
Incarto n. 12.2007.118	Lugano 6 marzo 2008/sc	In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretaria:

Verda, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa - inc. n. LA.2002.49 (locazione: disdetta) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 26 marzo 2002 da

AP 1

AP 2

entrambi ora rappr. dall’ RA 2

Contro

CC 1

rappr. dall’avv.

al quale è subentrata a seguito del suo decesso il 30 dicembre 2006 la

, composta di:

AO 1

AO 2

AO 3

tutti rappr. dall’ RA 1

con cui gli istanti hanno chiesto di accertare la nullità della decisione 22 febbraio 2002 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno, che dichiarava inefficace la loro disdetta 27 giugno 2001, e l’efficacia della citata disdetta;

domanda avversata dal convenuto e che il Segretario assessore ha respinto con sentenza 8 maggio 2007;

appellanti gli istanti con atto di appello 18 maggio 2007, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza 4 marzo 2005 (recte: 26 marzo 2002), protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre i convenuti con osservazioni 1° giugno 2007 postulano la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 23 gennaio 1998 (inc. UC n. 109/2001: doc. B) CC 1 ha concesso in locazione a AP 2 e AP 1 l’esercizio pubblico (__________”) e l’abitazione familiare siti a __________. Il contratto prevedeva l’inizio della locazione per il 1° aprile 1998 ed era disdicibile con preavviso di sei mesi “per le scadenze 31 marzo 2003” e per la prima volta il 30 settembre 2002, con rinnovo di cinque anni in mancanza di disdetta (clausola n. 3 e 24c). La pigione era stata fissata in fr. 2'000.- mensili. Il medesimo giorno il locatore si impegnava a mettere a disposizione di AP 2 durante la locazione l’intero inventario dell’esercizio pubblico per fr. 1'000.- mensili (inc. UC: doc. C).

B. Con scritto 4 giugno 2000 AP 2 ha comunicato al locatore di non riuscire a pagare la contropartita dell’inventario e, nell’ipotesi che questi pretendesse simile versamento, egli ha spiegato che tale lettera sarebbe valsa come sua disdetta (inc. UC: doc. D). Il 14 giugno successivo il locatore ha contestato l’esistenza dei presupposti per una disdetta immediata, poiché il primo termine di rescissione era, come per la locazione dell’esercizio pubblico, il 31 marzo 2003 (inc. UC: doc. E). Il 21 giugno 2000 il conduttore ha ribadito la sua impossibilità di provvedere al pagamento per motivi economici e ha postulato una composizione bonale (inc. UC: doc. F). Il locatore ha risposto il 26 giugno 2000 di essere disponibile a un incontro, posto che il conduttore avesse formulato entro cinque giorni una proposta di pagamento dell’importo ancora da pagare di fr. 24'434.55 e della pigione di fr. 1'000.- (mese di giugno), così come avesse “precisato” la questione della disdetta immediata (inc. UC: doc. G).

C. Con istanza 5 luglio 2000 il locatore ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, chiedendo di dichiarare inefficace la disdetta 4 giugno 2000 e di reputarla invece valida con effetto al 31 marzo 2003 (inc. UC: doc. H). Il 20 agosto 2000 AP 2 ha spiegato che i proventi del ristorante non gli permettevano di far fronte al suo debito e che l’unica soluzione era la rottura immediata del contratto di locazione (doc. 1). Il 7 novembre 2000 le parti hanno convenuto di dimezzare il corrispettivo per l’uso dell’inventario da fr. 1'000.- a fr. 500.- mensili dal 1° ottobre 2000 al 31 marzo 2002 e hanno concordato che il contratto inerente all’inventario è parte integrante del contratto di locazione dell’esercizio pubblico. Le parti hanno altresì pattuito che la locazione e l’uso dell’inventario si ritengono “inderogabilmente sciolti per il 31 marzo 2002, senza alcuna possibilità di protrazione” (inc. UC: doc. I). Il 7 novembre 2000 i conduttori hanno ritirato la disdetta 4 giugno 2000 (inc. UC: doc. L, pag. 2). Di conseguenza, il 10 novembre 2000 l’Ufficio di conciliazione ha dichiarato conciliata la vertenza (inc. UC: doc. L, pag. 1).

D. Con scritto 22 marzo 2001 il dott. med. __________, incaricato dai conduttori di esperire un sopralluogo, ha rilevato che nell’appartamento al primo piano dell’ente locato, sopra al ristorante, nel locale bagno vi era “un importante odore di fogna che rende il locale insalubre. Meno importante, ma comunque presente anche nella lavanderia al piano terra”. Egli ha inoltre spiegato che si imponeva un risanamento entro breve termine dell’accesso alla canalizzazione (inc. UC: doc. 4). Il medesimo giorno il perito comunale degli immobili, arch. __________, ha confermato la presenza di odori nauseabondi “che creano evidenti inconvenienti di tipo igienico” e ha spiegato che “in generale la causa di simile situazione dipende dal cattivo funzionamento della ventilazione primaria degli scarichi” (inc. UC: doc. 2). Il 27 marzo 2001 la Sezione dei permessi e dell’immigrazione ha ritenuto che le strutture del ristorante erano “carenti dal profilo igienico e della sicurezza”. In particolare, ha affermato che il locale per la preparazione della pizza e il vano del banco birra erano inagibili, poiché “ammuffiti” e non dotati né di aerazione, né di lavabo, e che né l’impianto elettrico né quello del gas erano conformi. Essa ha quindi impartito un termine fino al 15 aprile 2001 per ovviare agli inconvenienti citati e uno fino al 30 giugno 2001 per presentare un piano di ristrutturazione del locale cucina, del banco bar, del bagno, dell’alloggio, della cantina e dell’economato (inc. UC: doc. 3).

E. Con missiva 2 aprile 2001 AP 2 ha chiesto al locatore di informarlo sulle modalità di intervento nell’ente locato e di ridurre di almeno il 25% il canone di locazione retroattivamente e fino alla sistemazione a causa dei disagi da lui subiti (inc. UC: doc. 5). Il 5 aprile successivo egli si è riservato di chiedere ulteriori riduzioni della pigione per i disturbi causati dai lavori di rinnovo e ha chiesto al locatore di sistemare l’ente locato entro il 25 aprile 2001 (inc. UC: doc. 6). Il 12 aprile 2001 l’__________ ha chiesto ai conduttori di modificare l’impianto elettrico entro il 12 luglio 2001 (inc. UC: doc. 7). Il 17 aprile 2001 AP 2 ha comunicato al locatore infiltrazioni dal tetto e il distacco dal balcone di un pezzo di cemento (inc. UC: doc. 8), mentre il 19 aprile successivo egli lo ha informato del mancato funzionamento della lavastoviglie situata nel ristorante (inc. UC: doc. 9).

F. Il 7 maggio 2001 il Municipio di __________ ha chiesto al locatore di sistemare l’evacuazione delle acque luride entro trenta giorni (doc. O). Con scritto 8 maggio 2001 la patrocinatrice dei conduttori ha comunicato al locatore il deposito della pigione del mese di maggio, poiché i difetti notificati con le missive 2 e 5 aprile 2001 non erano stati eliminati. Ella ha nondimeno postulato una composizione bonale, nel senso di restituire anticipatamente l’ente locato e di eseguire i lavori di ripristino al termine della locazione (inc. UC: doc. 10). Con lettera 10 maggio 2001 il locatore ha comunicato al conduttore di aver preso atto del rifiuto di quest’ultimo di permettere l’esecuzione dell’allacciamento del gas in cucina, ritenendolo responsabile di eventuali danni (doc. 2). Il giorno successivo, 11 maggio 2001, il locatore ha avvisato gli inquilini dell’inizio dei lavori alle canalizzazioni il 21 maggio 2001, opere che non avrebbero pregiudicato l’uso dell’ente locato (doc. 11). Il 17 maggio 2001 la patrocinatrice dei conduttori ha comunicato al locatore che non tutti i difetti segnalati erano stati eliminati. In particolare, sussistevano infiltrazioni d’acqua dal tetto, lo sgretolamento dell’intonaco del balcone, una presa elettrica scoperta in cucina e odori nauseabondi nella cantina e in lavanderia (inc. UC: doc. 11).

G. Il 29 maggio 2001 i conduttori hanno impartito al locatore, tramite la loro legale, un termine fino al 25 luglio 2001 per eliminare una serie di difetti, a loro detta a lui già noti. Essi hanno inoltre ribadito la riduzione della pigione del 25% dal gennaio 2001 incluso e hanno confermato “con le riserve d’uso in caso di mancata accettazione, la richiesta di restituzione anticipata dell’ente locato per la fine di giugno 2001”. I conduttori si sono inoltre riservati, in caso di mancato accordo, il diritto ad un risarcimento dei danni, il deposito e la riduzione della pigione, l’autorizzazione a far eseguire i lavori a spese del locatore oppure la rescissione senza preavviso dalla locazione (inc. UC: doc. 12). Il 30 maggio 2001 la patrocinatrice del locatore ha contestato le affermazioni dei conduttori, asserendo che sia il tetto sia il balcone erano stati riparati e le prese elettrice protette, tranne quella indicata dal conduttore, proprio perché questi aveva chiesto di potervi attaccare la friggitrice. Gli odori nauseabondi, poi, non erano più presenti, sebbene nella lavanderia non fossero stati installati due sifoni perché il conduttore vi si era opposto. Il locatore ha poi contestato la mancata aerazione della cucina e della cantina e ha imputato al conduttore la responsabilità per i danni derivanti dal suo rifiuto dei lavori di allacciamento al gas (inc. UC: doc. T). L’8 giugno 2001 la patrocinatrice dei conduttori ha segnalato al locatore i disagi riscontrati a seguito dei lavori di sistemazione, peraltro non adeguatamente preavvisati, e ha sollecitato una presa di posizione del locatore sulla proposta di restituzione anticipata dell’ente locato per la fine del mese di giugno 2001 (inc. UC: doc. 13).

H. Il 13 giugno 2001 il legale dei conduttori ha ribadito l’esistenza di gravi difetti e la mancata esecuzione di determinate riparazioni a carico del locatore. Egli ha sollecitato quest’ultimo a riparare entro il 20 giugno 2001 tutti i difetti, in particolare gli odori sgradevoli, l’umidità, la ventilazione e la sistemazione dell’impianto elettrico, così come a indicare gli artigiani incaricati dei lavori tra il 6 luglio e la fine del mese di luglio, pena la disdetta della locazione per il 6 luglio 2001. Egli ha altresì comunicato al locatore che i conduttori non avrebbero pagato la pigione di luglio e quella successiva fino alla fine dei lavori e si è riservato richiedere il risarcimento dei danni (inc. UC: doc. 14). Il 22 giugno 2001 la patrocinatrice del locatore ha contestato gli scritti 29 maggio e 8 giugno 2001 dei conduttori (sopra, lett. G) e ha dichiarato che sia i lavori di cui al rapporto 27 marzo 2001 della Sezione dei permessi e dell’immigrazione (sopra, lett. D) - a eccezione dell’allacciamento del gas a causa del rifiuto dei conduttori e delle cantine, poiché non più necessari a seguito del trasferimento dell’impastatrice e della birra alla spina - sia quelli di cui alla missiva 13 giugno 2001 (sopra) erano stati eseguiti. Ella ha altresì affermato che i conduttori sono sempre stati informati tempestivamente dei lavori in questione e l’esercizio del ristorante non è stato pregiudicato. La muffa nelle cantine, poi, era stata causata dall’uso improprio dei locali da parte dei conduttori. Ella ha inoltre aggiunto che lo stato dei locali non è mutato dalla data del collaudo per l’ottenimento dell’autorizzazione per il passaggio dalla precedente gestione. La legale ha pure informato i conduttori di ritenerli responsabili dei danni per aver impedito i lavori ordinati dal Municipio di __________ e che determinati lavori sarebbero stati eseguiti al termine della locazione, poiché non urgenti. Ella ha infine rilevato che un’eventuale disdetta della locazione sarebbe stata nulla poiché i lavori erano stati eseguiti e non trattavasi comunque di difetti gravi (inc. UC: doc. 15).

I. Il 26 giugno 2001 il locatore si è reso disponibile, data la situazione finanziaria dei conduttori, a una transazione, nel senso di pattuire la restituzione dell’ente locato in perfetto stato, compreso il ripristino della situazione precedente alla posa del forno a legna, al più presto per la fine di luglio 2001 (inc. UC: doc. 16). Il giorno successivo, 27 giugno 2001, i conduttori hanno affermato di ritenere valida la loro disdetta anticipata per la fine di luglio 2001. Quanto alle condizioni poste dal locatore, essi hanno dichiarato di non ritenerle tutte accettabili, in particolare il tinteggio del locali, mentre hanno confermato l’asportazione del forno e il ripristino della muratura (inc. UC: doc. 17). Il locatore ha preso atto, il 5 luglio 2001, dell’impossibilità di trovare un accordo bonale e ha contestato, quindi, la disdetta per la fine di luglio 2001 (inc. UC: doc. 18). L’11 luglio 2001 i conduttori hanno spiegato che il principio della disdetta anticipata era già stato concordato tra le parti e che, in ogni caso, essi avrebbero restituito l’ente locato il 31 luglio 2001 (doc. C). Il 23 luglio 2001 la Sezione dei permessi e dell’immigrazione ha comunicato al locatore di sospendere la validità della patente d’esercizio pubblico sino al 15 luglio 2002 (doc. 5). Il 30 luglio 2001 i conduttori hanno informato il locatore che avrebbero riconsegnato le chiavi dell’ente – pulito e sistemato come l’inventario, a parte alcune piastrelle rotte a seguito della vetustà dell’immobile – alla cancelleria comunale (doc. E). Cosa che è avvenuta il giorno successivo (doc. B).

L. Con istanza 16 luglio 2001 CC 1 ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, chiedendo la nullità della disdetta 13 giugno 2001 dei conduttori (sopra, lett. H), confermata il 27 giugno 2001 (sopra, lett. I), rispettivamente di ritenerla valida con effetto al 31 marzo 2003. In occasione dell’udienza 20 settembre 2001 la procedura è stata sospesa fino al 15 ottobre 2001 affinché il perito comunale degli immobili potesse esaminare l’ente locato, cosa che ha fatto allestendo un rapporto di constatazione. La causa è stata riavviata e l’Ufficio di conciliazione il 22 febbraio 2002 ha accolto parzialmente l’istanza, nel senso di dichiarare inefficace la disdetta e di accertare la validità della locazione fino alla scadenza prevista con la convenzione 7 novembre 2000, ovvero fino al 31 marzo 2002 (inc. UC n. 109/2001).

M. Con istanza 26 marzo 2002 i conduttori hanno adito la Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo – previa concessione dell’assistenza giudiziaria – di accertare la validità della disdetta. All’udienza di discussione 15 maggio 2002 il convenuto si è opposto alla domanda. Il 26 novembre 2002 il Pretore ha accolto l’istanza di assistenza giudiziaria. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nel proprio memoriale scritto 21 luglio 2006 i conduttori hanno ribadito il loro punto di vista. Il 24 luglio 2006 il locatore ha chiesto di ritenere inefficace la disdetta. Il 30 dicembre 2006 CC 1 è deceduto e nella causa sono subentrati i suoi eredi. Statuendo l’8 maggio 2007, il Segretario assessore ha respinto l’istanza 4 marzo 2005 (recte: 26 marzo 2002).

N. I conduttori sono insorti con un appello 18 maggio 2007, con il quale chiedono – previa concessione dell’assistenza giudiziaria anche in appello – la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza e, quindi, di accertare la validità della disdetta 13/27 giugno 2001 con effetto al 31 luglio 2001. Con osservazioni 1° giugno 2007 gli appellati propongono la reiezione del gravame.

Considerato

in diritto: 1. Il Segretario assessore ha accertato che lo stato dell’ente locato, che già all’inizio della locazione “non era certo quello di un albergo di lusso”, è peggiorato successivamente, presentando difetti alle canalizzazioni, alla cucina, all’impianto elettrico e al tetto. Egli ha poi ritenuto che il locatore è intervenuto tempestivamente per sistemare tutti i difetti segnalati dai conduttori, mentre questi ultimi hanno in parte ostacolato il lavoro degli artigiani. Inoltre, i difetti non erano tali da pregiudicare notevolmente l’uso dell’ente locato, tant’è che le autorità non ne hanno disposto la chiusura e i conduttori hanno continuato a esercitare la loro attività fino al momento della riconsegna dell’ente locato il 31 luglio 2001. Egli ha quindi ritenuto che i difetti in questione non erano tali da giustificare una rescissione giusta l’art. 259b lett. a CO. Il Segretario assessore ha poi accertato che sebbene il contratto 23 gennaio 1998 fosse di durata indeterminata con possibilità di disdetta per la prima volta, con preavviso di sei mesi, per la scadenza 30 settembre 2002, le parti avevano concordato il 7 novembre 2000 che sia il contratto di locazione sia quello di uso dell’inventario sarebbero terminati il 31 marzo 2002. Di conseguenza, egli ha integralmente respinto l’istanza.

2. Gli appellanti non contestano i fatti accertati dal Segretario assessore e elencati sopra (lett. A-N), che ritengono “sostanzialmente corretti” (appello, pag. 3 in mezzo). Essi rimproverano tuttavia al primo giudice di non aver ritenuto gravi i difetti, di aver erroneamente accertato che il locatore era intervenuto prontamente per eliminare gli stessi e che i conduttori avevano ostacolato il lavoro degli artigiani.

3. Occorre anzitutto esaminare se i difetti in questione fossero già esistenti al momento dell’inizio della locazione o se si sono manifestati in un secondo tempo. Il Segretario assessore ha accertato che l’ente locato non era “certo (…) un albergo di lusso” , ma che “è inoltre indiscutibile che successivamente la situazione è peggiorata (…) tutta una serie di difetti alle canalizzazioni, al locale cucina, all’impianto elettrico e al tetto” (sentenza impugnata, consid. 7, pag. 7). Tale accertamento non è contestato né dagli appellanti (appello, pag. 11 in mezzo), né dai convenuti (osservazioni, pag. 7 in fondo). Ciò posto, alla fattispecie va quindi applicato, se del caso, l’art. 259b CO sui difetti durante la locazione.

4. Si tratta poi di verificare la sussistenza dei difetti invocati dai conduttori. I difetti in questione sono, segnatamente, la presenza di muffa in diversi locali, l’insufficiente aerazione, l’impianto elettrico vetusto e pericoloso, gli odori nauseabondi, l’assenza di lavabo, l’insufficiente piastrellatura, l’eliminazione del pannello tra la stufa e la cappa, l’assenza di una lavastoviglie e la mancata separazione completa dei servizi igienici (appello, pag. 13). Il Segretario assessore ha accertato la loro esistenza, ritenendoli “evidenti” (sentenza impugnata, consid. 7, pag. 7). I locatori contestano invece integralmente i difetti in questione, rinviando a quanto da loro illustrato dinanzi al primo giudice (osservazioni, pag. 10 in mezzo). Se non che, tale contestazione è nulla e non può essere considerata in questa sede, poiché il richiamo all’esposizione delle circostanze di fatto contenuta negli allegati di prima istanza è inconciliabile con l’esigenza di una motivazione chiara degli allegati di appello (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 21 ad art. 309 CPC). Poco importa che essa sia contenuta nelle osservazioni al ricorso (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Appendice 2000/2004, Lugano 2005, n. 13 ad art. 314 CPC). Del resto, tali difetti emergono dal carteggio processuale. Gli odori nauseabondi avvertiti al primo piano e nella lavanderia al piano terra sono comprovati sia dallo scritto 22 marzo 2001 del dott. med. __________ (inc. UC: doc. 4) sia dal perito comunale arch. __________ (inc. UC: doc. 2) che dal Municipio di __________ (doc. O). La presenza di muffa, l’assenza di aerazione e di lavabo nel locale per la preparazione della pizza e nel vano del banco birra, dove manca anche una lavastoviglie, la carente piastrellatura e aerazione, l’assenza del pannello e dello sciacquone nella cucina così come la muffa in cantina e l’assenza di separazione completa dei servizi igienici sono riportati nel referto 27 marzo 2001 della Sezione dei permessi (inc. UC: doc. 3). La Sezione dei permessi ha anche accertato la non conformità dell’impianto elettrico alle norme ASE (loc. cit.), come confermato il 12 aprile 2001 dall’Azienda elettrica comunale di __________ (inc. UC: doc. 7). Il mancato funzionamento della lavastoviglie emerge, poi, dalla lettera dei conduttori 19 aprile 2001 (inc. UC: doc. 9). Gli stessi locatori hanno ammesso l’esistenza dei difetti citati. L’11 maggio 2001 essi hanno informato i conduttori dell’inizio dei lavori alle canalizzazioni (doc. 11), il 30 maggio 2001 della sistemazione delle prese elettriche e degli odori nauseabondi e il 22 giugno 2001 di quelli elencati nella lettera 27 marzo 2001 della Sezione dei permessi e nella missiva dei conduttori 13 giugno 2001 (sopra, lett. H). I conduttori hanno quindi comprovato l’esistenza dei difetti in questione.

5. Assodata la presenza dei difetti, occorre altresì esaminare se gli stessi sono stati segnalati al locatore o se questi era in ogni caso a conoscenza della loro esistenza (Higi, Zürcher Kommentar 1994, n. 19 ad art. 259b CO). Il Segretario assessore non ha dubitato di ciò. La questione è tuttavia contestata dai locatori, secondo il quali i conduttori “non hanno mai notificato alcun difetto in precedenza” (osservazioni, pag. 3 in alto). Essi rinviano, al riguardo, ai doc. D, F e I dell’inc. dell’Ufficio di conciliazione. Dal doc. D emerge che il 4 giugno 2000 AP 2 ha informato il locatore di non riuscire a pagare il costo dell’inventario, senza fare alcun accenno ai difetti in questione. Il 21 giugno 2000 (inc. UC: doc. F), poi, egli ha solo ribadito tale sua impossibilità. Nella convenzione 7 novembre 2000 (inc. UC: doc. I), infine, non vi è stato alcun accenno a difetti di sorta. Non va tuttavia dimenticato che è al più presto dal 22 marzo 2001 (sopralluogo del dott. med. __________: sopra, lett. D) che i conduttori si sono resi conto dell’insalubrità e pericolosità dell’ente locato. Il 2 aprile 2001 essi hanno quindi segnalato simile situazione al locatore (sopra, lett. E). Inoltre, va ricordato che di regola la domanda di eliminazione dei difetti può essere fatta in ogni tempo fintanto che sussistono gli stessi e la locazione (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 166). La critica degli appellati non può quindi essere condivisa.

6. Gli appellanti, come detto, rimproverano al primo giudice di aver ritenuto che tutti i difetti sono stati prontamente eliminati dal locatore (appello, pag. 11). Il Segretario assessore ha fondato il suo giudizio (sentenza impugnata, consid. 7, pag. 7) su una lettera 10 maggio 2001 del locatore ai conduttori, nella quale li rimproverava di aver ostacolato i lavori di allacciamento al gas (doc. 2) e su uno scritto 18 maggio 2001 di __________ nel quale questi dichiarava di aver riparato il tetto (doc. 4). Se non che, simili difetti non rientrano in quelli invocati dagli appellanti a sostegno della disdetta straordinaria, già indicati in prima sede. Il Segretario assessore rinvia inoltre a una missiva 11 maggio 2001 del locatore ai conduttori (doc. 11), nel quale egli ha affermato che le ditte __________ e __________ avrebbero eseguito il 21 maggio 2001 i lavori ordinati dal Municipio di __________ il 7 maggio 2001, ovvero quelli inerenti all’evacuazione delle acque luride. Al riguardo, il primo giudice ha fondato il suo giudizio anche sulla testimonianza 28 ottobre 2002 dell’arch. __________, perito comunale. Questi ha affermato di non aver più sentito, nell’ottobre 2001 (quindi dopo la consegna dell’ente locato), gli odori nauseabondi riscontrati il 22 marzo 2001. Nell’aprile 2001, poi, il perito comunale aveva “constatato che le canalizzazioni esterne non erano conformi”, donde lo scritto del Municipio 7 maggio 2001 (doc. O). Egli ha poi eseguito il collaudo di tali opere, che ha “avuto esito positivo nel senso che la situazione è stata resa conforme. Devo dire che l’intervento è stato eseguito abbastanza subito, non so essere più preciso” (pag. 2). Se non che, in occasione del sopralluogo 8 agosto 2002 (quindi dopo la consegna dell’ente locato a fine luglio 2001) si è constatato che “il rifacimento degli scarichi, con la separazione delle acque chiare e le acque scure” non era “a tutt’oggi ancora completata, mancando un tubo” (pag. 1). Per tacere del fatto che, anche se si volesse ammettere la sistemazione tempestiva delle canalizzazioni, rimangono gli altri difetti riscontrati in occasione del sopralluogo eseguito l’8 agosto 2002.

In tale occasione è emerso che “il banco bar presenta alcuni buchi nel rivestimento in formica. L’impianto elettrico del bar risulta essere piuttosto vecchio” (verbale, pag. 2 in alto). Nella cantina “i fili elettrici corrono lungo il muro con valvole di vecchia data a vista. Anche le prese sono di vecchia fattura” (pag. 2 in basso). In cantina si sono riscontrati, poi, “un po’ ovunque (…) segni di umidità. I fili sono esterni e corrono sulla parete” (pag. 2 in mezzo). Al primo piano “sul corridoio vi è un impianto elettrico che risulta essere di diversi anni: le valvole salvavita si trovano sotto il soffitto in posizione non accessibile se non con la posa di una scala” (pag. 3 in basso). Umidità è stata riscontrata anche nel locale dove si trova la cella frigorifera, il cui pavimento in legno è “in alcuni punti in avanzato stato di usura per l’umidità” (pag. 2 in basso), di fianco al locale retro, che ai piani figura come cantina, nella lavanderia e nella cantina (pag. 3 in alto). Essa è stata riscontrata anche nell’appartamento al primo piano, dove “in generale vi sono segni di umidità in tutti i locali” (pag. 3 in mezzo), e in due stanze della pensione (pag. 3 in basso). Quanto all’aerazione, si è constatata la presenza di una “finestra che dà su un cunicolo e uno sfiatatoio (…) dietro la cappa della cucina vi è una finestra con una piccola ventola che dà sul cunicolo (…)”. Al primo piano vi è “l’unico servizio per le cinque camere [della pensione], di piccole dimensioni, con finestra e privo di ventilazione” (pag. 3 in basso). Inoltre, “dietro la cucina, sotto la cappa, vi è un pannello in legno ricoperto in formica posato sopra le piastrelle” (loc. cit.). Il pavimento di piastrelle, poi, “si è staccato e al calpestio si constata un vacuum. La fattura del pavimento appare di lunga data” (pag. 2 in basso). I servizi sono “separati da una parete in compensato che non divide completamente” (pag. 3 in alto). Non si comprende, quindi, come il Segretario assessore abbia potuto fondarsi sul sopralluogo per accertare che il locatore “è prontamente intervenuto al fine di risolvere tutti i problemi segnalati dagli inquilini”, seppur con l’aggiunta che “trattandosi in ogni modo di un immobile vetusto è tuttavia verosimile che non sia stato possibile eliminare tutti i difetti” (sentenza impugnata, consid. 7 pag. 7). A ragione i conduttori contestano quindi che il locatore abbia sistemato i difetti da loro segnalati.

7. Gli appellanti criticano inoltre il rimprovero, rivolto loro dal primo giudice, di aver ostacolato gli interventi di alcuni artigiani (appello, pag. 11 in basso seg.). Il Segretario assessore ha fondato il suo giudizio sul doc. P dell’inc. dell’Ufficio di conciliazione. Dallo stesso emerge che i conduttori non hanno permesso all’artigiano __________ (impianti sanitari e riscaldamenti) di eseguire i lavori nella lavanderia e all’elettricista __________ di coprire una presa elettrica. Dalla stessa dichiarazione di __________ emerge che egli ha potuto eseguire i lavori negli altri locali. Non si può certo dire che simili puntuali opposizioni siano state tali da pregiudicare la sistemazione dell’ente locato al punto da giustificare la situazione rilevata in sede di sopralluogo 8 agosto 2002, imputabile al locatore.

8. Ciò posto, occorre verificare se i difetti in questione sono tali da escludere o pregiudicare notevolmente l’idoneità dell’immobile all’uso cui è destinato giusta l’art. 259b lett. a CO, come asserito dagli appellanti (appello, pag. 13). Il Segretario assessore ha ritenuto che i difetti segnalati non erano gravi poiché i conduttori hanno continuato la loro attività di esercenti fino al 31 luglio 2001, quando hanno riconsegnato l’ente locato. Secondo il primo giudice, ancora nel periodo maggio-giugno 2001 l’attività dell’esercizio pubblico si svolgeva senza impedimenti di sorta e il conduttore medesimo si limitava ad assegnare un termine per porre rimedio ai difetti. In altre parole, non sarebbe invero emerso che “sia(no) stat(i) in qualche modo impedit(i) nella (loro) attività di esercent(i) (…)” (sentenza impugnata, consid. 7, pag. 7). Per essere definito grave un difetto deve escludere o limitare considerevolmente l'uso per il quale la cosa è stata locata (Higi, op. cit., n. 32 ad art. 259b CO). Tale è ad esempio il caso quando sono in pericolo gli interessi vitali, in particolare la salute del conduttore e della sua famiglia (Higi, op. cit., n. 43 ad art. 258 CO). L’onere di provare l’esistenza di simili difetti incombe al conduttore (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 163, n. 1.3).

8.1 Il 27 marzo 2001 la Sezione dei permessi ha ritenuto che “le strutture del ritrovo [Ristorante __________

] sono risultate carenti dal profilo igienico e della sicurezza”. In particolare, “il locale preparazione pizza e il vano banco della birra alla spina” sono stati ritenuti “inagibili” a causa della muffa, dell’assenza di aerazione e di lavabo (inc. UC: doc. 3). Quanto ritenuto dal Segretario assessore, ovvero che i conduttori non sono stati in alcun modo impediti nella loro attività, non può essere condiviso; né può essere seguita la tesi dei locatori, secondo i quali dal doc. 3 dell’inc. dell’Ufficio di conciliazione non emerge l’inagibilità dei locali in questione (osservazioni, pag. 3). Non era invero stata ordinata la chiusura dell’intero esercizio pubblico ed era stato impartito un termine fino al 15 aprile 2001 per ovviare ai difetti, ma è evidente che i locali erano inagibili in quanto pericolosi per la salute dei conduttori e degli avventori. Lo stesso dicasi dell’impianto elettrico, che la Sezione dei permessi ha ritenuto non conforme alle prescrizioni ASE (inc. UC: doc. 3). Tale circostanza è stata confermata il 12 aprile 2001 anche dall’Azienda Elettrica Comunale di __________, secondo la quale “alcune parti non risultano conformi alle vigenti prescrizioni” e ha allegato una lunga lista di interventi da effettuare entro il 12 luglio 2001 (inc. UC: doc. 7). La carente canalizzazione ha inoltre comportato un “importante odore di fogna che rende il locale insalubre” (inc. UC: doc. 4). Si ricorda, inoltre, che l’autorità civile non è vincolata da quanto deciso dalle autorità amministrative, ma unicamente, nella fattispecie, alle condizioni poste dall’art. 259b lett. a CO. Considerato che come illustrato sopra i conduttori hanno comprovato la pericolosità dell’ente locato, occorre quindi verificare se i locatori hanno portato la prova del contrario.

8.2 I locatori sostengono che la pericolosità dell’ente locato è stata causata dagli stessi conduttori, che hanno usato le cantine per la preparazione delle pizze e vi hanno installato il vano banco della birra alla spina, e non hanno eseguito l’ordinaria manutenzione (osservazioni, pag. 3). La censura non può essere condivisa. Invero, come detto (sopra, consid. 8.1), la pericolosità dell’esercizio pubblico non è solo imputabile alla situazione delle cantine, ma segnatamente all’impianto elettrico difettoso e alla muffa presente un po’ dappertutto. Tali difetti, poi, non possono essere seriamente imputati alla mancata manutenzione da parte dei conduttori, poiché gli interventi richiesti dalle autorità sono veri e propri rinnovamenti e la muffa è stata causata dalla mancata aerazione dei locali, dovuta alla loro struttura. I locatori fanno inoltre riferimento alla testimonianza di __________, idraulico, secondo il quale le strutture non danneggiate erano vecchie ma comunque in buono stato (osservazioni, pag. 8 in fondo). Tale audizione è tuttavia stata assunta nella causa tra le parti di cui all’inc. n. LA.2002.87, incarto che non è stato indicato dalle parti tra i mezzi di prova (cfr. verbale di discussione del 18 luglio 2002) e che non figura dunque nel fascicolo processuale qui in esame, con la conseguenza che le sue risultanze istruttorie non possono essere considerate ai fini del presente giudizio. Essi affermano, inoltre, che i conduttori non sono stati impediti nell’uso dell’ente locato. Secondo loro l’uso dei bagni e della corrente elettrica sarebbero sempre stati garantiti e, comunque, i lavori sarebbero stati eseguiti prevalentemente nei giorni di chiusura del ristorante (osservazioni, pag. 9). Se non che, tale censura non è di rilievo, poiché l’ente locato, seppur accessibile, era, come detto (sopra, consid. 8.1), pericoloso. Al riguardo i locatori sostengono che tutti i lavori necessari per evitare qualsiasi incidente sono stati prontamente effettuati (osservazioni, pag. 11). Essi rinviano alle fatture n. 26 e 32 del doc. O dell’incarto dell’Ufficio di conciliazione. Dalla fattura n. 26 del 30 aprile 2001 emerge che l’elettricista __________ ha eseguito lavori nella cucina definiti “placche Gr2 cieche; presa tipo 15 16A; Placca Gr3; Supporto Gr3; Visione lavori e manodopera” per fr. 264.90. Con fattura n. 32 del 24 giugno 2001, poi, egli ha eseguito lavori descritti come “presa tipo 15 16A UP; lavoro” per fr. 111.05. Il 18 maggio 2001 egli, riferendosi alla sua fattura 30 aprile 2001, ha comunicato al locatore di non aver potuto coprire una presa poiché ostacolato dal conduttore. Egli ha inoltre affermato di aver sostituito in cucina una lampada e di aver sostituito una valvola (inc. UC: doc. P). I locatori sostengono di aver fatto fronte, con tali interventi, alla sicurezza elettrica dell’ente locato e che le disfunzioni rilevate da __________ (incaricata dagli appellanti), che comportavano un lavoro di fr. 4'423.05, si sono quindi rivelate infondate (osservazioni, pag. 11 in alto). Se non che, come detto (sopra, consid. 8.1), sia la Sezione dei permessi sia l’Azienda Elettrica di __________ non si sono limitate a ordinare la sistemazione del sistema elettrico nella cucina e, comunque, hanno chiesto un intervento più approfondito (inc. UC: doc. 3 e 7). Cosa che non è avvenuta, come rilevato in occasione del sopralluogo 8 agosto 2002 in occasione del quale si sono ancora riscontrati difetti all’impianto elettrico (sopra, consid. 6).

8.3 La Sezione dei permessi ha inoltre ordinato tutta una serie di altri lavori. Nella cucina è stata ordinata la sistemazione del rivestimento in piastrelle, la posa di un impianto di aerazione, l’eliminazione del pannello in legno posato tra la stufa e la cappa di aspirazione, la posa di uno sciacquone; nel locale bar la posa di un lavello con acqua calda e fredda e una lavastoviglie; nei servizi igienici la completazione della separazione fino al soffitto e un’illuminazione propria; nel reparto alloggio l’eliminazione dei segni di umidità (inc. UC: doc. 3). In occasione del sopralluogo 8 agosto 2002 è emerso che la situazione era per lo più ancora presente dopo la consegna dell’ente locato. Ne consegue che in ragione dei difetti elencati sopra (consid. 8.2), tali da compromettere l’incolumità dei conduttori e degli avventori, sia dei difetti testé menzionati che imponevano importanti lavori di ristrutturazione, non può essere condivisa la tesi del Segretario assessore di ritenere gli stessi non tali da pregiudicare notevolmente, se non da escludere, l’idoneità dell’immobile all’uso per cui era destinato, ovvero di esercizio pubblico. Ne consegue la validità della disdetta 13 giugno 2001, confermata il 27 giugno 2001, con effetto per il 31 luglio 2001.

9. Ne discende che l’appello 18 maggio 2007 dev’essere accolto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza degli appellati (art. 148 CPC). Esse sono calcolate su un valore di causa pari a fr. 20'000.-. In una causa concernente la validità di una disdetta è infatti determinante, per il calcolo del valore litigioso, il periodo durante il quale il contratto continua a sussistere nell’ipotesi che la disdetta non sia valida e che si estende fino al momento in cui possa essere data, o sia stata data effettivamente, una nuova disdetta (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Appendice 2000/2004, Lugano 2005, m. 18 ad art. 8 CPC). Nel contratto 7 novembre 2000 le parti hanno pattuito che la locazione e l’uso dell’inventario, di complessivi fr. 2'500.- mensili, si ritengono “inderogabilmente sciolti per il 31 marzo 2002, senza alcuna possibilità di protrazione” (inc. UC: doc. I). Ne consegue che la pigione, qualora la disdetta non fosse stata valida, avrebbe dovuto essere ancora corrisposta per otto mesi (da agosto 2001 al 31 marzo 2002), per complessivi fr. 20'000.-. Lo stesso importo vale per il valore litigioso determinante per l’impugnabilità al Tribunale. Il giudicato attuale impone una modifica del dispositivo sugli oneri processuali di prima sede, che segue la medesima sorte.

10. L’istanza di assistenza giudiziaria formulata in questa sede dagli appellanti può essere accolta, avendo essi dimostrato sia il requisito della situazione di indigenza al momento della presentazione dell’appello, sia la probabilità di esito favorevole del gravame. Nondimeno, visto che essi si vedono riconoscere un’equa indennità per ripetibili di appello a carico della controparte, e che nulla induce a ritenere l’impossibilità di incassare tale credito, l’ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria è condizionata alla prova di un’impossibilità di incasso delle ripetibili.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1. L’appello 18 maggio 2007 di AP 1 e AP 2 è accolto.

Di conseguenza la sentenza 8 maggio 2007 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:

1. L'istanza 4 marzo 2005 (recte: 26 marzo 2002) di AP 1 e AP 2 è accolta. Di conseguenza, è accertata la validità della disdetta 13 giugno 2001, confermata il 27 giugno 2001, con effetto per il 31 luglio 2001.

2. La tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 1'125.- (comprese quelle

peritali) sono poste a carico dei locatori in solido. Non si assegnano ripetibili.

2. Gli oneri processuali della procedura di appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 100.-

b) spese fr. 50.-

fr. 150.-

sono posti a carico degli appellati in solido, con l'obbligo di rifondere agli appellanti, sempre in solido, fr. 1'500.- complessivi per ripetibili di appello.

3. L’istanza di ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria per la procedura d’appello presentata dagli appellanti è accolta, a condizione che non sia loro possibile incassare l’indennità per ripetibili.

4. Intimazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).