
Incarto n. 11.2022.177	Lugano 17 agosto 2023/jh	In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente,

Giani e Giamboni

vicecancelliera:

F. Bernasconi

sedente per statuire nella causa SO.2022.650 (tutela giurisdizionale dei casi manifesti: contribuzione a spese e oneri della comproprietà) della Pretura della giurisdizione di

Locarno Città promossa con istanza del 24 agosto 2022 da

AO 1 e AO 2

AO 3

AO 4

AO 5 (NL)

AO 6 (NL)

AO 7

AO 8

AO 9

AO 10 ed AO 11

AO 12 e AO 13

AO 14

AO 15 e AO 16

AO 17

AO 18

AO 19

AO 20

AO 21

AO 22

AO 23

AO 24

AO 25

AO 26

AO 27 e AO 28

AO 29

AO 30 (DK)

AO 31 (D)

AO 32

AO 33

AO 34

AO 35

AO 36

AO 38

AO 37

AO 39

AO 42 e AO 41 (SZ) e

AO 43

(patrocinati dall'avv. PA 2 )

contro

AP 1

(patrocinata dall'avv. PA 1 ),

giudicando sull'appello del 9 dicembre 2022 presentato dall'AP 1 contro

la sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 21 novembre 2022;

Ritenuto

in fatto: A. La cronistoria del caso in esame è diffusamente illustrata nella sentenza del 25 novembre 2021 con cui questa Camera ha respinto, nella misura in cui era ricevibile, un appello presentato dalla AP 1 contro una sentenza emanata il 16 giugno 2020 dal Pretore aggiunto della giurisdizione di Locarno Città (inc. 11.2020.111). Ai fini dell'attuale giudizio basti ricordare che in quella decisione il Pretore aggiunto aveva respinto un'azione promossa dalla AP 1 per far annullare una delibera assembleare adottata dai comproprietari delle particelle n. 1203 RFD di __________ (suddivisa in 53 quote di comproprietà) e della correlata particella coattiva n. 5__________. Tale delibera era intesa al risanamento dell'autosilo situato sui due fondi e alla ripartizione fra tutti i comproprietari, in proporzione alle rispettive quote di valore, dei costi stimati in fr. 290 000.– (a ogni quota di comproprietà di ¹/₅₃ corrisponde un costo di fr. 5471.65). Dopo di allora, il 31 maggio 2022, l'avv. PA 2, rappresentante dei comproprietari, ha chiesto alla AP 1 il pagamento della quota a carico di quest'ultima, di fr. 147 734.55. Invano.

B. Il 24 agosto 2022 AO 1 e AO 2, AO 3 e AO 4, AO 5, AO 6, AO 7, AO 8, AO 9, AO 10 ed AO 11, AO 12 e AO 13, AO 14, AO 15 e AO 16, AO 17, AO 18 e AO 19, AO 20, AO 21, la AO 22, AO 23, AO 24, AO 25 e AO 26, AO 27 e AO 28, AO 29, AO 30 e AO 31, AO 32, AO 33, AO 34, AO 35, AO 36 ed AO 38, AO 37, AO 39 e AO 40, AO 42, AO 41 e AO 43 hanno adito il Pretore aggiunto con un'istanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti perché condannasse la AP 1 a versare fr. 147 734.55 con interessi del 5% dal 1° gennaio 2018 su un conto bancario intestato all'“Amministrazione comproprietà __________ˮ. Invitata dal Pretore aggiunto a presentare osservazioni scritte, la AP 1ha proposto il 3 ottobre 2022 di dichiarare inammissibile l'istanza. In una replica spontanea del 24 ottobre 2022 gli istanti hanno mantenuto la loro domanda. La convenuta non ha duplicato. Non si sono assunte prove e non risulta che il Pretore aggiunto abbia indetto un dibattimento finale.

C. Statuendo il 21 novembre 2022, il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza e ha condannato la convenuta a versare fr. 147 734.55 con interessi del 5% dal 1° gennaio 2018 su un conto intestato all'“Amministrazione comproprietà __________ presso la Banca __________ SA di __________. Le spese processuali di fr. 3700.– sono state poste a carico della convenuta, con obbligo di rifondere agli istanti fr. 3000.– per ripetibili.

D. Contro la sentenza appena menzionata la AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 9 dicembre 2022 nel quale chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di dichiarare inammissibile l'istanza. Nelle loro osservazioni del 19 gennaio 2023 gli istanti hanno concluso per la reiezione dell'appello. In una replica spontanea e in una duplica spontanea del 6 febbraio e 13 febbraio 2023 le parti hanno reiterato le loro posizioni.

Considerando

in diritto: 1. Le decisioni a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) sono impugnabili, trattandosi di procedura sommaria, entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC). Se esse vertono su questioni meramente patrimoniali, nondimeno, l'appello è ammissibile soltanto ove il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– nell'ultimo atto di causa davanti al Pretore (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è manifestamente dato, gli istanti avendo chiesto di pagamento di fr. 147 734.55. Riguardo alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è giunta al patrocinatore della convenuta il 28 novembre 2022 (traccia degli invii n. 98.__________, agli atti). Il termine di ricorso sarebbe scaduto così giovedì 8 dicembre 2022 (giorno dell'Immacolata), salvo protrarsi al venerdì successivo in forza dell'art. 142 cpv. 3 CPC e dell'art. 1 della legge cantonale concernente i giorni festivi ufficiali nel Cantone Ticino (RL 843.200). Introdotto il 9 dicembre 2022, ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.

2. All'appello la convenuta acclude due decisioni del 4 maggio 2022 emanate dal Pretore della giurisdizione di Locarno Città in merito al sequestro della quota di comproprietà appartenente alla AP 1 (doc. B1 e B2) e postula il richiamo del carteggio della causa. Quest'ultimo fascicolo è già stato trasmesso d'ufficio alla Camera, di modo che il richiamo si rivela superfluo. Quanto ai nuovi documenti, esibiti per la prima volta in appello e antecedenti la decisione impugnata, ci si può interrogare sulla loro proponibilità (art. 317 cpv. 1 CPC). Dato che il loro contenuto non appare determinante per il giudizio, non giova tuttavia attardarsi sulla questione. Ciò premesso, conviene passare senza indugio alla trattazione dell'appello.

3. Nella sentenza impugnata il Pretore aggiunto, evocata la delibera assembleare del 25 settembre 2017 con cui i comproprietari avevano approvato il risanamento dell'autosilo con ripartizione dei costi stimati in fr. 290 000.– in proporzione alle rispettive quote di valore, ha accertato che la quota a carico della convenuta ammonta a fr. 147 734.55. Egli ha poi esaminato le obiezioni della convenuta, rilevando, quanto alla legittimazione attiva degli istanti, che anche la comunione dei comproprietari per piani, pur non avendo personalità giuridica, può incassare contributi come un “consorzio dei singoli condomini, i quali conservano la loro individualità giuridica al pari dei membri di una comproprietà ordinaria”. A suo avviso, la comunione dei comproprietari è pertanto “un costrutto giuridico inteso ad agevolare, e non a sostituire, i rapporti individuali che regolano la proprietà per piani”, ragione per cui “la fattispecie è perfettamente sovrapponibile al caso in cui la comunione dei comproprietari agisce contro il singolo condomino”.

Il primo giudice non ha disconosciuto che l'art. 649 cpv. 2 CC prevede unicamente la possibilità, per ciascun comproprietario, di rifarsi sugli altri in vista di recuperare l'eccedenza per le spese già affrontate, ma ha ritenuto che, trattandosi di una norma dispositiva, nulla impedisce ai comproprietari di adottare un diverso regime sulle spese correnti e di manutenzione, fissando in particolare determinati anticipi per interventi ancora da eseguire. Per il Pretore aggiunto, “questo meccanismo aderisce alla logica di operatività di una qualsiasi comproprietà di una certa importanza”, poiché se non fosse possibile obbligare tutti i comproprietari ad anticipare (e non solo a risarcire) i costi di un lavoro necessario, uno o più di loro si ritroverebbe costretto a indebitarsi per finanziarlo interamente, salvo poi correre il rischio di non riuscire (dopo avere intentato un procedimento giudiziario) a recuperare l'esborso dagli altri comproprietari, i quali nel frattempo hanno beneficiato dell'intervento.

Posto ciò, il primo giudice ha stabilito che la delibera assembleare del 25 settembre 2017 non può più essere rimessa in discussione, di modo che “è pienamente efficace e vincolante per la convenuta (v. art. 649a CC)”. Egli ha dipoi rilevato che la pretesa verso la convenuta, contrariamente all'opinione di quest'ultima, è indivisibile, sicché ogni comproprietario “era ed è legittimato individualmente a pretenderne l'accredito agendo a proprio nome e per conto della cosa “conformemente all'art. 648 CC che istituisce una forma legale di sostituzione processuale”. Inoltre, egli ha soggiunto, visto che tutti i comproprietari sono parte al procedimento “non si intuisce chi altro avrebbe dovuto agire o essere convenuto per adempiere a tutti i crismi della legittimazione (attiva e passiva)”. Ne ha concluso, il Pretore aggiunto, che la domanda di giudizio coincide “esattamente con l'obbligo statuito dall'assemblea 25 settembre 2017, sia per l'ammontare, sia per la modalità del versamento, sia infine per l'esigibilità”. Onde i presupposti dell'art. 257 cpv. 1 CPC e la relativa condanna della convenuta a versare fr. 147 734.55 su un conto intestato all'amministrazione.

4. Il giudice accorda tutela giurisdizionale nei casi manifesti con la procedura sommaria a norma dell'art. 257 CPC se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b). I fatti sono “immediatamente comprovabili” se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. Incombe all'istante addurre la prova piena dei fatti su cui poggia la sua pretesa. La mera verosimiglianza non basta (DTF 138 III 621 consid. 5.1.1, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III 464 consid. 3.1). Le prove inoltre vanno recate per principio con documenti (art. 254 cpv. 1 CPC), quantunque altri mezzi istruttori siano ammissibili “se non ritardano considerevolmente il corso della procedura” (art. 254 cpv. 2 lett. a CPC). Per quel che è della situazione giuridica, essa è “chiara” se la norma in questione si applica al caso specifico e vi dispieghi i suoi effetti in maniera evidente, sulla scorta di dottrina e giurisprudenza invalse (DTF 138 III 126 consid. 2.1.2). L'applicazione della norma, in altri termini, deve condurre a un risultato univoco, cui giungerebbe per principio qualsiasi tribunale (salvo errori flagranti), senza che si imponga un esame approfondito del caso (principi richiamati da ultimo in: I CCA, sentenza inc. 11.2021.152 del 2 maggio 2023 consid. 3).

Riguardo al convenuto, in una procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti egli può sollevare obiezioni ed eccezioni, purché sostanziate e concludenti, al punto che non possano essere scartate immediatamente e siano idonee a insinuare seri dubbi nel giudice (DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III 464 consid. 3.1). Ciò vale anche qualora l'applicazione di una norma implichi una decisione di apprezzamento o di equità che tenga conto di tutte le circostanze specifiche (DTF 141 III 25 consid. 3.2, 138 III 126 consid. 2.1.2). In presenza di obiezioni, eccezioni o condizioni invece la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata, poiché la situazione di fatto non è liquida. Non occorre, per altro, che il convenuto alleghi la prova piena delle sue contestazioni (DTF 138 III 624 consid. 6.2). Non occorre nemmeno che le renda verosimili, come si esige da un debitore nell'ambito di una procedura di rigetto provvisorio dell'opposizione (DTF 138 III 622 segg.). È sufficiente che le obiezioni o le eccezioni non appaiano destinate all'insuccesso. I principi testé esposti sono già stati accennati tempo addietro da questa Camera (RtiD II-2013 pag. 894 n. 43c; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2021.117 del 29 novembre 2022 consid. 9).

5. In concreto la AP 1 contesta che gli istanti siano legittimati a promuovere l'azione nei suoi confronti. Essa fa valere che le norme sulla proprietà per piani non si applicano alla comproprietà ordinaria e che le facoltà dei condomini previste dall'art. 712l CC non riguardano i comproprietari ordinari, i quali possono unicamente chiedere ad altri comproprietari il conguaglio di quanto hanno pagato in più della rispettiva quota (art. 649 cpv. 2 CC). La convenuta soggiunge che, contrariamente all'assunto del primo giudice, la possibilità di prevedere un diverso regime per le spese correnti e la manutenzione contemplata dall'art. 649 cpv. 1 CC configura una deroga al principio secondo cui i comproprietari rispondono delle spese comuni ‟in proporzione delle loro quoteˮ, ma è estranea al principio dell'art. 649 cpv. 2 CC, il quale non può essere stravolto per questioni operative della comproprietà. Ne segue che gli istanti non sono legittimati “quale comunità” a chiedere interamente il pagamento della quota di future spese per il risanamento dell'autosilo, ognuno di loro dovendo chiedere invece il rimborso di quanto ha pagato effettivamente in eccesso rispetto alla rispettiva quota di valore.

In sintesi, per l'appellante, gli istanti non sono abilitati a imporle il versamento “globale” della sua quota di spese future, poiché non rappresentano “una persona giuridica con diritti propri” e non hanno, diversamente dalla comunione dei comproprietari di una proprietà per piani, la facoltà di incassare contributi “a proprio nome”. Essi non hanno in altri termini, “quale assieme di persone”, un credito comune nei suoi confronti, anche perché la spettanza in questione non è indivisibile. Infine, epiloga la convenuta, un certo numero di istanti non corrisponde nemmeno alle parti in causa nella contestazione della delibera assembleare. Mancano così, a mente sua, i presupposti dell'art. 257 cpv. 1 CPC per una tutela giurisdizionale nei casi manifesti.

6. Dall'argomentazione dell'appellante circa una diversa composizione della comproprietà rispetto al momento in cui è stata intentata l'azione volta all'annullamento della delibera assembleare giova subito sgombrare il campo. Come questa Camera ha già spiegato nella sentenza del 25 novembre 2021, in regime di comproprietà ordinaria l'art. 649a cpv. 1 CC istituisce una successione legale per i diritti e gli obblighi che discendono dall'uso e dall'amministrazione della comproprietà. Le misure amministrative decise dai comproprietari, così come le sentenze e gli ordini del giudice sono perciò vincolanti anche per il successore di un comproprietario e per l'eventuale acquirente di un diritto reale su una quota di comproprietà (inc. 11.2020.11 consid. 2b con riferimenti). Nel caso specifico la delibera assembleare del 25 settembre 2017 è definitiva e tutti i nuovi comproprietari fanno parte della schiera degli istanti nell'attuale procedimento, riconoscendo di esserne vincolati. Nella misura in cui i lavori di costruzione non sono ancora iniziati e nessun comproprietario ha già sopportato spese di risanamento, non si pone invece il problema di sapere se anche precedenti proprietari delle quote di comproprietà abbiano la facoltà di chiedere il conguaglio in applicazione dell'art. 649 cpv. 2 CC, come parrebbe reputare l'appellante.

7. Con l'appellante si conviene che, diversamente dalla comunione dei comproprietari di una proprietà per piani (art. 712l cpv. 2 CC), la comunione dei comproprietari ordinari non ha la capacità di esercitare diritti in proprio nome e non può agire in giudizio né essere convenuta (Brunner/Wichtermann in: Basler Kommentar, ZGB II, 6ª edizione, n. 5 alle note introduttive agli art. 646–654a; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 6ª edizione, pag. 510 n. 1823; Graham-Siegenthaler in: Berner Kommentar, edizione 2022, n. 24 alle note introduttive agli art. 646–654a CC). In concreto l'azione è stata promossa tuttavia dai singoli comproprietari personalmente, senza che essi si identifichino – o si siano identificati – con una “comunione”. Sotto questo profilo l'obiezione dell'appellante circa la carente legittimazione attiva degli istanti non risulta dunque fondata.

8. Con l'appellante si conviene altresì che per attivare il regresso dell'art. 649 cpv. 2 CC un comproprietario deve avere già sopportato più della sua quota di spese, mentre ciò non è il caso in concreto. A ragione l'appellante contesta quindi l'applicabilità di tale norma alla fattispecie. Gli istanti però non chiedono la rifusione di somme pagate in esubero rispetto alle loro quote, ma chiedono il versamento anticipato della quota dei costi per il risanamento dell'autosilo a carico della convenuta. Ora, il Codice civile non contempla alcuna disposizione che regoli le modalità di pagamento di spese derivanti dalla comproprietà o correlate alla cosa comune, né disciplina l'esigibilità delle medesime. Spetta così ai comproprietari definire le modalità di contribuzione, fermo restando che il loro obbligo di sostenere spese e oneri può comprendere anche, in singoli casi, quello di versare in anticipo i contributi necessari (Graham-Siegenthaler, op. cit., n. 22 ad art. 649 CC).

Nel caso in esame il regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà prevede il versamento di un “anticipo annuale” per le spese comuni relative all'immobile e alle istallazioni” (doc. H, art. 15.1), così come la costituzione di un fondo di rinnovamento, le cui spese da addebitare a tale riserva “devono essere decise dall'assemblea dei comproprietari” (doc. H, art. 15.2). Accertato ciò, alla nota assemblea del 15 settembre 2017 i comproprietari, oltre a decidere il risanamento dell'autosilo e la ripartizione delle spese in proporzione alle rispettive quote di valore (a ogni quota di comproprietà di ¹/₅₃ corrisponde – come detto – un costo di fr. 5471.65), hanno approvato la seguente modalità di pagamento:

A copertura delle spese di risanamento, tutti i comproprietari verseranno sul conto IBAN n. __________, intestato a “Amministrazione comproprietà __________, __________” (con la menzione “fondo rinnovamento”), presso la Banca __________ di __________, proporzionalmente alle rispettive quote di comproprietà, la somma di fr. 290 000.–. Tale versamento dovrà avvenire entro e non oltre il 31 dicembre 2017. L'intervento di risanamento potrà iniziare solo al momento in cui tutti i comproprietari avranno versato la loro quota parte. Nel caso di comproprietari morosi, l'amministratore è già sin d'ora autorizzato, dopo il 31 dicembre 2017, a procedere nei loro confronti in via esecutiva e giudiziaria, con la massima celerità, designando un legale di sua fiducia.

Una comproprietà ordinaria può dotarsi di un fondo di rinnovamento (I CCA, sentenza inc. 11.2018.63 del 24 gennaio 2020 consid. 12 con rinvii). Né l'appellante contesta di non avere versato entro il 31 dicembre 2017 la quota di fr. 147 734.55. E proprio a causa del mancato versamento l'assemblea dei comproprietari ha approvato, con la delibera del 18 gennaio 2018, la designazione dell'avv. PA 2 quale rappresentante dei comproprietari partecipanti a tale assemblea, ai quali si sono aggiunti tutti gli altri (tranne la convenuta) nella causa da promuovere contro la AP 1 per riscuotere il versamento del citato importo (doc. E). Ora, contrariamente alla comunione dei comproprietari di una proprietà per piani (art. 712l cpv. 1 CC; Wermelinger, La proprieté par étages, 4ª edizione, n. 2 ad art. 712l CC), la comunione dei comproprietari ordinari non acquista in proprio nome beni risultanti dalla sua amministrazione (in particolare i contributi dei comproprietari e le disponibilità che ne risultano, come il fondo di rinnovamento). Non è dato dunque a divedere chi altri, se non i singoli comproprietari, potessero agire in concreto per incassare la quota di spese approvate in assemblea a carico del comproprietario renitente. Per di più, essendo tutti costoro parte al procedimento, nemmeno si pone la questione di sapere se uno di loro potesse agire autonomamente. Né, per avventura, l'amministratore della comproprietà poteva far valere, in proprio nome, diritti che spettano ai comproprietari. Anche al riguardo le perplessità dell'appellante sulla legittimazione attiva degli istanti si rivelano per finire inconcludenti e inidonee a insinuare dubbi al proposito.

9. Se ne conclude che, destituito di fondamento, l'appello vede la sua sorte segnata. Le spese del pronunciato odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà alle controparti, che hanno formulato osservazioni all'appello tramite un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.

10. Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro l'attuale sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr. 30 000.– nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali di fr. 3700.–, sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà agli istanti fr. 4000.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

– avv. ;

– avv. .

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).