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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La prima Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Grisanti |
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vicecancelliera: |
F. Bernasconi |
sedente per statuire nella causa SE.2013.30 (proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura della giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del 14 giugno 2013 da
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AP 1 e AP 2
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contro |
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Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1”, (patrocinata dall'avv. dott. PA 2), |
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giudicando sull'appello del 30 settembre 2014 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa dal Pretore il 28 agosto 2014;
Ritenuto
in fatto: A. Il 6 settembre 1989 C__________ ha venduto a J__________ e V__________, metà ciascuno, la particella n. 3838 RFD di __________. Contestualmente è stata costituita sul fondo venduto una servitù di posteggio in favore della limitrofa particella n. 927 appartenente al venditore. Ottenuta la proprietà esclusiva della particella n. 3838, J__________ ha edificato sulla medesima uno stabile di sette appartamenti costituti in proprietà per piani (dalla n. 12 626 alla n. 12 632: “Condominio AO 1”). L'iscrizione nel registro fondiario è avvenuta il 21 aprile 1998 (“costituzione di PPP prima della costruzione”). Il regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà depositato a registro fondiario prevedeva che all'appartamento n. 5 sarebbe stato assegnato in uso preclusivo (“riservato”) il posteggio esterno contrassegnato con la lettera “B”, all'appartamento n. 6 il posteggio esterno contrassegnato con la lettera “C” e all'appartamento n. 7 il posteggio esterno contrassegnato con la lettera “A”.
B. Il 23 febbraio 2000 J__________ ha costituito in favore di AP 1 e AP 2, metà ciascuno, un diritto di compera sulla proprietà per piani n. 12 630 (143/1000 del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 5. Il contratto confermava che a tale unità sarebbe stato attribuito in uso riservato “il posteggio esterno al piano cantina lettera B”. AP 1
e AP 2 hanno esercitato il diritto di compera il
21 dicembre 2001. Sta di fatto che il 24 novembre 2003 E__________, successore di C__________, ha promosso nei confronti della Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1”
un'azione davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città per far accertare il diritto di posteggio iscritto sulla particella n. 3838 in favore della propria particella n. 927 (inc. OA.2003.74).
C. A un'assemblea generale straordinaria del 17 giugno 2005 i comproprietari del “Condominio AO 1” hanno approvato l'intavolazione definitiva della proprietà per piani nel registro fondiario e si sono impegnati a decidere sull'assegnazione di un diritto d'uso riservato sul posteggio esterno “a destra corrispondente alla lettera ‘O’ sui piani di mutazione dell'ing. __________” non appena si fosse conosciuto l'esito della causa promossa da E__________. Il 21 settembre 2005 essi hanno proceduto così alla “modifica di PPP dopo la costruzione” con cancellazione della menzione “prima della costruzione”. L'atto pubblico prevedeva al punto 3 quanto segue (rogito n. 54 del notaio dott. __________):
Tutte le parti non indicate al punto 1 (uno) del presente atto, nonché quelle escluse dal piano di attribuzione in uso riservato, sono adibite a uso comune.
Le parti dichiarano di essere a conoscenza del fatto che, per quanto concerne i posteggi esterni, è pendente presso la Pretura di Locarno Città una causa che oppone la Comunione dei condomini al vicino E__________ (inc. OA.2003.74). Una volta cresciuta in giudicato la sentenza, l'assemblea dei condomini sarà nuovamente chiamata a decidere sui diritti d'uso riservato per i posteggi esterni. In questo contesto i proprietari che ne avevano acquistato il diritto, potranno chiederne l'attribuzione in uso riservato.
L'iscrizione definitiva della proprietà per piani nel registro fondiario è avvenuta il 28 settembre 2005 e la menzione “costituzione di PPP prima della costruzione” è stata cancellata.
D. Statuendo nella citata causa in luogo e vece del Pretore, con sentenza del 6 luglio 2007 il Segretario assessore ha accertato il diritto di posteggio sulla particella n. 3838 in favore della particella n. 927 e ha obbligato la Comunione dei comproprietari a mettere a disposizione di E__________ tre parcheggi sul fondo serviente. Tale decisione è passata in giudicato. Con risoluzione assembleare del 23 marzo 2010 i comproprietari hanno deciso così di “provvedere all'iscrizione a registro fondiario del piano definitivo dei posteggi conforme alla situazione attuale relativi alla servitù”. Il 20 maggio 2010 il Giudice di pace del circolo della Navegna, adito da AP 1 e AP 2, ha emesso un divieto giudiziale al fine di inibire l'uso illecito del posteggio esterno su cui essi vantavano un diritto d'uso preclusivo. Se non che, all'assemblea generale straordinaria del 19 maggio 2011 la maggioranza dei comproprietari ha respinto una richiesta di AP 1 e AP 2 volta a ottenere un diritto d'uso riservato sul posteggio esterno e un'azione da loro promossa per far annullare tale risoluzione è stata dichiarata perenta dal Pretore il 16 ottobre 2012 (inc. SE.2011.43).
E. A una nuova assemblea generale ordinaria del 30 novembre 2012 i comproprietari hanno poi deciso – a maggioranza – di porre a carico di AP 1 e AP 2 i costi d'installazione di un videocitofono a colori (oggetto n. 2), di inoltrare al Giudice di pace del circolo della Navegna una richiesta intesa a far annullare il divieto giudiziale emesso su richiesta dei coniugi (oggetto n. 3) e di rifiutare l'attribuzione alla proprietà per piani n. 5 di un posteggio esterno (oggetto n. 4). Ottenuta l'autorizzazione ad agire, con petizione del 14 giugno 2013 AP 1 e AP 2 hanno convenuto perciò la Comunione dei comproprietari davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città perché fossero annullate le risoluzioni n. 2, 3 e 4 e fosse loro attribuito il posteggio esterno occupato dal giorno dell'acquisto “come al punto n. 3 del rogito n. 54 di data 21 settembre 2005 del notaio __________”. Nella sua risposta del 25 settembre 2013 la convenuta ha proposto di respingere la petizione. Il dibattimento si è tenuto l'11 novembre 2013 e l'istruttoria, iniziata il 17 marzo 2014, è terminata il 26 maggio 2014. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte del 9 e 11 luglio 2014 in cui hanno mantenuto le rispettive posizioni.
F. Statuendo il 28 agosto 2014, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, nel senso che ha annullato la risoluzione n. 2, ma non le altre. Le spese processuali di complessivi fr. 1000.– sono state poste per tre quarti a carico degli attori in solido e per il resto a carico della convenuta, cui gli attori sono stati tenuti a rifondere, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1000.– per ripetibili ridotte.
G. Contro la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello del 30 settembre 2014 nel quale chiedono di annullare anche le risoluzioni n. 3 e 4 dell'assemblea generale, di attribuire loro in uso preclusivo il noto posteggio esterno e di riformare conseguentemente il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 14 novembre 2014 la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” conclude per la reiezione dell'appello.
Considerando
in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura semplificata sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto il Pretore ha accertato il valore litigioso in fr. 15 000.– (consid. 4), cifra che non appare inverosimile e che non è contestata dalle parti. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore degli attori il 1° settembre 2014. Introdotto il 30 settembre 2014, l'appello in esame dunque è ricevibile.
2. Ricevute le osservazioni all'appello, AP 1 e AP 2 hanno contestato che l'avvocato PA 2 possa rappresentare la comunione dei comproprietari davanti a questa Camera, facendo valere che a un'assemblea generale dell'11 luglio 2014 l'amministrazione del condominio è stata affidata alla __________, la quale tuttavia ha rinunciato al mandato nell'ottobre del 2014. Essi reputano pertanto che la controparte non sia validamente patrocinata né possa avere incaricato il legale che ha redatto le osservazioni di rappresentarla.
Nella fattispecie è fuori dubbio che per stare in lite nell'azione intentata il 14 giugno 2013 da AP 1 e AP 2 allo scopo di far annullare le citate risoluzioni assembleari l'amministratore necessitava di un'autorizzazione rilasciatagli dall'assemblea medesima (Wermelinger, La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 74 ad art. 712t CC; Bösch in: Basler Kommentar, ZGB II, 4ª edizione, n. 6 ad art. 712t CC). Ora, all'assemblea generale del 30 novembre 2012 la comunione dei comproprietari aveva incaricato l'amministratore di conferire mandato a un legale perché la rappresentasse nella causa civile (doc. U, pag. 2 a metà). Che tale incarico si limitasse al patrocinio davanti al primo grado di giurisdizione non si desume dal verbale, né è preteso dagli attori, né è la regola in casi del genere (I CCA, sentenza inc. 11.2010.5 del 4 marzo 2013, consid. 3 con riferimento; v. anche Wermelinger, op. cit., n. 83 ad art. 712t CC). La procura rilasciata all'avvocato PA 2, per altro, autorizzava il legale anche ad appellare (doc. 1). Su questo punto l'appello si rivela pertanto inconsistente.
3. Nella decisione impugnata il Pretore, riassunta la cronistoria dei parcheggi esterni del “Condominio AO 1”, ha ritenuto che “se non in occasione dell'iscrizione definitiva della proprietà per piani avvenuta nel 2005 (quando in effetti la questione dei posteggi esterni era stata lasciata in sospeso), quantomeno durante l'assemblea del 19 maggio 2011, alla trattanda 4, è come se la maggioranza qualificata dei comproprietari, opponendosi alla richiesta AP 1 di vedersi attribuire il diritto d'uso riservato sul posteggio esterno lett. L, avesse di fatto revocato il diritto d'uso riservato che gli attori avevano acquisito al momento dell'acquisto della loro unità PPP” (consid. 3.5). E prima dell'entrata in vigore dell'art. 712g cpv. 4 CC, il 1° gennaio 2012, non v'era – ha continuato il Pretore – alcun diritto acquisito a un uso riservato, nel senso che l'assemblea dei comproprietari poteva decidere a maggioranza qualificata di revocare un diritto d'uso riservato anche senza il consenso del beneficiario. Né, secondo il Pretore, la clausola n. 3 del rogito relativo all'iscrizione definitiva della proprietà per piani redatto dal notaio __________ era tale da sorprendere gli attori nella loro buona fede. A maggioranza l'assemblea generale del 19 maggio 2011 poteva dunque rifiutare in modo valido e definitivo la richiesta dei coniugi intesa a ottenere in uso riservato il posteggio esterno loro assegnato al momento dell'acquisto dell'appartamento. Per il Pretore, in definitiva, la decisione assembleare è legittima, ciò che legittima anche la risoluzione n. 3 volta a chiedere al Giudice di pace di annullare il divieto di posteggio fatto emanare dai coniugi sullo stallo esterno.
4. Gli appellanti sostengono che il rifiuto di attribuire loro il posteggio esterno trascende nell'abuso già per il fatto che gli altri comproprietari non hanno mai revocato in dubbio il loro diritto sul posteggio esterno “regolarmente attribuito in uso riservato e annotato a RF”. Anzi, costoro lo hanno riaffermato nel 2005, come figura nel rogito del notaio __________, e ancora nel 2008, come risulta dall'“assemblea circolare” volta all'iscrizione definitiva del piano delle assegnazioni delle parti comuni allestito dal geometra revisore. Essi soggiungono di non avere mai rinunciato al parcheggio, ma di avere posto anzi all'atto di firmare il rogito di iscrizione della proprietà per piani la condizione di vedersi garantire uno stallo esterno. E che tutti fossero d'accordo risulta dal piano allestito dal geometra revisore. Gli appellanti fanno valere quindi che le circostanze per cui l'attribuzione del posteggio è stata rimandata nel tempo, le condizioni che hanno portato alla stesura della condizione figurante nel rogito del notaio __________, il senso e lo scopo della condizione stessa e l'assenso unanime degli altri comproprietari “non potavano che portarli a ritenere in buona fede che dopo l'emanazione della sentenza nel caso __________, anche l'attribuzione a loro favore del parcheggio esterno sarebbe stata una semplice formalità”. La delibera impugnata è quindi, a loro dire, contraria alla legge.
Secondo gli appellanti inoltre la risoluzione assembleare controversa implica un cambiamento di destinazione, poiché riserva il posteggio esterno solo a visitatori e fornitori. Ciò avrebbe richiesto, a loro parere, una decisione unanime dei comproprietari. Per di più – essi soggiungono – già prima dell'entrata in vigore dell'art. 712g cpv. 4 CC un comproprietario poteva opporsi al mutato uso di una parte comune se il mutamento lo ledeva in modo durevole, ciò che è il caso in concreto, vedendosi essi privati di un posteggio esterno regolarmente acquistato. Gli appellanti sostengono infine che in virtù dell'art. 4 cpv. 1 tit. fin. CC l'art. 712g cpv. 4 CC, seppure entrato in vigore il 1° gennaio 2012, esplica effetto anticipato ed è quindi applicabile anche alla fattispecie, di modo che essi potevano senz'altro invocare il “diritto di veto” previsto da tale norma.
5. Ogni comproprietario ha la facoltà di impugnare davanti al giudice, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito (art. 712m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). Il termine di perenzione di un mese per promuovere azione è salvaguardato ove l'istanza di conciliazione sia introdotta entra tale scadenza, sempre che il richiedente intenti poi la causa entro i termini fissati dagli art. 209 cpv. 3 e 4 CPC (DTF 140 III 565 consid. 2.2.2.4). Nella fattispecie gli attori hanno pacificamente introdotto l'istanza di conciliazione entro un mese dalla risoluzione, sicché l'azione di merito è tempestiva quantunque l'autorizzazione ad agire menzionasse il termine di un mese.
6. I presupposti per l'annullamento di una risoluzione assembleare sono già stati riassunti dal Pretore (sentenza impugnata, consid. 2). Al riguardo basti rammentare che la comunione dei comproprietari è libera nella formazione della propria volontà e che non spetta al giudice limitarne l'autonomia se non per far rispettare norme legali o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali, oppure principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione della personalità), oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta ancora, invece, per giustificarne l'annullamento (RtiD II-2013 pag. 817 consid. 5 con richiami di dottrina e giurisprudenza). Non tocca al giudice sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione dei comproprietari (I CCA, sentenze inc. 11.2012.118 del 15 settembre 2014, consid. 4 e inc. 11.2012.143 del 27 ottobre 2014, consid. 5).
Quanto agli effetti di un'eventuale annullamento, l'azione prevista dall'art. 75 CC comporta – per principio – la mera cassazione della risoluzione impugnata. Solo la comunione dei comproprietari, vincolata dai considerandi della sentenza di rinvio, è abilitata a prendere una nuova risoluzione (DTF 136 III 350 consid. 2.2.2 con richiamo a DTF 118 II 14 consid. 1c; Wermelinger, op. cit., n. 235 ad art. 712m CC). In concreto la richiesta degli appellanti intesa a vedersi assegnare il noto posteggio in uso riservato direttamente da questa Camera risulta quindi irricevibile.
7. L'iscrizione di una proprietà per piani nel registro fondiario può avvenire, sulla base di un regolare atto costitutivo e di un piano di ripartizione, anche “prima della costruzione dell'edificio” (art. 33c cpv. 1 e 2 vRRF, corrispondente all'art. 69 cpv. 1 e 2 ORF in vigore dal 1° gennaio 2012). Tale iscrizione non ha solo indole provvisoria, ma è costituiva del diritto reale (DTF 119 II 214 consid. 2c). Il compimento dello stabile va poi comunicato all'ufficiale del registro fondiario presentando l'eventuale piano di ripartizione rettificato al termine della costruzione, firmato da tutti i comproprietari (art. 33c cpv. 3 combinato con l'art. 33b cpv. 2 vRRF, corrispondente all'art. 69 cpv. 3 prima frase ORF combinato con l'art. 68 cpv. 2 in vigore dal 1° gennaio 2012, che per la notifica all'ufficiale prevede ora un termine di tre mesi). Ciò permette di far cancellare la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio” dal registro fondiario. Risultando modifiche alle superfici, occorre tuttavia la rogazione di un nuovo atto pubblico (I CCA, sentenze inc. 11.2012.5 del 28 maggio 2014, consid. 5 con riferimenti e inc. 11.2012.48 del 14 luglio 2014, consid. 7a; v. anche Wermelinger, op. cit., n. 139 segg. ad art. 712d CC).
Se i comproprietari o l'amministratore non annunciano all'ufficiale del registro fondiario l'ultimazione dell'edificio, ma la suddivisione non ha subìto modifiche rispetto all'atto costitutivo e al piano di riparto allestito prima della costruzione, la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio” rimane iscritta, senza che ciò comporti sanzioni particolari (I CCA, sentenza inc. 11.2012.5 del 28 maggio 2014, consid. 5 con riferimenti; v. anche Wermelinger, op. cit., n. 141 ad art. 712d CC). Se invece sono intervenute modifiche costruttive in corso d'opera e i comproprietari non presentano un piano di ripartizione aggiornato da loro debitamente sottoscritto dopo l'esecuzione dei lavori (eventualmente nella forma dell'atto pubblico, dandosi modifiche alle superfici), l'ufficiale fissa loro un termine per produrre la documentazione mancante e, decorso infruttuoso il termine, converte la proprietà per piani in comproprietà ordinaria (art. 33c cpv. 4 vRRF per analogia, rispettivamente art. 69 cpv. 4 ORF per analogia; I CCA, sentenza inc. 11.2012.5 del 28 maggio 2014, consid. 5; v. anche Wermelinger, op. cit., n. 145 ad art. 712d CC).
8. In concreto l'iscrizione della proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio” nel registro fondiario è avvenuta il 21 aprile 1998 (rogiti n. 129 e n. 146 del notaio __________: doc. A nell'inc. SE.2011.43 richiamato). Quanto alla ripartizione, l'atto pubblico prevedeva che “i posteggi esterni al piano cantina sono considerati parti comuni e vengono assegnati alle singole PPP ad uso riservato come risulta dall'annesso 1 al regolamento condominiale” (rogito n. 146, fol. 6 punto 3). Il piano di ripartizione disponeva, in particolare l'attribuzione in uso riservato del posteggio esterno lettera “B” alla proprietà per piani n. 5 (rogito n. 146, inserto C, annesso 1). Il 21 dicembre 2001 AP 1 e AP 2 hanno acquistato la proprietà per piani n. 12 630 con diritto esclusivo sull'appartamento n. 5. L'atto pubblico precisava che all'unità era assegnato “in uso riservato il posteggio esterno al piano cantina lett. B” (rogito n. 594 dal notaio PA 1: doc. C, fol. 3 punto 3.2).
a) L'iscrizione iniziale della proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio” non ha subìto cambiamenti, finché a costruzione avvenuta l'assemblea generale straordinaria del 17 giugno 2005 ha deciso di procedere all'intavolazione definitiva “come ai piani di mutazione n. 17 387 dell'ing. __________ e la bozza di rogito elaborata dal notaio avv. __________, con la cancellazione delle demarcazioni dei posteggi esterni su via __________ (I, K, L, M, N, O) e ritenuta l'approvazione delle condizioni 1 e 2 formulate dalla parte AP 1”. L'assemblea si è impegnata altresì a formalizzare una decisione sull'assegnazione ai coniugi AP 1 di un diritto d'uso riservato su un posteggio esterno “a destra corrispondente alla lettera O sui piani di mutazione dell'ing. __________ non appena sarà conosciuto l'esito della causa pendente in Pretura” promossa da E__________ (doc. H, pag. 2).
b) Il 21 settembre 2005 il notaio __________ ha rogato l'atto pubblico di “modifica della proprietà per piani dopo la costruzione” nel quale figura, in particolare, la seguente clausola n. 3 (rogito n. 54: doc. M):
Tutte le parti non indicate al punto 1 (uno) del presente atto, nonché quelle escluse dal piano di attribuzione in uso riservato, sono adibite a uso comune.
Le parti dichiarano di essere a conoscenza del fatto che, per quanto concerne i posteggi esterni, è pendente presso la Pretura di Locarno-Città una causa che oppone la Comunione dei condomini al vicino E__________ (inc. OA.2003.74). Una volta cresciuta in giudicato la sentenza, l'assemblea dei condomini sarà nuovamente chiamata a decidere sui diritti d'uso riservato per i posteggi esterni. In questo contesto i proprietari che ne avevano acquistato il diritto, potranno chiederne l'attribuzione in uso riservato.
Su tale base l'ufficiale del registro fondiario ha cancellato il 28 settembre 2005 la menzione “costituzione di PPP prima della costruzione”.
c) Statuendo il 6 luglio 2007 sull'azione promossa da E__________, il Segretario assessore ha accertato sulla particella n. 3838 – come detto – il diritto di posteggio in favore della particella n. 927 e ha obbligato la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” a mettere a disposizione di E__________ tre parcheggi sul fondo serviente. In base a tale decisione l'amministratore del condominio ha invitato i comproprietari ad autorizzare l'iscrizione definitiva della proprietà per piani nel registro fondiario con riferimento a una planimetria già trasmessa loro in precedenza e ha accluso a tal fine un formulario per l'approvazione in via di circolazione (doc. P). La planimetria prevedeva l'assegnazione del posteggio esterno “L” alla proprietà per piani n. 5, mentre i posteggi “M”, “N” e “O” sarebbero stati destinati in “servitù d'uso” a E__________ (doc. Q). La proposta è stata approvata da sei comproprietari, mentre il settimo – una società anonima in fallimento – non ha ritornato il formulario (doc. Q). L'amministratore non ha quindi dato seguito ai propri intendimenti.
d) All'assemblea generale straordinaria del 23 marzo 2010 i comproprietari hanno poi deciso all'unanimità di “provvedere all'iscrizione a registro fondiario del piano definitivo dei posteggi conforme alla situazione attuale relativi alla servitù, in favore del fondo ora di proprietà __________” (doc. S). Il 20 maggio 2010 il Giudice di pace del circolo della Navegna, adito da AP 1 e AP 2, ha emesso un divieto giudiziale per inibire l'uso illecito del posteggio esterno su cui costoro vantavano un diritto d'uso preclusivo (“L”). Se non che, all'assemblea generale straordinaria del 19 maggio 2011 la maggioranza dei comproprietari ha respinto una richiesta dei coniugi volta all'assegnazione di un diritto d'uso riservato sul parcheggio esterno “L” e un'azione promossa da questi ultimi per far annullare tale risoluzione è stata dichiarata perenta dal Pretore il 16 ottobre 2012 (inc. SE.2011.43).
e) Infine all'assemblea generale ordinaria del 30 novembre 2012 i comproprietari hanno nuovamente rifiutato, a maggioranza, di attribuire un diritto d'uso preclusivo sul posteggio esterno “L” alla proprietà per piani n. 5 (oggetto n. 4) e hanno deciso – sempre a maggioranza – di inoltrare al Giudice di pace del circolo della Navegna una richiesta per far annullare il divieto giudiziale emanato su richiesta dei coniugi (oggetto n. 3).
9. Nelle circostanze illustrate risulta che con l'iscrizione definitiva della proprietà per piani nel registro fondiario dopo il compimento dell'edificio sono state apportate modifiche all'assegnazione delle parti comuni, nel senso che – diversamente dall'iscrizione originaria – l'area esterna denominata “posteggi” è stata adibita con decisione unanime a uso comune. Così votando, nondimeno,
AP 1 e AP 2 hanno rinunciato al posteggio
esterno oggetto del diritto d'uso riservato previsto nell'originario piano delle assegnazioni delle parti comuni. Certo, essi hanno approvato la risoluzione alla “condizione che [in seguito] fosse loro assegnato un posteggio esterno” (deposizione dell'avv. __________ del 4 giugno 2012, verbali pag. 7, nell'inc. SE.2011.43 richiamato), condizione che è stata ripresa nell'atto pubblico di “modifica della proprietà per piani dopo la costruzione” rogato dal notaio __________. Ma per costituire un diritto d'uso preclusivo in loro favore il regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà esigeva – ed esige tuttora – una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa (art. 712g cpv. 3 CC). Ne segue che all'assemblea del 30 novembre 2012 i comproprietari non hanno tolto agli attori un diritto d'uso preclusivo su una parte comune. Hanno rifiutato di concederlo.
Poco giova di conseguenza l'art. 712g cpv. 4 CC, secondo cui la modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede il consenso dei comproprietari direttamente interessati, quantunque la norma si applichi anche a fatti occorsi anteriormente (art. 3 in relazione con l'art. 17 cpv. 2 tit. fin. CC; sentenze del Tribunale federale 5A_44/2014 del 10 novembre 2014, consid. 3.3.1 in fine e 5A_821/2014 del 12 febbraio 2015, consid. 2.1; I CCA, sentenze inc. 11.2012.5 del 28 maggio 2014, consid. 10 con riferimenti e 11.2012.118 del 15 settembre 2014, consid. 4d, con rinvii). Né la delibera in rassegna ha comportato un cambiamento di destinazione già per il fatto che, come si è visto, i comproprietari hanno semplicemente ribadito la natura di parte comune del posteggio litigioso. Taluni di loro hanno invero espresso il desiderio di riservare lo spiazzo a visitatori e fornitori (doc. T, n. 4, pag. 4), ma per finire non è stata adottata alcuna decisione in proposito. Sotto questo profilo l'appello è destinato così all'insuccesso.
10. Per quanto riguarda il carattere abusivo della risoluzione assembleare, estremi del genere vanno ravvisati – con cautela – in base alle circostanze concrete del caso specifico (DTF 140 III 495 consid. 4.2.4 con riferimenti). Abusivo può essere ad esempio l'esercizio di un diritto in mancanza di qualsiasi interesse, l'uso di un istituto giuridico in modo contrario al suo scopo o nonostante una manifesta sproporzione degli interessi in gioco, come pure un comportamento contraddittorio (DTF 138 III 403 consid. 2.2 con rinvii), che deluda giustificate aspettative suscitate da un comportamento precedente (venire contra factum proprium: DTF 133 III 76 consid. 4, 129 III 497 consid. 5.1 con riferimenti).
a) Nella fattispecie è vero che al momento di iscrivere la proprietà per piani dopo la costruzione i comproprietari si erano impegnati a decidere circa l'assegnazione agli attori di un diritto d'uso preclusivo su un posteggio esterno, tanto da prevedere nell'atto pubblico che al termine della causa con E__________ i precedenti titolari di diritti d'uso riservato avrebbero potuto chiedere la (ri)attribuzione di un parcheggio (doc. H e M). La clausola non assicurava però che la richiesta sarebbe stata accolta. Inoltre il soddisfacimento di simile aspettativa appariva aleatorio, ove appena si consideri che a quel momento i posteggi esterni erano tre assegnati in uso riservato a tre proprietà per piani e che E__________ rivendicava giudizialmente tre posteggi (petizione del 7 novembre 2003 nell'inc. OA.2003.74). In tali circostanze ai precedenti titolari di diritti d'uso riservato non poteva evidentemente essere rilasciata alcuna garanzia vincolante. Gli attori contavano sicuramente sul buon esito della loro richiesta, ma non potevano fare affidamento su alcuna certezza. Non possono dirsi vittime perciò di un comportamento contraddittorio.
b) Quanto alla decisione che l'ex amministratore intendeva far prendere per circolazione, è vero che il piano delle assegnazioni allestito dal geometra revisore (doc. Q; deposizione di __________, del 4 giugno 2012: verbali, pag. 3, e di __________, del 4 giugno 2012: verbali, pag. 4 nell'inc. SE.2011.43 richiamato) è stato approvato da sei comproprietari su sette. Per tacere del fatto nondimeno che nel frattempo la proprietà di due unità è cambiata, in mancanza di unanimità quel piano per finire non è stato approvato (art. 66 cpv. 2 CC applicabile per il rinvio dell'art. 712m cpv. 2 CC). I comproprietari sono rimasti liberi così di dedidere altrimenti in seguito.
c) Non si disconosce che gli appellanti hanno fruito del noto posteggio esterno dalla costruzione dello stabile fino al settembre del 2005, quando l'area esterna denominata “posteggi” è stata adibita con decisione unanime dei comproprietari a uso comune. Ciò non conferiva loro tuttavia diritti acquisiti, come non conferisce loro diritti acquisiti il fatto di avere versato nel corso degli anni contributi e spese per il posteggio, tanto meno se si pensa che in concreto non è dato di sapere se le quote in millesimi comprendessero anche i diritti d'uso riservato (l'inclusione di tali diritti nel calcolo delle quote di valore è controverso: cfr. Wermelinger, op. cit., n. 49 seg. ad art. 712e CC). Se ne conclude, in ultima analisi, che il comportamento dell'assemblea non appare un modello di coerenza né di correttezza, ma che la risoluzione di negare agli attori un diritto d'uso preclusivo sul posteggio esterno non offende la legge o altri ordinamenti della proprietà per piani. Resiste alla critica perciò anche la decisione del Pretore relativa alla validità della risoluzione n. 3, correlata alla n. 4, volta a ottenere l'annullamento del divieto giudiziale emesso dal Giudice di pace del circolo della Navegna.
11. Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). La convenuta, che ha formulato osservazioni all'appello tramite un legale, ha diritto inoltre a un'equa indennità per ripetibili.
12. Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso non raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (consid. 1).
Per questi motivi,
decide: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2. Le spese giudiziarie di fr. 750.– sono poste a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1800.– complessivi per ripetibili.
3. Notificazione a:
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– avv.; – avv. dott.. |
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per
i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).