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Incarto n. |
Lugano 15 maggio 2006/rgc |
In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser |
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segretario: |
Bettelini |
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.18 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 28 gennaio 2004 da
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AP 1
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contro |
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AO 1
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con la quale l’istante ha chiesto una protrazione del contratto di locazione sul fondo n. 1__________ RFD M__________ per sei anni fino al 30 giugno 2011, domanda alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore, con sentenza 23 marzo 2005, ha accolto per la durata di un anno, fino al 30 giugno 2006;
appellante l’istante, che con atto di appello del 4 aprile 2005 postula la riforma della sentenza impugnata nel senso di concedere una prima proroga del contratto di locazione per due anni e mezzo, fino al 31 dicembre 2007, e di porre a carico della convenuta gli oneri processuali, con l’obbligo di rifondere all’istante fr. 3'500.- per ripetibili, protestate spese e ripetibili in sede di appello;
mentre la convenuta propone nelle proprie osservazioni del 22 aprile 2005 la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio pretorile, protestando la rifusione delle spese e delle ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: A. AP 1, fondata nel 1992, conduce in locazione dal 1° gennaio 2000 lo stabile denominato Casa C__________ nel Comune di M__________, proprietà di AO 1 (doc. C), dove gestisce un centro sportivo. Il contratto tra le parti, di durata indeterminata e disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi per la scadenza del 30 giugno, la prima volta il 30 giugno 2005, prevedeva una pigione mensile di fr. 2'400.- oltre spese accessorie. Il contratto di locazione sostituiva quello a suo tempo sottoscritto da E__________ R__________, nonna di AO 1, e da H__________ l’8 marzo 1973 (doc. B). AO 1 ha disdetto il contratto mediante il modulo ufficiale il 2 ottobre 2003 per il 30 giugno 2005, indicando di voler costruire sul terreno di sua proprietà (doc. D). L’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di M__________, adito tempestivamente dalla conduttrice, ha respinto con decisione 23 dicembre 2003 l’istanza di protrazione del contratto e ha confermato la disdetta con effetto dal 30 giugno 2005 (doc. A).
B. La conduttrice si è rivolta con istanza 28 gennaio 2004 alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città per chiedere la protrazione del contratto di locazione sul fondo n. __________ RFD M__________ per sei anni fino al 30 giugno 2011 e l’annullamento della decisione emanata il 23 dicembre 2003 dall’Ufficio di conciliazione di M__________. All’udienza dell’11 marzo 2004 la convenuta si è opposta alla domanda. La procedura è stata sospesa su richiesta delle parti ed è stata riattivata il 4 maggio successivo. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, confermandosi nel contenuto dei rispettivi memoriali conclusivi. L’istante ha chiesto una prima proroga del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2007, mentre la convenuta ha ribadito l’opposizione a ogni proroga.
C. Statuendo il 23 marzo 2005, il Pretore ha concesso una protrazione unica e definitiva del contratto per la durata di un anno, fino al 30 giugno 2006, e ha posto le spese e la tassa di giustizia di fr. 1'600.- a carico dell’istante nella misura di ¾ e a carico della convenuta per il rimanente ¼, con l’obbligo per l’istante di rifondere a quest’ultima fr. 2'600.- per ripetibili ridotte.
D. AP 1 è insorta con un appello del 4 aprile 2005, con il quale chiede che in riforma del giudizio impugnato le sia concessa una prima proroga del contratto di locazione per due anni e mezzo, fino al 31 dicembre 2007, e che gli oneri processuali siano posti a carico della convenuta, obbligata a rifondere all’istante fr. 3'500.- per ripetibili, con protesta di spese e ripetibili in sede di appello. AO 1 ha proposto con le osservazioni del 22 aprile 2005 di respingere l'appello.
Considerando
In diritto: 1. Va preliminarmente rilevato che la domanda di appello intesa all’annullamento della decisione dell’ufficio di conciliazione è inammissibile, perché il ricorso all’autorità giudiziaria dopo la pronuncia dell’Ufficio non è una procedura di appello o di verifica di quel giudizio, che decade con l’avvio del nuovo procedimento, ma un’azione giudiziaria indipendente e a sé stante (Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 404 m. 10 e da ultimo II CCA 8 marzo 2006 inc. 12.2006.63; Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., Zurigo 2003, n. 2303).
2. Nella fattispecie il Pretore ha accertato che il contratto di locazione vigente tra le parti è di fatto la continuazione ininterrotta di un rapporto di locazione iniziato nel marzo 1973 e che esso contiene una clausola secondo la quale la conduttrice deve ammortizzare i propri investimenti entro cinque anni (doc. C). Egli ha rilevato che la conduttrice era a conoscenza della precarietà della situazione locativa per l’intenzione della proprietaria di vendere il fondo, rispettivamente di edificarlo in altro modo, tanto che aveva eseguito alcune ricerche per un’altra sistemazione e aveva acquistato la particella n. 2__________ RFD M__________, per la quale ha ottenuto la licenza edilizia comunale in vista di ristrutturare l’immobile, non appena messo a disposizione dall’attuale conduttore, con il quale ha concordato una proroga definitiva del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2006. Il Pretore ha poi confrontato le rispettive situazioni economiche della conduttrice e della locatrice, architetta titolare della P__________ Sagl, giungendo alla conclusione nella ponderazione dei rispettivi interessi che si poteva esigere dalla conduttrice, avvisata con oltre due anni di anticipo della disdetta, che avesse a trovare una sistemazione provvisoria nell’attesa di portare a termine la ristrutturazione dello stabile da lei acquistato. Ha così accordato una proroga unica e definitiva di un anno, fino al 30 giugno 2006.
3. Secondo l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO). La ponderazione degli interessi serve non solo a determinare il principio di un’eventuale proroga del contratto di locazione, ma anche la sua durata. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., N. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, op. cit., N. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80 seg.; Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., Zurigo 2003, n. 2483; SJ 1979 p. 585 no. 125; DTF 105 II 197; I CCTF 21 marzo 2000 4C.455/1999; II CCA 14 settembre 2005 inc. n. 12.2005.52).
4. L’appellante rimprovera in sostanza al Pretore di aver fortemente sottovalutato le conseguenze gravose della disdetta, in particolare le difficoltà organizzative per un trasferimento provvisorio della sede, per altro praticamente impossibile, e di non aver tenuto in considerazione il fatto che la locatrice non ha un bisogno personale urgente né subirà conseguenze personali gravi dalla proroga del contratto di locazione. L’istante adduce che la limitazione a una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione non si giustifica nel suo caso, poiché essa ha subito intrapreso ricerche per trovare una sistemazione adeguata e non trovandone una in locazione ha acquistato un immobile dove potrà trasferire la sua attività entro la fine del 2007. Essa adduce inoltre di aver concesso una proroga del contratto di locazione relativo all’immobile da lei acquistato davanti all’Ufficio di conciliazione competente nell’intento di evitare una causa giudiziaria dalla durata difficilmente prevedibile, così da poter ridurre la propria domanda di protrazione, e considera pertanto ingiustificato il rimprovero che le ha mosso al riguardo il Pretore.
5. Dall’istruttoria è emerso che il centro sportivo (doc. I) gestito dall’appellante si trova nell’immobile di via S__________ a M__________ dal 1973, vale a dire da oltre trent’anni (doc. B, C), dapprima sotto la direzione di __________, che lo gestiva personalmente, e dal 1992 sotto la gestione della società anonima (doc. B, estratto del registro di commercio). I lavori necessari all’esercizio dell’attività del centro sportivo, incentrata sull’offerta di prestazioni fitness, danza ed estetica, sono stati assunti dai conduttori (doc. B). L’istante ha iniziato a cercare locali alternativi a quelli attualmente locati (doc. M) non solo nell’ottobre 2003, subito dopo aver ricevuto la disdetta del contratto di locazione, ma già nel 2002 (inc. doc. I° richiamato), senza trovare una sistemazione alternativa nel Comune. Nel febbraio 2004 G__________, azionista maggioritaria dell’istante, ha sottoscritto un diritto di compera per la particella 2__________ RFD M__________ (doc. O), e ha presentato la domanda di costruzione preconsultiva per la ristrutturazione dello stabile (doc. P). Come constatato dal primo giudice, la situazione locativa era invero resa precaria - sulla carta - dal desiderio della proprietaria di meglio valorizzare la propria sostanza immobiliare. Se non che, le intenzioni della locatrice di vendere o ristrutturare lo stabile sono rimaste in realtà allo stadio dei desideri per oltre trent’anni e non hanno ancora trovato, per quanto risulta dal fascicolo processuale, uno sbocco concreto. La convenuta ha addotto il proprio bisogno urgente dello stabile locato per opporsi alla protrazione del contratto, affermando che l’esistenza del suo studio di architettura sarebbe compromesso se non potesse utilizzare il fondo di sua proprietà, in zona R7, per edificare uno stabile comprendente la sua abitazione primaria e conforme alle norme di normale redditività (udienza 11 marzo 2004, 4 maggio 2004). La realizzazione di tale progetto è tuttavia ancora lontana, tanto che la proprietaria non ha presentato una domanda di costruzione e ha eseguito solo studi preliminari di fattibilità per l’edificazione di due palazzine del costo di circa 6 milioni, per altro congelati alla notizia della contestazione della disdetta (deposizione F__________, verbale del 2 giugno 2004). Gli atti sono del tutto silenti sulle possibilità concrete di realizzazione del progetto.
6. Tenuto conto della trentennale attività della conduttrice nel Comune di M__________ e delle dimensioni del centro sportivo, che occupa oltre 600 m2 (doc. L), è frequentato da circa 500 utenti, occupa 26 persone, e che esige attrezzature particolari come la palestra, il solarium, la sauna e l’idromassaggio (deposizione 2 giugno 2004 G__________; piani relativi alla ristrutturazione, doc. I° richiamato dall’Ufficio di conciliazione), l’obbligo di traslocare in locali provvisori in attesa della ristrutturazione della sua nuova sede, come deciso dal Pretore, appare troppo gravoso alla luce delle circostanze evocate dianzi. La ponderazione degli interessi delle parti non ha infatti dimostrato alcun bisogno proprio concreto della locatrice, che come si è detto nemmeno ha presentato una domanda di costruzione. Non si vede quindi come la convenuta possa risolvere la precaria situazione dello studio di architettura di cui è socia insieme ad altre tre persone (deposizione F__________ __________) senza disporre del benché minimo progetto concreto per sfruttare il fondo di sua proprietà. La convenuta ha anche addotto che la conduttrice ha goduto per anni di condizioni locative privilegiate a sue spese, ma tale affermazione non ha trovato alcun riscontro negli atti, come del tutto sprovvisto di supporto è rimasto l’asserito danno economico che subirebbe la proprietaria per la continuazione del rapporto locativo. Non possono poi essere considerati ai fini dell’odierno giudizio gli argomenti addotti dalla convenuta con le osservazioni all’appello e che si riferiscono a fatti avvenuti dopo l’emanazione della sentenza, visto il chiaro divieto dell’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC, valido anche nelle procedure di locazione (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App, Lugano 2005, m. 32 ad art. 321). La documentazione trasmessa il 27 aprile 2006 deve dunque essere restituita alla parte appellata.
7. Visto quanto precede, l’appello deve essere accolto e la sentenza impugnata riformata nel senso di concedere all’istante una prima proroga del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2007. La durata della protrazione appare adeguata alle circostanze, tenuto conto che l’attuale occupante dei locali in cui si trasferirà l’appellante li lascerà a fine dicembre 2006 e che nel termine di un anno l’istante dovrebbe avere la possibilità di ristrutturare i locali, ora occupati da un garage concessionario di autoveicoli, per adibirli a centro sportivo (cfr. piani di ristrutturazione, doc. I° richiamato) e di spostarvi la propria attività.
8. Gli oneri processuali del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono quindi a carico della convenuta, che rifonderà all’appellante un’equa indennità per ripetibili di appello. L’esito dell’appello esige la modifica del dispositivo sulle spese di prima sede, nel senso che gli oneri processuali di fr. 250.- e la tassa di giudizio di fr. 1'600.- sono posti a carico dell’istante nella misura di 3/5 e a carico della convenuta per 2/5. L’istante rifonderà inoltre alla convenuta un’indennità ridotta per ripetibili di prima sede di fr. 1'200.-.
Per i quali motivi,
pronuncia: I. L’appello 4 aprile 2005 di AP 1 è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
1. L’istanza è parzialmente accolta e a AP 1 è concessa una prima protrazione del contratto di locazione con AO 1 fino al 31 dicembre 2007.
2. Le spese di fr. 250.- e la tassa di giudizio di fr. 1'600.- restano a carico della AP 1 per 3/5 e a carico di AO 1 per 2/5. La AP 1 rifonderà alla convenuta l’importo di fr. 1'200.- a titolo di ripetibili ridotte.
II. Le spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 750.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 800.-
da anticipare dall'appellante, sono poste a carico della convenuta, con l’obbligo di rifondere all’appellante fr. 1'200.- per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
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terzi implicati |
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Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario