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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser |
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segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire in materia di locazione nella causa -inc. n. LA.2003.144 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- e più precisamente sull'istanza di sfratto 3 novembre 2003 promossa da
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AO1
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contro |
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AP1
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nonché sull'istanza di accertamento della nullità del contratto introdotta il 29 ottobre 2003 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno da
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__________ AP1
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contro |
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AO1,
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sulle quali il Pretore supplente si è pronunciato, con sentenza 26 maggio 2004, con cui ha respinto l'istanza di accertamento della nullità del contratto ed accolto l'istanza di sfratto;
appellante la parte soccombente in prima sede con atto di appello 7 giugno 2004, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di accertamento della nullità della disdetta (recte: del contratto) rispettivamente di riconoscergli una protrazione fino al 31 dicembre 2010 e in ogni caso di respingere l'istanza di sfratto, il tutto protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre la controparte, con osservazioni 2 luglio 2004, postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 11 giugno 2004 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Con contratto 16 settembre 1999 (doc. 1) __________ AO1ha concesso in locazione a __________ AP1 un appartamento sito nello stabile denominato __________ a __________. Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile la prima volta per il 1° gennaio 2010, è stato sottoscritto anche da __________, nella sua qualità di coniuge.
Il 5 marzo 2003 il contratto di locazione è stato sostituito da un altro contratto (doc. A e 6 UC), che in pratica differiva dal primo solo per l'ammontare della pigione, che passava da fr. 1'250.- (dal 2001 aumentati a fr. 1'350.-, cfr. doc. F) a fr. 1'300.-, e per la sua durata, ora determinata dal 1° marzo al 31 ottobre 2003, sottoscritto in qualità di conduttore dal solo __________ AP1.
2. Il 3 novembre 2003 __________ AO1 (in seguito: istante), preso atto che l'ente locato non era stato riconsegnato alla scadenza contrattuale del 31 ottobre 2003, ha inoltrato alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, un'istanza di sfratto, mentre in precedenza, con istanza 29 ottobre 2003, __________ AP1 (in seguito: convenuto) aveva adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno per far accertare la nullità del contratto di cui al doc. A e 6 UC e dunque la validità di quello di cui al doc. 1, adducendo in particolare che il vecchio contratto, avente per oggetto l'abitazione familiare, non era stato validamente risolto e che egli era stato indotto a sottoscrivere quello nuovo sulla base di assicurazioni fallaci del locatore, che oltretutto, in quanto semplice comproprietario dello stabile, non poteva validamente disporne senza l'accordo degli altri comproprietari.
3. Con il giudizio qui impugnato, il Pretore supplente, avocate a sé entrambe le procedure, ha respinto l'istanza di accertamento della nullità del contratto ed accolto l'istanza di sfratto. Egli ha in sostanza ritenuto che nel marzo 2003 l'appartamento in questione non costituiva ormai più l'abitazione familiare, per cui il convenuto era senz'altro legittimato a sostituire il vecchio contratto con un nuovo accordo. Il fatto che l'istante fosse unicamente uno dei comproprietari dello stabile non comportava la nullità del contratto di locazione e non ostava all'accoglimento dell'istanza di sfratto, in quanto agli atti era stata pure versata la procura dell'altra comproprietaria e nessuna norma faceva obbligo all'istante di agire in litisconsorzio necessario. Quanto al presunto vizio di volontà alla base della sottoscrizione del contratto di cui al doc. A e 6 UC, lo stesso era rimasto allo stadio di puro parlato. Infondata, siccome non formulata nei termini di legge, era infine la richiesta di protrazione del contratto, sollevata dal convenuto nel corso dell'udienza di discussione.
4. Con l'appello che qui ci occupa, avversato dall'istante, il convenuto chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di accertamento della nullità del contratto rispettivamente di riconoscergli una protrazione fino al 31 dicembre 2010 e in ogni caso di respingere l'istanza di sfratto, con argomentazioni che, se del caso, verranno riprese nei prossimi considerandi.
5. Il convenuto chiede innanzitutto di annullare la sentenza per il fatto che il Pretore supplente non si sarebbe assolutamente espresso, violando con ciò il suo diritto di essere sentito rispettivamente quello di ottenere una decisione motivata (art. 29 cpv. 2 Cost.), sull'argomentazione, da lui sollevata in duplica, secondo cui la sostituzione di un contratto di locazione di durata indeterminata con un contratto di durata determinata equivaleva ad eludere lo scopo della legge e l'esistenza del regime della disdetta.
La censura dev'essere respinta già per il fatto che la giurisprudenza non impone al giudice di pronunciarsi su tutti gli argomenti sottopostigli, ma unicamente di occuparsi delle sole circostanze rilevanti per il giudizio (DTF 123 I 31 consid. 2c; ICCTF 9 giugno 1999 4P.17/1999; cfr. pure Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 2 e n. 778 ad art. 285). Nel caso concreto la sentenza in esame adempie manifestamente a questi requisiti, visto e considerato che nella stessa sono stati riassunti i fatti essenziali e sono state indicate in modo chiaro e dettagliato le ragioni che hanno indotto il Pretore supplente a determinarsi come indicato in ingresso.
6. Nel gravame è in seguito riproposta la tesi della nullità del contratto di cui al doc. A e 6 UC per l'esistenza di un vizio di volontà (art. 24 segg. CO), segnatamente di un'iniziativa ingannevole e condita di false promesse dell'istante, tesa ad eludere il regime della disdetta. Sennonché, come giustamente rilevato dal giudice di prime cure, le circostanze atte a dimostrare questo presunto vizio di volontà, che avrebbero dovuto essere provate dal convenuto stesso, che se ne prevaleva (art. 8 CC), sono rimaste allo stadio di puro parlato, per cui l'esistenza del vizio di volontà non può essere ammessa. In assenza di migliori riscontri, non è in ogni caso possibile ritenere che il solo fatto di sostituire un contratto di locazione di durata indeterminata con un altro di durata determinata equivalga ad eludere lo scopo della legge e l'esistenza del regime della disdetta, anche perché non è per nulla escluso che tale comportamento possa essere dettato da altre ragioni, segnatamente la volontà del convenuto di disporre di un contratto meno impegnativo (fino a che non avesse trovato una nuova sistemazione, cfr. doc. 2), non da ultimo vista la sua pigione ridotta.
7. Il convenuto ribadisce poi l'argomento secondo cui, nel marzo 2003, l'ente locato costituiva ancora l'abitazione familiare ai sensi dell'art. 169 CC: ciò, a suo dire, implicava la nullità del nuovo contratto, visto che il suo coniuge, __________, omettendo di firmarlo, nemmeno aveva dato, ex art. 266m CO, il suo consenso a risolvere quello precedentemente in vigore.
Come giustamente rilevato dal giudice di prime cure, il carattere familiare dell'abitazione coniugale sussiste di regola fintanto che dura l'unione coniugale -e pertanto non viene di per sé meno neppure in caso di separazione di fatto dei coniugi, di sospensione giudiziaria della loro vita in comune o dell'inoltro di un'istanza di divorzio- che non può però più essere ammessa se la disunione della coppia è duratura e verosimilmente definitiva, oppure se il coniuge non conduttore ha lasciato l'abitazione coniugale per sempre o per una durata indeterminata ma senza intenzione di ritornarvi (Wessner, Le divorce des époux et l'attribution à un d'eux des droits et obligations résultant du bail portant sur le logement de la famille, in 11e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 7 e 8; cfr. pure DTF 114 II 396). Nel caso di specie il giudizio con cui il Pretore supplente ha concluso per l'esistenza, il 5 marzo 2003, di una disunione della coppia duratura e verosimilmente definitiva, rispettivamente di un abbandono dell'abitazione coniugale da parte del coniuge non conduttore per sempre o per una durata indeterminata ma senza intenzione di ritornarvi, può senz'altro essere confermato. L'esistenza di una tale situazione è in effetti provata dal fatto che __________, dal momento che si era separata di fatto dal marito, il 1° ottobre 2002, aveva provveduto ad occupare un proprio appartamento a __________, dove aveva immediatamente preso domicilio (cfr. doc. C inc. OA.2003.185 rich.); dal fatto che essa, controfirmando con il marito la lettera 2 settembre 2002 (doc. N inc. OA.2003.185 rich.), con cui l'amministratore dell'appartamento di __________ rammentava loro che il contratto di locazione, cui essi erano subentrati, scadeva il 31 (recte: 28) febbraio 2003 dopo di che si sarebbe dovuto provvedere alla stipula di un nuovo contratto unicamente a nome di quest'ultima, aveva in pratica espresso la sua intenzione di continuare ad occuparlo anche dopo quella data; dal fatto che in occasione della sua audizione separata ai sensi dell'art. 421 cpv. 1 CPC essa aveva dichiarato che da diversi anni i coniugi si erano ormai convinti dell'ineluttabilità del divorzio, poi pronunciato il 25 luglio 2003 (cfr. inc. OA.2003.185 rich.), che era stato procrastinato sino ad allora solo per il bene del figlio e per questioni economiche (verbale 20 maggio 2003 p. 3 inc. OA.2003.185 rich.), tanto è vero che la convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio era già stata elaborata nel corso di 5 sedute di Mediazione Familiare nel periodo aprile 2001 - marzo 2003 (cfr. istanza di richiesta congiunta di divorzio 26 marzo 2003 p. 1 inc. OA.2003.185 rich. e il preambolo della convenzione annessa alla sentenza di divorzio 25 luglio 2003 inc. OA.2003.185 rich.); e infine, soprattutto, dal comportamento tenuto dallo stesso convenuto, che aveva sottoscritto il nuovo contratto senza averlo più fatto firmare dal coniuge e inoltre specificando, al suo punto 2, che lo stesso non veniva più adibito ad abitazione familiare per 3 persone (così nel doc. 1), bensì ad uso personale (doc. A) rispettivamente ad abitazione familiare per una persona (doc. 6 UC). Il fatto che in un'altra lettera, pure datata 2 settembre 2002, l'amministratore dell'appartamento di __________ abbia ritenuto di doversi esprimere in merito all'eventualità in cui __________ fosse ritornata nel suo appartamento di __________, non modifica in alcun modo questo stato di fatto, tanto più che lo scritto in questione, allegato all'atto d'appello quale doc. 2, è stato versato agli atti per la prima volta solo in questa sede, per cui non può nemmeno essere preso in considerazione, ostandovi l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC.
8. Manifestamente infondato è inoltre l'argomento secondo cui il contratto di locazione sarebbe nullo in quanto, accanto all'istante, esso avrebbe dovuto indicare quale locatrice anche l'altra comproprietaria dello stabile, __________, rispettivamente quello secondo cui a sua volta anche l'istanza di sfratto sarebbe nulla per il fatto che, oltre che dall'istante, avrebbe dovuto essere promossa, in litisconsorzio necessario, pure da quest'altra comproprietaria. In merito alla prima questione, a prescindere dal chiaro abuso di diritto imputabile al convenuto per essersi richiamato solo ora, dopo che il contratto era stato perfettamente ossequiato da entrambe le parti, a questa presunta mancanza, si osserva che in ogni caso la legge non impone che il locatore sia necessariamente anche il proprietario dell'ente locato, ma unicamente che esso possa validamente disporne (Higi, Zürcher Kommentar, N. 12 delle note preliminari ad art. 253-274g CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 45), com'è pacificamente il caso per l'istante. Quanto alla seconda, è sufficiente rilevare che, contrariamente a quanto preteso dal convenuto, legittimato per legge a chiedere lo sfratto dei conduttori è il locatore (art. 506 CPC; cfr. Ducrot, L'expulsion du locataire, in 9e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 21), mentre al proprietario non è riconosciuta questa facoltà (Ducrot, op. cit., ibidem).
9. L'appello deve infine essere dichiarato irricevibile, per assenza di qualsiasi motivazione sulla particolare questione (art. 309 cpv. 1 lett. f CPC), nella misura in cui mira ad ottenere una protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2010. In ogni caso la motivazione addotta dal giudice di prime cure per respingere la domanda di protrazione è ineccepibile.
10. Ne discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 7 giugno 2004 di __________ AP1 è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.-
b) spese fr. 50.-
Totale fr. 150.-
da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 300.- per ripetibili.
III. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
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Terzi implicati |
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Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario