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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli |
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segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.580 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 6 maggio 2008 da
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AO 1 AO 2
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contro |
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AP 1
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con cui le istanti hanno chiesto l’accertamento della validità della disdetta notificata il 25 settembre 2007 – con effetto al 31 marzo 2008 – annullata dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano (in seguito UC) con decisione 14 aprile 2005 (recte 14 aprile 2008);
domanda avversata dalla convenuta che ha chiesto di respingere l'istanza e, in subordine, la protrazione del contratto di locazione fino al 31 marzo 2012;
richieste sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 12 novembre 2009, con la quale ha dichiarato parzialmente accolta l'istanza, ha accertato la validità della disdetta, ha concesso una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione fino al 30 settembre 2010 e posto la tassa di giustizia (fr. 700.–) e le spese (fr. 100.–) a carico delle istanti nella misura di 5/16 e i restanti 11/16 a carico della convenuta, con obbligo per quest'ultima di rifondere alle istanti complessivi fr. 800.– a titolo di parziali ripetibili;
appellante la parte convenuta con atto d’appello 26 novembre 2009, mediante il quale chiede, in via principale, la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza e confermare di conseguenza l'annullamento della disdetta decretato dall'UC e, in subordine, di riformare la sentenza nel senso di accogliere parzialmente l'istanza e di concedere una protrazione del contratto di locazione fino al 31 marzo 2012, con protesta di spese, tassa di giustizia e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni 21 dicembre 2009 le istanti postulano la reiezione del gravame in ogni suo punto, principale e subordinato, protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: A. Mediante contratto 2 febbraio 1995 la AO 1, rappresentata da __________ __________, __________, ha concesso in locazione a AP 1 – a far tempo dal 1° marzo 1995 – un appartamento di 4 ½ locali al sesto piano dello stabile in via __________. Il contratto prevedeva una pigione di fr. 1'000.– mensili, oltre ad un importo di fr. 200.– mensili quale acconto per spese accessorie. La relazione contrattuale, di durata indeterminata, poteva essere disdetta con preavviso di tre mesi, per la scadenza del 31 marzo, la prima volta per il 31 marzo 1996. Il 25 settembre 2007 la locatrice ha notificato la disdetta del contratto di locazione per il 31 marzo 2008, mediante modulo ufficiale inviato alla conduttrice, invocando l'uso proprio. Quest'ultima ha contestato la disdetta presso l’UC il 25 ottobre 2007, chiedendo in via principale l'annullamento della disdetta e in via subordinata la protrazione del rapporto di locazione fino al 31 marzo 2012. Statuendo con decisione datata 14 aprile 2005, recte 14 aprile 2008, l’UC ha annullato la disdetta 25 settembre 2007, ritenendola contraria alle regole della buona fede ex art. 271a CO, e ritenendo il motivo addotto dalla parte locatrice – segnatamente la necessità di rientrare in possesso dei locali per uso proprio – non sufficientemente provato.
B. Con istanza 6 maggio 2008, le locatrici AO 1 si sono rivolte alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo l’accertamento della validità della disdetta notificata il 25 settembre 2007 a AP 1, con effetto al 31 marzo 2008. All'udienza del 9 luglio 2008 la conduttrice ha chiesto di respingere l'istanza e, in subordine, la protrazione del contratto di locazione fino al 31 marzo 2012. Al termine dell'istruttoria, le parti hanno confermato le proprie domande nei rispettivi allegati conclusivi. Statuendo il 12 novembre 2009, il Pretore ha dichiarato parzialmente accolta l'istanza, ha accertato la validità della disdetta, ha concesso una protrazione unica e definitiva della locazione fino al 30 settembre 2010 e posto la tassa di giustizia (fr. 700.–) e le spese (fr. 100.–) a carico delle istanti nella misura di 5/16 e i restanti 11/16 a carico della convenuta, con obbligo per quest'ultima di rifondere alle istanti complessivi fr. 800.– a titolo di parziali ripetibili.
C. AP 1 è insorta contro la sentenza di prima sede con appello 26 novembre 2009, con il quale chiede, in via principale, la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza e confermare di conseguenza l'annullamento della disdetta decretato dall'UC e, in subordine, di riformare la sentenza nel senso di accogliere parzialmente l'istanza e di concedere una protrazione del contratto di locazione fino al 31 marzo 2012, con protesta di spese, tassa di giustizia e ripetibili di entrambe le sedi. Nelle proprie osservazioni le appellate propongono la reiezione del gravame in ogni suo punto, principale e subordinato, protestando spese e ripetibili.
e considerato
in diritto: 1. Il Pretore ha ritenuto che la parte locatrice ha dimostrato che l'appartamento locato le occorre a motivo di un fabbisogno personale urgente ai sensi dell'art. 271a cpv. 3 lett. a CO e che, di conseguenza, la disdetta in esame deve essere ritenuta valida; ciò nonostante essa sia stata notificata nei tre anni susseguenti ad un procedimento di conciliazione promosso su istanza della conduttrice per difetti dell'ente locato, accolto parzialmente dall'UC il 19 aprile 2005 (doc. UC n. 4). L'appellante postula invece l'annullamento della disdetta in quanto, a suo dire, non sarebbe stato comprovato un fabbisogno personale urgente delle locatrici tale da giustificare il rovesciamento della presunzione prevista dall'art. 271a cpv. 1 lett.e CO.
1.1 Una disdetta data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione alla locazione è annullabile se il locatore è risultato ampiamente soccombente (art. 271a cpv. 1 lett.e CO). Questa regola tuttavia non si applica se la disdetta è stata data perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini (art. 271a cpv. 3 lett. a CO). Il bisogno urgente non presuppone una situazione di strigente necessità (Higi, Zürcher Kommentar, n. 42 ad art. 261-261a CO); è sufficiente che per motivi economici o per altre ragioni, non si possa esigere dal locatore che rinunci all'uso della cosa locata. Il bisogno deve essere serio, concreto e attuale. L'urgenza deve dal canto suo essere esaminata non solo nel tempo, ma anche in funzione del suo grado (DTF 118 II 50 consid. 3c-d). Il giudice decide valutando le circostanze del caso, in base al suo potere di apprezzamento.
1.2 Il Pretore, nel ritenere l'esistenza di un urgente bisogno del proprietario, si è dipartito dalla considerazione che nulla prova che il reale motivo all'origine della disdetta sia un altro. In effetti, secondo il primo giudice, l'istruttoria ha confermato l'intenzione di AO 1 di trasferirsi in città nello stabile in questione. Il Pretore ha evidenziato che dalle tavole processuali emerge che AO 1 soffre di problemi di deambulazione e che è quindi evidente che la stessa desideri trasferirsi in un appartamento provvisto di ascensore, prossimo al centro città e nelle immediate vicinanze dell'abitazione della figlia, soluzione del resto consigliata dai medici curanti. Secondo il primo giudice, è innegabile che l'ottantenne AO 1 avrà sempre più bisogno di assistenza ed è quindi comprensibile che la figlia AO 2 auspichi che la madre si sposti nello stabile di __________, ciò che le permetterà di aiutarla in misura maggiore di quanto fatto finora. Per il resto, ha aggiunto il Pretore, nemmeno è possibile ritenere che il trasferimento di AO 1 fosse riconducibile unicamente ad un desiderio della sola figlia AO 2 come vorrebbe sostenere la convenuta. Se da un lato, ha rilevato ancora il primo giudice, AO 1 ha confermato che le dispiace lasciare la casa di __________, dall'altro ha pure rimarcato – con riferimento a quanto deposto in causa dalla medesima parte (cfr. AO 1 del 6 aprile 2009) – che con ogni evidenza un suo trasferimento si impone.
L'appellante non si confronta seriamente con le predette considerazioni del Pretore. Essa si limita infatti a sostenere che il fabbisogno personale urgente delle locatrici “non sarebbe stato comprovato”, in quanto dagli atti risulterebbe che non vi sarebbe una reale intenzione di AO 2 di utilizzare per sè i locali per accudire la madre; che la disdetta sarebbe stata notificata solo a titolo preventivo, senza volontà della madre e senza che sussistesse a quel momento un bisogno urgente; che AO 1 non necessiterebbe “neppure del concreto aiuto della figlia, neppure fornito, ritenuto che quest'ultima le rende visita solo un paio di volte la settimana”; che “i pretesi e indimostrati bisogni” della madre potrebbero essere soddisfatti “con il trasferimento della figlia nella villa di __________” e che “già oggi per la preparazione dei pasti e per le pulizie della casa vi provvedono i servizi esterni, piuttosto che la figlia”; che non sussisterebbe neppure “impossibilità o insormontabile difficoltà” dell'anziana madre di continuare ad occupare la casa di __________, mancando, a suo dire “impellenti ragioni (mediche) che impongono il suo trasferimento”. Trattasi di argomentazioni che, oltre a travisare le emergenze degli atti, sono irrilevanti, contradditorie e per molti versi decisamente fuori luogo. A titolo abbondanziale, a complemento delle pertinenti considerazioni del primo giudice – sopra riassunte – va evidenziato che l'appellante medesima ha ammesso che “i servizi esterni” provvedono “per la preparazione dei pasti e per le pulizie della casa” necessari a AO 1, “piuttosto che la figlia” (appello, pag. 9 verso l'alto). Già solo questi fatti, in aggiunta alla volontà di AO 2 – ribadita in causa da quest'ultima (act. V, pag. 1 in basso e pag. 2) – di essere più vicina all'anziana madre – che ha acconsentito al trasferimento a __________, nell'appartamento al sesto piano di __________, considerata unica soluzione praticabile (act. VII, pag. 2 verso il mezzo), sono sufficienti a comprovare l'adempimento dei requisiti posti dall'art. 271a cpv. 3 lett. a CO. L'appello, su questo punto, cade pertanto nel vuoto.
1.3 L'appellante ripropone in questa sede che il fatto che la parte appellata non fosse seriamente intenzionata ad occupare l'ente locato e che intendesse invero, a suo dire, rilocare a terzi, troverebbe conferma nelle deposizioni rese in causa da __________ R__________ e da __________ R__________.
Il Pretore, con una motivazione dettagliata e certamente rispettosa del diritto di essere sentito, si è già soffermato sulle predette argomentazioni della conduttrice. Il primo giudice ha rilevato che, se è ben vero che __________ R__________ ha dichiarato in causa di aver confermato a __________ O__________ che si sarebbe liberato un appartamento in quello stabile poi consigliandole di rivolgersi all'amministrazione dell'immobile, tuttavia __________ O__________, la quale era alla ricerca di un appartamento di 4 ½ locali, ha dichiarato in causa di aver ricevuto conferma da parte di __________ R__________ circa la disponibilità di un appartamento di 3 ½ locali nel mese di giugno/luglio 2007. Secondo il primo giudice, non poteva quindi trattarsi dell'appartamento occupato da AP 1 – che è di 4 ½ locali – poiché in quel momento la disdetta (poi significata il 25 settembre 2007) non era ancora stata notificata. Del resto, prosegue il Pretore, anche la disponibilità di un appartamento di 3 ½ locali non ha trovato conferma in causa. __________ R__________ (moglie del custode), rileva ancora il primo giudice, ha infatti confermato di essere stata contattata da alcune persone (fra cui la medesima __________ O__________) circa la disponibilità di appartamenti nello stabile e di aver sempre negato una possibilità in tal senso. Da ultimo, ha concluso il Pretore, se l'intenzione delle istanti fosse stata quella di rilocare l'appartamento in questione, le stesse lo avrebbero comunicato all'amministrazione dello stabile e al custode incaricando quest'ultimo di mostrare l'appartamento ad eventuali interessati.
L'appellante non si confronta, tuttavia, nuovamente seriamente con le predette considerazioni del Pretore, limitandosi a rilevare che le incongruenze evidenziate dal primo giudice sarebbero solo “apparenti” (appello, pag. 11 verso il basso). Invero le incongruenze rilevate dal primo giudice sono sostanziali e tali da rendere prive di portata probatoria – nel senso voluto dall'appellante – le dichiarazioni dei due testi. Diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, le dichiarazioni di __________ R__________ e di __________ R__________ – che, come giustamente fatto dal Pretore, vanno esaminate in relazione anche alla deposizione __________ O__________ – sono univoche e convergenti. Considerate le divergenze – di ordine temporale e del numero dei locali dell'appartamento – non appare per altro arbitrario il fatto che il Pretore non si sia soffermato sull'affermazione del teste R__________ di aver riferito a “C__________” che “avevamo notificato la disdetta di un appartamento sito all'ultimo piano” di __________. L'appello si avvera pertanto nuovamente infondato.
1.4 Secondo il primo giudice, non rileva neppure il fatto che __________ R__________ abbia indicato in causa che la disdetta sarebbe stata notificata anche per dei lavori eseguiti dalle conduttrici negli appartamenti. Il Pretore ha – a tale proposito – ritenuto che, da un lato, la convenuta mai in corso di causa ha sostenuto tale tesi e che, dall'altro lato, nulla lascia ritenere che la disdetta in esame sia stata notificata a ragione dell'esecuzione di lavori non autorizzati.
L'appellante non si confronta ancora una volta seriamente con le predette considerazioni, limitandosi a sostenere che il primo giudice avrebbe “grossolanamente dribblato questa circostanza”. La doglianza in questione non avrebbe, per altro, neppure dovuto essere vagliata dal Pretore, atteso che era stata evocata dalla conduttrice per la prima volta solo in sede conclusionale (Rep. 1999 p. 249; cfr. pure DTF 107 II 233 consid. 2c, 125 III 231 consid. 4a; II CCA 29 ottobre 1999 inc. n. 12.1999.118, 18 gennaio 2005 inc. n. 12.2004.48, 28 settembre 2007 inc. n. 12.2007.39) ed a maggior ragione non potrebbe essere esaminata dalla scrivente Camera (II CCA 30 gennaio 1997 inc. n. 12.96.235, 2 ottobre 2007 inc. n. 12.2006.179). A titolo abbondanziale si rileva che la predetta affermazione del teste __________ R__________ non è comunque sufficiente a provare la pretesa pretestuosità dei motivi indicati nella disdetta e sostenuti in causa dalle locatrici.
1.5 L'appellante lamenta inoltre diniego formale di giustizia da parte del Pretore, per il fatto che esso non si è determinato “sull'adduzione secondo cui la disdetta sarebbe comprovatamene abusiva giacchè la parte appellata dinnanzi all'Ufficio di conciliazione” ha postulato, “nella misura in cui fosse stata concessa una protrazione dei contratti di locazione, l'adeguamento degli stessi alla nuova situazione” (appello, pag. 12 verso il mezzo). Anche questo argomento, evocato dalla conduttrice per la prima volta solo in sede conclusionale (act. IX, pag. 2 verso il basso), non doveva essere vagliato dal primo giudice, come a maggior ragione non può essere esaminato dalla scrivente Camera (cfr. riferimenti giurisprudenziali evocati sopra, consid. 1.4). Non vi è dunque stato diniego di giustizia da parte del Pretore. L'appello cade nuovamente nel vuoto.
2. Il Pretore, accertata la validità della disdetta, ha poi verificato se erano adempiuti i presupposti per accordare una protrazione della locazione. Il primo giudice, pur considerando urgente il bisogno delle istanti di recuperare i locali di loro proprietà, ha preso in considerazione anche la situazione della conduttrice. Il Pretore ha ritenuto che AP 1 risiede nell'appartamento in discussione da quattordici anni e che da sette anni pure la di lei figlia occupa un appartamento sito nel medesimo stabile e sullo stesso piano. Secondo il primo giudice si è quindi creato un nucleo familiare e un clima di aiuto reciproco; è pertanto, a suo dire, comprensibile che la convenuta intenda trovare una sistemazione analoga a quella attuale, essendosi, sull'arco degli ultimi sette anni, abituata a poter contare sull'aiuto della figlia come pure sulla sua compagnia e di quella degli abiatici, dei quali per altro si occupa regolarmente. Il Pretore ha inoltre tenuto conto del fatto che per una persona anziana, quale è la settantaduenne AP 1, che ha vissuto per quattordici anni in un appartamento sito in una determinata zona, il fatto di dover lasciare la propria abitazione può risultare difficile. Il primo giudice ha aggiunto che non è quindi possibile escludere a priori le difficoltà della conduttrice nel reperire una sistemazione alternativa che tenga conto delle esigenze della figlia e dei di lei figli, e che nemmeno è possibile negare una proroga del contratto di locazione per il fatto che la conduttrice non si sarebbe ancora attivata intensamente nella ricerca di un alloggio alternativo. Alla luce di ciò, il Pretore, ha ritenuto che, ponderati gli opposti interessi di entrambe le parti, era giustificato concedere alla convenuta una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione fino al 30 settembre 2010, considerato che la disdetta è stata notificata con un preavviso di sei mesi, che nelle more della procedura la stessa ha comunque già beneficiato di fatto di una proroga e che tale scadenza coincide con quella fissata nel parallelo incarto avente per oggetto l'appartamento locato dalla di lei figlia e con l'uso locale nel __________. Secondo il primo giudice, una simile proroga è atta a permettere alla convenuta e alla di lei figlia di reperire una sistemazione alternativa confacente alle loro esigenze.
2.1 Secondo l'appellante, concedendo un'unica e definitiva protrazione dei contratti di locazione solo fino al 30 settembre 2010, il Pretore avrebbe manifestamente abusato del proprio potere di apprezzamento. Il primo giudice non avrebbe, a suo dire, dato “sufficiente importanza alla comprovata (e notoria) difficoltà, per l'unità familiare in questione (madre, tre bambini piccoli e nonna), di trovare un'altra sistemazione adeguata, ma soprattutto a quella per cui l'asserita necessità di uso proprio non è a tutt'oggi urgente” (appello, pag. 12 in basso e pag. 13 in alto). Secondo l'appellante, non si capirebbe inoltre “poiché, ritenute le particolarità della fattispecie (situazione in evoluzione) e considerati i contrapposti interessi delle parti, sia stata concessa un'unica e definitiva proroga, quando la legge prevede il contrario” (appello, pag. 13 verso l'alto).
2.2 Sulla durata della protrazione da concedere, il giudice di prime cure gode di un ampio potere di apprezzamento (Higi, op. cit, n. 220 segg. ad art. 272 CO; DTF 125 III 230), che può essere riesaminato dall’autorità d’appello con estrema prudenza, solo se la sua decisione risulti manifestamente ingiusta o iniqua (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 32 ad art. 307). Ciò che non è il caso, avendo il Pretore considerato adeguatamente le difficoltà della convenuta di trovare un'altra sistemazione adeguata, che tenga conto delle sue esigenze e di quelle della figlia e dei di lei figli; tanto più che la disdetta risulta essere stata data con un certo anticipo sui termini contrattuali. D'altro canto, come si è detto (sopra, consid. 1.2), diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, la necessità di uso proprio del bene locato da parte delle appellate adempie ai requisiti dell'urgenza.
Il Giudice di prime cure dispone di un ampio potere di apprezzamento non solo sulla durata della protrazione, ma anche sulle modalità con cui accordare la medesima. Egli può in effetti sia accordare una prima protrazione, allo scadere della quale il locatore potrà – se non sarà riuscito ad alloggiarsi altrove – chiederne una seconda, sia concedere una protrazione unica e definitiva, nella quale saranno cumulate la prima e la seconda protrazione (Lachat, Le bail a loyer, Losanna 2008, n. 4.1 pag. 782-783). Quindi, diversamente da quanto sembra sostenere l'appellante, la legge non impone al giudice di accordare una prima protrazione e poi una seconda. Del resto, l'appellante aveva postulato genericamente la concessione di una protrazione – senza indicare che essa doveva essere intesa quale prima protrazione – e in questa sede non ha espresso alcun valido motivo per il quale il primo giudice sarebbe incorso in abuso o eccesso del suo potere di apprezzamento nel concedere una protrazione unica e definitiva. L'appello cade pertanto nuovamente nel vuoto.
3. L'appello deve dunque essere respinto e la sentenza di prima sede confermata. Tasse, spese e ripetibili di seconda sede – calcolate su un valore litigioso di fr. 36'000.– (fr. 1'000.–x 36 mesi)– seguono l'integrale soccombenza dell'appellante.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 26 novembre 2009 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali di appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 450.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 500.-
anticipati dall'appellante, sono posti a suo carico. AP 1 rifonderà inoltre alle appellate complessivi fr. 800.– a titolo di ripetibili.
3. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).