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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli |
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segretaria: |
Verda Chiocchetti, vicecancelliera |
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.1000/1001 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 10/16 agosto 2007 da
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AP 1
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contro |
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AO 1 AO 2 ()
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in materia di locazione, con cui l’istante ha chiesto di accertare sia la validità del contratto di locazione 18 luglio 2007 avente per oggetto lo stabile denominato "__________" sito sulla part. n. __________ RFD di __________ sia, di conseguenza, il legittimo possesso da parte sua dell’ente locato, così come di revocare "eventuali ordini giudiziari (ad esempio emanati in relazione agli inc. n. __________ e __________) (…) ad esempio la consegna della chiavi dello stesso a terzi, ecc…";
domanda alla quale la convenuta ha aderito, ma che è stata avversata dall’interveniente;
sulla quale il Pretore si è pronunciato con sentenza 27 novembre 2007, dichiarando l’istanza, nella misura in cui presentata nei confronti diAO 1, inammissibile e, nella misura in cui inoltrata nei confronti di AO 2, respinta;
appellante l’istante con atto di appello 5 dicembre 2007, con cui chiede l’annullamento del querelato giudizio nel senso di accertare la validità del contratto di locazione, rispettivamente postula l’assunzione delle prove indicate in sede provvisionale, ovvero i testimoni e i documenti prodotti all’udienza 20 settembre 2007, così come la riforma del dispositivo sugli oneri processuali, nel senso di porli a carico della convenuta e dell’interveniente in solido, con l’obbligo, sempre con il vincolo della solidarietà, di versarle "congrue ripetibili per entrambe le sedi;
al quale la convenuta, con osservazioni datate 21 gennaio 2008 (ricevute il 17 gennaio 2008), ha aderito;
ritenuto
in fatto: A. Il 20 gennaio 2006 AO 1, come locatrice, e AO 2, quale conduttrice, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto lo stabile denominato "__________", da adibirsi a esercizio pubblico, sito sulla part. n. __________ RFD di __________. Il 15 maggio 2006 la locatrice, facendo valere la mora del conduttore giusta l’art. 257d CO, ha disdetto il contratto di locazione con effetto al 30 giugno successivo. Con istanza 18 agosto 2006 (inc. DI.2006.1023) la locatrice, preso atto che l’ente locato non era stato liberato nei termini e dopo aver adito l’ufficio di conciliazione in materia di locazione, ha chiesto lo sfratto, mentre la conduttrice, con istanza 5 settembre 2006 (inc. DI.2006.1094) e sempre dopo aver preventivamente adito l’ufficio di conciliazione, ha postulato l’annullamento della disdetta e, in via subordinata, la protrazione del rapporto di locazione per un periodo di sei anni, poi ridotto in sede conclusionale a tre anni. Nel frattempo, la locatrice, con contratto 28 dicembre 2006, ha locato dal 1˚ gennaio 2007 l’immobile a terzi (__________). Con contratto 18 luglio 2007 la locatrice ha poi locato dal 1˚ agosto 2007 lo stesso immobile a AP 1 (doc. A e O), con un canone di locazione di fr. 40'000.- mensili, disdicibile con preavviso di dodici mesi, la prima volta il 31 dicembre 2027.
B. Con sentenza 3 ottobre 2007 (inc. DI.2006.1023 e DI.2006.1094) il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta e di protrazione e ha accolto l’istanza di sfratto nei confronti di AO 2. Con decreto del medesimo giorno il primo giudice ha ordinato alla convenuta di non disporre dello stabile, segnatamente di non locarlo a terzi, fino alla crescita in giudicato della sentenza testé citata (inc. DI.2007.777, DI.2007.833 e DI.2007.897). Adita con appello 15 ottobre 2007 interposto da __________ contro la sentenza 3 ottobre 2007, questa Camera il 29 ottobre 2007 ha respinto il gravame (inc. 12.2007.223). Il 24 ottobre 2007 essa ha di poi respinto un appello della locatrice contro il decreto 3 ottobre 2007 (inc. 12.2007.222). Entrambi i giudizi sono cresciuti in giudicato.
C. Con istanza 10 agosto 2007 AP 1 ha adito la Pretura de Distretto di Lugano con una domanda di accertamento urgente ai sensi dell’art. 71 CPC. Con ordinanza 10 agosto 2007 il Pretore ha assegnato alla richiedente un termine di trenta giorni per presentare una nuova istanza conforme ai dettami del CPC, dato che l’atto mancava dei requisiti formali indispensabili, in particolare non era stata indicata chiaramente la parte convenuta, e ha invitato l’istante a munirsi di un patrocinatore. Il 16 agosto 2007 l’istante ha quindi introdotto, rappresentata dall’RA 3, un nuovo allegato. Essa ha chiesto di accertare, già in via supercautelare e cautelare, la validità del contratto di locazione sottoscritto il 18 luglio 2007 con AO 1 e, quindi, il legittimo possesso, da parte sua, dell’ente locato. Essa ha parimenti postulato di revocare o sospendere "nei loro effetti eventuali ordini giudiziari (ad esempio emanati in relazione agli inc. n. DI.2006.1023 e DI.2006.1094) (…) ad esempio la consegna delle chiavi dello stesso a terzi, ecc…". L’istante ha denunciato la lite sia a __________ sia a __________. Con decreto 16 agosto 2007 il Pretore ha respinto l’istanza supercautelare. All’udienza di discussione 20 settembre 2007 la convenuta ha aderito all’istanza, sostenendo che il 30 luglio 2007 __________ aveva disdetto il contratto di locazione e aveva riconsegnato l’ente locato, poi concesso a AP 1. Da parte sua __________, unica intervenuta in lite, ha spiegato che tra lei e la locatrice era ancora pendente la procedura di contestazione della disdetta e istanza di sfratto, nell’ambito della quale erano stati peraltro emanati provvedimenti cautelari, motivo per cui la locatrice non poteva stipulare un contratto di locazione con terzi. L’interveniente ha quindi affermato che l’acquiescenza della convenuta non era rilevante e ha chiesto la reiezione dell’istanza. Al dibattimento finale 23 ottobre 2007 era presente solo l’istante, che ha ribadito la propria richiesta. Con sentenza 27 novembre 2007 il Pretore ha dichiarato inammissible l’istanza nella misura in cui presentata nei confronti diAO 1 e respinta nella misura in cui inoltrata nei confronti di AO 2.
D. Con appello 5 dicembre 2007 AP 1 chiede l’annullamento del querelato giudizio nel senso di accertare la validità del contratto di locazione, e postula l’assunzione in appello delle prove rifiutate dal Pretore, ovvero i testimoni e i documenti prodotti all’udienza 20 settembre 2007, così come la riforma del dispositivo sugli oneri processuali, nel senso di porli a carico della convenuta e dell’interveniente in solido, con l’obbligo, sempre con il vincolo della solidarietà, di versarle "congrue ripetibili” per entrambe le sedi. Nelle sue osservazioni datate 21 gennaio 2008 (ricevute il 17 gennaio 2008) la convenuta ha aderito al gravame.
Considerato
in diritto: 1. Il giudice deve rilevare d’ufficio l’assenza della preventiva conciliazione obbligatoria dinanzi all’autorità di conciliazione in materia di locazione. In un recente caso in cui era dibattuta l'esistenza o meno di un contratto di locazione, il Tribunale federale, pur lasciando la questione indecisa, ha ribadito che la nozione di "controversia in materia di locazione" va intesa in senso ampio (DTF 133 III 645). Dalla conciliazione è lecito prescindere nelle controversie relative alla locazione di vani commerciali (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, App. 2000/2004, n. 4 ad art. 404 CPC). Nel caso in esame, trattandosi di locali commerciali (affittacamere e bar, doc. A), nulla osta alla trattazione dell’appello.
2. Il Pretore ha rilevato che nella fattispecie l’istante non aveva alcun interesse giuridico all’accertamento dell’esistenza del contratto di locazione nei confronti di AO 1. Non è emerso che vi fosse un litigio con quest’ultima, nel senso che essa avesse contestato l’esistenza o la validità del contratto, tanto che in questa sede ha aderito alle richieste dell’appellante. Anzi, appariva piuttosto che la locatrice si fosse accordata con l’istante per l’inoltro della presente procedura. Di conseguenza, il Pretore ha dichiarato inammissible la causa. Nella misura in cui rivolta contro AO 2, il primo giudice ha invece respinto l’istanza. Egli ha spiegato che la locatrice non avrebbe potuto locare a terzi, come AP 1 qui istante, lo stabile "__________" mentre erano ancora pendenti le procedure (contestazione della disdetta e sfratto per mora della conduttrice) che la vedevano opposta alla conduttrice AO 2.
3. L’appellante chiede l’assunzione in appello dei testimoni (RA 3 e __________ che avrebbero dovuto riferire su quanto accaduto nel 2006 tra le parti e su quanto riportato nell’istanza) e dei doc. Q (sentenza 13 giugno 2007 del Tribunale cantonale amministrativo dalla quale si evincerebbe come già il 20 ottobre 2006 la locatrice aveva sottoscritto un nuovo contratto di locazione con __________, contratto poi ceduto all’istante) e R (estratto del registro fondiario della part. n. __________ RFD di __________ dal quale si evince l’annotazione del contratto di locazione in questione) richiesti il 20 settembre 2007 ma rifiutati dal Pretore con ordinanza 5 ottobre 2007. Essa sostiene che tali prove sarebbero essenziali e "avrebbero chiarito pure la situazione di incertezza che aveva motivato l’inoltro di questa azione di accertamento" (loc. cit., pag. 1 seg., pag. 4 in alto e in basso, 5 in alto, 6 in alto). La richiesta è di per sé ammissibile ai sensi dell’art. 322 lett. b CPC. Se non che, come si vedrà in seguito, nella fattispecie si tratta di decidere se esiste un interesse concreto e attuale all’accertamento, che non deve, quindi, essere solo potenziale. Sempre come verrà illustrato in seguito, poco importa sapere che il contratto è annotato a registro fondiario o quale sia stato lo svolgimento dei fatti elencati nell’istanza, poiché è determinante che nella fattispecie le circostanze allegate dall’appellante si riferiscono a un’insicurezza giuridica non ancora verificatasi e di cui si ignora se si verificherà, cosa riconosciuta dall’appellante medesima (cfr. in particolare consid. 5). Le prove offerte non portano quindi elementi utili al giudizio. La domanda di assunzione delle prove respinte dal Pretore deve di conseguenza essere respinta.
4. Le condizioni di ammissibilità dell'azione di accertamento sono state a più riprese precisate dalla giurisprudenza e dalla dottrina: presupposto indispensabile è l’esistenza di un interesse legittimo della parte attrice a vedere chiarito sollecitamente un rapporto giuridico controverso. Come spiegato dal Pretore, l’interesse è ritenuto dato quando risulti un’insicurezza su un rapporto giuridico, quando tale incertezza giuridica costituisce per l’attore una minaccia suscettibile di inconvenienti se non viene eliminata oppure ancora quando l’azione di accertamento appaia il mezzo appropriato per eliminare questa insicurezza. L’interesse giuridico deve risultare concreto e attuale, e non solo potenziale; può trattarsi anche di un interesse di fatto - ad esempio di natura puramente economica - a condizione però che sia essenziale e degno di protezione (DTF 120 II 20 consid. 2a; 114 II 253 consid. 2a). La giurisprudenza ha stabilito in modo relativamente ampio i limiti di una domanda di accertamento, ammettendo, ad esempio, anche la constatazione di fatti appartenenti al passato; l’ammissibilità di un’azione di accertamento non dipende infatti dall’applicazione di criteri formali ma bensì dall’interesse dell’attore a ottenere l’accertamento richiesto (DTF 120 II 20 consid. 2a). Va comunque rilevato che l’azione di accertamento è sussidiaria, essendo ammissibile unicamente quando la constatazione positiva o negativa di un diritto o di un rapporto giuridico (a seconda delle domande formulate) sia l’unico mezzo processuale a disposizione per la tutela di questo diritto o rapporto giuridico; non si giustifica invece quando è possibile far valere questo diritto con un’azione condannatoria o di ripristino (sulla natura, le condizioni e l’ammissibilità di questa azione si vedano in particolare: Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3ª ed., Zurigo 1979, § 24, pag. 207-211; Vogel, Grundriss des Zivilprozessrechts, 5ª ed., Berna 1997, § 34 II, pag. 185-187, Bodmer, Die allgemeine Feststellungsklage im schweizerischen Privatrecht, tesi, Basilea 1984, in particolare sul rapporto tra azione di accertamento e azione condannatoria le pag. da 97 a 107; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 1-9 ad art. 71 CPC).
5. L’appellante illustra brevemente i motivi per cui la locatrice ha disdetto il rapporto di locazione con AO 2, ovvero la mora di quest’ultima nel pagamento della pigione (appello, pag. 2 seg.). Essa spiega, inoltre, di aver inoltrato la presente causa di accertamento a seguito dell’ordine del Pretore di non locare a terzi l’ente locato (decreto 3 ottobre 2007), "non essendoci informazioni più precise in merito alla situazione giuridica e con riferimento alle dichiarazioni contraddittorie dell’ex amministratore unico della proprietaria dell’immobile". Lo scopo era quello di chiarire sia con la locatrice, sia con le denunciate in lite, la legittimità del suo possesso dello stabile (appello, pag. 3 seg.). Nella sentenza 24 ottobre 2007 (inc. 12.2007.222) questa Camera, adita dalla locatrice avverso, in particolare, il decreto 3 ottobre 2007 citato (con il quale il primo giudice le ha ordinato di non disporre dello stabile in questione, segnatamente di non locare a terzi lo stesso fino alla crescita in giudicato della sentenza 3 ottobre 2007 sulla contestazione della disdetta rispettivamente domanda di sfratto che la opponeva a AO 2), ha spiegato che l’appello doveva essere respinto, poiché determinante era il fatto che il primo giudice aveva impartito l’ordine testé citato a tutela dei diritti scaturenti dal contratto di locazione, oggetto di controversia, che legava la locatrice a AO 2 e che tale decisione sfuggiva alla critica, poiché si trattava di conservare in pendenza di causa la situazione giuridica e di fatto dell’immobile. Questa Camera aveva quindi precisato che qualora l’appellante fosse stata inadempiente nei confronti della nuova occupante dei locali (all’epoca __________) per rispettare il decreto pretorile, ciò sarebbe stato imputabile solo a sé medesima, per aver consapevolmente stipulato un contratto senza avere la certezza di poter disporre liberamente dei locali. Se non che, come spiegato sopra (consid. 4), presupposto indispensabile è l’esistenza di un interesse legittimo della parte attrice a vedere chiarito sollecitamente un rapporto giuridico controverso. Ora, la vertenza citata nemmeno la concerne personalmente, poiché il terzo in questione era, come detto, __________. Ma ciò che è determinante è che non vi è stata alcuna inadempienza della locatrice nei confronti dell’istante. Quest’ultima occupa i locali oggetto del contratto e non è mai stata coinvolta in una procedura che mettesse in dubbio la sua legittimità al possesso degli stessi. La stessa appellante afferma del resto che "nessuno ha mai postulato o sostenuto la nullità di questo contratto" e sostiene di occupare i locali dal mese di giugno 2007, dopo essersi accordata in tal senso, nella primavera 2007, sia con la locatrice sia con __________. Essa aggiunge di essere stata autorizzata dall’Ufficio dei permessi di Bellinzona alla gestione dell’esercizio pubblico e che il contratto di locazione è stato annotato a RF (appello, pag. 2)". Tali circostanze sono d’altra parte ammesse anche dalla locatrice (osservazioni 21 gennaio 2008, pag. 2 in basso e 3 in fondo). Su questo punto l’appello dev’essere quindi respinto.
6. L’istante si domanda, inoltre, quale altra via avrebbe potuto seguire "dopo che il suo [della locatrice] ex amministratore unico aveva di fronte a terzi e di fronte pure al sottoscritto legale affermato che l’immobile locato doveva essere restituito alla qui appellante?" e come avrebbe potuto prescindere dal denunciare la lite a AO 2 che "si vantava pubblicamente (con tanto di articoli fatti apparire sui quotidiani ticinesi, tramite giornalisti dalla stessa contattati) di essere la legittima locataria dell’immobile (…) e che solo essa era in possesso delle autorizzazioni a gestire l’esercizio pubblico" (appello, pag. 5 seg.). Se non che, le esternazioni citate configurano tutt’al più un’incertezza potenziale, non ancora concretizzatasi dal profilo giuridico. Come spiegato (sopra, consid. 3), l’interesse giuridico deve essere concreto e attuale, e non è sufficiente un interesse potenziale per sorreggere un’azione di accertamento. L’appello dev’essere pertanto respinto anche su questo punto.
7. L’appellante ammette che dopo l’udienza di discussione 20 settembre 2007, in occasione della quale la locatrice ha aderito alla sua richiesta mentre prima non si sarebbe mai espressa chiaramente in tal senso, la situazione giuridica si è almeno parzialmente chiarita (appello, pag. 5 in alto e 6 in alto). Essa sostiene che la situazione sarebbe del tutto incerta, non essendo ancora cresciuto in giudicato il giudizio sullo sfratto (appello, pag. 6 in mezzo e 9 in basso). Anche questa censura non può essere seguita. Se è vero che la continuazione del rapporto di locazione tra la locatrice e AO 2 era oggetto di lite, ciò non era il caso per il rapporto contrattuale tra la stessa locatrice e AP 1, che ha potuto occupare l’ente locato anche durante tale procedura. D’altra parte, nella propria decisione 24 ottobre 2007 questa Camera ha spiegato che l’appellante sarebbe stata inadempiente con il terzo (a quel tempo __________) se avesse seguito il decreto del Pretore e ha parlato di "eventuale violazione dei diritti della nuova conduttrice" (inc. 12.2007.222). Cosa che non è in concreto avvenuta. Si aggiunga a titolo di completezza, anche se la circostanza non poteva essere nota all’istante nel momento in cui ha interposto l’appello, che la sentenza 29 ottobre 2007 (inc. 12.2007.223) è nel frattempo cresciuta in giudicato.
8. Secondo l’appellante il primo giudice, precisando nella sentenza qui impugnata che la locatrice non poteva locare a terzi l’immobile in pendenza delle procedure che la opponevano alla conduttrice AO 2, ha di fatto messo le basi per un’eventuale sfratto nei suoi confronti. Se in una tale eventuale procedura si possa argomentare un abuso di diritto da parte della convenuta è una questione che può, a detta dell’appellante, restare indecisa (appello, pag. 8). Una volta cresciuto in giudicato il decreto di sfratto di AO 2, poi, la locatrice potrebbe esigere una pigione superiore a quella pattuita (appello, pag. 7 seg. e 10). Sempre secondo l’appellante, il primo giudice avrebbe dovuto attendere la crescita in giudicato del decreto di sfratto e solo a quel punto dichiarare l’istanza di accertamento priva di interesse giuridico. Le argomentazioni dell’appellante non possono essere condivise, per gli stessi motivi già indicati sopra. L’azione di accertamento, infatti, esige un interesse concreto e attuale, mentre gli scenari paventati dall’istante rappresentano un rischio meramente potenziale. In definitiva, non esiste alcun interesse legittimo dell’appellante ad accertare la validità del contratto di locazione che la lega alla locatrice.
9. L’appellante critica anche la reiezione dell’istanza di accertamento nei confronti di AO 2. Essa sostiene che la sicurezza del commercio non può far dipendere la validità di un contratto da una situazione creatasi mesi prima tra due società terze. Tanto più che la consegna delle chiavi è avvenuta a opera di un azionista di AO 2, presunto autorizzato a farlo (appello, pag. 9). Per tacere del fatto, sempre secondo l’istante, che il locatore può in ogni tempo concedere in locazione l’ente locato, anche durante procedure di contestazione di disdetta (appello, pag. 9). Il divieto di locare a terzi avrebbe semmai unicamente esposto la locatrice, ad esempio, al risarcimento dei danni in caso di annullamento della disdetta del contratto con AO 2, oppure alle conseguenze previste dall’art. 292 CPS (appello, pag. 4 e 7 in alto e 10). Essa invoca inoltre la sua buona fede nella stipulazione del contratto di locazione (appello, pag. 5 e 6 in basso). Tuttavia, considerata la totale assenza di un interesse legittimo alla causa di accertamento, non vi è motivo per discutere oltre la validità del contratto, dalla quale anche il primo giudice avrebbe potuto esimersi.
10. L’appellante conclude contestando il dispositivo sugli oneri processuali. Essa critica il Pretore per averla ritenuta soccombente, addossandole quindi parte degli oneri processuali e delle ripetibili (appello, pag. 8), senza tuttavia pronunciarsi sulla questione della validità del contratto di locazione. Il primo giudice ha respinto l’istanza di accertamento, con la conseguenza che l’istante è risultata soccombente nella vertenza. Il dispositivo impugnato, che carica all’appellante solo la metà degli oneri processuali, le è dunque finanche favorevole. L’appello si rivela pertanto infondato anche su questo punto.
11. La tassa di giustizia e le spese di appello seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Non si giustifica dunque di assegnare ripetibili a AO 1, che ha proposto – a torto – l’accoglimento dell’appello, né a AO 2, che non ha formulato osservazioni al gravame. Il valore litigioso di un'azione di accertamento è quello del diritto o del rapporto giuridico di cui si chiede sia accertata l'esistenza o l'inesistenza (Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3ª ed., pag. 110 in alto; Olgiati, Le norme generali per il procedimento civile nel Cantone Ticino, Zurigo 2000, pag. 35). In concreto, la richiesta di accertamento verte sull’esistenza di un contratto di locazione e l’insicurezza paventata dall’appellante, unica già cifrabile in questa sede, è quella relativa, in definitiva, a un’eventuale disdetta del rapporto giuridico. Ne consegue che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello sono calcolate su un valore litigioso di fr. 480'000.- (doc. A e O: pigione mensile di fr. 40'000.- x 12 mesi, cfr. art. 414 cpv. 3 CPC). Il valore di causa decisivo per l’eventuale impugnabilità al Tribunale federale è invece di fr. 9'600’000.-, il contratto potendo essere disdetto la prima volta per la scadenza del 31 dicembre 2027.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 5 dicembre 2007 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali d’appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 950.-
b) spese fr. 50.-
fr. 1'000.-
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili.
3. Intimazione:
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-; -; -.
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).