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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli |
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segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire in materia di locazione nella causa inc. n. DI.2007.202 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud promossa con istanza 24 ottobre 2007 da
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AO 1
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contro |
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AP 1
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con la quale l'istante ha chiesto la concessione di una prima protrazione del contratto di locazione della durata di due anni, domanda alla quale si è opposta la convenuta e che il Segretario assessore, con sentenza 5 maggio 2008, ha accolto parzialmente concedendo una prima protrazione della durata di un anno fino al 31 dicembre 2008;
appellante la convenuta, che con atto di appello 15 maggio 2008 postula la riforma della sentenza impugnata nel senso di respingere l'istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante nelle proprie osservazioni 16 giugno 2008 propone la reiezione dell'appello, con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;
preso atto che all’ordinanza 11 giugno 2008, con la quale la Presidente ha impartito alle parti un termine fino al 30 giugno 2008 per inviare le proprie osservazioni sul possibile annullamento della sentenza alla luce della sentenza emanata dal Tribunale federale il 13 maggio 2008 (4A_512/2007, pubblicata in DTF 134 I 184), l’appellante non ha risposto, mentre l'istante nelle osservazioni all'appello introdotte il 16 giugno 2008 senza fare menzione dell'ordinanza in oggetto si è espresso per la validità della sentenza, omettendo nel seguito ulteriori osservazioni;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: 1. Il 1° giugno 2005, AP 1, in veste di locatrice, ed AO 1, quale conduttrice, sottoscrivevano un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di tre locali al secondo piano dello stabile di via Lucchini 7 a Chiasso. Il contratto è stato concluso per tempo indeterminato, disdicibile con un preavviso di tre mesi per il 31 dicembre 2006. Dopo alcune disdette delle parti, ritirate in seguito consensualmente, in data 30 marzo 2007/4 aprile 2007 AP 1 ha notificato la disdetta del contratto di locazione per il 31 dicembre 2007. Con istanza 3 maggio 2007, AO 1 ha chiesto all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso (in seguito UC) di accertare la nullità della disdetta e di concederle una prima protrazione del contratto di locazione per la durata di due anni. All'udienza del 30 maggio 2007, AO 1 ha riconosciuto la validità della disdetta, mantenendo unicamente la richiesta di protrazione della locazione. Con decisione 25 settembre 2007, l'UC ha respinto l'istanza di protrazione, negando l'esistenza di effetti gravosi per la conduttrice e rilevando che la stessa, visto l'ampio preavviso, avrebbe dovuto attivarsi nella ricerca di un ente sostitutivo.
2. Con istanza 27 ottobre 2007, AO 1 si è rivolta alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud per chiedere una prima protrazione del contratto di locazione della durata di due anni, fondando la richiesta sulla sua situazione finanziaria e sulla precarietà della sua salute. All'istanza si è opposta la convenuta, evidenziando che alla richiesta di protrazione difettavano i presupposti oggettivi e soggettivi e che AO 1 non ha mai acquisito domicilio effettivo nell'appartamento oggetto della locazione. Esperita l'istruttoria, al dibattimento finale del 23 aprile 2008 le parti hanno confermato le loro richieste.
3. Con sentenza 5 maggio 2008, il Segretario assessore, statuendo in luogo e vece del Pretore, ha accolto parzialmente l'istanza, concedendo “una prima protrazione della durata di un anno del contratto di locazione 1° giugno 2005 tra la AP 1, disdetto con effetto al 31 dicembre 2007”, mettendo la tassa di giustizia (fr. 200.–) e le spese a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno, compensate le ripetibili.
Il primo giudice ha ritenuto che se da una parte la ricerca di una sistemazione alternativa, tutto sommato assai esigua, non sembrerebbe sufficiente a concedere la protrazione – visto anche il periodo relativamente lungo tra la comunicazione della disdetta e la scadenza del contratto di locazione – d'altra parte non può essere ignorato lo stato di salute dell'istante, al beneficio di una rendita intera d'invalidità. La convenuta, osserva ancora il Segretario assessore, non ha invocato un interesse proprio, rendendo difficile qualsiasi ponderazione di interessi. Da ciò la concessione di una protrazione della durata di un anno, termine ritenuto sufficiente per la ricerca di un ente locativo alternativo.
4. AP 1 è insorta con appello 15 maggio 2008, con cui chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di respingere l'istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi. Nelle osservazioni del 16 giugno 2008 AO 1 postula la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili di seconda sede.
e considerato
in diritto: 5. Mediante ordinanza 11 giugno 2008 la Presidente di questa Camera ha impartito alle parti un termine fino al 30 giugno 2008 per inviare le proprie osservazioni sul possibile annullamento della sentenza alla luce della sentenza emanata dal Tribunale federale il 13 maggio 2008 (4A_512/2007, ora pubblicata in DTF 134 I 184), con l’avvertenza che il silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia a prevalersi del vizio di forma. L’appellante non ha risposto, mentre l'istante nelle osservazioni all'appello, introdotte il 16 giugno 2008 senza fare menzione dell'ordinanza in oggetto, si è espresso per la validità della sentenza, omettendo nel seguito ulteriori osservazioni. Nulla osta quindi alla trattazione del presente gravame.
6. Secondo l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO). La ponderazione degli interessi serve non solo a determinare il principio di un’eventuale proroga del contratto di locazione, ma anche la sua durata. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2a. ed., N. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, Zürcher Kommentar, N. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80 seg.; Tercier, Les contrats spéciaux, 2a. ed., Zurigo 1995, n. 2104; SJ 1979 p. 585 no. 125; DTF 105 II 197; ICCTF 21 marzo 2000 4C.455/1999; II CCA 31 ottobre 2006 inc. n. 12.2006.66).
6.1 Non è contestato l'accertamento del primo giudice secondo cui la conduttrice ha sostanziato una ricerca esigua e insufficiente di una soluzione alternativa, benché abbia avuto a disposizione un tempo relativamente lungo per effettuare le ricerche, la disdetta essendo stata notificata in data 30 marzo 2007/4 aprile 2007 con effetto al 31 dicembre 2007.
6.2 Secondo il primo giudice non si potrebbe tuttavia ragionevolmente ignorare lo stato di salute dell'istante che, dal 1° gennaio 2007, risulterebbe percepire una rendita intera d'invalidità (grado 88%), a seguito del peggioramento dello stato di salute a partire dal mese di ottobre 2006. La convenuta non avrebbe d'altro canto, da parte sua, invocato un interesse proprio, rendendo di conseguenza difficile qualsiasi ponderazione degli interessi delle parti, ciò che giustificherebbe la pronuncia di una prima protrazione del contratto di locazione della durata di un anno. Le predette considerazioni, ritenuto quanto si dirà in seguito, non appaiono tuttavia pertinenti e sufficienti a motivare la protrazione.
6.4 Il primo giudice non si è espresso sulla questione del domicilio di AO 1 sollevata da AP 1. Giova evidenziare che in sede di risposta la convenuta ha eccepito che AO 1 “non ha mai acquisito domicilio effettivo” a Chiasso nell'appartamento oggetto della locazione (act. II, pag. 1 verso il basso). Questa affermazione non è stata contestata dall'istante, essendosi essa limitata “per quanto riguarda la questione del domicilio” a notificare il “teste P__________ C__________, c/o Ufficio controllo abitanti, Chiasso” (act. II, pag. 2 verso l'alto) per poi rinunciare alla sua audizione (act. IV, lett. 31.1.2008 ASI Mendrisiotto alla Pretura). Già per questo motivo si può ritenere come ammesso il fatto addotto da AP 1 (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 47 ad art. 78) – che per altro l'appellata non ha contestato neppure con le osservazioni all'appello – secondo cui AO 1 non ha acquisito domicilio effettivo nell'appartamento di Chiasso. Del resto il fatto che l'istante sia domiciliata a Novazzano, in via Zocca 19, e disponga in tale luogo della propria residenza primaria, emerge in modo inequivocabile anche dagli atti. In particolare nel plico di documentazione prodotto dall'istante quale doc. D si trova una lettera spedita da I__________ SA all'indirizzo di Novazzano di AO 1, come pure le decisioni di tassazione emesse dall'Ufficio di tassazione di Mendrisio il 24 gennaio 2007, notificate al medesimo indirizzo di Novazzano, l'estratto dell'Ufficio esecuzioni e fallimenti emesso il 22 ottobre 2007, la decisione dell'Ufficio assicurazione invalidità del Cantone Ticino e una dichiarazione 8 ottobre 2007, documenti che attestano tutti che l'istante risiede a Novazzano. Vi sono poi diverse lettere spedite dall'istante (cfr. plico di documenti nella mappetta Ufficio di conciliazione; doc. 2), come anche i certificati medici – l'ultimo redatto il 18 dicembre 2007 dal Dr. ____________________ J__________ (doc. C) – che attestano la residenza primaria a Novazzano e non a Chiasso. A titolo abbondanziale si rileva che anche la verifica del domicilio eseguita da questa Corte tramite il registro ufficiale movpop, per l'intimazione della presente sentenza, indica ancora oggi l'indirizzo civile ed economico di Novazzano.
Questo accertamento non è privo di rilievo. Secondo la dottrina, devono infatti essere ammessi meno facilmente gli effetti gravosi della disdetta quando essa riguarda una residenza secondaria o un appartamento occupato solo episodicamente (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, n. 3.5 pag. 775). Ciò vale palesemente per il caso ora in esame, ritenuto che l'istante ha anche ammesso che l'appartamento oggetto della locazione è stato semmai destinato a dare “ospitalità” a terzi, che, nel caso l'ospitalità fosse stata loro negata, ci sarebbe stata come conseguenza che i medesimi si sarebbero “trovati davanti a una serie di difficoltà e più precisamente senza un posto dove andare” (plico di documenti nella mappetta Ufficio di conciliazione, lettera 4 febbraio 2007 di AO 1 a AP 1). La disdetta del contratto di locazione – diversamente da quanto sostenuto dal Segretario assessore, secondo il quale la convenuta non avrebbe invocato un interesse proprio – appare connessa precisamente con la presenza nell'appartamento di terzi indesiderati, dei quali AP 1 ha pure chiesto l'allontanamento (cfr. plico di documenti nella mappetta Ufficio di conciliazione, motivazione della disdetta del 30 marzo 2007/4 aprile 2007). Dagli atti non emerge d'altronde che il locatore avesse dato il suo consenso alla presenza stabile di terzi nell'appartamento o alla sublocazione.
L'istante neppure ha sostenuto un qualsivoglia motivo che permetta di giustificare che il suo stato di salute – di cui è conosciuto solo il grado invalidante – le renda necessario il mantenimento di una residenza (secondaria) a Chiasso, benché sia domiciliata a Novazzano ed abbia già una residenza (primaria) in quest'ultimo comune.
In simili circostanze la protrazione del contratto di locazione non appare giustificata. L'appello merita pertanto di essere accolto e la sentenza del Segretario assessore riformata nel senso di respingere l'istanza di protrazione della locazione presentata da AO 1.
7. L'appello deve pertanto essere accolto e la sentenza del Segretario assessore riformata nel senso di respingere l'istanza di protrazione della locazione presentata da AO 1. L'accoglimento del gravame implica di riformare anche il giudizio del primo giudice su tassa di giustizia, spese e ripetibili, calcolate su un valore litigioso di fr. 13'656.– (fr. 569.– x 24 mesi), nel senso di mettere le medesime a carico dell'istante in ragione della totale soccombenza. Analogamente vanno decisi gli oneri processuali di appello, calcolati su in valore litigioso di fr. 6'828.– (fr. 569.– x 12 mesi).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1. L'appello 15 maggio 2008 di AP 1 è accolto. Di conseguenza la sentenza 5 maggio 2008 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud, è così riformata:
1. L'istanza è respinta.
2. La tassa di giustizia di fr. 200.– e le spese sono poste a carico di AO 1. L'istante rifonderà alla convenuta fr. 400.– a titolo di ripetibili.
2. Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 200.-
b) spese fr. 50.-
fr. 250.-
da anticiparsi dall'appellante, sono poste a carico della parte appellata. AO 1 rifonderà fr. 200.– a AP 1 a titolo di ripetibili.
3. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).