|
|
|
|
|
|
|
|
Incarto n. |
Lugano
|
In nome |
|
||
|
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
|||||
|
|
|||||
|
|
|||||
|
composta dei giudici: |
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser |
|
segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.165 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 24 settembre 2004 da
|
|
AO 1
|
|
|
contro |
|
|
AP 1
|
chiedente la condanna del convenuto al pagamento dell’importo di fr. 180'000.- -poi aumentato a fr. 193'500.- in sede di replica- oltre interessi quale saldo del prezzo di una compravendita immobiliare nonché l’iscrizione definitiva di un’ipoteca legale del venditore a favore dell’attrice per l’importo di fr. 180'000.- a carico della PPP n. 2875, fondo base n. 1753 RFD di __________, di proprietà del convenuto;
domande alle quali il convenuto si è opposto chiedendo in pari tempo la cancellazione dell’ipoteca legale iscritta in via provvisoria, e sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 8 agosto 2005 accogliendo la petizione;
appellante il convenuto con atto d’appello 5 settembre 2005, con il quale chiede in via preliminare l’annullamento della decisione di prima istanza per incompetenza del giudice a statuire nella fattispecie, in via principale la cancellazione dell’ipoteca legale del venditore già iscritta in via provvisoria e che l’appellata sia riconosciuta debitrice dell’appellante dell’importo di almeno fr. 100'000.- a saldo del prezzo di compravendita, in via subordinata l’annullamento dei dispositivi 1 e 2 della sentenza impugnata e, in via ancor più subordinata che sia riconosciuto nullo il contratto di compravendita stipulato dalle parti il 3 marzo 2004 e che sia fatto ordine all’ufficiale del distretto di Locarno di procedere a nuove iscrizioni, che proprietaria della PPP n. 2875 sia riconosciuta AO 1 la quale riassume il debito di fr. 300'000.- nei confronti di __________ SA di __________;
mentre l’attrice con osservazioni 10 ottobre 2005 postula la reiezione del gravame;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: 1. Con rogito no 496 del 3 marzo 2004 del notaio avv. __________, AO 1 ha venduto la sua quota, PPP n. 2875, di 41/00 del fondo base n. 1753 RFD di __________ a AP 1. Il prezzo è stato pattuito in fr. 480'000.-, da solvere mediante assunzione del debito di fr. 300'000.- presso __________ __________ garantito da 4 cartelle ipotecarie (100'000.- in I rango, 110'000.- in II rango, 40'000.- in III rango e 50'000.- in IV rango) e mediante pagamento “a saldo” dei rimanenti fr. 180'000.-“secondo accordi separati”.
Constatato il mancato pagamento del saldo di fr. 180'000.- la venditrice ha chiesto, ed ottenuto con decreto 10 maggio 2004, l’annotazione di un’ipoteca legale provvisoria del venditore sul fondo oggetto della transazione.
2. Con petizione 24 settembre 2004 AO 1 ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento dell’importo di fr. 180'000.-, rilevando che il saldo del prezzo di compravendita era rimasto impagato, postulando altresì l’iscrizione definitiva dell’ipoteca legale del venditore già annotata in via provvisoria.
3. Con risposta 26 ottobre 2004 il convenuto si è opposto alla petizione, chiedendo la cancellazione dell’ipoteca legale già annotata ed eccependo avantutto la competenza giurisdizionale del giudice adito perché, non essendovi connessioni di natura reale con il fondo venduto, la causa sarebbe da promuovere al suo domicilio a __________. Nel merito, ha affermato che il residuo del prezzo è stato già pagato secondo accordi separati. Egli avrebbe infatti erogato un prestito di complessivi fr. 523'800.- alla società __________ SA, di cui l’attrice era azionista unitamente al marito __________ ed a __________, i quali, a parziale restituzione del mutuo si sarebbero riconosciuti debitori solidali nei suoi confronti dalla somma di fr. 100'000.- ciascuno, per un importo complessivo di fr. 300'000.-. Gli stessi non avendo fatto fronte ai loro impegni, egli non sarebbe tenuto al pagamento di quanto richiestogli.
4. Con replica 22 novembre 2004 l’attrice, rilevato come il debito ipotecario in essere presso __________, assunto dal convenuto nell’ambito del contratto di compravendita immobiliare, ammontava a soli fr. 286'500.-, ha aumentato la domanda di causa a fr. 193'500.-, contestando per il resto gli argomenti di controparte, segnatamente l’eccezione di carenza di foro.
Con duplica 21 dicembre 2004 il convenuto ha confermato le proprie domande, chiedendo inoltre che l’attrice sia riconosciuta debitrice dell’importo di fr. 180'000.- nei suoi confronti, a saldo del prezzo di compravendita.
Con le rispettive conclusioni le parti hanno entrambe confermato le proprie domande.
5. Con sentenza 8 agosto 2005 il Pretore ha accolto la petizione, condannando il convenuto al pagamento dell’importo di fr. 193'500.- oltre interessi ed ordinando l’iscrizione definitiva di un’ipoteca legale del venditore a favore dell’attrice per l’importo di fr. 180'000.- a carico della PPP n. 2875, fondo base n. 1753 RFD di __________, di proprietà del convenuto.
6. Con appello 5 settembre 2005 il convenuto chiede in via preliminare l’annullamento della decisione di prima istanza per incompetenza del giudice a statuire nella fattispecie, in via principale la cancellazione dell’ipoteca legale del venditore già iscritta in via provvisoria e che l’appellata sia riconosciuta debitrice dell’appellante dell’importo di almeno fr. 100'000.- a saldo del prezzo di compravendita, in via subordinata l’annullamento dei dispositivi 1 e 2 della sentenza impugnata e, in via ancor più subordinata che sia riconosciuto nullo il contratto di compravendita stipulato dalle parti il 3 marzo 2004 e che sia fatto ordine all’ufficiale del distretto di Locarno di procedere a nuove iscrizioni, e che proprietaria della PPP n. 2875 sia riconosciuta AO 1 che riassume il debito di fr. 300'000.- nei confronti di __________ SA di __________.
Con osservazioni 10 ottobre 2005 l'attrice postula la reiezione del gravame.
considerato
in diritto: 7. Il Pretore ha respinto l’eccezione di incompetenza sollevata dal convenuto, il quale invocava la competenza esclusiva del giudice del proprio domicilio, rilevando che quando -come nel caso concreto- l’azione tende anche all’iscrizione di un’ipoteca legale del venditore di un fondo, essa può essere proposta anche al giudice di situazione dell’immobile e non esclusivamente al domicilio del convenuto. L’appellante censura la sentenza, contestando l’esistenza di implicazioni di natura reale.
Per l’art. 3 LForo, salvo che la legge disponga altrimenti, le azioni contro una persona fisica si propongono al giudice del suo domicilio. L’art. 19 prevede poi che il giudice del luogo in cui il fondo è o dovrebbe essere intavolato nel registro fondiario è competente per le azioni reali (lettera a) e le altre azioni inerenti al fondo, come quelle volte al trasferimento della proprietà fondiaria o al conferimento di diritti reali limitati su fondi, ritenuto che tali azioni possono essere proposte anche al giudice del domicilio o della sede del convenuto (lettera c). Tra queste ultime vanno annoverate segnatamente le azioni di carattere misto e quelle concernenti obbligazioni propter rem (Kellerhals/Von Werdt/Güngerich, Gerichtsstandsgesetz, ni 32 segg. ad art. 19; Müller/Wirth, Gerichtsstandsgesetz, n. 26 ad art. 19; Spühler/Tenchio/Infanger, Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsachen, ni 27 segg. ad art. 19).
L’art. 837 cpv. 1 CC conferisce al venditore il diritto di ottenere la costituzione di un’ipoteca legale sul fondo venduto a garanzia del proprio credito. Questo diritto, di natura obbligatoria, costituisce un’obbligazione propter rem (Koller, Der Grundstückkauf, 2. ed., §4, n. 61), con la conseguenza che la relativa azione cade, per quanto riguarda il foro, nel campo d'applicazione dell’art. 19 LForo.
8. Nel caso concreto l’appellata ha chiesto non solo il pagamento del saldo del prezzo di compravendita ma anche che tale saldo venga garantito da un’ipoteca legale del venditore da costituire sul fondo venduto. Trattasi quindi di una procedura mista, che può essere proposta anche al foro della situazione dell’immobile (Kellerhals/Von Werdt/Güngerich, op. cit., n. 56 ad art. 19; Spühler/Tenchio Infanger, op. cit., n. 34 ad art. 19). L’appello -su questo punto invero parecchio confuso- dev’essere di conseguenza respinto e la decisione impugnata confermata nella misura in cui l’eccezione di carenza di foro è stata disattesa.
9. Nel merito, il Pretore ha accolto la domanda intesa al pagamento del residuo del prezzo di vendita. Reietta l’exceptio non adimpleti contractus sollevata dal convenuto per il fatto che l’obbligazione di cui egli lamentava l’inesecuzione da parte dell’attrice rilevava semmai da una fattispecie estranea al contratto di compravendita, il primo giudice ha poi ritenuto che -al di là della questione lasciata aperta se l’eccezione di compensazione fosse stata sollevata correttamente- neppure era provata l’esistenza del preteso credito vantato nei confronti della convenuta. L’appellante censura la decisione impugnata, sostenendo che la compravendita in oggetto si inseriva in un’altra fattispecie, e meglio nei rapporti tra le parti in relazione alla __________ SA -società gestita da __________, __________ e AO 1- alla quale egli aveva erogato prestiti per complessivi fr. 523'800.-. Volendo egli recuperare almeno parte del credito, le parti si sarebbero accordate in separata sede stipulando, precedentemente alla firma del contratto di compravendita, un accordo nell’ambito del quale l’appellata rinunciava all’importo di fr. 100'000.-.
9.1. Incontestato l’ammontare del residuo del prezzo di vendita pari a fr. 180'000.- e pacifico che l’appellante non lo ha pagato, è qui da esaminare se egli abbia estinto in altro modo il suo debito, in particolare compensandolo con il credito da lui vantato nei confronti dell’appellata.
Contrariamente a quanto egli sostiene, dall’accordo stipulato il 2 marzo 2004 (doc. 2) tra __________, AO 1 e AP 1 non è però possibile desumere il preteso riconoscimento del debito di fr. 100'000.- di AO 1 nei confronti dell’appellante. L'accordo in parola menziona unicamente l’esistenza di un credito concesso da __________ __________ alla società __________ SA, garantito da AO 1 con un’ipoteca. Non fa per contro alcun riferimento a eventuali finanziamenti di AP 1 alla __________ SA né ad una qualsivoglia connessione tra i medesimi e la compravendita. Inoltre va rilevato che, sempre nel menzionato documento, le parti hanno stabilito il prezzo di vendita dell’immobile, fissandolo in fr. 480'000.- (punto 1), senza indicare che il prezzo sarebbe stato in qualche modo compensato con pretese dell’appellante nei confronti della società o di altri.
9.2. Neppure i punti 2-4 dell'accordo contengono un riconoscimento del debito. Tali clausole, come ben rilevato dall’appellata, paiono piuttosto intese a regolare i rapporti tra la lei, __________ e __________ nel contesto del credito di fr. 300'000.- concesso da __________ __________ agli ultimi due e garantito da AO 1 mediante ipoteca. Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, il mutuo è stato erogato esclusivamente a __________ e __________, non invece anche a AO 1 (cfr. contratto di ipoteca 9 luglio 1998 e lettera di conferma di rimborso del mutuo 11 novembre 2004, nel fascicolo di doc. prodotti da __________ SA). È qui manifestamente contraria agli atti la diversa affermazione dell'appellante, secondo cui AO 1 avrebbe ammesso nei propri allegati di essere anch'essa mutuataria, ciò non risultando da nessuna parte. Per quanto dato a capire, __________, AO 1 e __________ si erano accordati in merito alla ripartizione interna del debito -l’unico menzionato nel documento-, nel senso che AO 1 e __________ lo assumevano in ragione di fr. 100'000.- ciascuno, mentre la parte a carico di __________ era invece regolata direttamente tra questi e la AO 1. Il punto 4 stabilisce che __________ avrebbe dovuto pagare fr. 100'000.-, senza invero indicare il beneficiario di tale somma, che non può però essere altri se non AO 1. Ciò appare infatti evidente quando si consideri che la medesima clausola prevede, nell'eventualità in cui AP 1 avesse anticipato per __________ la prima rata unica (fissata al minimo in fr. 40'000.- ed al massimo in fr. 50'000.-), che le ulteriori rate mensili di fr. 1'000.- (da versare da __________ per estinguere la rimanenza del debito) sarebbero state divise tra AO 1 e AP 1.
9.3. La “rinuncia ad 1/3 dell’ipoteca di CHF 300'000.- vale a dire CHF 100'000.-“ da parte di AO 1, collocata in questo contesto, non è quindi connessa con il pagamento del prezzo di compravendita, e di conseguenza neppure può essere interpretata quale rinuncia a chiedere a AP 1 fr. 100'000.-. Semmai la rinuncia è nei confronti di __________ e __________ a chiedere loro tale importo, ciò che è peraltro confermato anche dallo stesso __________ (verbale 2 maggio 2005, pag. 6). Vero è che la testimonianza di quest'ultimo appare confusa, avendo egli affermato che al momento della sottoscrizione del doc. 2 l'accordo era che l’appellante avrebbe pagato fr. 100'000.- in meno all’appellata. Si rileva tuttavia come -a prescindere dalla mancanza di qualsivoglia indicazione in tal senso nell’accordo- è ancora lo stesso __________ ad affermare che l’intenzione dell’appellata era di accollarsi fr. 100’000.-, pari ad 1/3 del debito esistente presso __________. Va qui però rilevato come, rinunciando a fr. 100'000.- del prezzo di vendita dell’appartamento a favore dell’acquirente, dopo aver già rinunciato a farsi rimborsare pari importo da __________ e __________, essa in realtà ci avrebbe rimesso complessivamente fr. 200'000.-vale a dire il doppio di quanto aveva dichiarato di essere disposta ad assumersi. A ragione quindi il Pretore non ha ritenuto determinante tale testimonianza perché manifestamente contraddittoria.
9.4. Ciò senza dimenticare che neppure l’appellante sembra aver inteso l’accordo 2 marzo 2004 come pretende in sede giudiziaria, nel senso della rinuncia ad incassare fr. 100'000.-. In epoca successiva alla firma del contratto di compravendita, egli ha infatti proposto a controparte di saldare il residuo di fr. 180'000.- (e non di fr. 80'000.- come logica vorrebbe) mediante cessione di una pretesa di pari importo da lui vantata nei confronti della __________ SA (doc. D).
Il fatto che con l’acquisto dell’appartamento l’appellante volesse recuperare parte dei capitali che afferma di aver immessi nella società, non porta a diversa conclusione ritenuto che, per i motivi già esposti, tale intenzione non è stata concretizzata con l’accordo del 2 marzo -il cui testo risulta emanare dallo stesso AP 1- né successivamente.
Anche nel merito la sentenza del Pretore merita quindi conferma.
10. L’appellante contesta ancora l’ammontare di spese e ripetibili poste a suo carico dal Pretore, senza tuttavia formulare alcuna domanda di giudizio su tale punto, sicché la questione non ha da essere esaminata. Abbondanzialmente si rileva come, per giurisprudenza invalsa, nella fissazione della tassa di giustizia e delle ripetibili il giudice gode di un ampio potere d’apprezzamento, censurabile unicamente in caso di eccesso o di abuso, ciò che non è il caso se gli importi attribuiti rientrano tra i minimi ed i massimi della tariffa applicabile (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 51 ad art. 148 e m. 19 ad art. 150). Poiché nel caso concreto gli importi fissati dal Pretore rientrano nei limiti tariffari, l’appello sarebbe comunque da respingere, neppure essendo dato a comprendere in virtù di quali considerazioni l’appellante possa sostenere che il valore di causa sarebbe stato ridotto a fr. 100'000.-, quando in sede di replica l’attrice ha aumentato la propria domanda da fr. 180'000.- a fr. 193'500.-, richiesta confermata con le conclusioni e interamente accolta dal Pretore con la sentenza impugnata.
11. Non essendo stata provata l’esistenza di un credito dell’appellante nei confronti dell’attrice, le domande d’appello formulate in via principale e in via subordinata vanno respinte, senza che sia necessario interrogarsi ulteriormente sul significato della richiesta formulata in via principale di accertare che la signora AO 1 sia riconosciuta debitrice dell’importo di almeno fr. 100'000.- nei confronti dell’appellante “a saldo del prezzo di compravendita della PPP n. 2785...”, il cui senso rimane incomprensibile, come già rilevato dal Pretore nella sentenza impugnata (pag. 8 p. 5).
Respinta anche la domanda subordinata, rimane da evadere quella formulata “in via ancor più subordinata”, chiedente che sia riconosciuto nullo il contratto di compravendita stipulato dalle parti il 3 marzo 2004 e che sia fatto ordine all’ufficiale del distretto di Locarno di procedere a nuove iscrizioni, e che proprietaria della PPP 2875 sia riconosciuta AO 1 che riassume il debito di fr. 300'000.- nei confronti di __________ SA di __________.
L’art. 321 CPC esclude la facoltà di mutare l’azione in sede di appello e di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni. Di conseguenza, nella misura in cui l’appellante chiede in via subordinata, per la prima volta in questa sede, che sia riconosciuto nullo il contratto di compravendita stipulato dalle parti l’appello si rivela manifestamente irricevibile.
12. Ne segue che, nella misura in cui è ricevibile, l’appello è integralmente respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
dichiara e pronuncia:
1. L'appello 5 settembre 2005 di AP 1 è respinto.
2. Le spese della procedura d'appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 2’950.--
b) spese fr. 50.--
t o t a l e fr. 3’000.--
sono poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere a
controparte fr. 9'000.- di ripetibili d’appello.
3. Intimazione:
|
|
- ; - .
|
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
|
terzi implicati |
|
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario