|
|
|
|
|
|
|
|
Incarto n. |
Lugano
|
In nome |
|
||
|
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
|||||
|
|
|||||
|
|
|||||
|
composta dei giudici: |
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli |
|
segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2006.818 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 22 dicembre 2006 da
|
|
AO 1
|
|
|
contro |
|
|
AP 1
|
||
|
|
|
|
|
con cui l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di € 150'000.- oltre interessi al 7.57% dal 18 agosto 2003;
domanda avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 27 maggio 2009 ha integralmente accolto;
appellante il convenuto con atto di appello 19 giugno 2009, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attore con osservazioni 24 agosto 2009 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.Con la petizione in rassegna il cittadino __________, domiciliato in Germania, AO 1 ha chiesto la condanna del cittadino __________, domiciliato in Svizzera, AP 1 al pagamento di € 150'000.- oltre interessi al 7.57% dal 18 agosto 2003. Egli ha addotto di aver notato, nell’ottobre 2001, un cartellone che offriva in vendita un terreno edificato di mq. 7'444 a __________ (D), che avrebbe suscitato il suo interesse; di aver composto il numero di telefono riportato sul cartellone e di essere così venuto in contatto con AP 1, il quale avrebbe organizzato un sopralluogo, a seguito del quale gli sarebbe stato indicato il prezzo richiesto, da lui però ritenuto eccessivo; di aver comunicato la rinuncia all’acquisto del fondo a AP 1, il quale gli avrebbe nondimeno chiesto di indicargli altri interessati; di essersi così attivato nella ricerca di eventuali acquirenti; di aver pertanto chiesto a AP 1, nell’autunno 2002, di sottoscrivere un contratto di mediazione, volto al riconoscimento a suo favore di una provvigione pari al 2.5% del prezzo di vendita, poi firmato il 27 novembre 2002 (doc. A); di aver appreso nel giugno 2003, tramite G__________ __________, impiegata presso l’ufficio di mediazione di U__________ __________, dell’esistenza di due interessati all’acquisto, O__________ __________ e Y__________ __________, da lui poi segnalati a AP 1 (doc. D); di averlo quindi informato che Y__________ __________ era intenzionato a ritirare l’intero immobile (doc. G); che il 28 luglio 2003 il notaio scelto dall’acquirente avrebbe allestito una bozza di rogito del relativo contratto di compravendita (doc. E), che sarebbe poi stato sostanzialmente accettato (con qualche precisazione) dal consulente fiscale di AP 1, avv. A__________ __________ (doc. I); che il 29 luglio 2009 AP 1 gli avrebbe chiesto una riduzione all’1% della provvigione di mediazione (doc. M), richiesta da lui rifiutata (doc. M e N); che il 1° agosto 2003 Y__________ __________ avrebbe acquistato l’immobile per € 6'000'000.- (doc. 3); che in tali circostanze, avrebbe diritto al pagamento della provvigione di cui al doc. A.
2.Il convenuto si è opposto alla petizione, chiedendone l’integrale reiezione. Egli ha innanzitutto negato di aver chiesto all’attore nell’ottobre 2001 di comunicargli il nome di eventuali altri interessati all’acquisto. Ha quindi addotto che l’attore, sulla base della documentazione allora fornitagli (doc. 1 e 2), avrebbe a sua insaputa iniziato a cercare acquirenti per il fondo; che nel luglio 2002 in occasione di un sopralluogo con un certo arch. __________, l’attore avrebbe incontrato G__________ __________, che per altro sarebbe già stata a conoscenza del fondo da vendere, alla quale si sarebbe per altro presentato come unico rappresentante e consulente del venditore, impedendo con ciò che essa si rivolgesse direttamente a lui; che l’indicazione dell’acquirente Y__________ __________ non sarebbe avvenuta tramite l’attore, ma tramite l’ufficio di mediazione di U__________ __________ (doc. 10), a cui il nominativo sarebbe stato segnalato dal mediatore Ah__________ __________, il quale pretendeva a sua volta una provvigione di mediazione da U__________ __________ o dall’attore; che nel rogito di compravendita (clausola 5.2) sarebbe stato indicato che la conclusione del contratto sarebbe avvenuta grazie alla sola mediazione dell’ufficio di mediazione di U__________ __________ e che non vi sarebbe stata alcuna provvigione a carico del venditore (doc. 3); che il fondo in questione apparterrebbe alla società tedesca Au__________ __________ (in seguito: Au__________; doc. 2 e 3), circostanza senz’altro nota all’attore, per cui la petizione andava respinta già per carenza di legittimazione passiva; che l’attore non disporrebbe dell’autorizzazione ad esercitare la professione di mediatore; e che in definitiva il suo intervento non sarebbe stato causale per la conclusione del contratto di compravendita.
3.Il Pretore, con la sentenza qui oggetto di impugnativa, ha preliminarmente osservato che la fattispecie era retta dal diritto germanico (§ 652 segg. BGB) e che pertanto la provvigione di mediazione era dovuta se il contratto di vendita era stato concluso grazie all’intervento del mediatore, a condizione che la sua attività fosse stata causale e questi avesse agito secondo le regole della buona fede contrattuale. Nel caso di specie, ammessa l’esistenza di un contratto di mediazione per indicazione, egli ha innanzitutto respinto l’eccezione di carenza di legittimazione passiva, rilevando che il contratto di cui al doc. A era stato sottoscritto personalmente dal convenuto in quanto proprietario della società venditrice e che nulla parlava a favore di una sua sottoscrizione in rappresentanza di quest’ultima. Esclusa la fedefacenza della testimonianza dell’avv. W__________ __________, avvocato dei coniugi AP 1 da prima del 1999 che aveva dimostrato di essere una parte altamente interessata alla lite per aver allestito uno scritto completivo poi trasmesso alla Pretura il 23 ottobre 2008 su istruzione del convenuto, il Pretore, sulla base dei documenti agli atti e delle concordanti e univoche deposizioni testimoniali di G__________ __________ e U__________ __________, considerate attendibili (in quanto non risultava che costoro avessero un interesse a favorire l’attore, non esistendo alcuna pretesa di Ah__________ __________ a titolo di provvigione nei confronti di quest’ultimo o dell’ufficio di mediazione di U__________ __________), ha ritenuto fondata la versione dei fatti fornita dall’attore ed in particolare che il suo intervento fosse stato causale per la conclusione del contratto di compravendita. Nel prosieguo ha aggiunto che l’attore non avrebbe agito in malafede qualora si fosse eventualmente presentato come rappresentante dei venditori nelle trattative con l’acquirente Y__________ __________, iniziate nel 2003, ovvero dopo la firma del doc. A. E quindi ha evidenziato che la clausola 5.2 del contratto di compravendita non poteva essere opposta all’attore, che non era parte di quel contratto. Egli ha in definitiva concluso che l’istruttoria aveva permesso di accertare che l’acquirente e i suoi mediatori erano venuti a conoscenza della vendita del terreno unicamente per il tramite dell’attore, il quale aveva partecipato attivamente anche alle successive trattative, senza che nessuno dei suoi scritti risultasse mai contestato dal convenuto. Essendo così adempiute le condizioni previste dalla legge e dal contratto per il pagamento della provvigione, s’imponeva di accogliere la petizione, le eventuali problematiche legate all’autorizzazione all’esercizio della professione di mediatore previste dal diritto germanico non essendo rilevanti in ambito civile. La tassa di giustizia di fr. 6'500.-, le spese e le ripetibili di fr. 18'000.- sono state poste a carico del convenuto.
4.Dell’appello del convenuto, che chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, e delle osservazioni dell’attore, che postula invece l’integrale reiezione del gravame, si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
5.Con la prima censura d’appello il convenuto, contestando il diverso assunto del giudice di prime cure, pretende di aver sottoscritto il contratto di mediazione di cui al doc. A in rappresentanza di Au__________, circostanza che a suo dire non poteva essere sfuggita all’attore alla luce della documentazione inviatagli in precedenza (cfr. doc. 2), di modo che la petizione doveva già essere respinta per carenza di legittimazione passiva (appello p. 5 seg.). Non è così. Le condizioni alle quali un atto del rappresentante vincola il rappresentato nei confronti del terzo sono regolate dal diritto dello Stato in cui il rappresentante ha la stabile organizzazione o, se tale organizzazione manca o non è riconoscibile per il terzo, dello Stato in cui egli agisce principalmente nel caso concreto (art. 126 cpv. 2 LDIP), fermo restando che se il rappresentante è vincolato da un rapporto di lavoro e non possiede un proprio domicilio d’affari, il luogo della sua stabile organizzazione è quello di sede del rappresentato (art. 126 cpv. 3 LDIP). Ora, nel caso di specie il convenuto non ha mai preteso di essere stato legato ad Au__________ - di cui è invero commandista e direttore (doc. Z) - con un contratto di lavoro, di modo che decisivo per stabilire il diritto applicabile alla questione della rappresentanza verso il terzo è in definitiva sapere dove sia la stabile organizzazione del convenuto preteso rappresentante, ovvero dove si trovi il centro della sua attività economica (art. 20 cpv. 1 lett. c LDIP), rispettivamente, in assenza della stessa o nel caso in cui essa non fosse stata riconoscibile al terzo attore, dove abbia agito principalmente nel caso concreto. Il fatto che il convenuto nella sua corrispondenza con l’attore abbia indicato un indirizzo in __________ __________ e numeri di telefono, di natel, di telefax e di e-mail svizzeri (doc. C, 1, 2) ai quali era reperibile (doc. A, D, G, O, P, Q, S, T, U, 4 e 10) permette tutto sommato di ritenere che egli aveva la sua stabile organizzazione in Svizzera, rispettivamente, se questa mancasse o non fosse stata riconoscibile ai terzi, che era lì che nel caso concreto avesse agito principalmente, essendo chiaro che era proprio in Svizzera e dalla Svizzera che egli riceveva e rilasciava le sue dichiarazioni di volontà (Keller/Girsberger, IPRG- Kommentar, n. 39 ad art. 126). La questione non necessita in ogni caso di essere approfondita. In effetti sia che risulti applicabile il diritto svizzero (art. 32 CO) sia che sia applicabile quello germanico (§ 164 BGB), per la venuta in essere di un rapporto di rappresentanza è necessario - salvo casi eccezionali che qui non ricorrono - che il rappresentante agisca in virtù di una procura del rappresentato e, cumulativamente, a nome e per conto di quest’ultimo (per il diritto svizzero: cfr. II CCA 8 maggio 2009 inc. n. 12.2008.52, 24 febbraio 2010 inc. n. 12.2010.2; per il diritto germanico: cfr. Jauernig/Schlechtriem/Stürner/Teichmann/Vollkommer, BGB, 5ª ed., n. 1, 3-4 ad § 164). Nel caso di specie, nonostante all’attore fosse stato in precedenza inviato uno scritto (doc. 2) dal quale risultava che il fondo da vendere apparteneva ad Au__________, il convenuto non ha a quel momento sostenuto di agire nei suoi confronti a nome e per conto di quella società (cfr. doc. 1, 2) ed in particolare non lo ha fatto in occasione della sottoscrizione del contratto di cui al doc. A. Ben si può dunque ritenere, come spiegato dal Pretore, che allora egli avesse agito a titolo personale, anche perché il convenuto, gravato dell’onere della prova, non è stato in grado di versare agli atti alcuna prova a sostegno della sua tesi (Zäch, Berner Kommentar, N. 185 ad art. 32 CO; Watter, Basler Kommentar, 3ª ed., N. 34 ad art. 32 CO; Kummer, Berner Kommentar, N. 229 seg. ad art. 8 CC; Bucher, Schweizerisches OR, Allgemeiner Teil, 2ª ed., p. 646 seg.; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2ª ed., p. 386; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 60 ad art. 183; SJZ 1986 p. 230; TF 20 agosto 2004 4C.154/2004 consid. 2.2.2; II CCA 22 dicembre 1993 inc. 88/93, 4 agosto 2005 inc. n. 12.2004.75, 2 novembre 2005 inc. n. 12.2005.60, 5 maggio 2006 inc. n. 12.2006.95, 4 giugno 2007 inc. n. 12.2005.174, 30 luglio 2008 inc. n. 12.2007.174): in particolare non risulta che nel cartellone egli fosse stato indicato come rappresentante della società oppure che si fosse presentato o ancora avesse lasciato intendere di agire in quella veste nei colloqui con l’attore. Poco importa se la soluzione non sia forse logica da un punto di vista fiscale o commerciale, il Pretore avendo giustamente fatto osservare l’interesse personale del convenuto, proprietario della società, a far sì che quest’ultima vendesse il suo immobile. Oltremodo emblematico è del resto il fatto che il convenuto abbia sollevato l’eccezione di carenza di legittimazione passiva, cui mai aveva accennato in precedenza (cfr. doc. 5, 6, 7), soltanto in causa, dopo che la società era ormai stata liquidata (cfr. doc. Z).
6.Il convenuto contesta in seguito l’estensione del contratto di mediazione, pacificamente retto dal diritto germanico (§ 652 segg. BGB), evidenziando come lo stesso avesse per oggetto soltanto una delle singole quattro parcelle formanti l’immobile e non l’intero fondo che era poi stato venduto (appello p. 6). La questione, non oggetto di disamina nella sentenza impugnata, è irricevibile in questa sede in quanto la relativa argomentazione era stata sollevata per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78 CPC), solo in sede conclusionale. La stessa è per altro infondata anche nel merito. Nel contratto (doc. A) le parti avevano sì inizialmente concordato che la provvigione di mediazione sarebbe stata dovuta per la vendita di uno solo dei quattro fondi (da frazionarsi), sennonché nel prosieguo del documento hanno stabilito che lo stesso valeva nel caso in cui uno degli altri tre, a quel momento riservati, non avesse potuto essere venduto, ciò che era poi stato il caso.
7.Il convenuto censura quindi siccome errato l’assunto pretorile secondo cui l’intervento dell’attore sarebbe stato causale per la conclusione del contratto di compravendita.
7.1 Egli ritiene in primo luogo (cfr. appello p. 6) che le testimonianze di G__________ __________ e U__________ __________, su cui il giudice di prime cure si era essenzialmente fondato, sarebbero state inattendibili e comunque smentite da altre testimonianze (quelle dell’avv. W__________ __________ e dell’avv. A__________ __________) nonché dai documenti agli atti e dalle altre risultanze di causa.
7.1.1 A suo dire, le testimonianze di G__________ __________ e U__________ __________, impiegata rispettivamente titolare dell’omonimo ufficio di mediazione, sarebbero inattendibili in quanto esse avevano un interesse a far sì che l’attore vincesse la causa (appello p. 7 seg.): in effetti la provvigione pacificamente dovuta ad Ah__________ __________, se non fosse stata pagata dall’attore, avrebbe dovuto esserlo dall’ufficio di mediazione di U__________ __________. In tali circostanze, sempre secondo il convenuto, non era dunque condivisibile la diversa conclusione del Pretore, il quale aveva escluso un loro interesse a favorire l’attore in quanto U__________ __________ aveva negato tanto la sussistenza di eventuali pretese di Ah__________ __________ nei confronti del suo ufficio di mediazione come pure l’esistenza di eventuali pattuizioni riguardo al versamento a quest’ultimo di parte della commissione spettante all’attore, di modo che non esisteva in realtà alcuna pretesa di Ah__________ __________ nei confronti di quest’ultimo o dell’ufficio di mediazione di U__________ __________. Ora, è vero che l’acquirente Y__________ __________ è stato segnalato all’ufficio di mediazione di U__________ __________ da Ah__________ __________. Ed è pure vero che quest’ultimo, per la sua attività di mediazione, ha chiesto a quell’ufficio di mediazione una provvigione rispettivamente di partecipare alla provvigione dovuta dall’acquirente (teste U__________ __________, verbale p. 7). Il fatto che ad un certo momento l’attore, con l’accordo di Ah__________ __________ (cfr. doc. D) e verosimilmente così richiesto dall’ufficio di mediazione di U__________ __________, abbia chiesto al convenuto di valutare se vi era la possibilità, nel caso si fosse riusciti a vendere il fondo ad un determinato prezzo (di oltre € 800.- al mq), di far sì che al versamento della provvigione potesse partecipare anche Ah__________ __________ (con il riconoscimento a suo favore del maggior ricavo così ottenuto; cfr. doc. D, teste U__________ __________, verbale p. 7), proposta poi respinta dal convenuto, non significa necessariamente che l’ufficio di mediazione di U__________ __________ e l’attore si fossero in precedenza accordati nel senso che la provvigione a favore di Ah__________ __________ sarebbe stata altrimenti dovuta dall’attore o che questi avrebbe dovuto condividere la propria provvigione con lui (richiesta, questa, che la teste U__________ __________, verbale p. 7, ha espressamente negato di aver presentato all’attore). Da quel fatto neppure si può poi ritenere, in assenza di prove a sostegno della circostanza, che le testi G__________ __________ e U__________ __________ abbiano in definitiva reso una deposizione di favore nella speranza (o in base ad un non meglio comprovato accordo) che l’attore avrebbe in seguito provveduto a versare all’ufficio di mediazione di U__________ __________ per gratitudine (o in base a quell’accordo non dimostrato) parte del suo compenso per remunerare l’attività di Ah__________ __________. Le circostanze evocate in questa sede dal convenuto non sono dunque tali da rendere inattendibili le due testimonianze.
7.1.2 Il convenuto afferma in questa sede (appello p. 6) che le testimonianze di G__________ __________ e U__________ __________ sarebbero in ogni caso state smentite da altre testimonianze ed in particolare da quelle dell’avv. W__________ __________ e dell’avv. A__________ __________. A torto. Egli non ha invero neppure indicato in quali punti delle deposizioni di questi ultimi, sconfessando così le testi G__________ __________ e U__________ __________, sarebbe stata negata la causalità dell’intervento dell’attore per la conclusione del contratto di compravendita (non essendo qui rilevante il fatto che i testi abbiano fornito la loro interpretazione alla clausola 5.2 del contratto di compravendita, cfr. appello p. 8 segg.): in tali circostanze la censura dev’essere disattesa già per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Ma quand’anche si volesse, per ipotesi, ammettere che quei testimoni ed in particolare l’avv. W__________ __________ (l’avv. A__________ __________ non avendo in realtà dichiarato nulla di rilevante sull’argomento) avesse effettivamente fornito, sui fatti relativi alla questione della causalità, una versione diversa da quella resa dai testi G__________ __________ e U__________ __________, si osserva che in questa sede il convenuto non ha in ogni caso spiegato per quale motivo l’argomentazione che aveva indotto il giudice di prime cure a ritenerlo non fedefacente (e meglio il suo alto interesse alla lite per aver allestito uno scritto completivo poi trasmesso alla Pretura il 23 ottobre 2008 su istruzione del convenuto) sarebbe errata e con ciò da modificare, per cui la stessa andrebbe comunque confermata per carenza di motivazione (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 23 e 27 ad art. 309), non costituendo una sufficiente motivazione d’appello la sua affermazione secondo cui “altrettanto prive di fondamento [ndr sono] le censure contenute nella decisione impugnata al valore probatorio della testimonianza del __________, sì avvocato e consulente della famiglia dell’appellante ma, come qualsiasi consulente, non personalmente coinvolto ed interessato” (appello p. 10). Quanto al teste avv. A__________ __________, che come detto non ha comunque riferito nulla di rilevante sulla questione del nesso di causalità, la sua attendibilità è a sua volta dubbia, egli non essendo credibile laddove afferma di non essere in grado di contestualizzare il doc. I (verbale p. 2 e 5), da lui scritto 3 giorni prima dell’avvenuta sottoscrizione del contratto di compravendita, a cui aveva partecipato (verbale p. 3) con un suo dettagliato resoconto del comportamento e delle dichiarazioni dei comparenti (verbale p. 3), ma soprattutto non essendo condivisibile la sua dichiarazione, smentita dal tenore del documento stesso, secondo cui gli argomenti di cui a quello scritto non sarebbero stati da mettere in relazione alla vendita in questione (verbale p. 2 seg.).
7.1.3 Alla luce di quanto precede, il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto di fondarsi sulle testimonianze di G__________ __________ e U__________ __________ può così essere confermato. Oltretutto nella valutazione delle prove il giudice di prime cure gode di un ampio potere di apprezzamento (art. 90 CPC), censurabile in appello solo in caso di decisione manifestamente ingiusta o iniqua (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 6 ad art. 90; II CCA 12 novembre 2008 inc. n. 12.2007.191, 20 ottobre 2009 inc. n. 12.2008.140, 26 ottobre 2010 inc. n. 12.2010.122), ciò che in questo caso non è stato né preteso, né tanto meno dimostrato.
7.2 Il convenuto ritiene inoltre che la tesi secondo cui l’attività dell’attore non era stata causale per la conclusione del contratto di compravendita sarebbe in ogni caso comprovata da tre circostanze (appello p. 6 segg.): dal fatto che costui si fosse falsamente presentato come rappresentante della parte venditrice; dal fatto che l’acquirente Y__________ __________ non sia stato indicato dall’attore, ma dall’ufficio di mediazione di U__________ __________, su segnalazione di Ah__________ __________; e dal fatto che, diversamente da quanto indicato nella bozza del contratto di compravendita, nel successivo contratto di compravendita (clausola 5.2) sia stato aggiunto che la vendita era avvenuta unicamente (“nur”) con la mediazione dell’ufficio di mediazione di U__________ __________, che la provvigione era carico dell’acquirente (“Erwerber”) e che l’ufficio di mediazione di U__________ __________ era a conoscenza dell’oggetto e del venditore (“war Objekt und Verkäufer bekannt”).
7.2.1 Il convenuto afferma che l’attore si sarebbe falsamente presentato come rappresentante della parte venditrice e che tale circostanza sarebbe stata ammessa, sia pure a denti stretti, anche dai testi G__________ __________ e U__________ __________ (appello p. 6). Non è così. Dal solo fatto che la prima abbia dichiarato che “per me non è mai stato oggetto di discussione la questione. Per me il mio interlocutore era lui” (verbale p. 5) e la seconda abbia riferito che “a noi il AO 1 si è presentato come la persona di contatto con il venditore. Ci ha messo a disposizione la documentazione riferita al fondo” (verbale p. 8) non si può assolutamente concludere che l’attore si fosse falsamente presentato come rappresentante della parte venditrice. La prima teste ha del resto riferito di avergli semplicemente chiesto, al momento del loro primo colloquio, la conferma che egli avesse il contatto con il venditore, senza aver poi mai discusso con lui in merito al suo ruolo (verbale p. 3), aggiungendo in seguito che l’attore non le aveva mai detto che per la vendita di quell’oggetto avrebbe dovuto rivolgersi solo a lui (verbale p. 5).
7.2.2 Nemmeno può essere condivisa la tesi secondo cui l’acquirente non sarebbe stato indicato dall’attore, ma dall’ufficio di mediazione di U__________ __________ (appello p. 6 seg.). Il convenuto invero neppure ha indicato in questa sede da quale atto istruttorio fonderebbe tale tesi, che dev’essere così disattesa, siccome non motivata e non provata. Determinante per il riconoscimento di una provvigione di indicazione come quella in esame non è in ogni caso sapere da chi sia stato indicato l’acquirente, ma piuttosto chi l’abbia poi indicato al convenuto (cfr. Jauernig/Schlechtriem/Stürner/Teichmann/Vollkommer, op. cit., n. 2a ad § 652): contrariamente a quanto ritenuto dal convenuto, l’istruttoria ha provato che l’indicazione al suo indirizzo è stata fornita proprio dall’attore (cfr. doc. D e G) e non invece da altri.
7.2.3 Il convenuto pretende di migliorare la sua posizione evidenziando come, diversamente da quanto indicato nella bozza del contratto di compravendita (clausola 5.2, doc. E), nel successivo contratto di compravendita (doc. 3) sia stato aggiunto, a seguito di un incontro tra le parti, che la vendita era avvenuta unicamente (“nur”) con la mediazione dell’ufficio di mediazione di U__________ __________, che la provvigione era carico dell’acquirente (“Erwerber”) e che quell’ufficio di mediazione era a conoscenza dell’oggetto e del venditore (“war Objekt und Verkäufer bekannt”). La censura è infondata ed al limite del temerario. La clausola contrattuale, sottoscritta da Au__________ e Y__________ __________, è del seguente tenore: “Die Beteiligten halten fest: Dieser Vertrag kommt nur auf Vermittlung durch die __________ als vermittelndem Makler zustande; nach ihrer Vermittlungsvereinbarung schuldet der Erwerber dem Makler eine Provision von 1.74% einschliesslich 16% Ust. Der __________ war Objekt und Verkäufer bekannt. Im Übrigen beziehen die Vertragsteile auf die in Anlage 4 beigefügte Faxbestätigung des Maklers [ndr._______], wonach keine Verkäuferprovision anfällt”. Al proposito il Pretore ha evidenziato che la clausola non poteva essere opposta all’attore, che non era parte di quel contratto (“res inter alios acta”). In questa sede il convenuto non può ovviamente limitarsi ad affermare - come invece ha fatto - che tale conclusione, per altro ineccepibile, sarebbe stata da lui presa “a torto e senza fondamento”, ciò non costituendo una valida motivazione d’appello ai sensi dell’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC, in quanto non spiega in che modo il diverso assunto del giudice sarebbe errato e dunque da modificare (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 23 e 27 ad art. 309). Tanto basta per evadere la censura. Per il resto, a parte il fatto che già si è detto che le deposizioni dei testi avv. W__________ __________ e avv. A____________________ __________ su cui il convenuto si fonda nell’occasione non sono attendibili, fa specie che due avvocati possano aver dichiarato in sede testimoniale che l’inserimento di una tale clausola (elaborata dopo il loro intervento) sarebbe stato sufficiente per far sì che il venditore non dovesse più alcuna provvigione a nessuno (cfr. teste avv. W__________ __________, verbale p. 10 e teste avv. A__________ __________, verbale p. 3 seg.), specialmente poi se si pensa che uno di loro aveva dichiarato di avere in qualche modo previsto che si sarebbero poi posti dei problemi al riguardo (teste avv. W__________ __________, verbale p. 9 seg.). Da quella clausola, e meglio dall’allegato 4, si poteva tutt’al più concludere che l’ufficio di mediazione di U__________ __________ non vantava altre pretese per provvigioni oltre a quella nei confronti dell’acquirente ed in particolare non nei confronti del venditore (cfr. l’allegato 4 al contratto); non però che una provvigione non fosse dovuta all’attore dal convenuto, che per altro nemmeno era formalmente il venditore. Nulla permette in ogni caso di confermare, anche perché alle deposizioni degli avv. W__________ __________ e avv. A__________ __________ si contrappongono quelle di U__________ __________ e G__________ __________, come detto ben più attendibili, che con le modifiche intervenute tra la bozza e il contratto di compravendita U__________ __________ e G__________ __________, pure presenti alla stipulazione dell’atto, ma comunque non parte dello stesso, avessero consapevolmente inteso negare l’intervento di altri mediatori e la causalità dell’attività di questi ultimi (cfr. le loro testimonianze, verbale p. 4 seg. e 8), da loro comunque chiaramente ammessi in sede testimoniale (verbale p. 2 e 6 segg.; cfr. pure doc. B).
8. Il convenuto rimprovera infine all’attore di aver agito in malafede, non solo per essersi falsamente presentato nelle trattative come rappresentante della parte venditrice, ma anche per essere “sparito” e non aver così partecipato alle ultime discussioni tra le parti prima della stipulazione del contratto di compravendita, prima di inviare, dopo soli 3 giorni, la sua fattura, di oltretutto quasi un punto percentuale superiore a quella dell’ufficio di mediazione di U__________ __________. La censura dev’essere ancora una volta disattesa. Egli non ha innanzitutto spiegato per quale motivo non si potrebbe condividere l’assunto pretorile secondo cui l’attore non avrebbe in ogni caso agito in malafede qualora si fosse presentato come rappresentante dei venditori nelle trattative con l’acquirente Y__________ __________, iniziate dopo la firma del doc. A, sicché la sua censura è irricevibile già per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC; Cocchi/Trezzini, op. cit., ibidem). Ma, a prescindere da quanto precede, già si è detto che nulla permette di concludere l’attore si fosse falsamente presentato come rappresentante della parte venditrice (consid. 7.2.1). È poi in maniera inammissibile che il convenuto ritiene costitutivo della malafede il fatto che l’attore sia “sparito” e non abbia così partecipato alle ultime discussioni tra le parti prima della stipulazione del contratto di compravendita ed abbia inviato, dopo soli 3 giorni, la sua fattura, di quasi un punto percentuale superiore a quella dell’ufficio di mediazione di U__________ __________: l’argomentazione era in effetti stata sollevata per la prima volta solo in sede conclusionale (art. 78 CPC). E comunque non si vede proprio come la circostanza possa far ritenere abusivo il suo comportamento, anche perché non è stato provato che fosse stata richiesta la sua presenza alle ultime trattative (ogni problema era per altro già apparentemente stato risolto in precedenza, cfr. doc. E, I, L, M, N) e la fatturazione è in definitiva avvenuta dopo la stipulazione del contratto di compravendita ed era conforme agli accordi contrattuali.
9. Ne discende la reiezione del gravame, ritenuto che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate su un valore litigioso di € 150'000.-, seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 19 giugno 2009 di AP 1 è respinto, nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 4’950.-
b) spese fr. 50.-
Totale fr. 5’000.-
da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 7’500.- per ripetibili.
III. Intimazione:
|
|
- -
|
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).