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Incarto n. |
Lugano, |
In nome |
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La prima Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Grisanti |
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vicecancelliera: |
F. Bernasconi |
sedente per statuire nella causa OA.2010.21 (costruzioni su fondo altrui) della Pretura del Distretto di Leventina promossa con petizione dell'11 novembre 2010 dalla
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AP 1
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Contro |
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AO 1 |
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giudicando sull'appello del 27 settembre 2017 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore supplente il 24 agosto 2017;
Ritenuto
in fatto: A. La vigilia di Natale del 1960 sono stati inaugurati i primi impianti di risalita di __________, una funivia che collega A__________ al __________ con fermata intermedia a P__________, estesa terrazza panoramica che sovrasta il paese, sulla quale sono stati costruiti in seguito un albergo e una sciovia. Nel 1978 la gestione delle strutture è stata assunta dalla A__________ SA, __________, che il 31 gennaio 1991 ha presentato al Municipio di A__________ una domanda per ristrutturare e ampliare gli impianti fin sull'Alpe di R__________, zona allora non ancora censita nel registro fondiario, al fine di costruire una seggiovia (__________), una sciovia (__________) e uno châlet prefabbricato (buvette). La domanda è stata sottoscritta dal Patriziato di A__________, dichiaratosi proprietario insieme con la A__________ SA dei terreni interessati. Il 13 aprile 1994 la A__________ SA ha cambiato ragione sociale in F__________ SA, __________, e il giorno stesso ha inoltrato una variante al progetto. Il Dipartimento del territorio ha concesso l'autorizzazione cantonale a costruire il 20 maggio 1994 e il Municipio di A__________ ha rilasciato la licenza edilizia il 26 maggio 1994. Le opere sono terminate nel 1995 e sono costate 43 milioni di franchi.
B. Il 15 ottobre 1996 la società anonima F__________ ha inoltrato al Municipio di A__________ una domanda di costruzione in sanatoria, sottoscritta una volta ancora dal Patriziato di A__________, per la posa dello châlet prefabbricato sull'Alpe di R__________. Il Municipio di A__________ ha rilasciato la licenza edilizia il 3 marzo 1997, respingendo un'opposizione introdotta dai B__________. Contro tale decisione questi ultimi hanno ricorso il 18 marzo 1997 al Consiglio di Stato. Il Patriziato di P__________ e i B__________ si sono fusi il 21 aprile 1998 in un ente unico (AO 1).
C. Nel mentre, il Municipio di A__________ ha avvertito il 5 giugno 1998 tutti i proprietari di stabili situati nel comprensorio comunale che dal 30 giugno al 30 luglio 1998 sarebbero stati esposti gli schizzi di terminazione e i piani di una nuova misurazione catastale. La particella n. __________ MU (“Alpe di R__________”), composta di sette edifici, strada, pascolo e area boschiva per complessivi 5 033 701 m² situati a un'altitudine compresa fra 1450 e 2600 m sul livello del mare, è stata intestata in proprietà comune al Patriziato di A__________ e al AO 1. Contro tale attribuzione hanno presentato reclamo al Municipio sia il Patriziato di A__________ sia il AO 1, rivendicando entrambi la proprietà del fondo. Con decisione del 1° settembre 1999 l'avv. __________ __________, chiamata dal Consiglio di Stato a statuire sui reclami in qualità di perito unico, ha assegnato il fondo al AO 1. Tale decisione è stata impugnata in via d'azione il 29 settembre 1999 dal Patriziato di A__________ davanti al Pretore del Distretto di Leventina.
D. Il ricorso presentato il 18 marzo 1997 dal AO 1 contro il rigetto dell'opposizione riguardante la domanda di costruzione in sanatoria dello châlet sull'Alpe di R__________ è stato accolto il 30 settembre 2003 dal Consiglio di Stato, che ha annullato la decisione del Municipio di A__________ e il rilascio della licenza edilizia, incompatibile con l'esistenza di una contestazione sui confini giurisdizionali. A distanza di qualche mese, il 10 maggio 2004, il Pretore del Distretto di Leventina
ha decretato il fallimento delle F__________ SA. A un'asta del 19 maggio 2006, indetta dall'amministratore del fallimento avv. __________ __________, la società anonima C__________, __________, si è aggiudicata per fr. 5.– un diritto d'azione giusta l'art. 673 CC (“diritto di perfezionare una permuta di terreni ex art. 673 CC”) per ottenere dal AO 1
la “proprietà delle infrastrutture site in zona di R__________ ad esclusione della stazione di arrivo dello skilift”. Nel verbale d'incanto figura quanto segue:
Il diritto posto in vendita permette all'aggiudicatario di richiedere al AO 1 di effettuare una permuta di terreni al fine di poter recuperare le stazioni di partenza dello skilift di R__________, lo châlet e annessi locali interrati a R__________, nonché la seggiovia di R__________, costruiti con fondi della fallita su terreni di proprietà di tale Patriziato. Il AO 1 non si è dichiarato disposto ad effettuare la necessaria permuta di terreni. Il diritto è pertanto da ritenersi contestato.
(…)
Il valore di stima di questo diritto è stato fissato in fr. 1.– siccome le superfici su cui sorgono le installazioni pagate dalla fallita sono sì di una certa grandezza (circa 4500 m²) e hanno un valore commerciale di circa fr. 1.–/m². Tuttavia, determinante non è infatti il valore delle istallazioni costruite sui terreni (poiché già pagate dalla fallita), ma il valore del terreno su cui sorgono che va appunto compensato con terreni di pari valore in favore del Patriziato di A__________.
(…)
Il C__________ SA ha poi ceduto il diritto in questione per fr. 5.–, il 31 luglio 2008, ai AP 1.
E. Nel frattempo, statuendo con sentenza del 12 marzo 2007 sulla petizione presentata dal Patriziato di A__________ contro la decisione del 1° settembre 1999 con cui il perito unico avv. __________ __________ aveva assegnato la proprietà della particella n. __________ MU al AO 1, il Pretore del Distretto di Leventina ha respinto l'azione e confermato la decisione del perito unico. Tale sentenza è stata appellata il 20 aprile 2007 dal Patriziato di A__________ davanti a questa Camera. Sempre
in seguito al fallimento del C__________ SA, il 10 novembre 2009 gli impianti della società fallita sono stati aggiudicati per fr. 70 000.– alla V__________ SA, A.
F. In quel periodo, il 15 ottobre 2009, il Patriziato di A__________ e il AO 1 hanno presentato insieme una nuova domanda di costruzione in sanatoria per la posa dello châlet prefabbricato sull'Alpe di R__________, domanda che il Municipio di A__________ ha accolto il 21 luglio 2010, rilasciando la licenza edilizia. In una convenzione del 3 agosto 2010 sottoscritta anche dal Patriziato di A__________, il AO 1 ha poi approvato l'uso da parte della V__________ SA degli impianti di risalita posti sulla particella n. 3989. Il 20 maggio 2011 questa Camera ha respinto l'appello presentato dal Patriziato di A__________ contro la decisione con cui il Pretore del Distretto di Leventina ha confermato la decisione presa il 1° settembre 1999 dal perito unico in materia di nuova misurazione catastale e ha confermato il pronunciato del Pretore (inc. 11.2007.61). Tale sentenza è passata in giudicato.
G. L'11 novembre 2010, qualche mese prima che questa Camera statuisse, la società anonima AP 1 ha promosso causa contro il AO 1 davanti al Pretore del Distretto di Leventina, valendosi del diritto a essa ceduto il 31 luglio 2008 dal C__________ SA, per ottenere che “le superfici del mappale n. __________ RFD di A__________ di cui al piano di mutazione dell'ing. __________ __________ del 2 settembre 2005 indicate quali mappali n. __________ __________ e __________ (limitatamente alla superficie proveniente dal mappale n. __________) RFD di A__________” le fossero attribuite in proprietà dietro versamento di fr. 8918.–. Essa ha chiesto inoltre che sulla particella n. __________ fosse iscritta “a favore dei nuovi mappali intestati alla società anonima AP 1 un diritto di passo pedonale e veicolare”, come pure “un diritto di passo per utenti delle infrastrutture di trasporto di proprietà della AP 1”, e che le spese per la mutazione e il trapasso di proprietà fossero poste carico delle parti in solido “nei confronti dei terzi incaricati di eseguire il presente giudizio, in ragione di metà ciascuno”. In via cautelare l'attrice ha sollecitato una restrizione immediata della facoltà di disporre sulla particella n. 3989, con divieto al AO 1 di usare o affittare “le infrastrutture di R__________ edificate con mezzi delle F__________ SA”.
H. L'istanza cautelare è stata respinta dal Pretore con decreto emesso senza contraddittorio il 15 settembre 2010. Chiamato a esprimersi, in un memoriale del 7 dicembre 2010 il AO 1 ha proposto di confermare il rigetto dell'istanza. A un'udienza del 10 febbraio 2011, indetta per il contraddittorio cautelare, le parti si sono accordate nel senso di mantenere lo status quo e di sospendere la causa nella prospettiva di una transazione. Le trattative essendo rimaste infruttuose, su richiesta dell'attrice il Pretore ha riattivato la procedura il 7 settembre 2011. Nella sua risposta di merito, del 20 dicembre 2011, il convenuto ha poi proposto di respingere la petizione. L'udienza preliminare si è tenuta il 23 aprile 2012 e in tale occasione le parti hanno notificato prove, ammesse seduta stante dal Pretore. L'istruttoria è cominciata quello stesso giorno ed è terminata il 29 aprile 2016, dopo assunzione di una perizia sul valore della particella n. __________ e degli impianti di risalita. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale 13 settembre 2016 l'attrice ha ribadito le proprie richieste di petizione, salvo ridurre a fr. 4102.50 l'indennità offerta per l'ottenimento delle “superfici del mappale n. __________ RFD di A__________ di cui al piano di mutazione dell'ing. __________ __________ del 2 settembre 2005 indicate quali mappali n. 3272, 3273 e 3274 (limitatamente alla superficie proveniente dal mappale n. __________) RFD di A__________”. Nel suo allegato conclusivo del 15 settembre 2016 il convenuto ha proposto una volta ancora di respingere la petizione.
I. Statuendo con sentenza del 24 agosto 2017, il Pretore supplente ha respinto la petizione. Le spese processuali di complessivi fr. 34 800.– sono state poste per fr. 34 435.– a carico dell'attrice e per i rimanenti fr. 365.– a carico del convenuto, al quale l'attrice è stata condannata a rifondere fr. 45 000.– per ripetibili e fr. 9300.– “quale rimborso dell'anticipo peritale”.
L. Contro la sentenza appena citata la AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 27 settembre 2017 nel quale chiede di accogliere la petizione e di riformare conseguentemente il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 20 novembre 2017 il AO 1 propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto: 1. Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, i procedimenti che erano già pendenti al momento dell'entrata in vigore del Codice di diritto processuale civile svizzero, il 1° gennaio 2011, sono continuati in base al vecchio diritto cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC). Alle impugnazioni si applica invece il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in azioni trattate con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC ticinese sono pertanto appellabili entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse fr. 10 000.– secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è manifestamente dato, il Pretore supplente avendo fissato il valore litigioso in fr. 2 444 729.50 (sentenza impugnata, consid. 7.4.4), cifra che le parti non contestano e che appare di per sé verosimile. Quanto alla tempestività dell'appello, la decisione impugnata è pervenuta alla legale dei convenuti il 28 agosto 2017 (tracciamento dell'invio n. __________, agli atti). Presentato il 27 settembre 2017 (timbro postale sulla busta d'intimazione), ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
2. All'appello l'attrice acclude una serie di documenti. Trattandosi di atti che figurano già nel carteggio pervenuto a questa Camera, essi risultano superflui. Ridondante è anche la richiesta di richiamare l'incarto completo della Pretura, inserto che il primo giudice ha trasmesso d'ufficio al Tribunale d'appello.
3. In concreto la società anonima AP 1 ha promosso causa invocando l'art. 673 CC in materia di costruzioni su fondi altrui. Tale norma prevede che “nei casi in cui il valore della costruzione superi manifestamente quello del suolo, la parte in buona fede può domandare che la proprietà della costruzione e del fondo sia attribuita al proprietario del materiale mediante equa indennità”. In applicazione di simile principio l'attrice ha chiesto che il Patriziato di AO 1 sia tenuto a cederle tre fondi (piano di mutazione 2 settembre 2005 dell'ing. __________ __________ nel plico doc. E):
– la nuova particella n. __________, di __________ m² staccati dalla particella n. __________ (buvette con stazioni a valle della seggiovia e dello skilift),
– la nuova particella n. __________, di 464 m² staccati dalla particella n. __________ (stazione a monte della seggiovia) e
– la nuova particella n. 3274 (stazione a monte dello skilift), di 452 m², di cui 243 m² staccati dalla particella n. __________ e 209 m² staccati da una particella n. 3977 appartenente alle F__________ SA,
dietro versamento di fr. 8918.– (ridotti a fr. 4102.50 nel memoriale conclusivo). Essa ha chiesto inoltre che le spese della mutazione e per il trapasso di proprietà siano poste solidalmente a carico delle parti “nei confronti dei terzi incaricati di eseguire il presente giudizio, in ragione di metà ciascuno”. Nell'appello l'attrice non insiste più, invece, sull'ottenimento di un diritto di passo pedonale e veicolare a carico della particella n. __________ in favore “dei nuovi mappali intestati alla AP 1”, né su “un diritto di passo per utenti delle infrastrutture di trasporto di proprietà della AP 1”, domande che il Pretore supplente ha respinto per mancanza di chiare indicazioni sul tracciato delle servitù richieste.
4. Nella sentenza impugnata il Pretore supplente ha ritenuto anzitutto che la petizione della società anonima AP 1 fosse proponibile quand'anche la postulata cessione di proprietà riguardasse terreni facenti parte del patrimonio amministrativo del Patriziato, dato che appezzamenti del genere non sono indispensabili – a mente del primo giudice – per l'assolvimento di compiti di diritto pubblico, nel senso che anche un proprietario privato può mettere a disposizione alpeggi “a condizioni del tutto analoghe” (sentenza impugnata, consid. 3.3.6). Egli ha reputato altresì che “il diritto venduto all'asta del 19 maggio 2006 e la successiva cessione fra il C__________ SA e l'attrice sono giuridicamente validi”, il diritto in questione corrispondendo “per altro alla pretesa di cui all'art. 673 CC” (sentenza impugnata, consid. 1.4).
Ciò posto, il Pretore supplente ha vagliato la richiesta dell'attrice sotto il profilo dell'art. 673 CC, giungendo alla conclusione sulla scorta delle testimonianze assunte che gli organi della società sapevano, “già al momento dell'inoltro della domanda di costruzione relativa agli impianti di risalita”, della disputa circa la proprietà dei terreni fra i due Patriziati. Certo, ha continuato il Pretore supplente, non è chiaro se il AO 1 abbia presentato opposizione alla costruzione degli impianti di risalita o soltanto alla domanda in sanatoria per l'edificazione della buvette a R__________. In ogni modo quel Patriziato contava su una controprestazione pecuniaria da parte dalle F__________ SA per consentire alla costruzione degli impianti. Inoltre – ha soggiunto il primo giudice – le F__________ SA si erano rese subito conto che i lavori previsti sarebbero stati eseguiti anche su terreni contesi dai due Patriziati. “Stante il largo consenso per questi lavori”, il consiglio di amministrazione aveva deciso nondimeno – deliberatamente – di soprassedere alle discussioni con i due enti pubblici per l'acquisto di piccole porzioni di terreno su cui edificare nuove infrastrutture nella zona di R__________ e di procedere speditamente alla costruzione di uno skilift e di una seggiovia in questa zona (sentenza impugnata, consid. 6.7).
Nelle condizioni descritte il Pretore supplente ha concluso che, per motivi di opportunità, le F__________ SA avevano scientemente “deciso di avviare i lavori relativi agli impianti di risalita e alla buvette senza ottenere il previo consenso di quello che in seguito si è rivelato essere il legittimo proprietario del fondo interessato e che, comunque sia, già allora non poteva essere ignorato come – per lo meno potenziale – tale” (sentenza impugnata, consid. 6.7). E siccome l'attrice non poteva pretendere di avere costruito gli impianti di risalita in buona fede su terreni propri (o su terreni che poteva credere in buona fede del solo Patriziato di A__________), in definitiva il Pretore supplente ha respinto la petizione.
5. Secondo l'art. 673 CC – come detto – nei casi in cui il valore della costruzione superi manifestamente quello del suolo, la parte in buona fede può domandare che la proprietà della costruzione e del fondo sia attribuita al proprietario del materiale mediante equa indennità. Secondo dottrina, la parte in buona fede può anche domandare, in alternativa, che al proprietario del materiale sia attribuito un diritto di superficie (Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3ª edizione, vol. I, pag. 139 n. 507). La nozione di buona fede corrisponde a quella dell'art. 672 CC (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 4ª edizione, pag. 132 n. 1693h) e va interpretata ampiamente (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 6 ad art. 672 CC), nel senso che sussiste buona fede ogni qual volta si abbia a escludere un comportamento disonesto, scorretto o moralmente riprovevole del costruttore (DTF 99 II 146 consid. 6d con rimandi; sentenza del Tribunale federale 5C.50/2003 del 13 agosto 2003 consid. 3.1). In buona fede quindi non è solo chi ignora di costruire su un fondo altrui, ma anche chi, pur sapendo di costruire su un fondo altrui, può legittimamente credere che il proprietario del fondo sia d'accordo (Steinauer, op. cit., pag. 131 n. 1693d con riferimenti). Un errore si giustifica solo però se il costruttore ha dato prova senza grave negligenza di un grado di attenzione ragionevole per rapporto alle circostanze concrete (Marchand in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 13 in fine ad art. 672 con rinvii).
6. L'appellante fa valere in primo luogo che né al momento dell'inoltro della domanda di costruzione né all'inizio dei lavori, nel 1991, la società anonima F__________ sapeva della disputa territoriale fra i due Patriziati. Essa sostiene che il testimone __________ L__________, citato dal Pretore supplente, ha firmato solo le domande di costruzione del 13 aprile 1994 e del 15 dicembre 1996, mentre non è stato coinvolto nell'operazione originaria del 1991. Afferma inoltre che il dissidio tra i due Patriziati risale al più presto alla prima misurazione catastale del 12 luglio 1994, quando i lavori edili erano già in corso, e che i testimoni __________ P__________ e __________ F__________ hanno dichiarato di sapere che la particella n. 3989 appartiene al convenuto solo perché quella era la situazione al momento in cui essi sono stati chiamati a deporre. Il testimone __________ G__________ ha confermato – a parere dell'attrice – che il AO 1 non ha fatto opposizione alla domanda di costruzione appunto perché a quel tempo non v'era ancora controversia sulla proprietà dei terreni. Secondo l'appellante poi le osservazioni del 12 maggio 1997 in cui la F__________ SA ammetteva dinanzi al Consiglio di Stato di non sapere chi fosse il legittimo proprietario dei fondi sull'Alpe di R__________ ancora non significa che la società fosse a conoscenza della diatriba fra i due Patriziati.
a) Intanto il testimone __________ L__________, amministratore delegato della società anonima F__________, non si è attivato solo dopo il 13 aprile 1994 (come asserisce l'attrice), ma ha riferito senza equivoci che ‟tutta l'operazione nuova” – e non solo quella a valere dal momento in cui la A__________ SA ha cambiato ragione sociale in F__________ SA e ha inoltrato una variante al progetto – “è stata fatta nel periodo in cui noi eravamo attivi nella società e sotto nostra responsabilitàˮ (deposizione del 16 gennaio 2013, verbali pag. 1). Oltre a ciò il testimone ha dichiarato che mentre la zona di P__________ era pacificamente proprietà del Patriziato di A__________, ‟quello che non era chiaro sui diritti d'alpe, sulla proprietà ecc. riguardava il territorio dell'Alpe R__________ˮ (loc. cit.). Egli ha riconosciuto esplicitamente che al momento in cui è stata introdotta la domanda di costruzione ‟la questione della proprietà [dell'Alpe di R__________] a suo tempo non era chiara; vi era una disputa tra il Patriziato di A__________ e il AO 1ˮ (loc. cit., pag. 2 in alto). Il solo fatto che __________ L__________ non abbia sottoscritto la domanda di costruzione del 1991 non significa pertanto che, coordinatore di tutti i lavori sin dall'inizio, quegli non fosse attendibile quando ha accennato alla consapevolezza della società circa il contenzioso fra i due Patriziati. Men che meno ove si consideri ch'egli ha riferito del coinvolgimento di entrambi i Patriziati sin da ‟quando il progetto è partitoˮ (loc. cit., pag. 2 a metà).
b) Sulla deposizione di __________ P__________, presidente del consiglio di amministrazione della società anonima F__________ “durante tutto il periodo esistenza” di quest'ultima, l'appellante cerca finanche di equivocare. Quel testimone ha dichiarato senza ambagi di avere saputo sin dall'inizio che “i fondi [dell'alpe] erano di proprietà del AO 1” (deposizione del 14 novembre 2012, verbali pag. 2 in alto). Non è vero quindi che – come pretende l'attrice – tale affermazione si riferisca allo stato della proprietà al momento della deposizione. Pur non ricordando esattamente chi avesse sottoscritto la domanda di costruzione, il testimone ha confermato di essere stato a conoscenza del fatto che ‟i fondi erano di proprietà del AO 1ˮ, salvo che a quel momento non è intervenuta “nessuna contestazione, nel senso che nessuno ci ha impedito di costruireˮ (loc. cit. pag. 2 in alto). Poco giova dunque che nella domanda di costruzione preliminare egli avesse dichiarato: ‟Gli impianti sorgeranno o attraverseranno pascoli di proprietà del Patriziato di A__________. Chiederemo a questo ente l'autorizzazione (…)ˮ. Al momento di cominciare i lavori la società da lui presieduta era ormai consapevole che parte dei terreni interessati dai lavori apparteneva – come appartiene tuttora – al Patriziato di Piotta e Boggesi Alpe Ravina.
c) Invano l'attrice tenta poi di relativizzare quanto il presidente del suo consiglio di amministrazione, __________ F__________, ha scritto nella petizione dell'11 novembre 2010, quando ha precisato come la società anonima F__________ si fosse “resa immediatamente conto” che taluni lavori “si sarebbero dovuti eseguire su fondi altrui”, compresa la particella n. __________ di proprietà del AO 1, ma che aveva deciso di non perdere tempo in discussioni e di “procedere speditamente alla costruzione di uno skilift e di una seggiovia in questa zona” (pag. 3 nel mezzo). Contrariamente a quanto asserisce l'attrice, la consapevolezza della F__________ SA circa la proprietà della particella n. 3989 non è quindi un fatto riferito da __________ F__________ alla situazione del momento in cui è stata introdotta la petizione.
d) A dir poco ambigua è invero la dichiarazione di __________ C__________, membro del consiglio di amministrazione della società anonima F__________, il quale ha affermato: “A quel tempo eravamo convinti che la proprietà di tutto il comparto fosse del Patriziato di A__________” (deposizione del 19 settembre 2012, verbali pag. 7). A quale “tempo” egli si riferisse non è dato di sapere, nella sua deposizione non figurando una sola data. Sta di fatto che, municipale di __________ dal 1984 al 1992 e sindaco del Comune dal 1992 al 2008, egli ha riconosciuto che “se non erro, era stata sollevata la questione della proprietà [relativa alla particella n. __________] già a livello di pubblicazione della domanda edilizia. Mi sembra che è stata fatta opposizione alla domanda di costruzione sicuramente da parte del Patriziato qui convenuto. Non ricordo bene se questa opposizione è stata fatta nei termini oppure solo successivamente. L'opposizione era comunque fondata sulla questione della proprietà” (loc. cit., pag. 7 verso il basso). Potrà anche darsi che il testimone si riferisca a una domanda di costruzione in sanatoria. Egli stesso ammette tuttavia che a un certo momento le rivendicazioni territoriali del AO 1 sono pervenute al Municipio di cui egli era membro. Poco importa dunque la sua convinzione circa la proprietà del Patriziato di A__________ riguardo ai terreni interessati dagli impianti di risalita.
e) L'appellante non può essere seguita nemmeno laddove assevera che, secondo __________ G__________ (presidente del AO 1), “il problema della proprietà” è sorto solo dopo l'inizio dei lavori. In realtà egli ha dichiarato che il Patriziato da lui presieduto ha fatto opposizione alla domanda di costruzione solo a lavori iniziati perché in precedenza al Patriziato non era stata notificata alcuna domanda di costruzione (deposizione del 19 settembre 2012, verbali pag. 2 risposta n. 2.2), non perché il “problema della proprietà” ancora non sussistesse. Il testimone __________ C__________ citato dianzi ha confermato in effetti che “la domanda di costruzione era stata pubblicata unicamente nel Comune di A__________ e non avevamo chiesto il permesso al AO 1” (deposizione del 19 settembre 2012, verbali pag. 7). Venuto a conoscenza dell'inizio dei lavori, il AO 1 ha poi inviato una raccomandata al Municipio di A__________ “siccome noi non avevamo sottoscritto nessuna domanda di costruzione, pur essendo proprietari” (deposizione di __________ G__________ del 19 settembre 2012, pag. 2 in alto). La società anonima F__________ SA ha deciso nondimeno di proseguire con le opere.
f) Quanto alle osservazioni inoltrate il 12 maggio 1997 dalla F__________ SA al Consiglio di Stato, chiamato a statuire su ricorso contro il rigetto dell'opposizione presentata dal AO 1 al Municipio di A__________ circa il rilascio di una licenza edilizia in sanatoria per la costruzione della buvette sull'Alpe di R__________, a torto l'appellante sostiene che da tale documento si desume come la società non fosse a conoscenza di un contenzioso sulla proprietà dell'alpe. Da quel documento si deduce se mai – come rileva il Pretore supplente – che essa non era in chiaro sul terreno di chi avesse costruito la buvette (“aver dato seguito all'invito del Comune di A__________ di inoltrare la domanda di costruzione per la buvette ʽR__________ʼ non significa di aver saputo o riconosciuto (e del resto non ne abbiamo la competenza) chi fosse il legittimo proprietario” (sentenza impugnata, consid. 6.4). Ciò conferma una volta ancora come le F__________ SA abbiano eseguito i lavori oggetto della domanda di costruzione senza alcuna certezza in merito alla proprietà dei terreni occupati dagli impianti o dalle strutture correlate. Nella misura in cui l'attrice sostiene che le F__________ SA hanno eseguito le opere, persuase in buona fede che i terreni appartenessero al Patriziato di A__________, l'appello si rivela così destinato all'insuccesso.
7. Afferma l'appellante che, foss'anche stata la società anonima F__________ a conoscenza del dissidio territoriale sull'Alpe di R__________ fra i due Patriziati, non era compito di tale società condurre indagini poiché essa era al beneficio di un valido permesso di costruzione rilasciato dal Municipio di A__________ e poteva dunque partire dall'idea che i terreni appartenessero al Patriziato di A__________ Eventuali errori e negligenze commesse durante la procedura di rilascio del permesso di costruzione sono imputabili unicamente a quel Patriziato. Per di più – epiloga l'appellante – la società anonima F__________ aveva “provveduto a informare il Patriziato di P__________ in merito ai lavori che stava per eseguire ancor prima che si potesse anche solo pensare che il proprietario del fondo non fosse il Patriziato di A__________”, come risulta da una lettera del 27 agosto 1994 scritta dal AO 1, cui ha fatto seguito una lettera 18 agosto 1995 della F__________ SA. Lo stesso testimone __________ L__________ ha dichiarato che tra le F__________ SA e il AO 1 intercorreva “un ottimo rapporto e un'ottima collaborazione”, tant'è che quest'ultimo Patriziato non ha mai preteso un fermo dei lavori. Anzi, il presidente __________ G__________ ha confermato che il Patriziato “aveva dato il suo consenso di massima alla costruzione degli impianti di risalita”.
a) Nella misura in cui l'appellante asserisce che, avendo il Municipio di A__________ rilasciato la licenza edilizia per la costruzione delle opere su domanda controfirmata dal Patriziato di A__________, la A__________ SA era legittimata a supporre che l'Alpe di R__________ appartenesse al Patriziato di A__________, la tesi non ha consistenza. Il rilascio di un permesso di costruzione non attesta la proprietà del fondo dedotto in edificazione, eventuali questioni legate alla titolarità del terreno dovendo essere risolte dal giudice civile (TRAM, sentenza inc. 52.2010.125 del 15 marzo 2011 consid. 2.1 con rinvio). E, come si è appena visto, la società promotrice è venuta a sapere fin da quando ha cominciato i lavori che la particella n. __________ era rivendicata dal AO 1. Ciò nondimeno, essa ha deciso, “stante il largo consenso per questi lavori” (sopra, consid. 6c), di procedere ugualmente. Non si vede quindi come essa potesse fare serio assegnamento sulla proprietà indicata nel permesso di costruzione.
b) Altra è la questione di sapere se le F__________ SA potessero fare assegnamento in buona fede sul consenso del AO 1 per quanto riguarda l'esecuzione della seggiovia __________, della sciovia __________ e della buvette. Il Pretore supplente ha scartato l'ipotesi, accertando che in una lettera del 27 agosto 1994 alla direzione delle F__________ SA i B__________ avevano sì dichiarato di consentire all'esecuzione di tali opere, ma a patto di formalizzare l'accordo in una convenzione che prevedesse “un indennizzo annuo da stabilire per la durata della concessione” (sentenza impugnata, consid. 6.5). Il presidente del AO 1, __________ G__________, ha riferito da parte sua, durante il proprio interrogatorio del 19 settembre 2012, che “in via di principio” il consenso alle F__________ SA era stato dato, ma ha soggiunto (sentenza impugnata, loc. cit.):
La controprestazione non era mai stata definita; noi aspettavamo sempre di essere interpellati. (…) Noi abbiamo dunque detto che in linea di massima eravamo d’accordo, ma che avremmo dovuto mettere nero su bianco il tutto, come proposto dalla F__________ SA. Noi abbiamo sempre chiesto, purtroppo solo verbalmente o per telefono, di incontrarci per definire questo accordo di massima. Concretamente non si è mai parlato di controprestazioni; ci dicevano in modo generico che ci sarebbero venuti incontro, che avrebbero fatto delle controprestazioni, che aspettavamo sempre.
Nelle circostanze illustrate il Pretore supplente ha ritenuto che un accordo del proprietario dei terreni non sia mai venuto in essere, la volontà del convenuto essendo tutt'al più quella di una concessione temporanea, “verosimilmente da realizzarsi (…) tramite la creazione di un diritto di superficie ai sensi dell'art. 675 CC, ma non certo quella di permettere dapprima l'edificazione e in seguito l'attribuzione del fondo in virtù dell'art. 673 CC” (sentenza impugnata, consid. 6.6).
c) La nozione di buona fede cui si riferisce l'art. 673 CC in caso di costruzioni su fondo altrui si è evoluta nel tempo. Fino ai primi anni Trenta la buona fede consisteva nell'ignoranza incolpevole di un vizio giuridico, la malafede nella consapevolezza o nella colpevole ignoranza di un tale vizio. Il costruttore era ritenuto perciò in malafede ove sapesse o dovesse sapere di erigere opere su un fondo altrui. Tale concezione è mutata, su impulso del prof. Peter Jäggi, con la sentenza DTF 57 II 256, secondo cui si considera in buona fede anche chi in presenza di un vizio giuridico si comporta in modo obiettivamente sbagliato, ma non ha la consapevolezza dell'illecito e agisce con la coscienza a posto (bonne conscience). Come si è spiegato (consid. 5 con i richiami di giurisprudenza citati nelle varie opere), chi sa di costruire su un fondo altrui, ma confida nell'accordo del proprietario del suolo va ritenuto in buona fede, purché non abbia agito con grave negligenza (dottrina in: Meier-Hayoz, op. cit., n. 6 ad art. 672 CC). Nella misura in cui nega in concreto la buona fede della società anonima F__________ già per il fatto che i relativi organi sapevano di costruire impianti di risalita su terreni di proprietà contesa, se non addirittura del AO 1, il Pretore supplente si è fondato perciò su una nozione dell'art. 673 CC superata. Decisivo è sapere se, costruendo quegli impianti, la società potesse fare assegnamento senza grave negligenza sul consenso del AO 1.
d) Il Pretore supplente reputa che, in ogni modo, la società anonima F__________ non potesse contare sull'assenso del AO 1, poiché un accordo con quest'ultimo non è mai venuto in essere, la volontà del convenuto essendo tutt'al più quella di una concessione temporanea, “verosimilmente da realizzarsi (…) tramite la creazione di un diritto di superficie ai sensi dell'art. 675 CC, ma non certo quella di permettere dapprima l'edificazione e in seguito l'attribuzione del fondo in virtù dell'art. 673 CC”. A parte il fatto però che, mancasse pure l'accordo del convenuto alla costruzione degli impianti, ciò non denoterebbe ancora una grave negligenza né un comportamento disonesto, scorretto o moralmente riprovevole delle F__________ SA, il consenso del proprietario del terreno deve riferirsi alla costruzione dell'opera. Non occorre che verta anche sulla cessione del sedime occupato dal manufatto o sull'ammontare dell'“equa indennità” prevista dall'art. 673 CC. Tali conseguenze sono insite nella legge. E se ravvisa la buona fede del costruttore, il giudice può solo attribuire a quest'ultimo la proprietà dell'opera e del fondo o – tutt'al più – un diritto di superficie (sopra, consid. 5), sempre che il valore dell'opera superi manifestamente quello del suolo, circostanza che in concreto il Patriziato di AO 1 non revoca in dubbio.
e) Quanto al consenso del convenuto, non a torto l'appellante sottolinea come il 27 agosto 1994, subito dopo che le F__________ SA avevano ottenuto dal Dipartimento del territorio l'autorizzazione cantonale a costruire del 20 maggio 1994 e dal Municipio di A__________ la licenza edilizia del 26 maggio 1994 per la creazione dello skilift, della seggiovia e della buvette sull'Alpe di R__________, i B__________ hanno scritto alla direzione delle F__________ SA quanto segue (cartella gialla nell'inserto della Pretura, doc. 12):
Riferendoci al colloquio avuto con i Vostri dirigenti il 28 luglio u.s. nei Vostri uffici di A__________ alla riunione dei nostri associati Vi comunichiamo quanto segue:
I B__________ autorizzano alla spett. F__________ SA l'esecuzione dei seguenti lavori:
1. l'esecuzione di una strada d'accesso dall'Alpe Nuova al “__________”,
2. la costruzione di una buvette con i relativi servizi igienici,
3. uno skilift dal “__________” al “__________”,
4. costruzione di una seggiovia dal “__________” a “__________”,
5. captazione della sorgente sopra il “__________”,
con le seguenti controprestazioni da noi richieste:
(…)
Vogliate allestire una bozza di convenzione con le richieste summenzionate. (…)
Nessuna convenzione è mai stata redatta, ma il 18 agosto 1995 la società anonima F__________ SA ha comunicato ai B__________ che “per evitare un inutile scambio di corrispondenza, vi proponiamo un incontro (…), in modo da discutere e trovare un accordo su tutte le questioni” (cartella gialla nell'inserto della Pretura, doc. 13). Le negoziazioni non risultano avere avuto seguito. Come ha dichiarato __________ G__________ (sopra, consid. b):
La controprestazione non era mai stata definita; noi aspettavamo sempre di essere interpellati. (…) Noi abbiamo dunque detto che in linea di massima eravamo d’accordo, ma che avremmo dovuto mettere nero su bianco il tutto, come proposto dalla F__________ SA. Noi abbiamo sempre chiesto, purtroppo solo verbalmente o per telefono, di incontrarci per definire questo accordo di massima. Concretamente non si è mai parlato di controprestazioni; ci dicevano in modo generico che ci sarebbero venuti incontro, che avrebbero fatto delle controprestazioni, che aspettavamo sempre.
f) Sta di fatto che il consenso di principio espresso dai B__________ nel 1994 è rimasto tale anche dopo che il Pretore del Distretto di Leventina ha decretato il fallimento delle F__________ SA, il 10 maggio 2004. Tanto che a distanza d'anni, il 15 ottobre 2009, lasciando cadere l'opposizione introdotta contro una prima licenza edilizia rilasciata dal Municipio di A__________ il 3 marzo 1997 per la posa dello châlet prefabbricato sull'Alpe di R__________ (sopra, lett. B), il Patriziato di AO 1 ha sottoscritto insieme con il Patriziato di A__________ una nuova domanda di costruzione in sanatoria, domanda che il Municipio di A__________ ha accolto il 21 luglio 2010, rilasciando la licenza edilizia (sopra, lett. F). Per di più, come si è visto, né il Patriziato di P__________ né i B__________ hanno mai chiesto un fermo dei lavori. Al contrario: __________ L__________ ha dichiarato che tra le F__________ SA – da un lato – e il Patriziato di AO 1 – dall'altro – intercorreva “un ottimo rapporto e un'ottima collaborazione” (deposizione del 16 gennaio 2013, verbali pag. 2). E il Patriziato di Q__________ e B__________ si è riconfermato ancora nel suo comportamento lineare il 3 agosto 2010, quando ha firmato con il Patriziato di A__________ una convenzione che approvava l'uso degli impianti di risalita sulla particella n. __________ da parte della V__________ SA (sopra, lett. F).
g) Ne discende che la società anonima F__________ SA poteva contare in buona fede sul permesso del convenuto quando ha deciso, “stante il largo consenso per questi lavori” (sopra, consid. 6c), di costruire gli impianti di risalita e la buvette sull'Alpe di R__________ pur consapevole che la proprietà dei terreni era litigiosa. Il consenso di massima era esplicito e non è mai venuto meno. Che non si siano definiti i termini della controprestazione in favore del Patriziato di AO 1 – come detto – poco giova, in mancanza di accordo spettando al giudice fissare l'“equa indennità” conformemente all'art. 673 CC per la cessione del terreno. Che poi in concreto il valore degli impianti superi manifestamente quello del suolo occupato – si ripete – non è contestato nemmeno dal Patriziato di AO 1, per tacere di quanto si evince dalle risultanze istruttorie (delucidazione peritale del 2 marzo 2015, allegato 2). Se ne conclude che nel caso specifico sono dati i presupposti – contrariamente all'opinione del Pretore supplente – perché il giudice attribuisca al costruttore la proprietà degli impianti e del suolo. E che la società anonima AP 1 sia legittima avente diritto delle F__________ SA non è rimesso in causa davanti a questa Camera.
8. Quanto ai fondi rivendicati dall'attrice, è appena il caso di ricordare che si tratta di tre porzioni di terreno definite in un piano di mutazione 2 settembre 2005 dell'ing. __________ R__________ (sopra, consid. 3):
– una nuova particella n. __________, di __________ m² staccati dalla particella n. __________ (buvette con stazioni a valle della seggiovia e dello skilift),
– una nuova particella n. __________, di 464 m² staccati dalla particella n. 3989 (stazione a monte della seggiovia) e
– una porzione della nuova particella n. 3274 (stazione a monte dello skilift), di 452 m², limitatamente a 243 m² staccati dalla particella n. __________ (altri 209 m² sono staccati da una particella n. 3977 di pertinenza delle F__________ SA).
Sul fatto che il costruttore non possa pretendere attribuzioni di terreno se non nella misura indispensabile per l'uso razionale degli impianti (Rey, op. cit., pag. 139 n. 506) non v'è discussione, come non è contestato nel caso specifico che sotto questo profilo la superficie dei tre fondi si limiti al necessario. Se mai non è dato di capire come mai dalla cessione del 19 maggio 2006 al C__________ riguardante il “diritto di perfezionare una permuta di terreni ex art. 673 CC” per ottenere dal Patriziato di AO 1 la “proprietà delle infrastrutture site in zona di R__________” l'amministratore del fallimento abbia escluso “la stazione di arrivo dello skilift”. La questione ad ogni modo non è stata sollevata davanti a questa Camera e non va approfondita ora. Perplessi può lasciare inoltre il fatto che l'attrice chieda l'attribuzione della superficie occupata dalla buvette (comprese le stazioni a valle della seggiovia e dello skilift), dalla stazione a monte della seggiovia e dalla stazione a monte dello skilift, ma non quella su cui sorgono i piloni dello skilift (13) e della seggiovia (5) né, tanto meno, quella sormontata dalle funi (piste di risalita). L'ing. __________ __________ ha dichiarato che per tali strutture “di solito si iscrive una semplice servitù” (verbale del 14 novembre 2012, pag. 3 in fondo), ma nella fattispecie non è postulata servitù alcuna.
Ciò posto, non incombe a questa Camera sostituirsi, in una causa retta dal principio dispositivo (art. 55 cpv. 1 CPC), alle univoche conclusioni dell'attrice. Tanto meno ove si consideri che la superficie di terreno chiesta in proprietà corrisponde a quanto figura nel noto “diritto di perfezionare una permuta di terreni ex art. 673 CC” venduto all'asta (“circa 4500 m²”). Men che meno spetta poi al perito modificare le richieste di giudizio e portare da 4459 a 10 905 m² la superficie interessata dagli impianti, aggiungendo di propria iniziativa un'area di 10 000 m² di “piste sterrate, non pascolabili” (referto del 12 agosto 2014, pag. 7). Le richieste di giudizio sono e rimangono quelle di petizione (4459 m² complessivi), ripetute testualmente dall'attrice nel memoriale conclusivo. Va rilevato d'ufficio invece che il piano di mutazione allestito dall'ing. __________ __________ il 2 settembre 2005 non può più essere adoperato per un trasferimento di proprietà nel registro fondiario definitivo. Già nella petizione l'attrice faceva notare infatti come la particella n. __________ fosse stata oggetto nel frattempo di un rinnovamento catastale, con riduzione dei subalterni da 16 a 13, di modo che sarebbe stato necessario “ridisegnare un piano di mutazione che tenga conto delle novità iscritte a registro fondiario” (pag. 15 in basso). Tale indicazione è semplicemente caduta nel vuoto e non è compito di questa Camera, che non è il giudice naturale delle parti, riaprire l'istruttoria. Su questo punto gli atti vanno rinviati in prima sede per completare la documentazione necessaria ai fini del giudizio (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC). In difetto di simili accertamenti planimetrici l'appello non può essere vagliato oltre.
9. Alla luce di quanto precede la sentenza impugnata dev'essere annullata e la causa ritornata al Pretore perché integri l'istruttoria versando agli atti un piano di mutazione aggiornato, conceda alle parti il diritto di esprimersi sul medesimo (escluse contestazioni che si sarebbero potute muovere già al piano del 2 settembre 2005) e statuisca di nuovo. In tale ambito egli attribuirà all'attrice le particelle definite nel piano di mutazione, che andrà riprodotto nella sentenza come parte integrante della medesima, e fisserà l'“equa indennità” spettante al convenuto in virtù dell'art. 673 CC. Non incombe a questa Camera anticipare il giudizio a quest'ultimo proposito, sottraendo alle parti il diritto al doppio grado di giurisdizione. Basti rammentare che, non trattandosi di fondi coltivi, l'equa indennità corrisponde – di regola – al valore venale della superficie ceduta (Steinauer, op. cit., pag. 132 n. 1639k con rinvii), apparentemente stimata nella fattispecie dal perito giudiziario in fr. –.15/m² per quanto riguarda le aree occupate dalle stazioni a monte dello skilift e della seggiovia (707 m²), rispettivamente in fr. 30.–/m² per quanto riguarda l'area occupata dallo châlet con le stazioni di partenza dei due impianti di risalita (3752 m²; referto del 12 agosto 2014, pag. 7). Nella determinazione dell'indennità il giudice potrà anche ispirarsi, in ogni modo, ai criteri pertinenti in materia di espropriazione (Marchand, op. cit., n. 7 ad art. 673 CC).
10. Per quanto riguarda le spese del presente giudizio, la tassa di giustizia dovrebbe essere identica a quella di primo grado (art. 13 LTG). Nondimeno essa va moderata in funzione del fatto che talune questioni trattate dal Pretore supplente non sono più state riproposte in appello (diritto di agire secondo l'art. 673 CC, prescrizione, servitù di passo), ciò che ha alleggerito il compito della Camera. Si giustifica così di ricondurre l'emolumento da fr. 25 000.– a fr. 15 000.–. L'indennità per ripetibili alla parte vittoriosa consiste nel 30% di quella riconosciuta in prima sede
(fr. 45 000.–), la procedura di appello non avendo riservato alcun punto litigioso che i medesimi avvocati non avessero già affrontato e dibattuto dinanzi al Pretore (art. 11 cpv. 2 lett. a del regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili: RL 178.310). A tale indennità si aggiungono le spese (6%: art. 6 cpv. 1 del citato regolamento) e l'IVA, per complessivi fr. 15 500.– arrotondati.
Rimane da statuire sulla suddivisione degli oneri appena citati. In questa sede l'attrice esce vittoriosa sul principio, ovvero sull'applicazione dell'art. 673 CC, ma non ottiene l'accoglimento della petizione. La sua documentazione incompleta non consente infatti di accertare l'estensione esatta dei terreni da essa chiesti in proprietà (il piano di mutazione del 2 settembre 2005 non è più affidabile, la particella n. 3989 essendo stata oggetto di un rinnovamento catastale) e ciò non consente di definire l'equo indennizzo spettante al convenuto. In quest'ultima misura, che può essere ragionevolmente stimata intorno a un quinto, gli oneri processuali vanno a carico dell'appellante, cui il Patriziato di AO 1 rifonderà un'adeguata indennità per ripetibili ridotte (tre quinti dell'indennità piena: v. RtiD II-2016 pag. 638 consid. 3b). Sulle spese di primo grado il Pretore statuirà un'altra volta al momento in cui prenderà la nuova decisione.
11. Circa i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro l'odierna sentenza (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso supera agevolmente anche la soglia di fr. 30 000.– nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide: 1. L'appello è parzialmente accolto, la sentenza impugnata è annullata e gli atti sono rinviati al Pretore per nuovo giudizio nel senso dei considerandi, previa completazione dell'istruttoria.
2. Le spese processuali di fr. 15 000.–, da anticipare dall'appellante, sono poste per un quinto a carico dell'appellante medesima e per il resto a carico del Patriziato di AO 1, che rifonderà all'appellante fr. 10 000.– per ripetibili ridotte.
3. Notificazione:
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– avv. ; – avv. . |
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Leventina.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).