
Incarto n. 12.2010.130	Lugano 22 maggio 2012/fb	In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2005.17 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con petizione 31 gennaio 2005 da

AO 1

AO 2

tutti rappr. dall'avv. RA 2

contro

AP 1

AP 2

tutti rappr. dall'avv. RA 1

nella quale, su denuncia dei convenuti, è intervenuta IC 1 , rappresentata dall’ RA 2 ;

con la quale gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di complessivi fr. 25'000.- oltre interessi a titolo di minor valore per difetti alla particella n. __________ RFD di __________ (fr. 5'000.- per quelli alle parti esclusive della proprietà per piani n. __________ e fr. 20'000.- per quelli alle parti comuni) e alla consegna dei piani dell’impianto elettrico e idraulico degli immobili in questione, domande avversate dai convenuti;

richieste sulle quali il Pretore ha statuito con sentenza 16 giugno 2010, accogliendo parzialmente la petizione limitatamente a fr. 5'700.- oltre interessi e facendo ordine ai convenuti di consegnare agli attori i piani relativi all'impianto elettrico e idraulico degli immobili in questione;

appellanti i convenuti che con atto di appello 8 luglio 2010 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione, rispettivamente, con una serie di domande subordinate, di accoglierla limitatamente all'importo di fr. 688,50, fr. 765.- o fr. 1'453,50, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;

mentre gli attori con osservazioni 6 settembre 2010 chiedono la reiezione del gravame e formulano appello adesivo chiedendo l'accoglimento della petizione nella misura di fr. 19'980.-, una conseguente ripartizione di tassa di giustizia e spese e la rifusione di fr. 5'000.- a titolo di ripetibili di prima sede, con protesta di spese e ripetibili d'appello;

con osservazioni 14 ottobre 2010 i convenuti chiedono di respingere integralmente l'appello adesivo, con protesta di spese e ripetibili;

l'intervenuta in lite IC 1 non ha formulato osservazione alcuna;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti

ritenuto

in fatto: A. Con petizione 31 gennaio 2005 AO 1 e AO 2 hanno adito la Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo la condanna di AP 1 e AP 2 al pagamento di complessivi fr. 25'000.- per presunti difetti al fondo particella n. __________ RFD di __________ (fr. 5'000.- per quelli alle parti esclusive della proprietà per piani n. __________ e fr. 20'000.- per quelli alle parti comuni). Gli attori hanno sostenuto, in sintesi, di aver acquistato nell'ottobre 2000 la proprietà per piani testé citata dalla ditta __________, rivelatasi poi presentare diversi difetti. Siccome nel luglio 2003 la società venditrice è stata radiata dal registro di commercio, gli attori hanno convenuto i due soci.
A mente degli attori, il bene immobile loro venduto presenta una serie di difetti per i quali invocano la garanzia del venditore e la conseguente condanna alla restituzione di una somma pari al minor valore. Essi hanno altresì postulato la consegna, da parte dei convenuti, dei piani dell’impianto elettrico e idraulico degli immobili in questione.
Con risposta 21 aprile 2005 AP 1 e AP 2 si sono opposti alle domande degli attori. Lo stesso giorno essi hanno denunciato la lite ad una serie di ditte operanti al momento dell'edificazione, in quanto ritenute responsabili per eventuali difetti. Tra queste solo IC 1 è intervenuta in lite il 31 maggio 2005 contestando ogni addebito mosso nei suoi confronti.

B. All’udienza preliminare 24 agosto 2005, in occasione della quale le parti hanno notificato le rispettive prove, il Pretore ha riunito l’istruttoria della presente causa a quelle degli inc. OA.2005.18, OA.2005.19 e OA.2005.20, concernenti la medesima fattispecie e relativi alle analoghe pretese formulate nei confronti degli stessi venditori dai proprietari delle altre tre PPP formanti la proprietà in questione.
Esperita l’istruttoria di causa, entrambe le parti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale, presentando conclusioni scritte il 6 e 7 maggio 2010, con le quali si sono sostanzialmente riconfermate nelle rispettive allegazioni e domande.

C. Con decisione del 16 giugno 2010 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione limitatamente a fr. 5'700.- oltre interessi e fatto ordine ai convenuti di consegnare agli attori i piani relativi all'impianto elettrico e idraulico degli immobili ubicati sulla part. __________ RFD di __________.
Il primo giudice ha dapprima ripercorso in dettaglio e cronologicamente i fatti, vagliando le risultanze istruttorie e esponendo le norme applicabili in materia di garanzia per i difetti della cosa venduta. Procedendo con l'esame dei singoli difetti invocati, il Pretore ne ha verificato l'esistenza e la tempestività della notifica ai venditori. In conclusione, egli ha quindi ritenuto che, della serie di problematiche sollevate dagli attori, solo una parte possono essere considerate difetti tempestivamente notificati. Per questi, sulla base delle risultanze peritali, il Pretore ha riconosciuto una pretesa per il minor valore, calcolato sulla base della presunzione che questo corrisponda ai costi di riparazione. Ai convenuti è stato altresì ordinato di produrre i piani mancanti richiesti dagli attori. Gli oneri processuali sono stati suddivisi in base alla soccombenza, con obbligo degli attori di rifondere ripetibili ridotte ai convenuti.

D. Con atto di appello 8 luglio 2010 i convenuti postulano che il giudizio di prima istanza venga riformato, nel senso di respingere integralmente la petizione, rispettivamente, con una serie di domande tra di loro subordinate, di accoglierla limitatamente all'importo di fr. 688,50, fr. 765.- o fr. 1'453,50, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di giudizio.

E. Con osservazioni 6 settembre 2010 gli attori chiedono la reiezione del gravame e formulano appello adesivo chiedendo l'accoglimento della petizione nella misura di fr. 19'980.-, una conseguente ripartizione di tassa di giustizia e spese e la rifusione di fr. 5'000.- a titolo di ripetibili di prima sede, con protesta di spese e ripetibili d'appello.

F. Delle osservazioni 4 ottobre 2010 con le quali i convenuti chiedono di respingere integralmente l'appello adesivo, si dirà per quanto necessario nei successivi considerandi.

e considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data e la procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal previgente codice di procedura civile cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC).

2. Non è oggetto di contestazione il fatto che tra le parti sia venuto in essere un contratto di compravendita immobiliare relativo ad una quota di PPP corrispondente ad un'abitazione familiare.
Il Pretore, con riferimento a dottrina e giurisprudenza, ha illustrato le norme applicabili, con particolare riguardo alla nozione di difetto (art. 197 CO), al trasferimento dei rischi al compratore (art. 200 CO), all'azione estimatoria per il risarcimento del minor valore (art. 205 CO), alle normative che impongono una tempestiva notifica (art. 201 CO) e alla prescrizione della pretesa invocante l'obbligo di garanzia del venditore di un immobile (art. 219 CO).
L'evasione delle censure d'appello non richiede quindi l'esposizione di ulteriori considerazioni relative ai summenzionati aspetti del diritto applicabile.

I. Sull'appello principale

3. Gli appellanti non contestano la correttezza dell'esposizione dei fatti contenuta nel querelato giudizio, limitandosi ad esporre alcune ulteriori circostanze ritenute rilevanti.
In sostanza essi contestano l'esistenza dei difetti ritenuti dal Pretore, in particolare la loro tempestiva notifica, nonché l'ammontare del risarcimento per minor valore, inavvertitamente riconosciuto per intero ad ognuno dei comproprietari a cui toccherebbe semmai solo una quota parte. Infine, essi ribadiscono di non disporre dei piani dell'impianto elettrico ed idraulico e di non poter dar seguito all'ordine di consegna.

4. Difetto ai "doccioni".

4.1 In termini generali gli appellanti accennano di non voler abbandonare la critica, già espressa nelle conclusioni dinanzi al Pretore, di palese inattendibilità e di inutilità del referto peritale, senza peraltro nulla sostanziare a questo proposito. L'unico accenno puntuale alle risultanze della perizia giudiziaria si esaurisce nella lamentata assenza di una spiegazione relativa all'ammontare della spesa per risolvere il problema riscontrato ai cosiddetti "doccioni". La censura è pertanto inammissibile per carente motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI).

4.2 Gli appellanti rimproverano al Pretore di aver considerato quale notifica la lettera 16 ottobre 2000 (doc. L) inviata loro non dai qui attori, ma bensì dai proprietari di un'altra PPP che non disponevano di alcun potere di agire in loro rappresentanza.
Il primo giudice ha respinto tale tesi motivando la sua conclusione con riferimento all'art. 647a CO (recte: CC) che conferisce potere di rappresentanza ad ogni comproprietario per gli atti di ordinaria amministrazione, tra i quali anche la notifica di difetti al venditore.
A questa conclusione gli appellanti contrappongono la tesi, supportata da citazioni di dottrina, che le pretese di un acquirente di una PPP sono indipendenti da quelle degli acquirenti delle altre PPP dello stesso oggetto immobile, ognuna essendo riferita ad un distinto rapporto contrattuale. La considerazione, riferita alla titolarità del diritto di garanzia, non è però in grado di sovvertire le conclusioni del primo giudice che neppure ha ritenuto che una tale questione si ponesse, limitandosi ad intravvedere un potere di rappresentanza nell'ambito della notifica di difetti alle parti comuni dell'immobile. Regge pertanto alla critica il giudizio del Pretore secondo il quale gli effetti del menzionato scritto si estendono anche al rapporto contrattuale tra le parti del presente procedimento.

4.3 In via subordinata, con la censura d'appello i convenuti ritengono che la somma di fr. 2'700.- indicata dal perito per l'eliminazione del difetto ai "doccioni" del tetto è da ritenere sufficiente per l'intervento complessivo previsto sulla parte comune e a torto la somma sarebbe quindi stata riconosciuta per intero ad ognuno dei tre comproprietari che hanno agito in giudizio per questo difetto. Secondo la corretta ripartizione basata sull'interessenza millesimale degli appellati (ovvero 255/1000) la somma da risarcire ammonterebbe semmai a soli fr. 688,50.
Nella risposta gli appellati non affrontano la censura relativa alla mancata suddivisione secondo le quote di comproprietà, limitandosi a ribadire genericamente la correttezza dell'importo di fr. 2'700.- quantificato dal perito.
Il Pretore ha indicato sulla base di quali considerazioni del perito giudiziario (perizia 7 maggio 2007, pag. 7) ha ritenuto sussistere la problematica dei cosiddetti "doccioni" e che questa sia da intendere quale difetto.
Sennonché il primo giudice ha erroneamente ritenuto che l'ammontare del danno patito dagli attori fosse pari a fr. 2'700.-, a fronte di un referto peritale che ha invece chiaramente indicato tale cifra quale costo complessivo di riparazione del difetto, da suddividere, al pari degli altri difetti alle parti comuni, secondo le rispettive quote di comproprietà. La perizia è esplicita a questo riguardo ("Parti comuni: importo moltiplicato per i millesimi della PPP", perizia 7 maggio 2007, pag. 9).
Su questo punto le censure degli appellanti sono pertanto fondate e la pretesa degli attori va confermata limitatamente a fr. 688,50 (pari a 255/1000 di fr. 2'700.-).

5. Difetto alle "scossaline"

5.1 Gli appellanti contestano altresì l'ammontare del risarcimento per minor valore di fr. 3'000.- riconosciuto dal Pretore per un preteso difetto di montaggio alle "scossaline" di protezione del bordotetto.

5.2 Preliminarmente, gli appellanti accennano una critica al referto peritale su questo specifico aspetto e alla decisione pretorile che avrebbe considerato a torto quale riparazione un intervento proposto dal perito qualificabile come miglioria. La censura è inammissibile poiché non adeguatamente motivata (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI), siccome gli appellanti si limitano a contrapporre una loro valutazione a quella del Pretore, con la quale non si confrontano compiutamente.

5.3 La censura d'appello rileva altresì la tardività della notifica che il primo giudice avrebbe erroneamente ritenuto tempestiva.
Il Pretore ha riconosciuto la natura occulta del difetto, localizzato in un punto del tetto non facilmente accessibile, e ritenuto ancora tempestiva la notifica "avvenuta cinque-sei settimane dopo il sopralluogo" dell'11 giugno 2003 (sentenza impugnata pag. 17 consid. 3.4).
Effettivamente, come puntualizzano gli appellanti, la notifica è avvenuta con lettera del 25 luglio 2003 (doc. V), ovvero 44 giorni dopo l'accertamento del difetto da parte del tecnico incaricato dagli acquirenti per la verifica dell'immobile in vista dell'allestimento di una perizia privata. Dal tenore della summenzionata lettera di notifica del difetto emerge come, a detta del patrocinatore degli acquirenti, l'informazione in questione fosse stata comunicata a quest'ultimo alcuni giorni prima ("Negli scorsi giorni, il perito ha consegnato il proprio rapporto dal quale emergono …(omissis)", doc. V). Agli atti risulta però unicamente un documento datato 13 ottobre 2003 (doc. U) che espone l'esito delle constatazioni eseguite in due date (11 giugno e 4 ottobre 2003). L'autore del referto, sentito quale teste, ha precisato di aver eseguito il primo sopralluogo a pochi giorni dal conferimento dell'incarico e di aver trasmesso al patrocinatore dei mandanti il referto scritto agli atti quale doc. U solo dopo il secondo sopralluogo ivi menzionato, ovvero il 13 ottobre 2003 o al più tardi il giorno successivo (cfr. deposizione teste I__________ del 9 novembre 2005, pag. 6).
Secondo quanto inizialmente allegato dagli attori (petizione 31 gennaio 2005 pag. 4, n. 5), il tecnico incaricato avrebbe loro anticipato il risultato della perizia nel corso del mese di luglio 2003. Nessuna indicazione è stata per contro fornita in merito alla data precisa e alla forma di tale comunicazione. Nella risposta di causa 21 aprile 2005 i convenuti nulla hanno eccepito a questo proposito, limitandosi a sottolineare la tardività dell'incarico di verifica dell'oggetto venduto, conferito al perito di parte solo nel giugno del 2003 (risposta pag. 8 e 9, ad 5). Nessuna specifica domanda su questo aspetto è stata posta al perito di parte sentito quale teste (cfr. deposizione teste I__________ del 9 novembre 2005, pag. 6). Neppure con le conclusioni i convenuti hanno ritenuto di contestare la tesi attorea relativa alle circostanze della comunicazione anticipata dei difetti da parte del perito incaricato, limitandosi ad una generica censura di tardività della notifica tramite lettera del 25 luglio 2003 (conclusioni, pag. 11, ad 4.5).
Visto quanto sopra, non è rilevante la conclusione pretorile che quantifica in cinque o sei settimane il periodo intercorso tra la conoscenza del difetto da parte degli acquirenti e la notifica per il tramite del loro patrocinatore. La tempestività della notifica è circostanza che questa Corte accerta d'ufficio. Alla luce delle circostanze sopra descritte, ai fini di un esame della tempestività della notifica del difetto non è determinante il momento della sua constatazione da parte del perito di parte, ovvero il primo sopralluogo dell'11 giugno 2003, ma il momento in cui gli acquirenti, per il tramite del loro patrocinatore, ne sono venuti a conoscenza e quindi hanno potuto determinarsi a tutela delle loro pretese, notificando il difetto ai venditori.
Essendo rimasta incontestata la circostanza che una tale comunicazione, nella forma dell'anticipazione di quanto formalmente esposto nel referto del 13 ottobre 2003, sia giunta al legale degli acquirenti nel corso di un non meglio precisato giorno di luglio, la formale notifica del difetto del 25 luglio 2003 (doc. V) può dunque essere considerata tempestiva. Nell'esito, seppur sulla base di altre considerazioni, la sentenza pretorile merita pertanto conferma su questo punto.

5.4 Analogamente a quanto censurato in merito al costo per l'eliminazione del difetto ai "doccioni" (vedi sopra, consid. 4.3) gli appellanti contestano la decisione del Pretore che ha riconosciuto ad ognuno dei tre comproprietari che hanno agito in giudizio l'intera somma sufficiente alla riparazione del difetto, omettendo la necessaria ripartizione basata sull'interessenza millesimale degli appellati (ovvero 255/1000). La somma da risarcire per il difetto alle "scossaline" ammonterebbe semmai a soli fr. 765.-.
Nella risposta gli appellati non affrontano questa censura, limitandosi ancora una volta a ribadire genericamente la correttezza dell'importo indicato dal perito.
La critica è fondata, per le medesime considerazioni esposte al considerando precedente, considerato come il referto peritale fatto proprio dal Pretore abbia chiaramente indicato la cifra di fr. 3'000.- quale costo complessivo di riparazione del difetto da suddividere ("Parti comuni: importo moltiplicato per i millesimi della PPP", perizia 7 maggio 2007, pag. 9).
Su questo punto le censure degli appellanti sono pertanto fondate e la pretesa degli attori va confermata limitatamente a fr. 765.- (pari a 255/1000 di fr. 3'000.-).

6. Infine, gli appellanti ribadiscono di non disporre dei piani dell'impianto elettrico ed idraulico e quindi di non poter dar seguito al relativo ordine di consegna. Così come esposta, la precisazione non può neppure essere qualificata quale censura al giudizio pretorile. Ne discende l'evidente irricevibilità di questa allegazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI).

7. Visto quanto sopra, l'appello principale è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è modificata nel senso di accogliere parzialmente la petizione limitatamente a fr. 1'453,50 oltre interessi e alla conferma dell'ordine di consegna dei piani mancanti.

II. Sull'appello adesivo

8. Ripercorsi cronologicamente i fatti salienti, gli appellanti adesivi chiedono la riforma del querelato giudizio e il conseguente accoglimento della petizione nella misura di fr. 19'980.-, una conseguente attribuzione della tassa di giustizia e delle spese di prima sede a carico dei convenuti in ragione di 7/8 e la rifusione di fr. 5'000.- a titolo di ripetibili, con protesta di spese e ripetibili d'appello.
Le censure si concentrano su due specifici difetti, ovvero le macchie di ruggine comparse sul manto d'asfalto antistante l'abitazione e l'utilizzo di materiali impropri per la costruzione delle facciate, risultate essere la causa dell'apparizione di muffa all'interno dell'edificio.

9. La sentenza pretorile è anzitutto contestata con riferimento al preteso danno alla pavimentazione esterna in asfalto, caratterizzata dall'apparizione di vistose macchie di ruggine.
A mente degli appellanti adesivi, il Pretore ha correttamente qualificato questo fenomeno quale difetto, ma ne ha impropriamente ritenuto tardiva la notifica, con una sentenza "incomprensibile, in contrasto con gli accertamenti peritali e con quanto previsto dagli artt. 8 CCS e 201 CO" (appello adesivo pag. 11 n. 15).
La censura deve essere respinta. Infatti, gli appellanti adesivi insistono sulla natura occulta del difetto, che a loro modo di vedere si identifica con l'alta densità di materiale ferroso presente nella miscela bituminosa, circostanza appurata dal referto peritale. Sennonché, questa anomalia nella composizione dei materiali non è come tale un difetto, ma piuttosto la causa del difetto, di natura meramente estetica, manifestatosi nel tempo con la comparsa di vistose chiazze color ruggine che spiccano sulla superficie grigia della pavimentazione in asfalto. Non colgono pertanto nel segno le considerazioni degli appellanti adesivi incentrate sull'impossibilità di accorgersi per tempo dell'anormale composizione della miscela. Il Pretore ha infatti considerato tardiva la notifica del difetto estetico, non potendo escludere, a fronte del fenomeno che il perito ha ritenuto essere divenuto importante dopo uno o due anni dalla posa del manto bituminoso (delucidazione peritale 11 luglio 2008, pag. 6), che la probabile presenza di macchie di ruggine sarebbe stata ravvisabile già prima attraverso un diligente esame ordinario.
Non giova agli appellanti adesivi neppure l'invocazione di un inganno intenzionale messo in atto dai venditori, tale da escludere una limitazione dell'obbligo di garanzia per tardiva notificazione (art. 203 CO). A prescindere da ogni considerazione in merito alla possibilità di allegare l'agire doloso dei venditori solo al termine della fase istruttoria, questione che può rimanere indecisa, non vi è infatti prova alcuna del preteso agire doloso e, invano, gli appellanti pretendono che i venditori ben sapessero di aver utilizzato un materiale inidoneo. Dagli atti non emergono elementi che permettano di ricondurre alla venditrice, ovvero la ditta __________, l'esecuzione delle opere di pavimentazione con miscela bituminosa, attività edile di regola di competenza di ditte specializzate, nel caso concreto affidata, almeno in parte, alla ditta P__________ SA (doc. O). In ogni caso, la difettosità non è riconducibile alla messa in opera, ma alla composizione della miscela, notoriamente fornita da ditte specializzate dotate di appositi impianti di preparazione a caldo di conglomerati bituminosi. Il rimprovero di aver sottaciuto la difettosa composizione della miscela andrebbe semmai mosso a terzi, di cui i venditori sono stati i committenti o acquirenti, nell'ambito di un contratto dai primi non correttamente eseguito. Sono infatti le stesse tesi degli appellanti sull'impossibilità di scoprire immediatamente la scarsa qualità della miscela a contraddire il rimprovero ora mosso ai venditori di aver sottaciuto una tale, anche per loro ben celata, circostanza.

10. L'ulteriore censura degli appellanti adesivi concerne le macchie di muffa che avrebbero iniziato a comparire nel marzo 2004 su parti delle pareti interne dell'edificio. Essi rimproverano in sostanza al Pretore di aver espresso un giudizio incomprensibile e persino arbitrario in merito all'intempestività della notifica del difetto in questione.

10.1 Gli appellanti adesivi ribadiscono gli sforzi profusi dal perito giudiziario (coadiuvato da un istituto specializzato in meccanica dei materiali e dal Laboratorio tecnico sperimentale della SUPSI) nell'esecuzione di misurazioni, prelievi e prove. Tramite citazione di lunghi stralci del referto, gli appellanti adesivi allegano la presenza dei difetti di esecuzione delle pareti perimetrali, conseguenti alla messa in opera di prodotti aventi qualità termiche insufficienti e così atti a favorire il fenomeno di comparsa di muffe in corrispondenza di precise parti dell'abitazione. Contrariamente a quanto pretendono gli appellanti, queste circostanze non sono però state negate dal Pretore che, anzi, ha ritenuto poter chiaramente dedurre dai referti peritali sia la sussistenza, sia le cause generatrici delle macchie di muffa interne. Neppure la qualifica di difetto è stata negata dal primo giudice che non ha affatto ignorato il conseguente rischio per la salute.
Gli appellanti non si confrontano però compiutamente con il motivo del diniego pretorile, ovvero l'intempestiva notifica del difetto ai venditori. La comparsa di muffa è un fenomeno vistoso quanto fastidioso che non è certamente conforme alle aspettative di un acquirente di un immobile di recente edificazione. La tempestività della reazione, con la notifica ai venditori, va pertanto giudicata in relazione al momento in cui la muffa è risultata visibile e non alla successiva presa di conoscenza della causa di tale fastidioso fenomeno, circostanze di fatto queste di non facile comprensione per un profano e di regola appurate con l'ausilio di specialisti.
Considerata la questione limitatamente allo specifico aspetto della comparsa di vistosi aloni di muffa interna ad alcuni locali abitati, non può pertanto essere rimproverato al Pretore di aver imputato agli attori la mancata dimostrazione della tempestività della notifica, ritenuto che le risultanze della perizia riferiscono di uno stato di fatto e delle relative cause, ma sono silenti in merito al momento in cui tali macchie di muffa si sarebbero effettivamente manifestate. Non appare quindi censurabile la conclusione del Pretore che, considerata anche l'estensione rilevante delle chiazze di muffa (doc. EE, pag. 5 e 6), ha ritenuto di poter escludere che queste possano essere comparse solo nei giorni antecedenti la lettera di notifica del 12 marzo 2004 (doc. BB).

10.2 Il ragionamento del Pretore non può però essere ritenuto esaustivo nella misura in cui, con la conclusione sulla tardività della notifica delle macchie di muffa (apparse peraltro solo in alcuni appartamenti del condominio), pretende di aver evaso tutta la problematica connessa con la carente isolazione dell'edificio. La presenza di muffa in precisi punti delle pareti interne assume una specifica valenza quale limitato difetto estetico e funzionale, la cui pretesa nei confronti dei venditori va effettivamente notificata senza indugio. Ma ciò non può valere per il difetto ben più grave e generale, esteso a tutto l'edificio, ovvero alla carente esecuzione delle pareti perimetrali dell'immobile, costruite con materiali non idonei e non in grado di raggiungere i coefficienti di isolazione che l'acquirente di un appartamento di recente edificazione deve potersi attendere. Il referto peritale fornisce un chiaro responso al riguardo (perizia 7 maggio 2007, pag, 8 con rimando agli allegati rapporti, delucidazione peritale 11 luglio 2008, pag. 7, risposta n.7 con rimando al rapporto I__________ allegato). Dall'istruttoria di causa è infatti emerso in modo eloquente come le pareti perimetrali siano state eseguite con "prodotti aventi qualità termiche insufficienti, ossia tali da non permettere il raggiungimento di un'adeguata resistenza termica nelle zone d'angolo" (allegato 1 alla perizia 7 maggio 2007, conclusione a pag 4), ritenuto come "l'intonaco esterno, per quanto attiene alle sue proprietà igrotermiche, non è idoneo per una muratura con blocchi in laterizio microporizzati" (allegato 2 alla perizia 7 maggio 2007, conclusione a pag 2) e più in generale come le problematiche rilevate riguardino anche questioni quali la mancanza di "rinzaffo" tra intonaco e muratura, la qualità della malta cementizia e degli intonaci interni ed esterni utilizzati privi di proprietà termiche peculiari (rapporto d'analisi in laboratorio __________ 15 febbraio 2007, conclusioni a pag. 8)
Tali gravi difetti sono emersi nella loro effettiva portata solamente nel corso di causa, grazie ai referti di specialisti interpellati direttamente dal perito giudiziario. Trattasi senza dubbio di difetti occulti, la cui mancata notifica prima dell'avvio della procedura giudiziaria non può quindi essere rimproverata agli attori.

10.3 Ciò premesso, va quindi esaminata la censura degli appellanti adesivi che lamentano l'assenza di un giudizio pretorile su questa specifica problematica, ovvero la carente isolazione dell'edificio ed i costi per rimediare a tale difetto.
Va dapprima rilevato come, a prescindere dall'episodio di comparsa di muffa, sul quale il Pretore si è espresso rilevando le incertezze relative alla tempistica della notifica, la carente isolazione dell'edificio non sia mai stata un tema espressamente al centro delle lamentele, sebbene gli acquirenti vi abbiano fatto episodicamente accenno nel corso del complesso scambio di corrispondenza che ha preceduto la vertenza giudiziaria. Anche se le attenzioni e le lagnanze degli acquirenti sembravano concentrate prevalentemente sull'esistenza di una molteplicità di altri difetti, in parte anche di poca rilevanza, si può ritenere che alcuni problemi di isolazione all'edificio siano stati ribaditi e notificati, seppure in termini assai vaghi e generici.
Sennonché, le tesi esposte dagli attori negli allegati di causa sono state tutt'altro che conseguenti a questo proposito. Infatti, nella petizione 31 gennaio 2005 si cercherà invano, segnatamente per quanto riguarda le pareti esterne dell'edificio, un esplicito riferimento ad una problematica di materiali, di tecnica di costruzione o di isolazione in generale. La risposta di causa dei convenuti non ha prestato particolare attenzione alla questione, negando per lo più l'esistenza di ogni preteso difetto di costruzione e insistendo sulla tardività delle notifiche.
Sarà solamente con le conclusioni scritte che gli attori, presa conoscenza del problema a seguito del referto peritale, si sono ampiamente espressi a proposito di tali difetti e della loro dolosa dissimulazione da parte dei venditori, invocando l'applicazione dell'art. 203 CO, ovvero la sussistenza dell'obbligo di garanzia a prescindere dalla omessa o tardiva notificazione.
Neppure per quanto concerne la quantificazione della pretesa nei confronti dei venditori l'approccio processuale degli attori è stato esplicito. Gli attori hanno formulato con la petizione una richiesta complessiva di fr. 25'000.-, di cui fr. 20'000.- per difetti alle parti comuni, riservandosi di aumentare tale importo a dipendenza delle risultanze istruttorie (cfr. "petitum" n. 1). Nessuna specifica pretesa pecuniaria, foss'anche lasciandone indefinito l'importo, è stata formulata per lavori riconducibili in qualche modo all'esigenza (anche solo ipotetica) di ripristinare un coefficiente di isolazione adeguato delle pareti esterne. Gli attori hanno per lo più accennato, in modo assai generico e con rimando alla corrispondenza intercorsa, ai problemi riscontrati all'edificio, riferendo delle conclusioni alle quali era giunto il tecnico da loro incaricato "il quale dopo accurata indagine, concludeva affermando che i difetti erano gravi ed importanti al punto da richiedere ulteriori approfondimenti con un'analisi del materiale" (petizione pag. 6 , n 7). L'esistenza di possibili difetti generali di isolazione o della struttura non è stata invocata, neppure in via ipotetica in virtù della massima eventuale.
Anche dopo che l'istruttoria ha fatto emergere l'entità del problema e il perito giudiziario si è espresso in merito ai costi ipotizzabili per un intervento che riconduca l'edificio entro parametri adeguati (perizia 7 maggio 2007 pag. 10 e delucidazione peritale 11 luglio 2008 pag. 7), con le conclusioni scritte gli attori hanno semplicemente fatto proprie queste risultanze, quantificando in fr. 20'529.50 la loro pretesa a questo proposito (conclusioni pag. 9), ma formulando una richiesta di giudizio imprecisa e addirittura contraddittoria, ovvero postulando la conferma delle "pretese contenute in petizione, secondo la quantificazione indicata dal perito giudiziario" (conclusioni pag. 18 n. 25 in fine). A fatica si può intuire in quale misura alla pretesa originaria esposta in petizione e in parte ridimensionata dopo l'istruttoria, se ne sia aggiunta una supplementare per il difetto alle pareti perimetrali.
Già ci si dovrebbe quindi chiedere se una tale richiesta soddisfi le esigenze che le norme di procedura pongono a riguardo dell'onere di quantificare la domanda di causa (art. 78 CPC-TI). Visto l'esito del giudizio, la questione può comunque rimanere indecisa.

10.4 Infatti, visto quanto sopra, non può essere accolta la censura degli appellanti adesivi che rimproverano al Pretore di non aver tenuto conto di quanto emerso dalla perizia e non aver riconosciuto la relativa pretesa per lavori di ripristino di un adeguato coefficiente di isolazione dell'edificio.
Con osservazioni all'appello adesivo gli appellati hanno rimarcato come le allegazioni di controparte portino a includere nel substrato fattuale della vertenza elementi nuovi, ovvero un nuovo difetto, in modo inammissibile, non essendo stata formulata istanza di restituzione in intero.
Poiché il tema della lite è fissato e limitato dalle domande ed eccezioni formulate dalle parti nella petizione e risposta, rispettivamente se del caso con replica e duplica, le allegazioni che la parte attrice non ha proposto in modo preciso nella petizione non sono proponibili in sede di conclusioni o di appello. Fatti, domande e eccezioni proposti dopo questo limite sono per principio tardivi, inammissibili dal profilo procedurale e pertanto da respingere in ordine, e sfuggono a un esame di merito (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 22, 23 e 28 ad art. 78). È quanto si verifica nella fattispecie in merito alle contestazioni in questione. Gli attori hanno ritenuto di poter fondare le loro pretese, formulate per la prima volta con le conclusioni finali, prevalendosi semplicemente di circostanze nuove emerse in sede di referto peritale. Essi non si sono preoccupati di dar seguito all'obbligo di allegazione che incombeva loro, a fronte di un difetto mai invocato o comunque mai preso in considerazione in questa portata. Tale carenza ha riguardato sia il difetto di costruzione come tale, sia la problematica tutt'altro che semplice dell'identificazione della tecnica adeguata per rimediare al difetto, così come la quantificazione del relativo costo nell'ambito di un'azione estimatoria per il risarcimento del minor valore (art. 205 CO). Su questi elementi posti alla base della pretesa è pertanto venuto meno un esame critico in contraddittorio. La stessa imprecisione e lacunosità nel formulare le domande ha riguardato anche il petitum. La "riserva di aumento a dipendenza delle risultanze istruttorie" (petizione pag. 7) avrebbe semmai permesso di estendere la pretesa per un difetto già allegato nelle precedenti comparse, ma non può sopperire ad una qualsiasi omissione e dimenticanza in sede di allegazione e quantificazione della domanda di causa.
In assenza di una valida allegazione del difetto, nel rispetto dei disposti delle norme di procedura, gli attori non possono prevalersi di quanto appurato con la perizia. Questa è un atto istruttorio finalizzato a dar seguito all'onere probatorio, ma inadatto a supplire all'onere di allegare le circostanze rilevanti.
In effetti, l'art. 78 CPC-TI pone un limite temporale per proporre le allegazioni secondo i principi dell'eventualità e degli stadi preclusivi del processo (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 22 e segg. ad art. 78). La completazione dei fatti sulla base delle emergenze istruttorie è ammessa solamente quando sia dato un caso di restituzione in intero (art. 80 CPC-TI), circostanza di cui, nel caso concreto, gli attori non hanno ritenuto fosse il caso di prevalersi formulando istanza in tal senso.
Visto quanto sopra, l'appello adesivo, nella misura in cui è ammissibile, è respinto.

III. Sugli oneri processuali

11. In definitiva, l’appello principale è parzialmente accolto, mentre quello adesivo è respinto nella misura in cui è ricevibile. Ne consegue che la sentenza impugnata è modificata nel senso di accogliere parzialmente la petizione limitatamente a fr. 1'453,50 oltre interessi e all'ordine di consegna dei piani mancanti.
Gli oneri processuali di primo e secondo grado seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 148 CPC-TI).
Tenuto conto del minor grado di soccombenza dei convenuti (pari a 1/10), le ripetibili ridotte di prima sede vengono quindi fissate in fr. 2'400.-.

Quanto agli eventuali rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale, il valore dell’appello principale è di fr. 5'700.-, mentre quello dell’appello adesivo è di fr. 14'280.- (fr. 19'980.- ./. fr. 5'700.-).

Per i quali motivi,

visti gli art. 148 CPC/TI e la LTG

dichiara e pronuncia

I. L’appello principale 8 luglio 2010, nella misura in cui è ricevibile, è parzialmente accolto.
Di conseguenza la sentenza 16 giugno 2010 della Pretura del Distretto di Bellinzona, è così riformata:

1. La petizione è parzialmente accolta nel senso che:
1.1. i convenuti verseranno in solido agli attori fr. 1'453,50 oltre interessi al 5% da 1° gennaio 2001.
1.2. è fatto ordine ai convenuti di consegnare agli attori i piani relativi all'impianto elettrico e idraulico degli immobili ubicati sulla part. 1__________ RFD __________.

2. La tassa di giustizia di fr. 800.- e le spese di fr. 7'350.-, con saldo da anticipare dagli attori in solido, sono poste in solido per 9/10 a carico dagli attori e per 1/10 a carico dei convenuti. Gli attori rifonderanno ai convenuti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2'400.- complessivi a titolo di ripetibili ridotte.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 500.-

b) spese fr. 50.-

Totale fr. 550.-

da anticiparsi dagli appellanti in solido, restano a loro carico per 1/4 e per 3/4 sono poste a carico degli appellati in solido, che rifonderanno fr. 300.- per ripetibili di appello ridotte.

III. L’appello adesivo 6 settembre 2010, nella misura in cui è ricevibile, è respinto.

IV. Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 700.-

b) spese fr. 50.-

Totale fr. 750.-

da anticiparsi dagli appellanti adesivi in solido, restano a loro carico con l'obbligo di rifondere alle controparti fr. 900.- per ripetibili di appello.

V. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 30'000.-. Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre, o che pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).