|
|
|
|
|
|
|
|
Incarto n. |
Lugano
|
In nome |
|
||
|
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
|||||
|
|
|||||
|
|
|||||
|
composta dei giudici: |
Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo |
|
segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire in materia di locazione nella causa -inc. n. DI.2004.9 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud- e più precisamente sull'istanza di sfratto 14 gennaio 2004 promossa da
|
|
APPO1
|
|
|
contro |
|
|
APPE1
|
nonché sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 24 dicembre 2003 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso da
|
|
APPE1 |
|
|
contro |
|
|
APPO1,
|
sulle quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 18 marzo 2004, con cui ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta ed accolto l'istanza di sfratto;
appellante la parte soccombente in prima sede con atto di appello 26 marzo 2004, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e di respingere l'istanza di sfratto, il tutto protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre la controparte, con osservazioni 29 aprile 2004, postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 1° aprile 2004 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che dal 1° gennaio 1998 __________ APPO1ha concesso in locazione alla società __________, ora APPE1l'unità immobiliare sita in __________ a __________, composta da un edificio con pianterreno, box e primo piano, il tutto da adibire a laboratorio e deposito merci (cfr. doc. B);
che in data 28 novembre 2003 il rapporto di locazione è stato disdetto ai sensi dell'art. 257d CO (mora del conduttore) con effetto al 31 dicembre 2003 (doc. F);
che il 14 gennaio 2004 __________ APPO1 (in seguito istante), preso atto che l'ente locato non era stato riconsegnato alla scadenza del termine di disdetta, ha inoltrato alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud un'istanza di sfratto, mentre in precedenza, con istanza 24 dicembre 2003, APPE1 (in seguito convenuta) aveva contestato la disdetta innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso sostenendo in particolare che il termine concessole per il pagamento dei canoni arretrati di fr. 17'297.30 era stato in seguito prorogato e che la somma in questione doveva in ogni caso venir compensata con i costi da lei sopportati per l'eliminazione di alcuni difetti nell'ente locato, pari a ca. fr. 18'000.- (e meglio fr. 21'275.85, cfr. doc. 4-8);
che il Segretario assessore, con il giudizio qui impugnato, ha ritenuto che il termine di 30 giorni per provvedere al pagamento degli arretrati era infruttuosamente venuto a scadenza il 24 novembre 2003, per cui nulla ostava all'inoltro della disdetta, anche perché la dichiarazione con cui la convenuta aveva preteso, oltretutto a torto, di compensare quelle somme con altri suoi crediti era stata formulata per la prima volta solo innanzi all'Ufficio di conciliazione: di qui l'accoglimento dell'istanza di sfratto e la reiezione dell'istanza di contestazione della disdetta;
che con l'appello che qui ci occupa, avversato dall'istante, la convenuta chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e di respingere l'istanza di sfratto, ribadendo che la disdetta per mora, già inefficace per il fatto che il debito costituito dai canoni arretrati era stato in precedenza estinto per compensazione, era stata oltretutto notificata prematuramente prima della scadenza del termine concesso per provvedere al loro pagamento;
che, giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, può fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese;
che, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, nel caso di specie non vi sono le premesse per decretare lo sfratto;
che è ben vero che la disdetta per mora è stata inoltrata, il 28 novembre 2003 (doc. F), dopo che in precedenza, e meglio con raccomandata 23 ottobre 2003 (doc. E), la convenuta era stata diffidata a pagare le pigioni arretrate entro 30 giorni con l’avvertimento che in assenza di pagamento nel termine il contratto sarebbe stato disdetto;
che è però altrettanto vero che quella diffida risulta superata dal fatto che il 27 novembre 2003 (doc. 3), l'istante, facendo riferimento ad un colloquio telefonico avvenuto quel medesimo giorno con la controparte, le aveva confermato per fax che il termine ultimo e improrogabile, concordato tra le parti, per versare l'integralità dell'importo insoluto, sarebbe scaduto l'indomani, 28 novembre 2003;
che la disdetta, significata alla conduttrice il medesimo 28 novembre, prima cioè della scadenza dell'intero termine concesso per il pagamento, risulta in definitiva prematura (Higi, Zürcher Kommentar, N. 47 ad art. 257d CO) e pertanto -come è stato recentemente precisato da dottrina e giurisprudenza (Higi, op. cit., ibidem; DTF 121 III 156)- inefficace (II CCA 11 marzo 1996 inc. n. 12.96.11, 25 maggio 1998 inc. n. 12.98.74);
che poco importa che a quel momento il termine concesso con la diffida di cui al doc. E fosse scaduto, e meglio già a far tempo dal 24 novembre (in quanto la convenuta aveva ritirato la relativa raccomandata già il 25 ottobre, cfr. doc. I): l'istruttoria ha in effetti permesso di accertare che, allorché le parti si erano accordate di prorogare il termine fino al 28 novembre (doc. 3), l'istante -contrariamente a quanto preteso in causa- era perfettamente al corrente di quella situazione, tanto è vero che la circostanza gli era nota già dal 26 novembre (cfr. doc. I);
che l'istante non può nemmeno prevalersi della possibilità, indicata da Higi (op. cit., loc. cit. in fine; cfr. II CCA 17 febbraio 1997 inc. n. 12.96.210), di poter eventualmente indulgere nei confronti del locatore se la disdetta è stata data con qualche giorno di anticipo: la stessa si riferisce in effetti solo alla situazione in cui, non conoscendo il locatore il momento esatto della consegna della diffida al locatario e dunque l'inizio del termine di 30 giorni, la disdetta è notificata qualche giorno prima della scadenza di quel termine; ma non è praticabile quando, come nel caso concreto, l'istante è perfettamente consapevole della data di scadenza del termine di disdetta, dapprima grazie alle ricerche postali da lui effettuate (doc. E e I) e in seguito mediante la fissazione di un ultimo e improrogabile termine (doc. 3);
che non torna infine conto chinarsi sulla tesi con cui l'istante ha preteso che la disdetta sarebbe stata in ogni caso data alla posta solo dopo le ore 18.00 del 28 novembre, ovvero al termine degli orari di ufficio: la stessa, oltre ad essere irricevibile siccome sostenuta per la prima volta solo in sede di osservazioni all'appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), è in effetti rimasta allo stadio di puro parlato;
che in definitiva, stante l’esistenza di una disdetta inefficace, il fatto che la convenuta non abbia sollevato la relativa contestazione davanti all’Ufficio di conciliazione, ma l'abbia eccepita solo nella sede pretorile, è irrilevante (sentenza DTF citata; ICCTF 23 ottobre 1995 in re B. SA/O. e G.);
che, appurata ai considerandi precedenti l’esistenza in casu di una disdetta inefficace, non può che discenderne, in accoglimento del gravame, l'accoglimento dell'istanza di contestazione della disdetta e la reiezione dell’istanza di sfratto, senza che occorra pronunciarsi sulla questione della compensazione dei canoni arretrati;
che a dipendenza dell’accoglimento dell’appello, la parte soccombente deve sopportare gli oneri processuali e il pagamento delle ripetibili di entrambe le sedi (art. 148 CPC);
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 26 marzo 2004 di APPE1è accolto.
Di conseguenza la sentenza 18 marzo 2004 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud è così riformata:
1. L'istanza di sfratto 14 gennaio 2004 è respinta.
2. L'istanza di contestazione della disdetta 24 dicembre 2003 è accolta e di conseguenza la disdetta 28 novembre 2003 è dichiarata inefficace.
3. La tassa di giustizia di fr. 750.- e le spese, da anticipare come di rito, sono a carico di __________ APPO1, che rifonderà alla APPE1 l'importo di fr. 1'100.- a titolo di ripetibili.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 350.-
b) spese fr. 50.-
Totale fr. 400.-
da anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà alla controparte fr. 600.- per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
|
|
- -
|
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.
|
Terzi implicati |
|
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario