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Incarto n. |
8 marzo 1995 |
In nome |
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composta dei giudici: |
Cocchi, presidente
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segretario: |
Petrini |
sedente per giudicare in materia di locazione nella causa inc. no. 220/94 della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa con istanza 10 agosto 1994 da
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__________
contro
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__________
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con cui l’istante ha chiesto da un lato che fosse accertato che il contratto di locazione concluso con i convenuti relativo all’appartamento di 4 1/2 locali sito al I. piano della casa bifamiliare - part. n. __________ di __________ era nullo, annullato o comunque scaduto e che di conseguenza ai conduttori fosse fatto ordine di lasciare immediatamente l’ente locato, atteso che la riconsegna sarebbe dovuta avvenire in presenza di un giudice di pace, e dall’altro che i convenuti fossero condannati a pagare fr. 801.50 mensili dal momento dell’accertamento fino all’abbandono effettivo dei locali, oltre a fr. 5’167.40 per le spese di costituzione della PPP; il tutto, con protesta di spese e di ripetibili;
domande avversate dai convenuti che hanno postulato l’integrale reiezione dell’istanza e sulle quali il Segretario Assessore con sentenza 30 dicembre 1994 si è così pronunciato:
1. In parziale accoglimento dell’istanza è accertata la nullità del contratto tra le parti.
1.1 Di conseguenza è fatto ordine ai signori __________ e __________ in __________ di riconsegnare entro la fine del mese in cui scadono 60 giorni dall’intimazione di questa sentenza l’appartamento di 4 1/2 locali costituito in PPP al I piano della casa edificata sulla particella no. __________ (recte: RFP) di __________
1.2 L’ordine è impartito con le comminatorie dell’esecuzione effettiva e della pena prevista dall’art. 292 CPS, che recita:
“Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con l’arresto o con la multa”.
2. Le altre domande sono respinte
3. La tassa di giustizia di fr. 400.- e le spese di fr. 100.-, da anticipare dall’istante, restano a suo carico per 1/5 e per la rimanenza sono a carico in solido dei convenuti, i quali rifonderanno in solido alla controparte fr. 1’500.- per ripetibili.
Appellanti i convenuti che con atto di appello 16 gennaio 1995, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza o in subordine di annullarlo e di ritornare gli atti al giudice di prime cure per l’emanazione di un nuovo giudizio, o in via più subordinata di concedere un termine di 4 mesi dalla crescita in giudicato della sentenza per lasciare l’ente locato; il tutto protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre l’istante con osservazioni del 20 febbraio 1995 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
Ritenuto
in fatto
A. Nel corso dell’estate 1993 __________ -muratore in proprio-entrò in contatto, tramite un mediatore, con i coniugi __________o e __________, i quali insieme alla madre di quest’ultima signora __________, erano interessati all’acquisto della casa di abitazione bifamiliare, che il __________ aveva costruito al mappale n. __________ di __________: nelle intenzioni degli acquirenti, la famiglia __________ avrebbe dovuto comprare l’appartamento di 4 1/2 locali al primo piano, mentre la suocera avrebbe acquistato l’appartamento di 3 1/2 locali al pianterreno.
B. Con “accordo” 7 settembre 1993, concluso in forma scritta semplice, __________ __________ e __________ hanno dichiarato il loro accordo ad acquistare i due appartamenti per un prezzo di fr. 350’000.- rispettivamente fr. 250’000.-: nell’attesa dell’acquisto vero e proprio, che era subordinato all’ottenimento dei sussidi federali e cantonali -le cui pratiche sarebbero state inoltrate all’inizio del 1994- gli appartamenti sarebbero stati messi a loro disposizione dal 1° ottobre 1993 dietro il versamento di un affitto mensile di fr. 1’300.- rispettivamente fr. 720.-, somma che avrebbe dovuto essere pagata fino all’ottenimento dei sussidi; le spese ed in particolare quelle per la costituzione della PPP erano infine a carico degli acquirenti, il 58% ad __________ e il 42% a __________ (doc. C).
C. Verso la fine dell’inverno 1993-1994 __________ritenendo che i tempi per la compravendita avevano superato i termini inizialmente ipotizzati e atteso che il canone provvisorio non copriva i reali costi, con lettera 8 marzo 1994 ha notificato ai conduttori un aumento della pigione (doc. M), proponendo altresì la sottoscrizione di un formale contratto di locazione (cfr. doc. 3).
Il 17 maggio 1994 il proprietario, visto che le sue pretese non avevano avuto seguito, che la compravendita sembrava ben lungi dall’andare in porto e che nulla di positivo si sapeva circa i sussidi che gli acquirenti si erano impegnati ad ottenere, ha significato ai coniugi __________ la disdetta del contratto di locazione per il 31 agosto 1994 (doc. I e L).
D. Con decisione 12 luglio 1994 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, tempestivamente adito dai conduttori, dopo aver preliminarmente constatato la nullità dell’aumento del canone locativo siccome non notificato con l’apposito formulario, ha annullato la disdetta, che sarebbe stata data per ritorsione a causa della mancata accettazione delle pretese del locatore (doc. B).
E. Con istanza 10 agosto 1994 __________ ha chiesto al Pretore da un lato che fosse accertato che il contratto di locazione concluso con i convenuti relativo all’appartamento di 4 1/2 locali era nullo, annullato o comunque scaduto e che di conseguenza ai conduttori fosse fatto ordine di lasciare immediatamente l’ente locato, atteso che la riconsegna sarebbe dovuta avvenire in presenza di un giudice di pace, e dall’altro che i convenuti fossero condannati a pagare fr. 801.50 mensili dal momento dell’accertamento fino all’abbandono effettivo dei locali, oltre a fr. 5’167.40 per le spese di costituzione della PPP da loro causate; il tutto, con protesta di spese e di ripetibili.
In sostanza, egli afferma che il contratto è impugnabile per vizio di forma, che lo stesso è stato concluso a seguito del dolo di controparte e che comunque egli a suo tempo è incorso in un errore essenziale, circostanze che ne comportano l’annullamento; la locazione sarebbe in ogni caso scaduta, in quanto la condizione risolutiva cui era sottoposta la vendita si era realizzata; ad ogni buon conto, la disdetta non era stata notificata per ritorsione.
F. __________ e __________ si sono opposti all’istanza sostenendo che tra le parti era stato stipulato a tutti gli effetti un contratto di locazione ai sensi dell’art. 253 CO, distinto e separato dalla compravendita. Il contratto sarebbe perfettamente valido, contrariamente alla disdetta, il cui annullamento in seguito all’infruttuoso tentativo del locatore di imporre un aumento della pigione meritava piena conferma.
G. Con sentenza 30 dicembre 1994 il Segretario Assessore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha accertato la nullità del contratto di locazione e di conseguenza ha fatto ordine ai convenuti di riconsegnare l’ente locato entro la fine del mese in cui scadevano 60 giorni dall’intimazione di quella sentenza; le altre richieste dell’istante sono state per contro respinte.
Il giudice di prime cure ha innanzitutto accertato che tra le parti si erano perfezionati due contratti distinti, un contratto preliminare di compravendita immobiliare e un contratto di locazione, strettamente collegati l’uno all’altro: mentre il primo era nullo per vizio di forma non essendo stato redatto nella forma pubblica notarile, il secondo -ancorché valido dal punto di vista della forma- doveva a sua volta essere annullato in virtù dell’art. 20 cpv. 2 CO, non potendosi ragionevolmente ritenere che vi sarebbe stato accordo sulla locazione, senza la volontà delle parti di vendere rispettivamente acquistare l’appartamento. In via abbondanziale, il giudice ha pure accertato che il contratto di locazione doveva essere considerato scaduto, atteso che i conduttori, non inoltrando le richieste di sussidio per il 1994, avevano impedito il verificarsi della condizione risolutiva posta nel contratto di locazione; quest’ultimo era inoltre annullabile per dolo dei convenuti, i quali a suo tempo avevano sottaciuto la loro catastrofica situazione finanziaria; la questione circa l’esistenza di un errore essenziale su un fatto futuro da parte del locatore, poiché la concessione dei sussidi non era avvenuta in pochi mesi come ipotizzato inizialmente, è invece rimasta indecisa. In tali circostanze, l’appartamento doveva senz’altro essere messo a disposizione del proprietario nei termini indicati.
Quanto all’esigenza di far presenziare un giudice di pace alla restituzione dell’ente locato, la stessa non appariva necessaria. Il Segretario Assessore non è infine entrato nel merito delle pretese di risarcimento, rilevando come tale problematica non era stata discussa davanti all’autorità di conciliazione.
H. Con appello 16 gennaio 1995 i convenuti postulano la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza o in subordine di annullarlo e di ritornare gli atti al giudice di prime cure per l’emanazione di un nuovo giudizio, o in via più subordinata di concedere un termine di 4 mesi dalla crescita in giudicato della sentenza per lasciare l’ente locato; il tutto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.
Gli appellanti ritengono innanzitutto che tra le parti non venne stipulato alcun contratto ai sensi dell’art. 216 cpv. 2 CO, bensì solo un accordo di principio sul modo di procedere per giungere all’eventuale stipulazione di un contratto di compravendita: che le stesse non avessero voluto formalizzare la loro posizione era provato dalla mancata utilizzazione della forma pubblica, come pure dal fatto che esse non erano d’accordo né sui tempi della vendita, né sulla contemporaneità delle due operazioni. A fortiori, non vi era quindi alcun contratto composto.
A loro dire, insomma, il contratto di locazione era valido a tutti gli effetti, indipendentemente da quanto riguardava l’eventuale accordo sulla vendita; in ogni caso l’invocazione da parte dell’istante della nullità dello stesso per vizio di forma -per altro esclusa dato che il contratto di locazione non esigeva una forma particolare- costituirebbe un chiaro abuso di diritto.
Contrariamente da quanto assunto in via abbondanziale dal primo giudice, non era vero che il contratto di locazione sarebbe giunto al termine avendo i convenuti impedito il verificarsi della condizione risolutiva, a seguito della mancata richiesta dei sussidi: innanzitutto, non era previsto che essi dovessero inoltrare la domanda di sussidio per il 1994; d’altro canto, il loro comportamento non è mai stato contrario alla buona fede; il primo giudice avrebbe infine omesso di considerare che controparte si rifiutò di firmare i documenti necessari alla richiesta di sussidio. Quanto al resto, il fatto che essi abbiano sottaciuto la loro situazione economica non costituiva un motivo per ammettere un dolo da parte loro, né in ogni caso vi era un errore essenziale degno di protezione da parte dell’istante.
Accantonate le tesi di diritto esposte dal Segretario Assessore, a loro dire decisamente infondate, ci si troverebbe di fronte alle seguenti tre ipotesi: il contratto di locazione sarebbe stato concluso con una condizione risolutiva (ottenimento dei sussidi) che non si è ancora verificata, per cui lo stesso rimaneva in vigore; oppure il contratto sarebbe stato concluso a tempo indeterminato, non essendo certo l’ottenimento dei sussidi: in quel caso la disdetta sarebbe annullabile, in quanto notificata per imporre un aumento del canone locativo; il contratto potrebbe infine essere considerato a tempo determinato, ma sarebbe divenuto a tempo indeterminato, essendo venuta meno la possibilità che si producesse la condizione risolutiva: anche in quel caso, come in quello precedente, la disdetta sarebbe annullabile giusta l’art. 271a cpv. 1 CO. In via subordinata, se si volesse ammettere la validità del contratto e della disdetta, la sentenza dovrebbe comunque essere annullata e gli atti ritornati al primo giudice per completazione dell’istruttoria e esame dell’eventuale protrazione del contratto.
In via più subordinata, il termine assegnato per lasciare l’ente locato dovrebbe essere aumentato da 60 a 120 giorni, ciò che permetterebbe ai conduttori di trovare una nuova sistemazione.
Con decisione 25 gennaio 1995 il presidente di questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto.
I. Delle osservazioni 20 febbraio 1995 dell’istante con cui si postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà se necessario nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto
1. La censura secondo cui le parti non hanno sottoscritto alcun precontratto di compravendita immobiliare, bensì solo un accordo di principio sul modo di procedere per giungere all’eventuale stipulazione di un contratto di compravendita, sfiora il limite della temerarietà: l’accordo di cui al doc. C, il cui tenore è estremamente chiaro, contiene infatti tutte le parti essenziali di un precontratto di compravendita e segnatamente il nome delle parti, l’oggetto della vendita, l’impegno futuro di voler acquistare e vendere, il prezzo e finanche i termini temporali da ossequiare per portare a buon fine l’affare.
Che l’acquisto dovesse essere solo un “eventuale acquisto”, come ritenuto dagli appellanti, è palesemente sconfessato dal tenore del menzionato accordo e dalle dichiarazioni di intenti formulate dagli stessi convenuti nel corso dell’intera causa. Che le parti non avessero voluto formalizzare il contratto nella forma autentica al fine di non vincolarsi è pure escluso, altrimenti non si capirebbe il motivo di sottoscrivere l’accordo del 7 settembre 1993 (doc. C). Che le parti non fossero d’accordo sui tempi della vendita è pure falso, poiché quell’accordo indicava chiaramente che la stessa avrebbe dovuto concretizzarsi una volta ottenuti i sussidi, che gli acquirenti si impegnavano a richiedere nel 1994. Che infine non vi fosse convergenza sulla contemporaneità della vendita effettiva dei due appartamenti, non risulta dagli accordi scritti: fosse stato anche vero -come dichiarato dal teste __________ - ciò non inficerebbe in ogni caso il carattere di precontratto di compravendita immobiliare insito nell’accordo di cui al doc. C.
2. L’esistenza di un “contratto composto”, formato da un precontratto di compravendita immobiliare e da un contratto di locazione, strettamente collegati tra di loro, è pure oggettivamente incontestabile.
L’istante ha sempre e solo voluto vendere la casa di abitazione: proprio per quel motivo egli ha incaricato un mediatore di trovargli degli acquirenti; il mediatore si è rivolto ai convenuti, in quanto sapeva che essi, a loro volta, erano interessati all’acquisto, interesse per altro da loro confermato nelle more della causa; che lo scopo dell’operazione fosse la vendita risulta inoltre da tutte le testimonianze agli atti e da tutti i documenti di causa e segnatamente dal doc. C. Proprio per ottenere i sussidi cantonali e federali necessari per portare in porto la vendita della casa, l’istante ha altresì dovuto operare delle modifiche edificatorie e costituire in PPP la sua proprietà.
Che la locazione fosse temporanea e comunque subordinata all’imminente conclusione dell’acquisto è pure incontestabile, tanto è vero che per questo motivo la stessa venne concessa dietro il versamento di una pigione ben inferiore a quelle praticate per locali analoghi (cfr. doc. 2 e 3), che nemmeno garantiva la copertura del debito ipotecario.
È altrettanto evidente che una locazione indipendente dall’impegno di acquisto della casa sarebbe entrata in linea di conto unicamente con la corresponsione di un canone ben più elevato: tuttavia le parti ed in particolare i conduttori non erano d’accordo alla stipulazione di un contratto di locazione “normale” a prezzi di mercato, tant’è che gli stessi hanno rifiutato di versare sia il corrispettivo di cui all’aumento, come pure quello proposto in via transattiva di fronte all’UC.
3. Il giudice di prime cure ha giustamente rilevato che il contratto preliminare di compravendita immobiliare era nullo in quanto non ossequiava alla forma autentica prevista dalla legge (art. 216 cpv. 2 CO).
Secondo la dottrina e la giurisprudenza tradizionali, la nullità per vizio di forma era ritenuta assoluta e insanabile, anche in caso di adempimento volontario, con l’obbligo per il giudice di considerarla d’ufficio (Bucher, Schweizerisches Obligationen-recht, Allgemeiner Teil, 2. ed., Zurigo 1988, p. 172; Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. ed., Zurigo 1991, p. 118; Von Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. ed., Vol. 1, Zurigo 1979, p. 237; DTF 44 II 347).
La più recente dottrina e giurisprudenza ha però allentato questo principio della nullità assoluta, stemperandolo alla luce del principio dell’affidamento (Merz, Commentario bernese, n. 461 e segg. ad art. 2 CC). Fin dalla sentenza DTF 50 II 142 veniva perciò riconosciuto che l’eccezione del vizio di forma sollevata abusando della buona fede non era meritevole di protezione (considerando 4 a p. 148). Questa deroga al principio della nullità assoluta è stata costantemente confermata e precisata dal Tribunale federale (p. es. DTF 53 II 165, 72 II 39, 78 II 227, 86 II 404, 87 II 28, 90 II 156, 104 II 101, 106 II 151, 112 II 107, 112 II 330).
Nella sentenza DTF 87 II 28 veniva riconosciuto che un contraente può contestare alla controparte il diritto di valersi delle conseguenze della nullità dimostrando l’esistenza di particolari circostanze che rendano manifesto che la denuncia del vizio di forma avviene in urto al principio dell’affidamento (considerando 4 a p. 31). Queste particolari circostanze sarebbero da valutare in ogni singolo caso, tenendo conto di tutti gli elementi e senza essere legati a regole fisse (DTF 90 II 156), ritenuto ad esempio che l’adempimento volontario del contratto da parte di entrambe le parti è un elemento di particolare rilevanza per il giudizio (DTF 87 II 34), al punto che se esso avviene sapendo del vizio di forma lo stesso di regola non può più essere eccepito (DTF 104 II 101, 112 II 333).
3.1 L’esame del caso di specie non permette di ravvisare, come rettamente ritenuto dal primo giudice, un manifesto abuso di diritto da parte del proprietario che ha eccepito la nullità del contratto preliminare di compravendita per vizio di forma.
Innanzitutto va sottolineato che la compravendita non è stata ancora perfezionata. Non è inoltre dato a sapere se a suo tempo l’istante stesso fosse a conoscenza dell’esigenza della forma pubblica per la validità dell’accordo concluso: dagli atti di causa si evince che egli sapeva -o quanto meno doveva sapere- in quanto la sua attività consisteva appunto nel vendere le case che egli aveva costruito, che una compravendita necessitava dell’atto pubblico; non è tuttavia stato dimostrato che egli fosse a conoscenza del fatto che tale forma si imponeva anche per i precontratti, fattispeci che evidentemente esulavano dalla sua normale competenza: la sua scarsa dimestichezza circa le questioni di carattere formale è altresì provata dal fatto che egli aveva difficoltà anche a compilare un semplice contratto di locazione della __________ (teste __________).
Stando così le cose, è chiaro che i convenuti, cui incombeva l’onere della prova circa l’esistenza delle circostanze di fatto che giustificavano il riconoscimento di un abuso di diritto (art. 8 CC) hanno fallito nel loro onere probatorio, ciò che comporta la reiezione della censura di abuso di diritto.
3.2 Come rettamente rilevato dagli appellanti, la nullità per vizio di forma di una parte di un “contratto composto” non comporta automaticamente la nullità per lo stesso motivo delle parti che non dovevano sottostare alla forma autentica (DTF 113 II 404 e segg., 119 II 31 e seg., 119 II 138), come è ad esempio il caso per il contratto di locazione che qui ci occupa.
3.3 Giusta l’art. 20 cpv. 2 CO -applicabile anche nel caso di annullamento per vizio di forma di una parte del contratto (Gauch/Schluep, OR Allgemeiner Teil, 4. ed., Zurigo 1987, Vol. I, n. 462; Koller, Der Grundstückkauf, San Gallo 1989, p. 137 e segg.; Bucher, op. cit., p. 146; Schönenberger/Jäggi, Commentario zurighese, N. 77 ad art. 11 CO; Schmidlin, Commentario bernese, N. 169 ad art. 11 CO; DTF 58 II 365 e seg., 60 II 98 e seg.)- se il contratto è viziato solo in alcune parti, queste soltanto sono nulle, ove non si debba ammettere che senza la parte nulla esso non sarebbe stato conchiuso.
Ora, nel caso di specie, la strettissima interdipendenza tra i due contratti (precontratto di compravendita immobiliare e contratto di locazione), evidenziata nei considerandi precedenti, rende evidente che se le parti, ed in special modo l’istante, avessero saputo della nullità del precontratto di compravendita immobiliare non avrebbero mai acconsentito alla locazione; quest’ultima sarebbe semmai stata possibile a ben altre condizioni e meglio con una pigione maggiorata, condizione tuttavia che i conduttori non intendevano, né intendono accettare.
A giusta ragione, quindi, anche il contratto di locazione è nullo (art. 20 cpv. 2 CO), per cui l’appartamento va senz’altro ritornato al proprietario.
4. In tali circostanze, non sarebbe necessario prendere posizione sulle altre censure sollevate dagli appellanti.
A titolo puramente abbondanziale, si osserva tuttavia che appare sicuramente corretta la conclusione cui è giunto il Segretario Assessore, il quale a seguito del mancato inoltro della domanda di sussidio per il 1994 da parte dei convenuti ha considerato verificata la condizione risolutiva posta nel contratto di locazione (art. 156 CO), il quale sarebbe così venuto a scadere.
5. Resta ora da stabilire se il termine di 60 giorni concesso agli appellanti per lasciare l’appartamento sia sufficiente o se debba essere accolta la loro richiesta volta a ottenere almeno un periodo di 120 giorni.
Anche in questo caso, il giudizio di prime cure può tranquillamente essere confermato: gli appellanti non hanno infatti minimamente accennato, né reso verosimili le difficoltà nel reperire enti locati sostitutivi o altri effetti gravosi degni di protezione; il termine concesso dal primo giudice tiene del resto conto della situazione concreta ed appare più che sufficiente per permettere agli appellanti di cercarsi una nuova sistemazione. Non va altresì dimenticato che essi dal 17 maggio 1994, data dell’inoltro della disdetta, non potevano non escludere l’ipotesi che la stessa sarebbe stata in seguito confermata giudizialmente e che essi sarebbero stati costretti a lasciare l’ente locato: già da allora, avrebbero pertanto dovuto farsi parte diligente per ricercare nuovi locali. A maggior ragione, dopo l’intimazione della sentenza di prime cure.
Con l’inoltro dell’appello e con i tempi che si impongono per il giudizio di secondo grado, gli appellanti hanno inoltre di fatto già potuto godere di un prolungato periodo per operare tale ricerca, che non può andare ad ulteriore scapito dei legittimi interessi del proprietario.
6. L’appello deve pertanto essere respinto.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 16 gennaio 1995 di __________ e __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in
a) tassa di giustizia fr. 280.-
b) spese fr. 20.-
Totale fr. 300.-
da anticiparsi in solido dagli appellanti, restano a loro carico con l’obbligo solidale di rifondere alla parte appellata fr. 500.- per ripetibili di appello.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario