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Incarto n.: |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo |
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segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2002.156 (controversie in materia di locazione) della Pretura della giurisdizione di __________ promossa con istanza 20 novembre 2002 da
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__________
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contro |
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__________ __________ __________
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con la quale l'istante ha chiesto la condanna dei convenuti al versamento di fr. 16'077.30 per indebito arricchimento, domanda che il Pretore ha accolto parzialmente con sentenza 28 aprile 2003, limitatamente all'importo di fr. 2'727.30 oltre interessi al 5% dal 20 novembre 2002;
appellante l'istante con atto di appello dell'8 maggio 2003, con cui chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di condannare i convenuti al versamento di fr. 16'077.30 oltre interessi al 5% dal 20 novembre 2002, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre le controparti, con osservazioni del 10 giugno 2003, postulano la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: A. __________ ha preso in locazione dal 13 gennaio 1999 una casa monofamiliare nel Comune di __________, proprietà di __________, __________ e __________. Il contratto da loro concluso prevedeva una pigione annuale di fr. 24'000.-, da pagare in rate mensili anticipate di fr. 2'000.- ciascuna (punto 4), e decorreva dal 1° gennaio 1999, con possibilità di disdetta la prima volta per il 31 dicembre 2002, mediante un preavviso di tre mesi. Le parti contraenti hanno pattuito che le spese di assicurazione dello stabile, danni acqua e incendio, erano a carico della conduttrice (punto 12.4) e hanno concordato un diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile, al prezzo di fr. 550'000.-, menzionando che "l'affitto mensile ammonta a fr. 2'000.-, dei quali fr. 300.- andranno in conto acquisto nel caso di intestazione della proprietà. L'importo mensile di fr. 300.- non verrà rimborsato se non verrà esercitato il diritto di prelazione" (punto 23 del contratto, doc. _).
B. __________, __________ e __________ hanno comunicato alla conduttrice la disdetta straordinaria del contratto di locazione dal 31 agosto 2002, per inadempienza nel pagamento del corrispettivo, in seguito al mancato pagamento delle pigioni di aprile, maggio e giugno 2002. __________ ha versato ai proprietari, nella prima metà di agosto, l'importo di fr. 9'000.- per i canoni di locazione dal 15 aprile al 31 agosto 2002. La conduttrice ha promosso istanza di contestazione della disdetta il 23 agosto 2002 e i proprietari hanno presentato l'istanza di sfratto il 5 settembre 2002. Con sentenza 9 aprile 2003 (inc. __________) questa Camera ha ritenuto valida la disdetta straordinaria e ha confermato lo sfratto della conduttrice dall'immobile, deciso dal Pretore il 12 dicembre 2002. Il Tribunale federale ha respinto con sentenza del 18 luglio 2003 (4C.119/2003) il ricorso per riforma introdotto da __________ contro la sentenza cantonale.
C. __________ si è rivolta al Pretore della giurisdizione di __________ con istanza del 20 novembre 2002, chiedendo che __________, __________ e __________ fossero condannati a versarle fr. 16'077.30 quale restituzione dei premi di assicurazione per lo stabile e di parte del canone di locazione, a titolo di indebito arricchimento per la nullità del contratto. All'udienza del 22 gennaio 2003 l'istante ha confermato le domande di giudizio, alle quali si sono opposti i convenuti. Il Pretore ha ammesso seduta stante la produzione di un nuovo documento (doc. _) e non essendovi altre prove da assumere ha chiuso l'istruttoria, le parti procedendo alla discussione finale.
D. Statuendo il 28 aprile 2003, il Pretore ha accolto l'istanza limitatamente all'importo di fr. 2'727.30 oltre interessi al 5% dal 20 novembre 2002 e ha posto la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 50.- a carico di __________ per 4/5, con l'obbligo di rifondere ai convenuti fr. 800.- a titolo di ripetibili, e a carico di __________, __________ e __________ per 1/5.
E. __________ è insorta contro la citata sentenza con un appello dell'8 maggio 2003 nel quale chiede che in riforma del giudizio impugnato l'istanza 20 novembre 2002 sia accolta integralmente e i convenuti siano condannati a restituirle l'importo di fr. 16'077.30 oltre interessi al 5% dalla data dell'istanza.
Con le loro osservazioni del 10 giugno 2003 __________, __________ e __________ hanno proposto la reiezione dell'appello e la conferma del giudizio pretorile.
e considerando
in diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore ha dapprima accertato che la clausola n. 23 contenuta nel contratto di locazione (doc. _) e relativa al diritto di prelazione era nulla per vizio di forma, non rivestendo la forma dell'atto pubblico. Ha in seguito ritenuto che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 13 gennaio 1999 era valido anche senza la citata clausola sul diritto di prelazione, perché la volontà delle parti era quella di concludere il contratto con un corrispettivo di fr. 2'000.- mensili. Il Pretore ha di conseguenza accolto la domanda di restituzione dell'indebito arricchimento presentata dall'istante solo per la restituzione dei premi relativi all'assicurazione stabile, danni acqua e incendio, a concorrenza di fr. 2'727.30 oltre interessi al 5% dal 20 novembre 2002, per il motivo che tale spesa non rientrava nelle spese accessorie ed era stata assunta dalla conduttrice per errore, e per il resto ha respinto l'istanza.
2. In concreto nessuno più contesta in questa sede la nullità della clausola n. 23 del contratto di locazione sottoscritto il 13 gennaio 1999, che non rispetta le esigenze di forma dell'art. 216 cpv. 2 CO poiché non stipulata per atto pubblico (cfr. doc. _) ed è pertanto nulla (art. 11 CO). Rimane litigioso in questa sede il quesito di sapere se la nullità della clausola n. 23 comporta la riduzione del canone di locazione previsto alla clausola n. 4. L'istante ribadisce in questa sede il suo diritto alla restituzione dell'importo mensile di fr. 300.- versato in acconto del prezzo di acquisto per il contratto di prelazione. Essa sostiene, in sostanza, che non avrebbe concluso il contratto di locazione per una pigione mensile di fr. 2'000.- se non avesse potuto prevalersi del diritto di prelazione. La pigione mensile ammonta dunque a fr. 1'700.- mensili, ciò che comporta l'obbligo dei convenuti di restituire alla convenuta la differenza di fr. 300.- mensili, avendo essa sempre pagato l'importo di fr. 2'000.- mensili.
3. Giusta l'art. 20 cpv. 2 CO, se il contratto è viziato solo in alcune parti, queste soltanto sono nulle, ove non si debba ammettere che senza la parte nulla esso non sarebbe stato concluso. Il contratto rimane valido quando si può ritenere, secondo la volontà ipotetica delle parti, che esse lo avrebbero concluso anche senza le clausole viziate da nullità qualora avessero considerato in buona fede la possibilità di una nullità parziale (Guillod/Steffen, Commentaire romand, n. 103 ad art. 20 CO; Claire Huguenin, in Basler Kommentar, OR I, n. 63 ad art. 20 CO). La nullità parziale presuppone che il contratto possa essere diviso in una parte viziata e una parte non viziata, indipendenti l'una dall'altra (Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, 3a ed., n. 32.40 pag. 220).
La validità della parte del contratto non viziata è presunta e spetta a chi sostiene la tesi della nullità totale del contratto provare quali erano le circostanze che escludono l'ipotetica volontà delle parti di mantenerlo senza la parte inficiata da nullità (Claire Huguenin, op. cit., n. 71 ad art. 20; Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, 3a ed., n. 32.41 pag. 220). Il giudice deve dunque chiedersi quale contratto avrebbero concluso le parti nelle circostanze concrete se avessero conosciuto il vizio di forma, ritenuto che è decisivo per il giudizio il momento della conclusione del contratto (DTF 124 III 57 consid. 3c, pag. 60).
4. Il contratto di locazione è un contratto di durata (Lachat, Commentaire romand, n. 9 ad art. 253 CO) che non è soggetto ad alcuna esigenza di forma per la sua validità (Lachat, op. cit., n. 21 ad art. 253 CO). Nella fattispecie le parti hanno sottoscritto il 13 gennaio 1999 un contratto di locazione in forma scritta, utilizzando un formulario prestampato edito dalla CATEF, avente per oggetto la locazione di una casa unifamiliare di 4 locali in via __________ a __________ (doc. _). Esse hanno pattuito una pigione annua di fr. 24'000.-, pagabile in rate mensili di fr. 2'000.- (doc. _ e _, punto n. 4 pag. 1) e hanno completato il contratto con un punto n. 23 relativo al diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile. In tale clausola i locatori e la conduttrice hanno ribadito che "L'affitto mensile ammonta a fr. 2'000.-, dei quali fr. 300.- andranno in conto acquisto nel caso di intestazione della proprietà. L'importo mensile di fr. 300.- non verrà rimborsato se non verrà esercitato il diritto di prelazione" (clausola 23.3, pag. 5). Pacifica la nullità della clausola n. 23, rimane da stabilire se il resto del contratto di locazione è valido.
5. L'istante adduce che non avrebbe mai concluso il contratto di locazione con un canone di locazione annuo di fr. 24'000.- se avesse saputo che il diritto di prelazione non era valido. L'affermazione non trova tuttavia riscontro negli atti di causa e nulla induce a ritenere che nel gennaio 1999 il diritto di prelazione fosse talmente importante per la conduttrice che essa non avrebbe accettato in sua assenza una pigione di fr. 2'000.- mensili. Le parti avevano previsto nella nota clausola n. 23 finanche l'ipotesi di un mancato esercizio del diritto di prelazione, stipulando in tale evenienza la possibilità di disdire il contratto con preavviso di tre mesi (punto 23.4) e precisando che l'acconto di fr. 300.- mensili accreditati sul conto acquisto non sarebbe stato rimborsato alla conduttrice (punto n. 23.3). Il tenore chiaro di queste clausole dimostra che il contratto di locazione era indipendente dal diritto di prelazione e che il canone di locazione non sarebbe stato ridotto se la conduttrice non fosse diventata proprietaria.
6. Dal profilo oggettivo il contratto di locazione è completo anche dopo aver tolto la clausola sul diritto di prelazione viziata da nullità. Esso contiene infatti tutti i punti essenziali, tra i quali il canone di locazione, definito con precisione nel suo ammontare annuo, nelle modalità di versamento e nelle spese accessorie (cfr. punto 4). Per quel che concerne le intenzioni delle parti al momento della conclusione del contratto nel gennaio 1999, invano si cercherebbe nel fascicolo processuale una qualche indicazione sul tenore delle loro discussioni precontrattuali. Ne deriva che l'istante non ha provato quali sono le circostanze che dal profilo soggettivo escludono l'ipotetica volontà delle parti di mantenere il contratto di locazione senza la clausola relativa al diritto di prelazione (cfr. consid. 4). Le sue apodittiche affermazioni in questa sede sono rimaste prive di ogni riscontro. Del resto, quand'anche si potesse ammettere la nullità totale del contratto di locazione, ciò non comporterebbe ancora la restituzione della parte di canone (fr. 300.- mensili) destinato dalle parti al cosiddetto "conto acquisto". Nel caso di contratti di durata già in corso, come è appunto il caso per il contratto di locazione qui in esame, la nullità, anche totale, è da limitare nei suoi effetti per il futuro e le parti non possono chiedere la restituzione delle prestazioni già eseguite, ma la rescissione del contratto per il futuro (DTF 129 III 320 consid. 7.1.2; Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, 3a ed., n. 31.29 pag. 204).
7. L'appello, infondato in ogni suo punto, deve di conseguenza essere respinto. Gli oneri del presente giudizio seguono l'integrale soccombenza dell'appellante, che rifonderà alla controparte un'equa indennità per ripetibili di appello.
Per questi motivi,
richiamati l'art. 148 CPC e la LTG
pronuncia: 1. L'appello 8 maggio 2003 di __________ è respinto.
2. Le spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 80.-
b) spese fr. 20.-
fr. 100.-
da anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 600.- per ripetibili di appello.
3. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di __________.
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terzi implicati |
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Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario