dai comproprietari “secondo accordo diretto tra le parti” o, in caso di disaccordo, mediante incarico conferito dalla parte più diligente al geometra revisore competente affinché allestisca un piano di mutazione che preveda il frazionamento della particella n. 56 e l'attribuzione a lui medesimo di un lotto corrispondente alla metà del fondo e ad AP 1 e AP 2 quella di un lotto della particella pari alla metà, o in alternativa pari a un quarto ciascuno. Il 15 gennaio 2010 AP 1 e AP 2 hanno proposto la reiezione dell'appello adesivo.
Considerando
in diritto: 1. La causa è stata trattata con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC ticinese. Al vecchio rito soggiacevano tutte le decisioni comunicate dai Pretori fino al 31 dicembre 2010 (art. 405 cpv. 1 CPC). In concreto la sentenza impugnata è stata intimata il 19 ottobre 2009 ed è pervenuta al patrocinatore dei convenuti l'indomani. Introdotto entro 20 giorni (art. 308 cpv. 1 CPC ticinese), il
9 novembre 2009, l'appello in esame è dunque tempestivo. Tempestivo è anche l'appello adesivo, presentato l'11 dicembre 2009, entro 20 giorni dalla notificazione dell'appello principale (art. 314 CPC ticinese).
2. Premesso che i convenuti si opponevano allo scioglimento della comproprietà, Il Pretore ha escluso che il contratto di locazione con la __________ e la litispendenza dell'azione di rendiconto giustificassero tale opposizione. Quanto alla “Società __________”, egli ha sottolineato che il contratto di costituzione non regolava le relazioni tra i comproprietari della particella n. 56, bensì quelle tra i proprietari di tutti i fondi inclusi nel comparto “zona a lago” in fase di revisione pianificatoria. E il contratto non prevede che fino al conseguimento dello scopo le parti debbano rimanere in comproprietà, tant'è che i soci sono liberi di alienare il loro fondo o parte dello stesso, l'acquisto del terreno da parte di terzi comportando il mero subingresso dell'acquirente nel contratto, per tacere del fatto che un eventuale differimento della divisione avrebbe dovuto essere pattuito nella forma dell'atto pubblico. Il Pretore ha escluso così che la società semplice recasse oneri e svantaggi tanto gravosi a una parte da rendere prematura lo scioglimento della comproprietà. A suo parere, l'opposizione dei convenuti è dovuta all'incertezza sulla situazione pianificatoria del fondo, e segnatamente sul relativo valore venale, rispetto alle elevate aspettative di profitto delle parti. Se non che – egli ha epilogato – l'eventualità di una perdita finanziaria connessa allo scioglimento della comproprietà non basta per rendere intempestiva la domanda, onde l'inesistenza di impedimenti legali o contrattuali alla richiesta di scioglimento.
Quanto al modo della divisione, il Pretore ha escluso l'opzione proposta dall'attore, non essendo possibile suddividere il fondo in due lotti fra tre comproprietari senza obbligarne due a rimanere in comproprietà. A mente sua, nemmeno la suddivisione in tre lotti è attuabile, non essendo dato di sapere come questa debba concretamente attuarsi e possa assegnarsi a ogni comproprietario una porzione di fondo corrispondente al valore della rispettiva quota. Egli ha optato così per la vendita del fondo tramite licitazione fra comproprietari con una base d'asta di fr. 800 000.–, pari al prezzo d'acquisto, subordinatamente per la vendita ai pubblici incanti con riduzione della base d'asta a fr. 122 000.–, conformemente a una perizia commissionata dal Dipartimento del territorio all'Amministrazione immobiliare e strade nazionali. Fissato il riparto dell'utile netto secondo le quote di comproprietà e riservato un diverso accordo fra gli interessati, il primo giudice ha previsto infine che gli incanti siano organizzati e diretti da un notaio incaricato direttamente dai comproprietari.
I. Sull'appello principale
3. Litigioso è anzitutto il principio dello scioglimento della comproprietà. Ora, secondo l'art. 650 cpv. 1 CC (“azione di divisione”) ogni comproprietario ha il diritto di chiedere la cessazione della comproprietà, “a meno che ciò non sia escluso dal negozio giuridico, dalla suddivisione in proprietà per piani o dal fine a cui la cosa è durevolmente destinata”. Lo scioglimento, inoltre, non può essere chiesto intempestivamente (art. 650 cpv. 3 CC). La richiesta è intempestiva se comporta oneri eccessivi o svantaggi considerevoli per gli altri comproprietari o alcuni di essi. L'intempestività deve risultare da fatti e circostanze oggettive, in rapporto con il bene da dividere. Il giudice decide secondo libero apprezzamento, tenendo conto degli interessi dei comproprietari coinvolti. La questione dell'intempestività non può, comunque sia, ostacolare durevolmente lo scioglimento di una comproprietà (RtiD II-2008 pag. 652 n. 28c).
4. Gli appellanti sostengono anzitutto di non essersi opposti alla petizione, ma di avere postulato a loro volta la divisione in natura della comproprietà in tre parti “con un differimento dell'esecuzione”. Il Pretore ha ritenuto invece, nella sentenza impugnata, che subordinando lo scioglimento a due condizioni (la presentazione dei rendiconti della comproprietà e la liquidazione della “Società __________”), i convenuti sostenessero implicitamente l'intempestività dell'azione. Sta di fatto che, ancora nell'appello, AP 1 e AP 2 chiedono di differire lo scioglimento della comproprietà fino all'approvazione della revisione del piano regolatore riguardante il comparto a lago da parte del Consiglio comunale di __________. E siccome l'azione di accertamento fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC è intesa a far constatare che nulla osta allo scioglimento della comproprietà, instando per un differimento della medesima gli appellanti fanno valere, all'atto pratico, l'intempestività – sia pure transitoria, ma a tempo indeterminato – della divisione (cfr. Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 5ª edizione, n. 38 ad art. 650 CC). Che poi essi formulino proposte sul modo di attuare lo scioglimento così differito, nulla muta alla circostanza che per ora essi si oppongano all'azione. In proposito l'appello manca perciò di consistenza.
5. Per quanto attiene al contratto di locazione con la __________, secondo il Pretore tale negozio giuridico non è suscettibile di causare particolari inconvenienti in caso di scioglimento della comproprietà, poiché da esso si può agevolmente recedere, senza dimenticare che nel frattempo la pigione pattuita costituisce una fonte di reddito. Gli appellanti ribadiscono che, dandosi disdetta prematura del contratto da parte del nuovo proprietario, essi potrebbero essere chiamati dalla locatrice a rispondere in base all'art. 261 cpv. 3 CC per danni finanche superiori al ricavato dell'asta pubblica.
L'art. 261 cpv. 3 CO prevede che se il nuovo proprietario dà disdetta prima di quando il contratto consente, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. Nel caso specifico, trattandosi di un immobile non edificato, la disdetta potrebbe essere data con un preavviso di tre mesi (art. 261 cpv. 2 e 266b CO) o, se il fondo è destinato a scopi commerciali, di sei mesi (art. 266d CO) per una scadenza qualsiasi (art. 261 cv. 2 CO) in luogo di quella del 31 dicembre prevista contrattualmente (doc. 2). Considerato che di principio la locazione passa al nuovo proprietario (art. 261 cpv. 1 CO), di per sé il rischio di dover indennizzare il conduttore in caso di disdetta anticipata di un contratto di locazione può anche giustificare la reiezione di un'azione di scioglimento della comproprietà per ragioni d'intempestività (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 4ª edizione, pag. 411 n. 1185a). A parte il fatto però che l'art. 261 cpv. 3 CO non si applica ove una comproprietà sia sciolta e l'immobile attribuito a uno dei comproprietari (Saviaux, La sort du bail en cas de changement de propriétaire in: Cahiers du bail, 2003, pag. 69 in fine; Marchand in: Bohnet/Montini [curatori], Droit du bail à loyer, Basilea 2010, n. 14 ad art. 216 CO), in concreto il contratto di locazione può essere disdetto – come si è appena visto – nel giro di quei pochi mesi durante i quali si possono preparare le operazioni di scioglimento. Non è quindi un motivo che osti alla divisione della comproprietà. Ciò posto, il rischio di danno paventato dagli appellanti cade nel vuoto.
6. Per gli appellanti si deve attendere, prima di dividere la comproprietà, la presentazione dei rendiconti di gestione 1998/2005, in modo da valutare la vantaggiosità dell'operazione. Se non che, la relativa procedura si è conclusa nel frattempo (sopra, lett. D). A prescindere da ciò, mere questioni di convenienza non si annoverano fra i motivi che giustificano un'opposizione all'azione dell'art. 650 cpv. 1 CC (Brunner/Wichtermann in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 13 ad art. 650). Su questo punto non giova pertanto indugiare.
7. Gli appellanti ricordano altresì di avere chiesto al Pretore di subordinare la divisione della comproprietà alla conclusione della procedura di scioglimento della “Società __________”, ovvero all'“approvazione del piano [regolatore] da parte del Consiglio comunale”. Sottolineano che secondo le risultanze dell'istruttoria la fine di tale società deve coincidere con la fine del processo di pianificazione e che fino a quel momento non è possibile determinare i benefici di ciascun socio. Essi fanno valere dipoi che è interesse di tutti i comproprietari rinviare lo scioglimento della comproprietà, giacché – grazie agli accordi stipulati con i vicini nel contratto di società semplice – tutti i soci parteciperanno ai vantaggi ridondanti dalla pianificazione. Quand'anche la particella n. 56 fosse destinata a interessi pubblici, in virtù del contratto di società i comproprietari potranno ottenere superficie edificabile dagli altri fondi.
Che la “Società __________” mirasse a “consentire la pianificazione” delle particelle del relativo comparto territoriale e che tale scopo non sia stato raggiunto è pacifico. Come ha accertato il Pretore, nondimeno, il contratto non vieta ai soci di
alienare i loro fondi né di chiedere lo scioglimento della comproprietà. Il solo vincolo contrattuale non basta quindi per far apparire intempestivo lo scioglimento della comproprietà. Quanto al contenuto del contratto, esso si prefiggeva – come ha rilevato il Pretore – di agevolare la pianificazione dei fondi, ma anche di compensare fra i soci i vantaggi e gli svantaggi da ciò derivanti (doc. 1.1, in particolare l'art. 3 del contratto; deposizione dell'__________. __________, del 16 maggio 2007: verbali, pag. 2 e 3 a metà). Inizialmente solo l'attore era parte al contratto di società semplice, giacché a quel tempo i convenuti non avevano sottoscritto il negozio giuridico a titolo personale, bensì come rappresentati dalla __________ (doc. 1.1 e doc. M). Dopo avere esercitato il diritto di compera, tuttavia, costoro hanno notificato agli altri soci della “Società __________” la volontà di aderire alla società (doc. 1.2) e non risultano avere incontrato opposizioni.
Nelle circostanze descritte, fosse la comproprietà divisa in natura o venduta all'asta a uno dei comproprietari, il nuovo proprietario continuerà a partecipare alla società semplice e a beneficiare dei relativi vantaggi. Ove un terzo invece acquistasse il fondo, gli attuali soci potrebbero opporsi alla sua entrata nella società (art. 6 del contratto: doc. 1.1), temendo che egli non condivida gli scopi sociali (deposizione dell'__________. __________, del 2 maggio 2007: verbali, pag. 3 a metà). Se non che, ciò potrebbe essere di pregiudizio al terzo medesimo o agli altri soci, ma non alle parti, ormai ex comproprietarie. E per giudicare se lo scioglimento di una comproprietà sia intempestivo entrano in linea di conto solo circostanze correlate all'oggetto da dividere, non ad aspetti soggettivi (Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 19 ad art. 650 CC con rinvio e n. 21 ad art. 650 CC). È vero che i convenuti rimarrebbero nella società semplice in quanto presidente e membro del consiglio di amministrazione della __________, ma ciò non è correlato all'oggetto da dividere. Non può ostare dunque allo scioglimento della comproprietà.
8. Gli appellanti fanno valere che, data l'incerta situazione pianificatoria del fondo, non è possibile oggi attribuire al bene un giusto valore venale. Essi ricordano che la particella è stata acquistata, anche grazie agli accordi contenuti nel contratto di società semplice, in vista di una promozione immobiliare da attuare una volta ultimata la procedura pianificatoria. Ribadiscono che la vendita del fondo all'asta causerà una grave perdita e che la comune volontà dei comproprietari non è di spossessarsi del bene, ma di poter disporre ciascuno della propria quota, in funzione degli accordi intercorsi e dei parametri edificatori futuri. Ora, nella sentenza impugnata il Pretore non ha trascurato le aspettative economiche delle parti, “speranzose di poterle concretare e mettere a profitto in futuro con l'alienazione del bene”, ma ha ritenuto che l'eventuale perdita finanziaria connessa allo scioglimento della comproprietà non è una circostanza tale da rendere intempestiva la domanda.
a) Nella fattispecie è indubbio che gli interessati hanno acquistato il fondo in vista delle ricadute economiche di una riqualifica dell'area dal profilo pianificatorio, in particolare nella prospettiva di un inserimento dei fondi nella zona edificabile. È altresì indiscutibile che l'attuale incertezza pianificatoria influisce sul valore venale della comproprietà, ma che i convenuti possono ancora sperare nel buon esito dell'operazione, ove si consideri che la relazione preliminare 27 agosto 2007 del pianificatore propone di destinare parte della superficie del fondo alla zona residenziale R5 con piano di quartiere (doc. II, pag. 5; cfr. anche l'esame preliminare dipartimentale 19 giugno 2008, doc. III, pag. 4; deposizione dell'__________. __________ del 16 maggio 2007: verbali, pag. 3 a metà; deposizione dell'__________. __________ del 2 maggio 2007: verbali, pag. 2 da metà). Se non che, come ha rammentato il Pretore, il timore di una perdita finanziaria non basta per respingere l'azione dell'art. 650 cpv. 1 CC. Certo, allo scioglimento occorre soprassedere – ad esempio – se il risultato dell'asta pubblica appare compromesso fin dall'inizio in ragione di avvenimenti di portata generale, come ostacoli organizzativi dovuti a scioperi o disagi nelle comunicazioni (Haab in: Zürcher Kommentar, Zurigo 1977, n. 2 ad art. 650 CC; Steinauer, op. cit., pag. 411 n. 1185a con rinvio). Non basta invece il solo timore di non poter recuperare il prezzo d'acquisto (Meier-Hayoz, op. cit., n. 36 ad art. 650 CC; Brunner/ Wichtermann, op. cit., n. 20 ad art. 650 CC), come non basta una situazione del mercato immobiliare sfavorevole (Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 19 ad art. 650 con rinvii). Per ordinare lo scioglimento della comproprietà è sufficiente che in caso di vendita si possa ragionevolmente ottenere un risultato presumibilmente conforme al valore attuale del bene (SJ 115/1993 pag. 532 consid. 4).
b) Nel caso specifico non si disconosce che la particella n. 56 è stata acquistata nel 1998 per fr. 800 000.–. Non si può dire nemmeno però che il mercato immobiliare attraversi oggi un periodo sfavorevole. Nulla induce a dubitare pertanto che in caso di vendita all'asta il presumibile ricavo dell'alienazione non raggiunga almeno il valore venale del bene. È vero che il fondo non consta valere più di fr. 122 000.–, secondo una perizia consegnata dall'Amministrazione immobiliare e strade nazionali (deposizione di __________ del 27 settembre 2007: verbali, pag. 3 in fondo). È altrettanto vero tuttavia che le ragioni per cui nel 1998 il terreno sia stato pagato a quel prezzo (aspettative edilizie) sono meramente soggettive (Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 21 ad art. 650 CC) e non ostano allo scioglimento della comproprietà. Per di più, come questa Camera ha già avuto modo di ricordare (RtiD II-2008 pag. 652 n. 28c), la questione dell'intempestività non può ostacolare durevolmente lo scioglimento di una comproprietà. E la revisione di un piano regolatore può notoriamente durare a lungo (cfr. Cattaneo Beretta, La pianificazione del territorio e il diritto in: CFPG, Problemi attuali della pianificazione del territorio in Ticino, collana gialla, Lugano 2005, pag. 40), tant'è che in concreto il responsabile del Dipartimento del territorio ha confermato l'impossibilità di prevederne la fine (deposizione di __________ del 27 settembre 2007: verbali, pag. 3 verso l'alto). Rinviare in simili circostanze lo scioglimento della comproprietà alla conclusione della revisione pianificatoria significherebbe procrastinare la divisione sine die. Ciò non sarebbe ammissibile.
9. Per quanto riguarda le modalità della divisione, l'art. 651 cpv. 2 CC dispone che qualora i comproprietari non trovino un accordo il giudice ordina la divisione in natura e, ove questa non possa farsi senza notevole diminuzione del valore, ordina la licitazione tra comproprietari o ai pubblici incanti. Al riguardo il giudice dispone di ampio potere di apprezzamento e non è tenuto a preferire la divisione in natura (DTF 100 II 193 consid. 2e; Brunner/ Wichtermann, op. cit., n. 13 ad art. 651 CC). Egli decide secondo le circostanze del caso e l'equità, tenendo conto delle particolarità concrete, in specie della divisibilità del bene e delle condizioni personali, così come dei bisogni e dei desideri dei comproprietari. In mancanza di accordo sul modo di divisione, il giudice non è vincolato dalle richieste delle parti e sceglie liberamente tra le possibilità offerte dall'art. 651 cpv. 2 CC (Rep. 1998 pag. 198 consid. 2 con riferimenti). Contrariamente all'opinione degli appellanti, nell'ambito dell'azione fondata sull'art. 651 cpv. 1 CC il “differimento” della divisione, motivo di rifiuto della domanda di scioglimento della comproprietà, non entra più in linea di conto.
10. In concreto il Pretore ha optato per la vendita del fondo all'asta, accertando che tra le parti non v'era accordo sul modo della divisione, giacché l'attore postulava la divisione in natura in due lotti, mentre per finire i convenuti postulavano la suddivisione in tre parti. In circostanze del genere egli ha scartato la divisione in natura. Tale conclusione non è pertinente. Ove le parti concordino sul modo della divisione (in natura o tramite vendita) e rimanga litigiosa solo l'attuazione delle relative modalità, il giudice è vincolato alle richieste delle parti (Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 12 ad art. 651 CC; Steinauer, op. cit., pag. 412 n. 1192; SJ 108/1986 pag. 134). Un accordo sul principio basta. In altri termini, se le parti sono d'accordo sul principio della vendita, il giudice può scegliere ancora fra licitazione privata o alienazione ai pubblici incanti, ma non può ordinare la divisione del fondo in natura (Meier-Hayoz, op. cit., n. 21 ad art. 651 CC).
a) Nel loro memoriale di risposta davanti al Pretore i convenuti proponevano di respingere l'azione di divisione, ma dichiaravano di non opporsi allo scioglimento della comproprietà mediante formazione di tre lotti non appena si fossero verificate due condizioni (la presentazione dei rendiconti di gestione 1998/2005 e lo scioglimento della “Società __________”). La prima richiesta era destinata all'insuccesso. La seconda non era destinata a miglior sorte nella misura in cui dettava le due condizioni, le quali non potevano legittimamente ostare allo scioglimento della comproprietà. Poteva invece essere presa in considerazione nella misura in cui auspicava la divisione in natura del fondo. Su tal punto, del resto, le parti sono tuttora concordi, come si vedrà ancora nell'appello adesivo. Non v'era ragione dunque perché il Pretore ordinasse la vendita del fondo.
b) L'attore postula la divisione del fondo in natura mediante formazione di due lotti, i convenuti mediante la formazione di tre. L'ipotesi dei due lotti non è improponibile (Steinauer, op. cit., pag. 409 n. 1179a), l'attore non potendo impedire ai convenuti di continuare nel loro rapporto di comproprietà (Rep. 1981 pag. 332 consid. 4 con rimando). D'altro lato i convenuti non sono tenuti nemmeno a rimanere in comproprietà, tant'è che propongono essi medesimi la formazione di tre parcelle. Resta il problema di sapere se tre lotti siano tecnicamente fattibili e non comportino una notevole diminuzione del valore del bene (art. 651 cpv. 2 CC). Gli atti non consentono di risolvere il quesito. Il Pretore non ha mancato di sottolineare che, quantunque fosse stata ordinata una perizia al riguardo, per finire non è stato esperito alcun accertamento specialistico. Gli appellanti obiettano che, data l'incertezza pianificatoria, una perizia sarebbe stata inutile. Così argomentando, però, essi partono ancora una volta dall'idea che lo scioglimento della comproprietà non debba avvenire prima che l'assetto pianificatorio del fondo sia definito. Simile tesi è già stata respinta per l'aleatorietà della revisione urbanistica, che non appare concludersi entro scadenze ragionevolmente prevedibili. Appurato che la divisione del fondo in tre parti richiedeva approfondimenti tecnici, il Pretore avrebbe dovuto così ordinare la perizia d'ufficio (art. 88 lett. a CPC ticinese). Poco importa che l'attore avesse lasciato cadere il mezzo di prova, rinunciando a presentare i quesiti peritali. Gli accertamenti specialistici erano necessari per l'emanazione del giudizio. Spettava dunque al Pretore formulare i quesiti.
c) In teoria questa Camera potrebbe ordinare essa medesima l'assunzione di un referto peritale (art. 322 lett. b CPC ticinese). Se non che, questa Camera sarebbe poi chiamata a giudicare direttamente – per la prima volta – sull'attuabilità della divisione in natura (art. 651 cpv. 2 CC). Non solo le parti si vedrebbero sottrarre così al loro giudice naturale, ma esse perderebbero anche un grado di giurisdizione munito di pieno potere cognitivo nell'accertamento dei fatti. Il che non sarebbe opportuno né giusto. Nelle circostanze illustrate conviene pertanto annullare la decisione impugnata sul modo della divisione e rinviare gli atti al Pretore per un nuovo giudizio sulla fattibilità della divisione in tre lotti (analogamente: Rep. 1995 pag. 169; I CCA, sentenza inc. 11.2007.90 del
3 novembre 2008, consid. 7).
11. Da ultimo gli appellanti insorgono contro la commisurazione degli oneri processuali e delle ripetibili, dolendosi che il valore litigioso stimato dal Pretore in fr. 800 000.– è eccessivo. Essi fanno notare inoltre di avere chiesto soltanto un differimento della divisione della comproprietà e che le condizioni da loro poste si sarebbero potute verificare nel corso di procedura, sicché la soccombenza delle parti sarebbe per lo meno reciproca. Il Pretore ha commisurato la tassa di giustizia, da parte sua, in base a un valore litigioso di fr. 400 000.– per l'azione fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC (fr. 7000.–) e di fr. 800 000.– per l'azione fondata sull'art. 651 cpv. 2 CC (fr. 8600.–). Gli appellanti eccepiscono che il valore di stima della particella n. 56 è di soli fr. 3136.40 e che quello venale odierno è di fr. 122 000.– al massimo, come risulta dalla nota perizia commissionata dal Dipartimento del territorio, tant'è che nel loro memoriale di risposta essi avevano precisato di non confermare il valore litigioso di fr. 800 000.– indicato dall'attore nella petizione.
a) La censura non è priva di buon diritto. In un'azione volta allo scioglimento della comproprietà (art. 650 cpv. 1 CC) il valore litigioso corrisponde a quello della quota di comproprietà appartenente all'attore, mentre in un'azione vertente sul modo della divisione (art. 651 cpv. 1 CC) esso corrisponde al valore dell'intera comproprietà (RtiD I-2004 pag. 607 n. 109c). Per valore dell'intera comproprietà si intende quello venale al momento in cui è stata promossa causa. L'unico dato attendibile sul valore venale della particella n. 56 nel maggio del 2006 è quello stimato dalla citata perizia in fr. 122 000.– (deposizione di __________ del 27 settembre 2007: verbali, pag. 3 in fondo). Che il fondo sia stato acquistato nel gennaio del 1998 per fr. 800 000.– a fini speculativi in vista di future possibilità edificatorie poco importa. Il valore litigioso della causa fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC doveva ritenersi così di fr. 61 000.– (quota di comproprietà dell'attore) e quello della causa fondata sull'art. 651 cpv. 1 CC di fr. 122 000.–.
b) L'art. 7 cpv. 1 vTOA prevedeva per procedure ordinarie di valore litigioso compreso tra fr. 50 000.– e fr. 100 000.–
una tassa di giustizia da fr. 2000.– a fr. 8000.–, mentre per procedure ordinarie di valore compreso tra fr. 100 000.– e
fr. 200 000.– la tassa di giustizia variava da fr. 3000.– a
fr. 12 000.–. Valutata la relativa complessità ed estensione della pratica, come pure l'impegno e il dispendio di tempo richiesto al tribunale, per l'azione di accertamento fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC una tassa di giustizia di fr. 3000.– sarebbe risultata consona anche alla difficoltà del processo. La tassa di giustizia fissata dal Pretore (fr. 7000.–) denota così un eccesso di apprezzamento e va ridotta di conseguenza. Essa rimane tuttavia a carico dei convenuti, come ha deciso il Pretore, poiché da tale azione essi escono sconfitti e la divisione della comproprietà va ordinata (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese).
c) Circa l'indennità per ripetibili, alla quale continua ad applicarsi – orientativamente – la vecchia tariffa dell'Ordine degli avvocati (art. 16 cpv. 2 dell'attuale regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili: RL 3.1.1.7.1), il Pretore l'ha fissata in fr. 25 000.–, ciò che denota una volta ancora un chiaro eccesso di apprezzamento. Per valori litigiosi tra fr. 50 000.– e fr. 200 000.– l'art. 9 cpv. 1 TOA prevedeva aliquote comprese fra il 6 e il 10% del valore medesimo. Considerata la difficoltà medio-alta della pratica, si sarebbe giustificata un'indennità di circa fr. 5500.–, cui andavano aggiunte le spese e l'IVA. L'indennità fissata dal primo giudice per l'azione fondata sull'art. 650 cpv. 1 CC va ricondotta così a fr. 6000.–.
d) Per quanto attiene all'azione fondata sull'art. 651 cpv. 2 CC, l'esito della controversia resta aperto. Sugli oneri di prima sede pertanto il Pretore giudicherà nuovamente al momento di emanare la nuova sentenza, fermo restando che la tassa di giustizia andrà calcolata sul valore litigioso di fr. 122 000.–, ma che il parametro determinante per definire le ripetibili spettanti alla parte vittoriosa rimane il valore della quota di comproprietà appartenente alla parte vittoriosa (I CCA, sentenza inc. 11.2007.156 del 24 febbraio 2009, consid. 5 con rinvio alla sentenza del Tribunale federale 5P.452/2005 del 14 febbraio 2007, consid. 4).
II. Sull'appello adesivo
12. AO 1 critica il modo di divisione ordinato dal Pretore, facendo valere che i convenuti medesimi avevano espresso la volontà di suddividere il fondo in natura, seppure in tre lotti e non in due. Egli sostiene che non toccava a lui postulare il frazionamento del fondo in tre parti, men che meno ove si consideri che l'iscrizione nel registro fondiario non rispecchia gli accordi presi, secondo cui AP 1 e AP 2 detengono insieme un mezzo della comproprietà. L'attore sottolinea altresì di non essersi mai opposto alla divisione del fondo in tre parcelle, sicché il Pretore avrebbe dovuto disporre lo scioglimento della comproprietà in natura.
Gli argomenti testé riassunti sono già stati trattati nell'ambito dell'appello principale (consid. 10), in esito al quale il dispositivo della sentenza impugnata sull'azione ancorata all'art. 651 cpv. 1 CC va annullato e gli atti rinviati al Pretore per un nuovo giudizio nel senso dei considerandi. Non giova dunque ripetersi. L'appellante adesivo non può essere seguito invece laddove propone di delegare l'allestimento del piano di mutazione e l'attribuzione dei lotti al geometra revisore competente per circondario (pag. 13). Tale modo di procedere sottrarrebbe ai convenuti la possibilità di far verificare da un giudice l'attuazione della divisione in natura del fondo, in particolare che tre lotti siano tecnicamente fattibili e non comportino una notevole diminuzione del valore del fondo. L'appello adesivo va dunque accolto sul principio. Come il Pretore statuirà in ultima analisi sull'azione dell'art. 651 cpv. 1 CC non può essere previsto sin d'ora.
III. Sugli oneri processuali e le ripetibili di appello
13. Gli oneri e le ripetibili dell'appello principale seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC ticinese). Gli appellanti soccombono sul principio dello scioglimento della comproprietà (art. 650 cpv. 1 CC), ottenendo solo una riduzione della tassa di giustizia e delle ripetibili. La contesa rimane aperta, invece, sull'applicazione dell'art. 651 cpv. 1 CC. Tenuto conto di ciò, si giustifica equitativamente di porre a loro carico tre quinti degli oneri processuali, con obbligo di rifondere all'attore un'equa indennità per ripetibili ridotte. Quanto all'appello adesivo, esso riguardava unicamente l'azione dell'art. 651 cpv. 2 CC, sulla quale – come ripetuto – il giudice dovrà ancora statuire. Appare equo, in tali circostanze, ripartire a metà gli oneri processuali e compensare le ripetibili. Nella commisurazione della tassa di giustizia in appello si tiene conto del fatto che sull'azione fondata sull'art. 651 cpv. 2 CC manca ancora una decisione di merito (art. 21 vLTG per analogia).
IV. Sui rimedi giuridici a livello federale
14. Relativamente ai rimedi giuridici esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF) il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF supera ampiamente la soglia di fr. 30 000.– per un eventuale ricorso in materia civile.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: I. L'appello principale e l'appello adesivo sono parzialmente accolti, nel senso che la sentenza impugnata è così riformata:
1. È ordinato lo scioglimento della comproprietà sulla particella n. 56 RFD di __________, appartenente per un mezzo a AO 1 e per un quarto ciascuno ad AP 1 e AP 2.
2. La tassa di giustizia di fr. 3000.– e le spese, da anticipare dall'attore, sono poste a carico dei convenuti in solido, i quali rifonderanno all'attore, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 6000.– complessivi per ripetibili.
Il dispositivo n. 3 della sentenza impugnata è annullato e gli atti sono rinviati al Pretore per nuovo giudizio sull'azione che riguarda il modo della divisione (art. 651 cpv. 1 CC).
II. Gli oneri dell'appello principale, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1950.–
b) spese fr. 50.–
fr. 2000.–
sono posti per tre quinti a carico degli appellanti principali in solido e per il resto a carico di AO 1, al quale gli appellanti principali rifonderanno, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– complessivi per ripetibili ridotte.
III. Gli oneri dell'appello adesivo, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 950.–
b) spese fr. 50.–
fr. 1000.–
sono posti per metà a carico dell'appellante adesivo e per l'altra metà a carico AP 1 e AP 2 in solido, compensate le ripetibili.
IV. Notificazione a:
|
|
– ; – . |
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.