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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser |
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segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire nella causa DI.2003.300 (domanda di riduzione del canone di locazione) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 6 novembre 2003 da
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AP 1 AP 2
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contro |
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AO 1 AO 2
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con cui gli istanti hanno chiesto la riduzione del canone di locazione nella misura del 15,32%, pari a fr. 136,35 mensili, dal 1 novembre 2003, domanda alla quale si sono opposti i convenuti e che il segretario assessore ha respinto con sentenza 19 febbraio 2004;
appellanti gli istanti che, con atto d’appello 2 marzo 2004, chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di ridurre la pigione mensile a fr. 753,65 mensili a far tempo dal 1 novembre 2003 e, in subordine, che in caso di reiezione del gravame le ripetibili di prima istanza siano ridotte;
mentre con osservazioni del 2 aprile 2004 i convenuti propongono la reiezione dell’appello, con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
Ritenuto
In fatto: 1. Dal 1 luglio 1996 AP 1 conducono in locazione un appartamento di 3 e ½ locali nello stabile denominato __________ sito in via Cantonale __________ – già di proprietà della __________ – acquistato il 5 maggio 2003 da AO 1. Il contratto di locazione, stipulato per durata indeterminata, prevede la disdetta con preavviso di 3 mesi alla scadenza del 31 ottobre di ogni anno; il canone di locazione di fr. 10'680.– e le spese di fr. 1'440.– (fino al 1 novembre 2003 fr. 600.–) sono pagabili in rate mensili di fr. 940.–. AP 1 ha chiesto il 20 luglio 2003 alla __________ una riduzione della pigione per la scadenza contrattuale del 31 ottobre 2003, argomentando che dal successivo 1 agosto il tasso ipotecario sarebbe sceso al 3.25%. La __________ ha risposto negativamente alla richiesta, rilevando che i tassi ipotecari tendevano al rialzo, che il canone di locazione non era stato adeguato al rincaro nonostante un aumento del costo della vita del 6% ed era comunque conforme alle pigioni praticate nella zona e che nello stabile erano stati fatti lavori di ripristino quali il rifacimento totale delle cucine, dei balconi delle finestre – con la posa di doppi vetri – e delle rolladen, senza che le migliorie avessero portato ad un adeguamento del canone.
Con istanza 9 settembre 2003, AP 1 si sono rivolti all’ufficio di conciliazione di Bellinzona che ha constatato l’impossibilità di conciliare le parti.
2. Con istanza 6 novembre 2003 alla Pretura di Bellinzona AP 1 hanno chiesto che il canone di locazione fosse fissato in fr. 753,65 mensili a far tempo dal 1 novembre 2003.
All’udienza del 19 dicembre 2003 AO 1 si sono opposti all’istanza eccependo avantutto la validità della domanda di riduzione della pigione, perché firmata unicamente da AP 1 ma non da AP 2, anch’essa parte nel contratto di locazione. Nel merito contestano che la pigione sia abusiva, poiché la stessa sarebbe conforme a quelle in uso nella zona, e rilevano altresì che nell’appartamento sono stati fatti importanti migliorie (cucina nuova, serramenti nuovi con doppi vetri, rolladen nuove) e così pure all’esterno dello stabile (pergola, orto, giochi per i bambini), senza che siano state aumentate le pigioni.
3. Con sentenza 19 febbraio 2004 il Segretario assessore, statuendo in luogo e vece del Pretore, ha respinto l’istanza e ha posto la tassa di giustizia di fr. 250.– e le spese di fr. 50.– a carico degli istanti, obbligati a rifondere in solido ai convenuti fr. 600.– per ripetibili.
4. Con appello 2 marzo 2004 AP 1 postulano la riforma del citato giudizio nel senso di ridurre la pigione mensile a fr. 753,65 mensili a far tempo dal 1 novembre 2003 e, in subordine, che in caso di reiezione del gravame le ripetibili di prima istanza siano ridotte, con protesta di spese e ripetibili.
Con le loro osservazioni 2 aprile 2004 i convenuti propongono la reiezione dell’appello, con protesta di spese e ripetibili.
Considerato
In diritto 5. Il conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza di disdetta se ha motivo di credere che il locatore ottenga un reddito che è divenuto sproporzionato a causa di una modifica essenziale delle basi di calcolo, segnatamente di una diminuzione dei costi ipotecari (art. 270 a CO). Anche se i costi sopportati dal locatore sono sensibilmente diminuiti rispetto al momento in cui è stata fissata la pigione iniziale, questi può comunque eccepire di non ricavare dall’immobile un reddito netto abusivo (DTF 121 III 167). Il canone di locazione non è considerato sproporzionato se si situa nei limiti di quelli in uso nella località o nel quartiere, rispettivamente se garantisce unicamente il potere di acquisto del capitale proprio investito nell’immobile (art. 269 a lett. a ed e CO; DTF 121 III 254). Il criterio della pigione in uso si basa sul confronto del canone di locazione con oggetti simili, ritenuto che per il calcolo di tali pigioni sono determinanti le pigioni di locali d’abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione (art. 11 OLAL). Secondo la giurisprudenza elaborata dal Tribunale federale, per poter trarre delle conclusioni con una certa sicurezza il paragone dev’essere fatto con almeno 5 oggetti siti nella medesima località o quartiere (DTF 123 III 317, consid. 4). Inoltre, in questo contesto è altresì da verificare se i canoni oggetto di paragone siano già stati adattati ai nuovi fattori di costo, segnatamente al tasso ipotecario ed al rincaro, ritenuto che, se del caso, i canoni da comparare vanno adattati perlomeno teoricamente all’evoluzione dei menzionati fattori (127 III 411 consid. 5; DTF 123 III 317 consid. 4d). L’onere di provare i citati elementi incombe alla parte che invoca il criterio delle pigioni in uso nella zona, la quale dovrà quindi fornire gli elementi necessari per stabilire che sono adempiuti i presupposti della comparabilità, ritenuto che la mancanza di sufficienti elementi comporta l’esclusione dell’oggetto quale elemento di paragone.
6. Alla procedura speciale in materia di locazione (art. 404 seg. CPC) si applica la massima inquisitoria a carattere sociale, in virtù della quale il giudice accerta d'ufficio i fatti e apprezza liberamente le prove e le parti sono tenute a presentare tutti i documenti utili per la valutazione del caso (art. 274d cpv. 3 CO; DTF 125 III 231; Hohl, Procédure civile, tome I, Berna 2001, n. 857-860, pag. 165). La massima inquisitoria non dispensa però le parti dai propri obblighi processuali, segnatamente da quello di presentare tutti gli elementi di prova utili all’apprezzamento della situazione e neppure obbliga il giudice a sostituirsi d’ufficio alla parte che rinuncia ad invocare fatti pertinenti o a chiedere accertamenti, né ad istruire d'ufficio la causa (DTF 107 II 236 consid. 2c; 125 III 231 consid. 4a), ma solo a rendere attente le parti sull'obbligo di collaborare e a invitarle a completare le rispettive allegazioni qualora abbia motivo oggettivo di dubbio al riguardo (DTF 107 II 236 consid. 2c; Hohl, op. cit., n. 858 pag. 165).
7. Il segretario assessore ha considerato adempiuti i criteri di comparabilità per gli immobili indicati dai convenuti, gli stabili posti a paragone essendo siti nella stessa zona e presentando la medesima disposizione dello stabile oggetto della richiesta di riduzione, al quale sono pure paragonabili in virtù della data di costruzione. Ha poi rilevato che le pigioni per gli appartamenti di 3 e ½ locali – tenuto conto anche delle superfici dei singoli appartamenti – variano da fr. 881 a fr. 997.–, concludendo che il canone di locazione di fr. 891.– dell’appartamento occupato dagli istanti è conforme a quelli in uso nel quartiere. Da ultimo il primo giudice ha rilevato che la pretesa abusività delle pigioni utilizzate quale paragone non era stata dimostrata dalla parte istante, alla quale incombeva il relativo onere probatorio.
Gli appellanti sostengono che la documentazione relativa ad altri immobili, prodotta dai convenuti, è insufficiente e non adempie i requisiti esatti dalla giurisprudenza per poterli utilizzare quali termine di paragone. In particolare manca poi la prova, che incombeva alla parte convenuta, che le pigioni paragonate non sono abusive.
Dovendosi stabilire quali siano i canoni di locazione in uso nella zona, sull’onere della prova va fatta una precisazione: nella misura in cui la parte appellante sostiene che quelli indicati dagli appellati sono abusivi come tali, toccava a lei portare la dimostrazione dell’abusività (DTF 127 III 411 consid. 5a).
L’abusività del canone comprende tuttavia anche un altro elemento, non rilevato né esaminato dalla parte convenuta né dal primo giudice: il canone di locazione inizialmente corretto può diventare abusivo se non viene adattato alle modifiche dei tassi ipotecari. In questo caso, per poterlo utilizzare nella determinazione del canone d’uso sarà necessario procedere ad un adattamento teorico alla mutata situazione (DTF 127 III 411 consid. 5; DTF 123 III 317 consid. 4d). L’obbligo di portare gli elementi necessari per procedere a siffatta verifica e, se del caso, all’adattamento teorico del canone, incombeva in questo caso alla parte convenuta, avendo essa invocato il criterio della pigione d’uso (DTF 127 III 411, consid. 5a). Agli atti non v’è però elemento alcuno che permetta di comprendere quando sono stati fissati tali canoni di locazione, né se gli stessi siano stati adeguati nel corso del tempo e neppure è possibile stabilire altrimenti che il canone comparativo non è comunque abusivo (DTF 127 III 411 consid. 5a). Di conseguenza tutti gli immobili utilizzati quale paragone non possono essere presi in considerazione per stabilire le pigioni in uso nella zona. Non è quindi neppure necessario esaminare se, stanti le scarne e generiche informazioni fornite, gli ulteriori criteri possano essere considerati provati.
8. Da quanto precede discende che i convenuti non hanno dimostrato quale sia il canone di locazione in uso nella zona e quindi neppure è possibile verificare se quello contestato può essere riconsiderato conforme. Ciò comporta la reiezione dell’eccezione sollevata dai locatori, ammessa in prima sede e, di conseguenza, l’accoglimento dell’appello volto alla riduzione della pigione mensile, di per sé non contestata. La diminuzione è tuttavia inferiore a quanto chiesto in quanto fondata su un errore di calcolo. Compensando parzialmente la riduzione dovuta per la diminuzione del tasso ipotecario con l’aumento del costo della vita, gli appellanti indicano quest’ultimo nel 2,04 %, se non che, passando da 143,1 a 150.4 punti, l’incremento percentuale è del 5,1. Di conseguenza la riduzione del canone è pari al 12,26 % (17,36 - 5,1), vale a dire fr. 109,10. Il canone di locazione va così fissato in fr. 780,90 a far tempo dal 1 novembre 2003.
9. Gli appellanti chiedono, in via subordinata, la riduzione delle ripetibili di prima istanza. L’appello essendo accolto solo parzialmente, gioverà esaminare anche questa censura, avversata dalla parte appellata. L’art. 309 cpv. 2 CPC prescrive che l’appello deve contenere, tra l’altro le domande di giudizio, che devono essere formulate in modo chiaro. Appellando il dispositivo su spese e ripetibili, l’appellante deve esprimere, pena la nullità dell’appello, la somma della riduzione o dell’aumento postulato (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, art. 309, m. 10-11). Nel caso concreto l’appellante si limita a chiedere genericamente una riduzione delle ripetibili, di cui neppure le motivazioni del ricorso permettono di determinare l’importo e di conseguenza l’appello su questo punto è irricevibile e, del resto, per l’esito del merito inconferente.
10. Il segretario assessore ha respinto l’eccezione di nullità dell’istanza sollevata dalla parte convenuta, rilevando come il fatto che la domanda di riduzione del canone inviata al proprietario sia stata fatta solo a nome del marito non inficiava la validità della successiva procedura, ritenuto che nessuna censura era stata sollevata in merito. La parte appellata, nelle proprie osservazioni, ribadisce che l’istanza andava comunque considerata nulla per vizio di forma perché non sottoscritta AP 2. Il conduttore dovendo inoltrare la domanda di riduzione in forma scritta, il mancato rispetto di questa sarebbe motivo di nullità della domanda.
L’art. 270a cpv. 2 CO prescrive che il conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore. Nel caso concreto la domanda scritta di riduzione del canone adempie indubbiamente i requisiti di forma esatti dalla legge. Il fatto che essa emani dal solo AP 1 e non anche dalla di lui moglie, essa pure conduttrice, non ha conseguenze sulla sua validità. Il Tribunale federale ha già avuto modo di precisare che i coniugi conduttori non costituiscono un litisconsorzio necessario e possono di conseguenza esercitare singolarmente i diritti derivanti dal contratto di locazione (DTF 118 II 168, consid. 2). Ciò detto, il fatto che AP 2 non ha a sua volta chiesto per scritto al locatore la riduzione del canone di locazione non può comportare la nullità della procedura avviata da AP 1. Qualora la richiesta scritta costituisse un presupposto processuale inderogabile, questa situazione potrebbe, semmai, comportare l’irricevibilità della successiva istanza, ma solo per quanto concerne la moglie, non invece per il marito. La forma scritta della richiesta è tuttavia una prescrizione d’ordine, avente quale scopo l’avvio di una procedura preliminare che induca le parti ad uno scambio d’opinioni in merito al canone prima di avviare la procedura davanti alle autorità preposte. In questo stadio le parti non sono in particolare tenute a determinarsi definitivamente, né esse sono vincolate alle proprie dichiarazioni nell’ambito della successiva procedura davanti all’autorità (DTF 122 III 24). La legge stessa prevede poi che la richiesta scritta non è necessaria qualora il conduttore chieda la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento (art. 270a cpv. 3 CO). Neppure appare indispensabile, in un caso come quello in esame, esigere che anche AP 2 formulasse una riduzione del canone quando, rispondendo alla medesima richiesta del marito, i proprietari avevano comunque già escluso la riduzione (P. Higi, Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, n. 7 ad art. 270a CO). Peraltro, come giustamente rilevato dal segretario assessore, i convenuti nulla avevano eccepito in sede di conciliazione, nonostante entrambi i coniugi figurassero quali istanti. L’eccezione è pertanto da respingere.
Per i motivi che precedono, l’appello è parzialmente da accogliere. Tassa di giudizio, spese e ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e l'art. 19bis LTG,
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 2 marzo 2004 AP 1 è parzialmente accolto.
§ Di conseguenza la sentenza 19 febbraio 2004 della Pretura di Bellinzona è riformata come segue:
1. L‘istanza 6/7 novembre 2003 è parzialmente accolta.
1.1. La pigione mensile per l’appartamento condotto dagli istanti è ridotta a fr. 780,90 a far tempo dal 1 novembre 2003.
2. La tassa di giustizia di fr. 250.– e le spese di fr. 50.– sono poste in solido a carico degli istanti per fr. 70.– e per la rimanenza in solido a carico dei convenuti che inoltre rifonderanno a controparte fr. 300.– a titolo di parziali ripetibili.
II. Gli oneri processuali del presente giudizio in:
a) tassa di giustizia fr. 100.–
b) spese fr. 50.–
fr. 150.–
da anticipare dagli appellanti, restano a loro carico in solido limitatamente a fr. 35.– e per il resto in solido della parte appellata con l'obbligo di rifondere alla controparte sempre con vincolo di solidarietà, fr. 100.– per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
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T erzi implicati |
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Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario