
Incarto n. 11.2016.73	Lugano 16 agosto 2018/rn	In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Grisanti

vicecancelliera:

Giannini

sedente per statuire nella causa OR.2015.8 (proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari) della Pretura della giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione dell'8 maggio 2015 da

AP 3 e AP 4 (D)

AP 12

AP 5 AP 6 e AP 7 (D)

AP 10 e AP 11 (D)

AP 1 e AP 2 (D)

AP 8 (D) e

AP 9 (D)

(patrocinati da PA 1 )

contro

AO 1

(rappresentata dall'amministratore RA 1 ),

giudicando sull'appello del 16 agosto 2016 presentato da AP 3 e AP 4, AP 12, AP 5, AP 6 e AP 7, AP 10 e AP 11, AP 1 e AP 2, AP 8 e AP 9 contro la sentenza emessa dal Pretore il 9 giugno 2016;

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 187 RFD di __________ sorge il __________, composto di 90 proprietà per piani costituite in apparthotel (art. 10 LAFE). AP 3 e AP 4 sono titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 5286 (¹⁶/₁₀₀₀), AP 12 è titolare della proprietà per piani n. 5288 (¹⁰/₁₀₀₀), AP 5, AP 6 e AP 7 sono titolari un terzo ciascuno della proprietà per piani n. 5300 (¹⁷/₁₀₀₀), AP 10 e AP 11 sono titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 5320 (¹⁷/₁₀₀₀), AP 1 è titolare della proprietà per piani n. 5321 (¹⁷/₁₀₀₀), AP 8 della proprietà per piani n. 5356 (¹⁷/₁₀₀₀) e AP 9 della proprietà per piani n. 5340 (¹⁷/₁₀₀₀). La __________ SA, società di gestione e amministrazione alberghiera, possiede inoltre 68 proprietà per piani.

B. All'assemblea generale straordinaria del 3 novembre 2014, tenutasi alla presenza di 25 comproprietari su 30 (85 unità pari a ⁹⁵⁰/₁₀₀₀ del valore dell'immobile), sono stati discussi – tra l'altro – i seguenti oggetti, così descritti nell'ordine del giorno:

2. Approvazione del testo del verbale dell'assemblea del 16 aprile 2014.

3. Contestazione delle delibere dell'assemblea dei comproprietari del 16 apri- le 2014.

4. Adozione definitiva e relativa iscrizione a regolamento della chiave di ripartizione delle spese condominiali già in vigore dal 1987. Nuovo § 13 del regolamento condominiale.

5. Comproprietari senza contratto di locazione.

6. Approvazione del conto consuntivo per il periodo 1.1.–31.12.2012. Rapporto di revisione. Discarico dell'amministrazione.

7. Approvazione del conto consuntivo per il periodo 1.1.–31.12.2013. Rapporto di revisione. Discarico all'amministrazione.

Tutti gli oggetti sono stati approvati da una maggioranza dei comproprietari (79 contro 6) che rappresentava in pari tempo la maggior parte del valore dell'intera proprietà per piani (⁸⁵⁶/₁₀₀₀).

C. Decaduto infruttuoso il 26 gennaio 2015 il tentativo di conciliazione (inc. CM.2014.113), l'8 maggio successivo AP 3 e AP 4, AP 12, AP 5, AP 6 e AP 7, AP 10 e AP 11, AP 1 e AP 2, AP 8 e AP 9 hanno convenuto AO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città per ottenere l'annullamento delle citate risoluzioni. Nella sua risposta del 17 febbraio 2016 la convenuta ha proposto di respingere la petizione.

D. All'udienza del 18 aprile 2016, indetta per le prime arringhe, le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni. Gli attori hanno notificato prove. Il 21 aprile 2016 il Pretore ha ammesso il richiamo di alcuni incarti relativi a varie procedure giudiziarie che oppongono le parti, ha respinto le altre prove e ha avvertito le parti che, “salvo avviso contrario, si procederà all'emanazione della decisione di merito”. Il 23 maggio 2016 gli attori hanno chiesto al Pretore di fissare le arringhe finali o di assegnare un termine per presentare conclusioni scritte, lamentando la mancata assunzione delle prove offerte. Con ordinanza del 1° giugno 2016 il Pretore ha respinto sia la richiesta di arringhe finali sia la fissazione di un termine per formulare conclusioni scritte. Statuendo con sentenza del 9 giugno 2016, egli ha poi respinto la petizione e ha posto le spese processuali di fr. 3500.– a carico degli attori in solido, tenuti a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 4000.– per ripetibili.

E. Contro la decisione appena citata AP 3 e AP 4, AP 12, AP 5, AP 6 e AP 7, AP 10 e AP 11, AP 1 e AP 2, AP 8 e AP 9 sono insorti a questa Camera con un appello del 16 agosto 2016 nel quale postulano l'annullamento della sentenza in questione e il rinvio degli atti al Pretore per nuovo giudizio o, in subordine, l'accoglimento della petizione e la conseguente riforma della sentenza impugnata. Nelle sue osservazioni del 16 aprile 2016 AO 1 propone di respingere l'appello.

F. Il 14 marzo 2018 AP 3 AP 4 hanno venduto la loro proprietà per piani alla __________ SA. Interpellata dal vicepresidente di questa Camera, la società ha dichiarato il 9 maggio 2018 di non subentrare ai venditori nel processo.

Considerando

in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, indole pecuniaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto il Pretore non ha fissato il valore litigioso, ma gli attori lo hanno indicato in “almeno fr. 30 000.–” (petizione, pag. 1). La cifra non appare inverosimile, né la convenuta ha mosso contestazioni al riguardo. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al legale degli attori il 17 giugno 2016 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Il termine di ricorso è cominciato a decorrere così l'indomani, ma è rimasto sospeso dal 15 luglio al 15 agosto 2016 (art. 145 cpv. 1 lett. b CPC) e sarebbe scaduto il 18 agosto 2016. Consegnato alla posta il 16 agosto 2016, l'appello in esame è pertanto ricevibile.

2. Il 14 marzo 2018, come detto, la __________ SA ha acquistato la proprietà per piani n. 5286. Secondo l'art. 83 cpv. 1 CPC, qualora l'oggetto litigioso sia alienato pendente causa, “l'acquirente può subentrare nel processo al posto dell'alienante”, senza che la controparte possa opporsi. Da parte sua, l'alienante non può più continuare il processo in luogo e vece degli acquirenti (I CCA, sentenza inc. 11.2016.12 del 23 luglio 2018, consid. 2 con rinvii). Chiamata a esprimersi, nella fattispecie la nuova titolare della proprietà per piani ha dichiarato di non subentrare in causa a AP 3 e AP 4. In circostanze del genere la sostituzione di parte non si è perfezionata. Quanto ai venditori, essi hanno alienato la loro proprietà per piani senza allegare – né tanto meno rendere verosimile – un interesse giuridico concreto e attuale alla continuazione del processo. In mancanza di ciò, la loro posizione va ritenuta senza interesse (RtiD I-2004 pag. 501 n. 19c).

3. Come ha ricordato il Pretore, legittimati a impugnare la risoluzione di un'assemblea condominiale sono i comproprietari, così come i rappresentanti di eventuali proprietà comuni (art. 712o cpv. 1 CC) e – dandosene le condizioni – gli usufruttuari (art. 712o cpv. 2 CC; cfr. anche RtiD II-2010 pag. 646 n. 28c) che non l'hanno approvata o che non hanno partecipato all'assemblea. In concreto l'azione è stata promossa, tra gli altri, da AP 2, il quale però non risulta essere comproprietario né rientra in una delle altre categorie di persone legittimate ad agire. E siccome non consta nemmeno essere rappresentante di un comproprietario, egli non è abilitato a contestare le risoluzioni assembleari in esame. Per quel che lo riguarda, l'azione e il relativo appello devono quindi essere respinti.

4. Gli appellanti lamentano anzitutto una violazione del loro diritto di essere sentiti. Si dolgono che il Pretore abbia rifiutato di assumere documenti dalla __________ SA e dall'__________ AG, di assumere dalla controparte e dall'__________ AG tutta la documentazione contabile, compresi i giustificativi sulla locazione degli appartamenti degli attori e degli altri comproprietari, di assumere documenti relativi a tutte le spese condominiali e di ogni altra spesa inerente alla gestione alberghiera e del condominio dal 2005 in poi, di escutere l'avv. __________ C__________, __________ L__________, __________ J__________ e __________ F__________, come pure di interrogare le parti. Essi deplorano inoltre che il Pretore non ha giustificato il rifiuto di tali prove, sebbene avesse preannunciato un'adeguata motivazione nella sentenza. Sempre dal profilo formale, gli appellanti rimproverano infine al primo giudice di non avere fissato alle parti un termine per esprimersi sulle risultanze probatorie e sul merito della lite, in violazione dell'art. 232 CPC.

a) Il diritto di essere sentiti avendo natura formale, una sua lesione può essere sanata solo eccezionalmente e comporta, di regola, l'annullamento della decisione impugnata senza riguardo all'eventuale fondatezza del ricorso nel merito. Censure di forma vanno quindi esaminate prioritariamente (DTF 142 II 226 consid. 2.8.1, 142 III 289 consid. 4.1). Nel caso specifico gli appellanti sollevano – come si è visto – tre ordini di doglianze: in primo luogo essi criticano l'apprezzamento anticipato delle prove che ha indotto il Pretore a non assumere gli ulteriori mezzi istruttori da loro offerti, in secondo luogo lamentano un'insufficiente motivazione di tale apprezzamento anticipato e in terzo luogo deplorano che il Pretore abbia rifiutato di indire le arringhe finali o, per lo meno, di assegnare alle parti un termine per introdurre memoriali conclusivi. Conviene esaminare dapprima la terza censura, poiché nel caso in cui questa risultasse fondata, la sentenza del Pretore andrebbe annullata già per tale motivo, quand'anche le altre due argomentazioni andassero – per ipotesi – respinte.

b) Con ordinanza sulle prove del 21 aprile 2016 il Pretore, accertato che l'istruttoria sarebbe consistita nel solo richiamo di atti, ha reputato “inutile esercizio quello di esperire il dibattimento per le arringhe finali, rispettivamente di assegnare alle parti un termine per l'inoltro di rispettivi memoriali conclusivi, giacché tali passi processuali servono a consentire alle parti di esprimersi in merito alle risultanze istruttorie”. Egli ha disposto così che, “salvo avviso contrario delle parti”, avrebbe emanato la decisione finale. Gli attori hanno insistito il 23 maggio 2016 perché fosse fissato almeno un termine entro cui introdurre memoriali conclusivi. Mediante ordinanza del 1° giugno 2006 il Pretore ha però respinto sia la richiesta di arringhe finali sia la fissazione di un termine per formulare conclusioni scritte, reputando che “presupposto affinché vi siano delle arringhe finali è che siano state assunte delle prove”, ciò che non era il caso in concreto, “a parte il richiamo di alcuni incarti da questa Pretura, ben noti alle parti”.

c) L'art 232 cpv. 1 prima frase CPC prevede che, chiusa l'istruttoria, le parti hanno la facoltà di esprimersi un'ultima volta sulle risultanze probatorie e sul merito della lite (“arringhe finali”). Ove siano stati assunti solo documenti, secondo Trezzini il giudice può prescindere dalle arringhe finali ed emettere senz'altro la decisione (Commentario pratico al CPC svizzero, 2ª edizione, n. 4 ad art. 232 con rinvio). In realtà occorre distinguere. Se sono stati acquisiti agli atti solo documenti, il giudice che non intende esperire altre prove può sì rinunciare alle arringhe finali, ma deve concedere alle parti la possibilità di esprimersi un'ultima volta sulle risultanze dei documenti assunti, con l'avvertenza che la decisione sarà emanata senza ulteriori formalità (cfr. sentenza del Tribunale federale 4A_78/2014 e 4A_80/2014 del 23 settembre 2014, consi. 9 in: RSPC 2015 pag. 9). Diversa è la situazione ove siano state esperite prove in fase dibattimentale (art. 231 CPC) o predibattimentale (art. 226 cpv. 3 CPC). In tali casi il giudice non può rinunciare a indire le arringhe finali (art. 232 CPC; Willisegger in: Basler Kommentar, ZPO, 3ª edizione, n. 2 con rinvii ad art. 232 CPC; Killias in: Berner Kommentar, Schweizerische ZPO, vol. II, edizione 2012, n. 1 ad art. 232).

d) Nella fattispecie è vero che quasi tutte le prove notificate dagli attori sono state respinte. Non risulta però che il Pretore abbia dato modo alle parti di esprimersi un'ultima volta sui documenti assunti. Per di più, egli ha ammesso il richiamo di taluni incarti giudiziari. L'istruttoria non si è esaurita quindi nell'acquisizione agli atti dei documenti prodotti con gli allegati preliminari. Che i fascicoli da richiamare fossero noti alle parti poco importa, giacché queste avevano il diritto di determinarsi sui fatti desumibili da tali mezzi di prova ai fini del giudizio. Senza dimenticare che alle prime arringhe del 18 aprile 2016 la convenuta ha presentato una tabella “di ripartizione delle spese comuni come da § 13 cpv. 2 del regolamento” (doc. 2), impegnandosi a esibire ulteriormente la tabella “con indicazione accanto alle linee colorate in verde del nominativo del singolo comproprietario” (verbale, pag. 3). Tale documento (rubricato il 21 aprile 2016 come doc. 2), oltre a riportare il nome degli attori, menziona “l'impatto millesimale della nuova chiave di riparto sui comproprietari senza contratto di locazione”. Nella fattispecie dunque sono state esperite prove anche al dibattimento e il Pretore non poteva esimersi in alcun caso dal prevedere le arringhe finali. Si ricordi del resto che, secondo lo stesso Trezzini, la rinuncia alle arringhe finali “non è immune da inconvenienti per le parti”, anche perché “il taglio degli allegati preliminari è ben diverso dalle allegazioni conclusive” (op. cit., n. 5 ad art. 232 CPC).

e) Si aggiunga che nella fattispecie né gli attori né i convenuti risultano – per avventura – avere rinunciato al dibattimento (art. 233 CPC). Se mai, lascia perplessi che il Pretore abbia rifiutato di assegnare agli attori un termine entro cui presentare conclusioni scritte dopo avere avvertito le parti in un primo tempo che ciò sarebbe stato il caso, “salvo avviso contrario”. Comunque sia, sta di fatto che in concreto gli attori si sono visti precludere la possibilità di determinarsi un'ultima volta sulle risultanze probatorie e sul merito della lite. La sentenza impugnata deve quindi essere annullata e gli atti rinviati al Pretore perché indica le arringhe finali, con eventuale possibilità per le parti di limitarsi a conclusioni scritte.

5. Non si disconosce che una violazione del diritto di essere sentiti può essere sanata qualora l'interessato abbia potuto esprimersi liberamente, su ricorso, dinanzi a un'autorità superiore provvista di piena cognizione in fatto e in diritto. Sempre che la violazione non sia particolarmente grave o che, pur grave, possa essere rimediata dall'autorità di ricorso, poiché rinviare gli atti all'autorità di primo grado sarebbe un'operazione sproporzionata e causerebbe inutili perdite di tempo (DTF 142 II 226 consid. 2.8.1). Ora, questa Camera esamina liberamente il fatto e il diritto (art. 310 CPC). Si applicasse tale sanatoria nel caso in esame, tuttavia, l'eccezione diverrebbe la regola. Davanti al primo giudice le arringhe finali potrebbero infatti essere sistematicamente tralasciate e le parti rinviate a esprimersi sulle risultanze probatorie in sede di ricorso. Ciò non sarebbe ammissibile. Nelle circostanze del caso non rimane quindi che annullare la sentenza impugnata e ritornare gli atti al Pretore affinché indica le arringhe finali, con possibilità per le parti di limitarsi a memoriali conclusivi, e statuisca di nuovo (analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2017.90 del 19 giugno 2018, consid. 8 con rimandi).

6. Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma la tassa di giustizia va adeguatamente ridotta, l'attuale procedura non terminando con una sentenza di merito (art. 21 LTG). La convenuta, che ha proposto a torto di respingere l'appello, rifonderà agli attori una congrua indennità per ripetibili. AP 2, AP 3 e AP 4, anch'essi soccombenti in questa sede, vanno tenuti ad assumere una quota delle spese processuali, ma non a rifondere ripetibili, la convenuta essendosi difesa per il tramite del proprio amministratore, senza pretendere di avere subìto perdite di guadagno o affrontato esborsi di rilievo (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC). Quanto agli oneri processuali di prima sede, il Pretore statuirà in proposito al momento in cui prenderà la nuova decisione.

7. Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è introdotto da AP 3 e AP 4, l'appello è dichiarato senza oggetto e la causa è stralciata dai ruoli.

2. Nella misura in cui è introdotto da AP 2, l'appello è respinto.

3. Nella misura in cui è introdotto da AP 12, AP 5, AP 6 e AP 7, AP 10 e AP 11, AP 1, AP 8 e AP 9, l'appello è accolto, la sentenza impugnata è annullata e gli atti sono rinviati al Pretore per nuovo giudizio nel senso dei considerandi.

4. Le spese processuali ridotte di fr. 1000.–, da anticipare dagli appellanti, sono poste per fr. 800.– a carico della AO 1, per fr. 100.– a carico di AP 2 e per fr. 100.– a carico di AP 3 e AP 4 in solido. La AO 1 rifonderà a AP 12, AP 5, AP 6 e AP 7, come pure a AP 10 e AP 11, AP 1, AP 8 e AP 9 fr. 2000.– complessivi per ripetibili.

5. Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).