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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli |
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segretaria: |
Verda Chiocchetti, vicecancelliera |
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.89 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 26 marzo 2007 da
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AP 1
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contro |
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AO 1 e AO 2
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con la quale l’istante ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento in solido di fr. 15'194.- (ridotti in sede conclusionale a fr. 14'894.-) oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2007 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione da questi interposta ai PE n. __________ e __________ dell’UEF di Bellinzona;
domanda ammessa dai convenuti limitatamente a fr. 230.- a carico solo di AO 1i;
sulla quale la Segretaria assessora ha statuito con sentenza 18 gennaio 2008, accogliendo parzialmente la petizione nel senso di condannare AO 1 al versamento di fr. 1'850.-, così come al pagamento, in solido con AO 2, di ulteriori fr. 2'230.-, il tutto oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2007, e rigettando in via definitiva limitatamente a fr. 4'080.- l’opposizione interposta al PE n. __________ e per fr. 2'230.- quella al PE n. __________;
appellante l’attore, che con atto di appello 29 gennaio 2008 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di condannare i convenuti in solido al pagamento di fr. 7'030.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2007 e di rigettare in via definitiva, limitatamente a tale importo, sia l’opposizione interposta al PE n. __________ sia quella al PE n. __________, il tutto con protesta di spese e ripetibili di prima sede;
mentre i convenuti, con osservazioni 28 febbraio 2008, propongono – previa concessione dell’assistenza giudiziaria – la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto: A. AO 1 e AO 2 hanno occupato, dal 1° ottobre al 31 dicembre 2006, un appartamento di proprietà di AP 1, situato in via __________ a __________. Non vi è stata alcuna pattuizione scritta. La pigione era stata fissata in fr. 1'850.- mensili comprese le spese accessorie. Il 2 dicembre 2006 il locatore, adducendo mancanza di rispetto nei confronti della quiete degli altri inquilini, di mancato pagamento delle due mensilità di caparra pattuite e lo stato deplorevole dell’appartamento, ha notificato con semplice scritto a AO 1 e a AO 2 una disdetta della locazione (inc. rich.: doc. B). Il 14 dicembre 2006, utilizzando due moduli ufficiali notificati separatamente a AO 1 e a AO 2, ha ribadito la disdetta con effetto dal 31 marzo 2007 (inc. rich.: doc. C e D). Entrambe le disdette, inviate per raccomandata, non sono state ritirate dai destinatari (loc. cit.). Al momento della consegna dell’ente, alla quale questi ultimi non erano presenti, il perito comunale degli immobili ha constatato il suo "stato pietoso" (inc. rich: doc. E).
B. Dopo aver provveduto alle necessarie riparazioni, il locatore ha instato il 8 febbraio 2007 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, chiedendo la condanna di AO 1 e AO 2 al pagamento di complessivi fr. 13'044.- (recte: 13'344.-) corrispondenti alle pigioni da dicembre 2006 a febbraio 2007 (fr. 5'550.-), alla fattura del perito comunale degli immobili (fr. 80.-), alla fattura 31 gennaio 2007 di __________ __________ per la disinfezione e pulizia (fr. 3'400.-), alla fattura dell’imbianchino __________ __________ __________ (fr. 3'081.50), alla fattura di __________ __________ __________ __________ per la sostituzione dei cilindri e delle chiavi (fr. 340.-), alla fattura di __________ __________ (fr. 22.50) e a un importo di fr. 300.- per le spese e il tempo perso dal locatore, con deduzione di quanto versato in aggiunta nel mese di ottobre 2006 (fr. 150.-). All’udienza 13 marzo 2007 il locatore ha chiesto anche il pagamento di fr. 1'850.- per il canone di locazione di marzo 2007, per complessivi fr. 14'894.- (recte: 15'194.-) adducendo di non aver potuto locare prima l’appartamento e che lo stesso sarebbe stato occupato dal 1° aprile 2007. Lo stesso giorno l’Ufficio di conciliazione ha accertato la mancata conciliazione.
C. Con istanza 26 marzo 2007 il locatore ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo la condanna di AO 1 e AO 2 al pagamento in solido di complessivi fr. 15'194.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2007 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione da questi interposta ai PE n. __________ e __________ dell’UEF di Bellinzona. All’udienza di discussione 5 giugno 2007 i convenuti hanno ammesso la domanda limitatamente a fr. 230.-. Essi hanno riconosciuto metà della fattura del perito comunale degli immobili (fr. 40.-) e quella di __________ __________ __________ __________ per la sostituzione dei cilindri e delle chiavi (fr. 340.-), dalle quali hanno dedotti i fr. 150.- che lo stesso locatore ha riconosciuto essergli già stati versati. I convenuti si sono invece opposti al pagamento delle altre pretese. Essi hanno anzitutto affermato che unico conduttore era AO 1, che il contratto era di durata determinata fino al 31 dicembre 2006 e che la pigione di dicembre 2006 era già stata versata. I convenuti hanno altresì affermato di aver corrisposto al locatore fr. 2'000.- per la pulizia e la sistemazione dell’appartamento, contestando di essere gli autori del degrado trovato nell’appartamento. I convenuti hanno inoltre affermato che lo stato iniziale dell’appartamento non era stato documentato e che comunque era stato consegnato a AO 1 senza alcun tinteggio con varie macchie alle pareti. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, riconfermando i rispettivi punti di vista in memoriali scritti. L’attore ha tuttavia ridotto la propria pretesa a complessivi fr. 14'894.-, in ragione della deduzione di fr. 300.- concessagli dalla ditta __________ __________ __________. Con sentenza 18 gennaio 2008 la Segretaria assessora ha accolto parzialmente la petizione, condannando AO 1 al versamento di fr. 1'850.-, così come al pagamento, in solido con AO 2, di ulteriori fr. 2'230.-, il tutto oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2007, e rigettando in via definitiva limitatamente a fr. 4'080.- l’opposizione interposta al PE n. __________ e per fr. 2'230.- quella al PE n. __________. Il medesimo giorno ha concesso ai convenuti il beneficio dell’assistenza giudiziaria con il gratuito patrocinio dell’avv. RA 2.
D. Con appello 29 gennaio 2008 l’attore è insorto contro il giudizio teste citato, chiedendone la riforma nel senso di condannare i convenuti in solido al pagamento di fr. 7'030.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2007 e di rigettare in via definitiva, limitatamente a tale importo, sia l’opposizione interposta al PE n. __________ sia quella al PE n. __________. Con osservazioni 28 febbraio 2008 i convenuti propongono – previa concessione dell’assistenza giudiziaria – la reiezione del gravame. Con ordinanza 11 giugno 2008 la Presidente della Camera ha impartito alle parti un termine fino al 30 giugno 2008 per inviare le proprie osservazioni sul possibile annullamento della sentenza alla luce della sentenza emanata dal Tribunale federale il 13 maggio 2008, con l’avvertenza che il silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia a prevalersi del vizio di forma (4A_512/2007, pubblicata in DTF 134 I 184). I convenuti hanno rinunciato a prevalersi di tale vizio, mentre l’attore non ha presentato osservazioni.
Considerato
in diritto: 1. La Segretaria assessora ha ritenuto che le parti hanno terminato consensualmente la locazione per fine dicembre 2006 e ha condannato AO 1, reputato unico conduttore, al pagamento della pigione relativa a tale mese. Secondo la prima giudice, poi, i convenuti non hanno dimostrato di aver versato al locatore fr. 2'000.- per le spese di pulizia dell’ente locato, di modo che li ha obbligati a tale pagamento con il vincolo della solidarietà, oltre a un importo di fr. 230.- riconosciuto dagli stessi. Quanto, infine, ai pretesi danni per difetti all’ente imputabili al conduttore, ella ha ritenuto intempestiva la loro notifica da parte del locatore. Per lo stesso motivo ha respinto anche la domanda di versamento della pigione da gennaio a marzo 2007.
2. L’appellante contesta anzitutto la decisione della Segretaria assessora di reputare conduttore unicamente AO 1 e non anche la convivente AO 2 (memoriale, pag. 3 seg.).
2.1 Secondo il locatore la Segretaria assessora avrebbe negato la qualità di conduttrice fondandosi sul fatto, non comprovato, che il pagamento della pigione di novembre era stato effettuato mediante una polizza sulla quale il locatore avrebbe indicato il solo nome di AO 1. Se non che, come indicato dalla prima giudice (pag. 4 in alto), tale circostanza è emersa dall’estratto giornaliero 17 novembre 2006 allestito dalla __________ __________ di __________ (inc. rich. UC: doc. A). L’appellante non asserisce che quanto indicato dalla banca sia frutto di un errore, tant’è che nemmeno si confronta con tale risultanza. Al contrario di quanto reputato dall’appellante, non va dimenticato che compete al locatore provare la qualità di conduttrice di AO 2 (art. 8 CC). A suffragio della propria tesi egli rinvia alle audizioni dei testi, compresa quella della madre di AO 2, che avrebbe prestato danaro alla figlia per il pagamento delle pigioni. Egli non si confronta tuttavia con l’argomentazione della prima giudice, secondo la quale dalle loro affermazioni non si può desumere la titolarità del contratto di locazione (sentenza impugnata, pag. 3 in basso). Su questo punto l’appello è quindi finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Egli biasima, poi, il rinvio della Segretaria assessora a una sentenza emessa nel Canton Friburgo, ritenuto inappropriato poiché il contratto di locazione in quella fattispecie era stato firmato da solo una persona. Se non che, tale sentenza è stata menzionata a titolo abbondanziale, di modo che a sé stante nulla muta ai fini del presente giudizio. L’appellante, infine, ribadisce che i convenuti vivevano già insieme in precedenza e hanno preso possesso dell’appartamento congiuntamente. Egli non si confronta tuttavia una volta di nuovo con la motivazione, al riguardo, della prima giudice, che ha spiegato che secondo dottrina e giurisprudenza giusta l’art. 112 CO è possibile che una sola persona sia parte al contratto ma che vi siano più persone a occupare l’ente locato (sentenza impugnata, pag. 4 in alto).
2.2 L’appellante ritiene che i convenuti si sono limitati a contestare in maniera generica la qualità di conduttrice di AO 2, di modo che la stessa dev’essere ammessa. All’udienza di discussione i convenuti hanno affermato: "in merito alle parti contrattuali si rivelano essere il locatore AP 1 e il signor AO 1. Per contro è contestato che la signora AO 2 abbia la qualità di inquilina. Non risulta in alcun punto che lei abbia assunto questo ruolo contrattuale" (pag. 1). Come spiegato sopra, compete al locatore provare la qualità di conduttice di AO 2 (art. 8 CC), non viceversa. Il locatore afferma inoltre che i convenuti non hanno contestato il fatto di aver pagato in maniera congiunta la pigione di ottobre, come da lui indicato nella propria istanza, e che hanno asserito di aver versato il canone di dicembre 2006 in contanti per il tramite della signora AO 2. Posto, tuttavia, che gli stessi hanno precisato che unico conduttore era AO 1, la questione del pagamento della pigione è ininfluente. Lo stesso dicasi per l’accordo sull’indennizzo per la pulizia e lo sgombero dell’ente locato, che i convenuti all’udienza di discussione 5 giugno 2007 hanno affermato di aver pattuito con il locatore. Invero, essi hanno altresì, nello stesso passaggio (pag. 2, secondo paragrafo), qualificato AO 1 come "inquilino" e AO 2 come "sua convivente". L’accordo in questione esula quindi da quello di locazione preesistente tra l’istante e AO 1. Per finire, a suffragio della propria tesi l’appellante invoca il riconoscimento da parte di entrambi i convenuti di parte della pretesa da lui richiesta, ovvero di fr. 230.-. La censura non può essere condivisa. Competeva al locatore provare il proprio asserto, ciò che non ha fatto, mentre la circostanza di cui si prevale è da ricondurre al fatto che i convenuti sono patrocinati dallo stesso legale, che non ha differenziato le posizioni dei propri clienti, ma che ha comunque contestato la qualità di conduttrice di AO 2. Su questo punto l’appello dev’essere pertanto respinto.
3. L’appellante critica la Segretaria assessora per non aver accertato se la durata del contratto era determinata o indeterminata. In assenza di prove in merito, secondo il locatore la stessa dovrebbe valere come di durata indeterminata e, quindi, sarebbero dovuti i canoni fino al momento in cui egli ha potuto nuovamente locare l’appartamento (pag. 4). La prima giudice ha spiegato che tale questione poteva rimanere indecisa poiché i contraenti hanno terminato consensualmente la locazione a fine dicembre 2006. Secondo il locatore, invece, egli avrebbe semplicemente aderito alla volontà dei conduttori di lasciare anzitempo l’ente locato, senza tuttavia rinunciare alle proprie pretese. Se non che, come d’altra parte indicato dal locatore, con lettera 2 dicembre 2006 (inc. rich. UC: doc. B) egli ha comunicato la disdetta, seppur in maniera erronea poiché senza modulo ufficiale, e ha affermato che l’appartamento era "da liberare il più presto possibile, ma con un termine massimo di tre mesi". In tal modo egli ha chiaramente esternato il suo accordo a una rescissione anticipata, accordo che risulta poi essere stato concretizzato dalle parti (cfr. teste __________ __________; doc. G, foglio 3). Anche al riguardo le censure dell’appellante non possono quindi essere seguite.
4. Il locatore contesta la decisione della prima giudice di reputare intempestiva la sua notizia di difetti all’ente locato. Secondo l’appellante, i convenuti avrebbero invece ammesso di essersi preso carico delle spese di pulizia a cui egli avrebbe dovuto procedere (appello, pag. 5 seg.). Se non che, i convenuti hanno unicamente addotto di aver corrisposto fr. 2'000.- per le spese di pulizia. Considerato che essi non hanno dimostrato tale pagamento, la Segretaria assessora li ha condannati a versare tale importo. Il locatore afferma che i danni sarebbero chiaramente dimostrati dal carteggio processuale, così come l’adeguatezza delle sue richieste di risarcimento. Tuttavia, ciò nulla muta all’intempestività della notifica degli stessi. Al riguardo l’appello dev’essere quindi respinto.
5. L’appellante ritiene altresì che, al contrario di quanto reputato dalla prima giudice, gli sono dovute le pigioni successive al dicembre 2006 e fino al 31 gennaio 2007. Egli ritiene, infatti, che i convenuti avrebbero consegnato l’appartamento il 31 dicembre 2006 e che tra le festività e le necessarie opere di pulizia e disinfezione dell’ente non sarebbe stato possibile locarlo prima di tale data (appello, pag. 6 in basso). La censura non può essere seguita. Invero, come spiegato dalla Segretaria assessora, le parti hanno concordato una rescissione per il 31 dicembre 2006. Inoltre, il locatore non ha notificato tempestivamente i difetti, sicché non può chiedere il risarcimento del relativo danno.
6. Alla luce di quanto suesposto, l’appellante risulta interamente soccombente. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono commisurati sul valore litigioso di fr. 2'950.- (fr. 7'030.- chiesti dall’appellante ./. fr. 4'080.- riconosciuti dalla prima giudice), valido anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.
7. L’istanza di assistenza giudiziaria formulata in questa sede dagli appellati è priva di oggetto. Invero, essi si vedono riconoscere un’equa indennità per ripetibili di appello a carico della controparte, la quale sopporta anche tassa di giustizia e spese di questa sede, e nulla induce a ritenere l’impossibilità di incassare tale credito.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 29 gennaio 2008 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 50.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 100.-
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo per quest’ultimo di versare agli appellati complessivi fr. 400.- a titolo di ripetibili di appello.
3. La domanda di assistenza giudiziaria 28 febbraio 2008 di AO 1 e di AO 2 è senza oggetto.
4. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di diritto della locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).