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Incarto n. |
Lugano 6 dicembre 2005/rgc |
In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser |
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segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2003.146 della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con istanza 30 maggio 2003 da
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AP 1
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contro |
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AO 1
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con cui gli istanti hanno chiesto l’annullamento della disdetta 31 gennaio 2003 e in subordine la protrazione del contratto di locazione per almeno 3 anni, domande avversate dal convenuto che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Segretario assessore con sentenza 10 gennaio 2005 ha respinto (recte: parzialmente accolto), confermando la validità della disdetta e concedendo una prima protrazione per 17 mesi;
appellanti gli istanti con atto di appello 21 gennaio 2005, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con osservazioni 28 febbraio 2005 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 27 gennaio 2005 con cui la vicepresidente di questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. AP 1 conducono in locazione dal 1° novembre 1986 un appartamento al III piano in una palazzina di 4 piani a __________ di proprietà di AO 1. Il contratto tra le parti, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 3 mesi per il 31 ottobre di ogni anno, prevedeva una pigione attualmente di fr. 946.- mensili più le spese accessorie.
Il 31 gennaio 2003 il proprietario ha disdetto il contratto per il successivo 31 ottobre, indicando quale causale “disdetta causa ristrutturazione appartamento”.
2. L'Ufficio di conciliazione di __________, tempestivamente adito dai conduttori, ha confermato la validità della disdetta ed ha negato qualsiasi protrazione del contratto di locazione.
3. Non soddisfatti di quella decisione, i conduttori si sono rivolti al Segretario assessore, il quale, con il querelato giudizio, ha concesso loro una prima protrazione per 17 mesi.
Con l’appello che qui ci occupa, avversato dalla controparte, essi ribadiscono pertanto le richieste formulate in prima sede, ovvero l’annullamento della disdetta siccome abusiva rispettivamente contraria alle regole della buona fede e in subordine la protrazione del contratto per almeno 3 anni.
4. A sostegno dell’abusività della disdetta, gli istanti ribadiscono che i motivi addotti dal convenuto per giustificare quel provvedimento sarebbero inveritieri rispettivamente non sarebbero stati sufficientemente provati. Essi inoltre ritengono che in ogni caso i prospettati lavori non imporrebbero necessariamente la rescissione del loro contratto.
4.1 La legge non esige che la disdetta, per essere valida, debba essere motivata (Lachat, Le bail à loyer (citato in seguito: Bail), p. 468; Lachat, Commentaire Romand (citato in seguito: CR), N. 10 ad art. 271 CO; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, p. 436; Higi, Zürcher Kommentar, N. 113 ad art. 271 CO; RtiD I-2005 p. 834). Se richiesta, la parte che dà la disdetta è tuttavia tenuta a motivarla (art. 271 cpv. 2 CO). Scopo della disposizione è di permettere alla parte che riceve la disdetta di valutare con cognizione di causa l'opportunità o meno di contestarla oppure di chiedere un'eventuale protrazione (Lachat, Bail, ibidem; Lachat, CR, ibidem; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 111 ad art. 271 CO; sentenza RtiD citata). La motivazione della disdetta dev'essere data nel rispetto delle regole della buona fede (Lachat, op. cit., p. 469): in particolare i motivi addotti, che sono di principio vincolanti (Lachat, Bail, ibidem; Lachat, CR, N. 12 ad art. 271 CO; Permann/Schaner, op. cit., p. 437; Higi, op. cit., N. 120 ad art. 271 CO; è tuttavia possibile la loro completazione o precisazione), devono essere veritieri (Lachat, Bail, ibidem; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 114 segg. ad art. 271 CO; mp 1993 p. 30; Broglin, Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in 7e Séminaire sur le droit du bail, p. 5), ritenuto che se gli stessi dovessero risultare non comprovati (Lachat, Bail, p. 470; Weber, Basler Kommentar, 3. ed., N. 30 ad art. 271/271a CO) o pretestuosi (Lachat, Bail, p. 469; Lachat, CR, N. 11 ad art. 271 CO; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 115 ad art. 271 CO; Weber, op. cit., N. 32 seg. ad art. 271/271a CO), la disdetta potrà di regola essere considerata abusiva ex art. 271 cpv. 1 CO (NRCP 2004 p. 397).
4.2 Nel caso di specie il giudizio con cui il Segretario assessore ha ritenuto non abusiva la disdetta può essere confermato.
Come giustamente rilevato dal giudice di prime cure, l’istruttoria ha permesso di accertare che alcuni inquilini si erano a suo tempo lamentati con il convenuto per la difettosità dell’ente locato, in particolare per infiltrazioni dal plafone e dai serramenti nonché per problemi relativi all’erogazione dell’acqua -inconveniente questo presente anche nell’appartamento degli istanti (doc. G)- chiedendo che fosse posto rimedio a quella situazione (doc. H inc. DI.2003.145 rich.). Preso atto delle lamentele, il convenuto aveva prontamente incaricato alcuni artigiani di riparare i difetti. Rilevato che gli interventi effettuati non avevano risolto totalmente i problemi, specie quello relativo all’erogazione dell’acqua (doc. H.4 inc. DI.2003.145 rich.), egli è stato consigliato dallo studio d’ingegneria __________ (cfr. teste __________) di provvedere ad un intervento radicale e meglio alla sostituzione totale delle condotte, operazione ritenuta indispensabile, che andava effettuata, secondo logica, partendo dai due piani superiori dello stabile (doc. 5 inc. DI.2003.145 rich.): ciò imponeva la liberazione degli appartamenti al III e IV piano, come indicato dalla ditta __________ (doc. 6 inc. DI.2003.145 rich.), che aveva allestito un’offerta per quegli interventi. In tali circostanze, tenuto anche conto del fatto che la palazzina aveva quasi 40 anni, la decisione del convenuto di disdire il contratto di locazione con i conduttori del III e IV piano, per poter mettere in atto quegli interventi, oltre ad altre migliorie alle cucine (cfr. teste __________, interrogatorio formale del convenuto), e per poi consentire il trasferimento provvisorio in quei locali degli inquilini del I e II piano allorché si sarebbe trattato di effettuare analoghi lavori nei loro appartamenti (cfr. interrogatorio formale del convenuto), costituisce una scelta legittima e in buona fede del proprietario che vuole disporre anche in futuro di un immobile perfettamente funzionale, a soddisfazione di tutti i conduttori. Poco importa se, oltre al piano indicativo d’intervento ed il dettaglio 1:20 della nuova sala da bagno (doc. 7 inc. DI.2003.145 rich.), il convenuto non abbia versato agli atti altre prove a sostegno della sua volontà di effettuare quei lavori, ad esempio un progetto o un programma d’intervento definitivo, di per sé nemmeno necessari, a maggior ragione a quel momento. Il fatto che in seguito il perito giudiziario, pur avendo confermato che lo stato delle tubazioni non era dei migliori (perizia p. 2) ed era senz’altro tale da comportare carenze in particolare nell’erogazione dell’acqua calda (perizia p. 2 segg. e 7 seg.), non abbia ritenuto necessaria la sostituzione delle condotte (perizia p. 2), ritenendo sufficienti altri interventi di manutenzione meno invasivi (perizia p. 2, 5 e 6), non modifica questa situazione. Ciò non toglie che il motivo addotto in buona fede a sostegno della disdetta fosse veritiero.
5. Ciò posto, resta da esaminare se gli istanti possano pretendere una prima protrazione di almeno 3 anni in luogo di quella, di 17 mesi, di cui 14 e mezzo di fatto, concessa dal primo giudice.
5.1 Secondo l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO).
Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., N. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, op. cit., N. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80 seg.; Tercier, Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 2104; SJ 1979 p. 585 no. 125; DTF 105 II 197; ICCTF 21 marzo 2000 4C.455/1999; II CCA 14 settembre 2005 inc. n. 12.2005.52).
5.2 È innanzitutto a torto che gli istanti, omettendo di considerare la proroga del contratto di cui hanno beneficiato di fatto dal 31 ottobre 2003 fino al 10 gennaio 2005, data della sentenza di primo grado, lamentano di aver ottenuto in prima sede una protrazione di soli 2 mesi e mezzo, ovvero fino al 31 marzo 2005. A seguito della conferma -accertata nei considerandi che precedono- del carattere non abusivo della disdetta, si deve in effetti ritenere che il contratto di locazione è senz’altro terminato allo scadere del termine di disdetta del 31 ottobre 2003, per cui in concreto, conformemente a quanto stabilito dalla dottrina (Higi, op. cit., N. 13 ad art. 272b CO), il periodo di protrazione inizia per l’appunto a decorrere solo da quella data (soluzione analoga, seppure non motivata, in ICCTF 3 agosto 2004 4C.167/2004).
5.3 Ciò detto, la decisione con cui il Segretario assessore ha ritenuto di concedere agli istanti una prima protrazione (con facoltà dunque di chiederne poi una seconda) di 17 mesi, invece della richiesta proroga di almeno 3 anni, resiste ampiamente alle critiche formulate nell’appello. Il giudice di prime cure ha in effetti tenuto conto, correttamente, sia del fatto che gli istanti, che nel frattempo si erano per altro attivati nella ricerca di soluzioni alternative, necessitavano di un certo tempo per abituarsi all’idea di dover traslocare vista la loro età ed il loro stato di salute e considerato che occupavano l’appartamento in questione da oltre 32 anni e che avevano un legame particolare ed affettivo con il quartiere, sia del fatto che il convenuto intendeva disporre del loro appartamento per eseguire i prospettati lavori di ristrutturazione. In concreto, ritenuto che sulla durata della protrazione da concedere, che in caso di locazione di abitazioni può essere al massimo di 4 anni (art. 272b cpv. 1 CO), il giudice di prime cure gode di un ampio potere di apprezzamento (Higi, op. cit., N. 220 segg. ad art. 272 CO; DTF 125 III 230; ICCTF 20 novembre 2001 4C.174/2001; sentenza II CCA citata), che può essere riesaminato dall’autorità d’appello con estrema prudenza, solo se la sua decisione risulti manifestamente ingiusta o iniqua (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 32 ad art. 307), ciò che non è il caso, è escluso che il giudizio di primo grado su tale questione possa essere riformato a favore degli istanti, tanto più che la disdetta risulta essere stata data con un certo anticipo sui termini contrattuali. Non va oltretutto dimenticato che, nelle more della procedura d’appello, essi hanno potuto beneficiare di un’ulteriore proroga di fatto di 8 mesi.
6. Ne discende la reiezione dell'appello, del tutto infondato.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 21 gennaio 2005 di AP 1 è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 150.-
b) spese fr. 50.-
Totale fr. 200.-
da anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 600.- per ripetibili.
III. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
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terzi implicati |
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Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario