__________

 

 

Incarto n.
11.2021.43

Lugano

9 marzo 2022/jh               

 

 

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

 

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

 

 

 

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Grisanti

 

vicecancelliera:

Fiscalini

 

 

sedente per statuire nella causa OR.2019.83 (proprietà per piani: accertamento di nullità e annullamento di risoluzione assembleare) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 30 novembre 2018 da

 

 

 AP 1  

(patrocinata dall'avv.  PA 1 )

 

 

contro

 

 

 

AO 1

  

(patrocinata dall'avv.  PA 2 ),

 

 

 

 

giudicando sull'appello del 1° aprile 2021 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il 1° marzo 2021;

 

Ritenuto

 

in fatto:                   A.   Sulla particella n. 571 RFD di __________ sorge una proprietà per piani (Condominio AO 1), costituita il 21 marzo 2005 e composta a quel tempo di cinque unità (dalla n. __________2 alla n. __________6). Nell'ambito dell'intavolazione nel registro fondiario, intervenuta il 31 maggio 2007, la proprietà per piani n. __________3 è stata soppressa e riunita alla n. __________2. Quello stesso giorno AP 1), cittadina statunitense, ha acquistato la proprietà per piani n. __________5 (255/1000). A quel momento le altre unità appartenevano a B__________ __________ (n. __________2, pari a 320/1000), a V__________ __________ (n. __________4, pari a 170/1000) e ad A__________ __________ (n. __________6, pari a 255/1000). Il 22 agosto 2011 J__________ __________ è divenuta proprietaria dell'unità n. __________4.

 

                                  B.   Con atto pubblico del 12 novembre 2011 (n. 491 del notaio B__________ ____________________) AP 1 ha acquistato da A__________ __________ la proprietà per piani n. __________6 con l'intenzione di riunirla alla n. __________5 al fine di ampliare il proprio appartamento. Il giorno medesimo AP 1 ha conferito a F__________ __________ una procura speciale,

                                         affinché abbia a rappresentarla all'assemblea dei condomini in atto pubblico notarile della proprietà per piani AO 1 __________, chiamata ad approvare la riunione delle quote di PPP n. __________5 e n. __________6 del fondo base part. 571 RFD __________ in un'unica quota di PPP e la relativa iscrizione a registro fondiario, approvando il relativo progetto di riunificazione redatto dal geometra revisore ing. __________.

                                         Il procuratore è in particolare autorizzato a sottoscrivere il relativo atto pubblico e a compiere ogni e qualsiasi atto si rendesse necessario od utile per l'adempimento del presente mandato.

                                         Ritenuto già sin d'ora per ratificato l'operato del procuratore.

                                        

                                         Analoga procura è stata rilasciata a F__________ __________ da A__________ __________.

 

                                  C.   Il 16 novembre 2011 l'amministratore della proprietà per piani ha con­vocato i comproprietari a un'assemblea generale straordinaria per il 28 novembre successivo con il seguente ordine del giorno:

1.  Discussione in merito all'avviso di pubblicazione domanda di costruzione da parte degli istanti – sigg.ri AP 1 e __________ A__________.

2.  Unione dei due appartamenti in un'unica PPP con relativa iscrizione a RF.

3.  Eventuali

                                         

                                         All'assemblea sono comparsi F__________ __________ (in rappresentanza di A__________ __________ e AP 1), le altre comproprietarie e il notaio B__________ ____________________, incaricato di rogare gli atti pubblici.

 

                                  D.   Prima dell'inizio dei lavori assembleari l'amministratore della comproprietà ha proposto un'integrazione dell'ordine del giorno con l'aggiunta dei punti n. 3 (modifica del regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio, e segnatamente degli art. 26 relativo all'esercizio del diritto di voto con passaggio dal sistema di voto fondato sulle quote a uno “per testa”, e 28 con-cernente l'esigenza dell'unanimità per le decisioni sui lavori di rinnovamento e di trasformazione tendenti ad aumentare o migliorare la funzionalità economica del fabbricato in luogo della sola maggioranza qualificata) e n. 4 (posa videocamera alla sbarra d'entrata e citofono, telecomando per apertura sbarra dall'appartamento). Nessuno si è opposto a tale completamento. Tutti gli oggetti in discussione sono poi stati approvati all'unanimità. L'atto pubblico di modifica delle proprietà per piani mediante riunione dell'unità n. __________6 alla n. __________5 è stato firmato il 2 dicembre 2011 e iscritto nel registro fondiario il 12 dicembre successivo. Le modifiche del regolamento per l'amministrazione e l'uso sono state menzionate nel registro fondiario il 2 luglio 2012.

 

                                   E.   Il 20 febbraio 2018 AP 1 ha convenuto la Comunione dei comproprietari della AO 1 per un tentativo di conciliazione davanti al Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, perché fosse accertata la nullità della risoluzione n. 3 votata all'assemblea straordinaria dei

                                          comproprietari del 28 novembre 2011. Decaduto infruttuoso il tentativo di conciliazione, il Segretario assessore ha rilasciato il

                                          31 agosto 2018 a AP 1 l'autorizzazione ad agire. Le spese processuali di fr. 300.– sono state poste a carico dell'istan­te, riservato un diverso addebito in esito alla causa di merito

                                          (inc. CM.2018.105).

 

                                   F.   AP 1 si è rivolta il 30 novembre 2018 al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere quanto postulato in sede conciliativa e chiedendo inoltre di annullare la nota risoluzione assembleare. Il Pretore ha trattato la causa con la procedura semplificata. Nelle sue osservazioni del 28 febbraio 2019 la Comunione dei comproprietari della AO 1 ha proposto di respingere la petizione. In una replica spontanea del 15 marzo 2019 l'attrice ha mantenuto il suo punto di vista. Analoga posizione ha ribadito la convenuta in una duplica spontanea del 1° aprile 2019. Al dibattimento dell'8 maggio seguente il Pretore, dopo avere fissato il valore litigioso in “indeterminato, ma superiore a fr. 30 001.–”, ha stralciato dal ruolo la procedura semplificata (inc. SE.2018.449) e ha deciso di trattare la causa con la procedura ordinaria (inc. OR.2018.93).

 

                                   G.   Alle prime arringhe, indette seduta stante, le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni e hanno notificato prove. L'istruttoria è iniziata quello stesso giorno ed è terminata il 9 novembre 2020. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 23 dicembre 2020 l'attrice ha reiterato le proprie domande. In un allegato conclusivo del 29 dicembre 2020 la convenuta ha proposto nuovamente di respingere la petizione. Statuendo con sentenza del 1° marzo 2021, il Pretore ha respinto la petizione. Le spese processuali di complessivi fr. 3300.– (incluse quelle della procedura di conciliazio­ne) sono state poste a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 6000.– per ripetibili.

 

                                   H.   Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 1° aprile 2021 per ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso di vedere accolta la sua petizione. In osservazioni del 17 maggio 2021 la Comunione dei comproprietari della AO 1 conclude per la reiezione dell'appello.

Considerando

 

in diritto:                 1.   Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiunges­se almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, indole pecuniaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la soglia di fr. 10 000.– è raggiunta. Il Pretore ha fissato il valore litigioso in “superiore a fr. 30 001.–”, importo che non appare inverosimile e che non è contestato. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore dell'attrice il 2 marzo 2021 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Introdotto il 1° aprile 2021, ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.

 

                                   2.   Nella sentenza impugnata il Pretore ha constatato anzitutto che per l'attrice l'assemblea dei comproprietari non poteva validamente deliberare la modifica dell'ordine del giorno perché la procura da lei conferita a F__________ __________ era limitata all'approvazione della riunione delle proprietà per piani. Se non che – egli ha continuato – sull'ammissione dell'altro oggetto all'ordine del giorno l'attrice medesima non aveva nulla da ridire, il che “appare quan­to meno singolare, viste le tesi sostenute in questa sede riguardo alle carenze di rappresentanza di F__________ __________”. Per il primo giudice non era dato di capire come costui avrebbe potuto validamente votare su tale questione se la procura a lui conferita fosse stata limitata alla sola approvazione della riunificazione delle due proprietà per piani. Ad ogni modo, a mente del Pretore, sulla scorta della procura rilasciatagli dall'attrice F__________ __________ era autorizzato a compiere ogni atto necessario o utile per l'adempimento del mandato, compresa “l'approvazione del progetto di riunificazione redatto dal geometra revisore ing. __________”.

 

                                         Posto ciò, e riassunti gli avvenimenti antecedenti l'assemblea, il primo giudice ha accertato come l'attrice “non solo fosse a conoscenza delle modifiche che si intendevano votare, ma che dall'approvazione del punto 3 sarebbe dipesa anche l'adesione unani­me dei condomini alla riunione delle unità PPP 3 e 4”. Tale circostanza, “a non averne dubbio” doveva rientrare nei poteri di rappresentanza conferiti a F__________ __________ in quanto atti necessari per l'approvazione della riunione delle due proprietà per piani. Senza dimenticare, ha soggiunto il Pretore, che l'approvazione dell'operazione era necessaria anche “per motivi LAFE”, dato che la mancata riunione dei due appartamenti in uno solo avrebbe impedito di fatto all'attrice di conservare la titolarità di entrambe le proprietà per piani. In circostanze del genere, ha epilogato il Pretore, sulla base della sola procura speciale del 12 novembre 2011 F__________ __________ disponeva del potere di rappresentanza relativamente all'approvazione del­le modifiche dell'ordi­ne del giorno, così come del regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio, “ciò che esclude la via di un annullamento”.

 

                                         Per altro, secondo il Pretore, in concreto il quorum necessario per approvare la deliberazione è stato rispettato, giacché A__________ __________ non ha mai contestato i poteri di rappresentanza di F__________ __________. Del resto, egli ha rilevato, fino alla litispendenza dell'attuale causa nemmeno l'attrice aveva sollevato una tale contestazione, quantunque a tutte le assemblee cui essa aveva partecipato in seguito era accompagnata da F__________ __________ e in una essa aveva finanche lamentato la modifica della modalità di voto. Simile comportamento, per il Pretore, va interpretato alla stregua di una ratifica degli atti compiuti in precedenza nel senso dell'art. 34 cpv. 3 CO. Il primo giudice ha escluso così l'annullamento della risoluzione controversa, tanto più che il termine di un mese per impugnarla era ampiamente scaduto. Senza dimenticare, infine, che l'annullamento non era stato chiesto in sede conciliativa e che la modifica della domanda era intervenuta solo nel novembre 2018, quando il termine perentorio dell'all'art. 75 CC era, una volta di più, irrimediabilmente decorso.

 

                                         Quanto alla nullità della risoluzione assembleare, il Pretore ha richiamato il principio secondo cui il voto per unità condominiale è la regola e quella in base ai millesimi un'eccezione, soggiungendo che il mancato annuncio di un tema all'ordine del giorno non costituisce un motivo di nullità, ma tutt'al più di annullamento da considerarsi “di regola sanato quando il comproprietario o il suo rappresentante hanno potuto farsi un'idea del tema posto in votazione e decidere con cognizione di causa”. Per principio, poi, la conoscenza del rappresentante è imputabile al rappresentato. Nella fattispecie F__________ __________ e l'avv. B__________ ____________________, incaricato della pratica notarile, erano stati informati il 23 novembre 2011 delle modifiche che si intendevano apportare all'ordine del giorno dell'assemblea del 28 novembre 2011 e del testo del nuovo regolamento. Inoltre il notaio B__________, per il quale le modifiche proposte erano conformi al sistema legale e atte a garantire un corretto equilibrio dal profilo dell'esercizio dei diritti di voto, aveva discusso tali modifiche con l'attrice.

 

                                         Stando al Pretore, una volta di più l'attrice era al corrente del fatto che l'autorizzazione LAFE presupponeva la riunione delle due proprietà per piani, che per ottenere l'adesione all'operazio­ne da parte degli altri comproprietari essa avrebbe dovuto approvare la nota modifica del regolamento e che quel tema sarebbe stato discusso all'assemblea straordinaria del 28 novembre 2011. Mai prima dell'odierna procedura, tuttavia, essa ha contestato i poteri di rappresentanza di F__________ __________ né si è opposta alla modifica del diritto di voto, tanto che ha esercitato i suoi diritti “a più riprese e secondo i termini del nuovo regolamento negli anni successivi alla decisione presa in data 28 novembre 2011”. Per il primo giudice le contestazioni dell'attrice, oltre che tardive e infondate, “si pongono in contrasto con la realtà dei fatti emersi in questa sede e con il principio di sicurezza giuridica, che deve prevalere su quelle che sono qui apparse come pure considerazioni di comodo”. Egli non ha quindi ravvisato alcuna violazione di diritti fondamentali che presiedono alla proprietà per piani o che siano atti a preservare l'ordine pubblico o diritti di terzi. Anzi, a suo modo di vedere, lesivo dell'ordinamento giuridico è l'atteggiamento dell'attrice, la quale “pro domo sua ha tentato in questa sede di rimettere in discussione, a più di sei anni di distanza, delibere assembleari volte a riequilibrare i diritti dei condomini di minoranza i quali, in caso di mantenimento del vecchio regolamento condominiale, si sarebbero visti privati della possibilità di opporsi a decisioni dell'attrice su temi richiedenti la maggioranza semplice o qualificata”. Onde, in definitiva, il rigetto della petizione.

 

                                   3.   L'appellante ribadisce di essere stata all'oscuro dell'aggiornamento dell'ordine del giorno votato all'assemblea dei comproprie-tari, ciò che le ha impedito di formarsi un'opinione sulla modifica del regolamento. Assente e non validamente rappresentata, sulla modifica essa non si è quindi potuta esprimere, ragione per cui i suoi diritti di comproprietaria sono stati violati. L'appellante rimprovera poi al Pretore di avere accertato che la procura rilasciata il 12 novembre 2011 a F__________ __________ autorizza­va il rappresentante a partecipare a nome e per conto suo all'assemblea straordinaria del 28 novembre 2011. Tale procura, essa adduce, era stata predisposta dal notaio B__________ ____________________ “esclusivamente per i bisogni della pratica notarile di riunione delle due unità PPP”. La procura conferiva a F__________ __________ unicamente la facoltà di firmare l'atto pubblico, ma non di rappresentarla all'assemblea condominiale, tant'è che quella approntata dall'amministratore del condominio non è stata da lei firmata. A suo parere, il fatto che il rappresentante fosse abilitato a compiere ogni atto necessario va messo in relazione alla rappresentanza all'atto pubblico e non poteva avere un significato più ampio “che andasse oltre l'ambito ristretto della rogazione dell'atto notarile”. Essa sottolinea inoltre che nemmeno il notaio B__________ la rappresentava, giacché quel legale aveva unicamente l'incarico di redigere l'atto pubblico di riunione delle due proprietà per piani. Pur ammetten­do di avere discusso con il professionista la modifica del regolamento “molto tempo dopo l'assemblea”, essa dichiara di non avere mai rilasciato alcuna approvazione. Nella misura in cui l'ha rappresentata all'assemblea, F__________ __________ ha agito così co­me falsus procurator, motivo per cui essa non è vincolata agli atti da lui compiuti, come non è vincolato A__________ __________.

 

                                         Premesso ciò, per l'appellante la violazione dell'obbligo di preannunciare gli oggetti all'ordine del giorno, pacifica nella fattispecie, non poteva essere sanata, poiché nella fattispecie la modifica è stata comunicata poco prima dell'assemblea senza che i comproprietari abbiano potuto votare con cognizione di causa. E siccome tocca una questione fondamentale per i comproprietari, a suo parere la deliberazione va dichiarata nulla. Anche perché, ne fosse stata messa al corrente tempestivamente, essa avrebbe potuto decidere di rinunciare all'operazione e vendere la sua unità. Inoltre, vista la sua assenza, come quella di A__________ __________, l'assemblea si è svolta bensì alla presenza della metà dei comproprietari, ma costoro non detenevano la metà delle quote. Per l'appellante la delibera in questione è stata presa perciò in violazione del quorum, ciò che ne comporta la nullità. Riguardo all'annullamento della delibera, l'appellante sostiene che – contrariamente all'opinione del Pretore – la richiesta, anche se formulata solo con la petizione, era ammissibile, poiché le condi-zioni per una mutazione dell'azione in virtù dell'art. 227 cpv. 1 CPC erano manifestamente date.

 

                                   4.   Dal postulato annullamento della deliberazione assembleare, quantunque sollecitato da AP 1 in via meramente subordinata, giova subito sgombrare il campo. Si volesse anche ritenere ricevibile tale domanda, formulata solo dopo avere ricevuto l'autorizzazione ad agire, in applicazione analogica dell'art. 227 CPC (sulle condizioni per mutare l'azione: sentenza del Tribunale federale 4A_222/2017 dell'8 maggio 2018 consid. 4.1), l'appellante non si confronta minimamente con la motivazione del Pretore, secondo cui il termine perentorio dell'art. 75 CC per contestare la deliberazione era decorso sin dal giugno del 2013, l'attrice essendo a conoscenza della modifica del regolamento. Si aggiunga che, nell'ipotesi più favorevole all'attrice, almeno dal 28 febbraio 2018, data dell'inoltro dell'istanza di conciliazione, costei sapeva della modifica al regolamento condominiale adottata dall'assemblea del 28 novembre 2011, tant'è che ha chiesto di accertarne la nullità. Ma l'annullamento della delibera non è stato chiesto entro un mese, bensì solo con la petizione del 30 novembre 2018, di modo che una volta di più il termine di perenzione era irrimediabilmente trascorso. Al riguardo l'appello manca dunque di consistenza.

 

                                   5.   Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può essere fatta valere in ogni tem­po (DTF 143 III 542 consid. 4.2.2). Rimangono riservati i principi della certezza del diritto, il divieto dell'abuso di diritto e il precetto della buona fede (art. 2 CC), in particolare qualora la domanda di nullità sia presentata anni dopo l'approvazione e l'attuazione della risoluzione (sentenza del Tribunale federale 5A_753/2020 del 15 dicembre 2020 consid. 2.3; analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2000.6 del 17 maggio 2000 consid. 3a; v. anche Wermelinger in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 211 e 212 ad art. 712m CC). In circostanze siffatte la nullità di una deliberazione assembleare va ammessa con estremo riserbo (DTF 143 III 540 consid. 4.2.1). L'esistenza di una causa di nullità non può tuttavia essere determinata in modo generale e astratto, ma solo sulla base del caso concreto (DTF 143 III 537 consid. 4.2.1 con riferimenti). Nulle sono solo risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza stessa della proprietà per piani o che tutelano il pubblico, in specie i creditori, oppure quelle che hanno un contenuto immorale o impossibile, o ancora quelle che violano senza motivo diritti della personalità (DTF 143 III 541 consid. 4.2.1 con ri-ferimenti; più di recente: sentenza 5A_972/2020 del 5 ottobre 2021 consid. 7.2.3.3). Sapere se in un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica (DTF 143 III 543 consid. 4.2.4; analogamen­te: I CCA, sentenza inc. 11.2007.12 del 19 aprile 2011 consid. 1 con rinvii).

 

                                   6.   Riguardo al quorum, è indubbio che un'assemblea dei comproprietari è legalmente costituita con l'intervento o la rappresentan­za della metà dei comproprietari stessi, ma di almeno due che rappresentino in pari tempo almeno la metà del valore della cosa (art. 712p cpv. 1 CC). Ci si potrebbe domandare se una decisio­ne dell'assemblea presa in violazione di una regola imperativa sul quorum sia nulla o solo annullabile (cfr. DTF 143 III 541 consid. 4.2.1). Sia come sia, si volesse anche seguire la tesi dell'appellante secondo cui, vista l'assenza sua e di A__________ __________, in concreto l'assemblea si è svolta alla presenza della metà dei comproprietari, ma senza che costoro detenessero nel contempo la metà delle quote, la conseguenza sarebbe che l'assemblea nemmeno poteva deliberare e andava rinviata a una data ulteriore (art. 25 del regolamento: doc. M), con relativa nullità di tutte le altre deliberazioni, compresa quella concernente la riunione delle proprietà per piani, ciò che neppure l'appellante pretende.

 

                                         In realtà all'assemblea del 28 novembre 2011 l'appellante era validamente rappresentata. Come si è visto, il 12 novembre precedente essa aveva rilasciato a F__________ __________ una procura speciale (doc. G e H) perché questi la rappresentasse “all'assemblea dei condomini in atto pubblico notarile della proprietà per piani AO 1 __________, chiamata ad approvare la riunione delle quote di PPP n. __________5 e n. __________6 del fondo base part. 571 RFD __________ in un'unica quota di PPP e la relativa iscrizione a registro fondiario, approvando il relativo progetto di riunificazione redatto dal geometra revisore ing. __________”. Che tale procura fosse destinata solo alla rogazione dell'atto pubblico non può dirsi, se si pon mente al fatto che allegata all'istanza di iscrizione nel registro fondiario della modifica delle proprietà per piani, del 12 dicembre 2011, figura un'altra procura rilasciata da AP 1 a F__________ __________ (doc. I/2 nel fascicolo “ispezione RF”) affinché questi avesse a rappresentarla “per la sottoscrizione dell'atto pubblico notarile della proprietà per piani AO 1 __________, concernente la riunione delle quote di PPP n. __________5 e n. __________6 del fondo base part. 571 RFD __________ in un'unica quota di PPP e la rela-tiva iscrizione a registro fondiario, approvando il relativo progetto di riunificazione redatto dal geometra revisore ing. __________”.

 

                                         Si conviene che la locuzione “in atto pubblico notarile” nella pri.a procura, sulla quale l'appellante fonda sostanzialmente la sua argomentazione, non è particolarmente felice e sembra piuttosto un refuso senza nesso con il resto del testo. Ma la volontà di AP 1 di conferire a F__________ __________ il potere di rappresentarla all'assemblea dei comproprietari risulta manifesta dal testo stesso della procura. In presenza di una valida procura scritta, poco importa che costei non abbia sottoscritto quella usuale trasmessale dall'amministratore (doc. I). L'assemblea era così legalmente costituita, sicché non si ravvisa alcuna violazione del quorum previsto all'art. 712p cpv. 1 CC.

 

                                   7.   Per quel che è dell'aggiornamento dell'ordine del giorno, è pacifico che nella convocazione all'assemblea straordinaria del 28 novembre 2011 non era indicato alcun oggetto inerente alla modifica del regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani (doc. F). L'appellante ribadisce che tale violazione comporta la nullità della risoluzione, ma con la motivazione del Pretore, per il quale un vizio del genere può comportare solo l'annullamento della deliberazione, non si confronta nemmeno di scorcio. E l'opinione del primo giudice è sorretta dalla giurisprudenza (DTF 136 III 177 consid. 5.1.2; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5A_760/2011 del 18 maggio 2012 consid. 3.2.3.1), come pure dalla dottrina (Wermelinger, op. cit., n. 207 ad art. 712m e n. 87 ad art. 712n CC; Amoos Piguet in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 5 ad art. 712n; analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2009.32 del 21 dicembre 2012 consid. 3c; cfr. anche BR/DC 2018 pag. 397 n. 651). Al riguardo non è il caso pertanto di diffondersi oltre.

 

                                         a)   Ci si può domandare, a questo punto, se F__________ __________ fosse autorizzato, sulla base della procura rilasciatagli da AP 1, a vincolare la rappresentata anche in relazione agli oggetti non menzionati nell'odine del giorno (ma introdotti all'inizio dell'assemblea). Ora, contrariamente a quel che sostiene l'appellante, già dalla formulazione della procura non si evince che il potere di rappresentanza di F__________ __________ si limitasse all'approvazione della prospettata riunione delle due proprietà per piani (oggetto n. 2 all'ordine del giorno). È possibile, come l'appellante assevera, che ai fini della sottoscrizione di atti notarili l'indicazione nelle procure secondo cui “il procuratore è autorizzato a compiere qualsiasi atto si rendes-se necessari o utili per l'adempimento del presente contratto” sia una mera clausola di stile. L'appellante non contesta però che, come ha accertato il Pretore, l'approvazione della modifica del regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, e segnatamente la modifica delle modalità di esercizio del diritto di voto, costituisse una condizione posta dagli altri comproprietari per approvare la riunio­ne delle due unità condominiali. Tenuto conto dell'interesse della rappresentata e dello scopo per cui era stata rilasciata la procura, si può ragionevolmente ritenere che, in forza al principio dell'affidamento, il potere di rappresentanza conferito a F__________ __________ comprendesse tutti gli atti necessari per il coronamento dell'operazione immobiliare (cfr. Zäch/Künzler in: Berner Kommentar, 2ª edizione, n. 114 ad art. 33 CO; Watter in: Basler Kommentar, OR I, 7ª edizione, n. 17 ad art. 33; Chappuis in: Commentaire romand, CO I, 2ª edizione, n. 44 ad art. 33). In proposito la conclusione del Pretore resiste di conseguenza alla critica.

 

                                         b)   Né l'appellante revoca in dubbio che nella proprietà per piani il diritto di voto sia di principio quello “per testa”, ovvero un voto per unità. Quello fondato sulle quote è una modalità che i comproprietari possono prevedere per regolamento (art. 712o CC; cfr. Wermelinger, op. cit., n. 152 ad art. 712m CC; Amoos Piguet, op. cit., n. 1 ad art. 712o CC). Quanto al fatto che l'appellante avrebbe anche potuto rinunciare all'operazione e vendere la proprietà per piani se fosse stata al corrente della modifica, l'argomentazione è nuova (ovvero di dubbia ammissibilità: art. 317 cpv. 1 CPC) e si esaurisce per finire in una congettura. Per di più, l’interessata sorvola sul fatto che all'assemblea condominiale del 21 giugno 2013 alla sua rimostranza di “non trovare corretto dover sostenere il 51% delle spese condominiali, ma non poter esercitare nelle decisioni il 51% dei voti”, era stato risposto come la modifica del regolamento “che ha introdotto la votazione per testa e non a millesimi era stata decisa all'unanimità” ed era stata coordinata con l'avvocato B__________ (doc. 19, pag. 3). Nonostante ciò, costei non ha intrapreso alcunché fino al 30 novembre 2018, accettando anzi a più riprese le decisioni adottate secondo le modalità di voto decise il 28 novembre 2011. Visto l'esito dell'appello, si può nondimeno rinunciare a esaminare se nelle circostanze descritte il comportamento del­l'appellante, che di ciò si prevale dopo oltre cinque anni, sia contrario al principio della buona fede e al divieto dell'abuso di diritto (sopra, consid. 5). Privo di fondamento, in ultima analisi l'appello vede la sua sorte segnata.

 

                                   8.   Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre alla Comunione dei comproprietari della AO 1, che ha presentato osservazioni tramite un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.

 

                                   9.   Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

 

Per questi motivi,

 

decide:                     1.   Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Le spese processuali di fr. 3000.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla Comunione dei comproprietari della AO 1 fr. 4000.– per ripetibili.

 

                                   3.   Notificazione a:

 

– avv.   ;

– avv.   .

                                         Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente                                                          La vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).