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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli |
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segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.206 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 3 febbraio 2010 da
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AP 1
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contro |
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AO 1
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con cui l'istante ha chiesto, in via principale, che fosse accertata la nullità della disdetta del contratto di locazione e, in via subordinata, che la disdetta avesse effetto a far tempo dal 31 dicembre 2011, domande alle quali si è opposta la convenuta e che il Pretore ha respinto con sentenza 26 agosto 2010, accertando la validità della disdetta con effetto a decorrere dal 31 marzo 2010, senza concedere una protrazione del contratto di (sub)locazione, come pure ponendo la tassa di giustizia (fr. 500.–) e le spese (fr. 100.–) a carico dell’istante, con obbligo per quest'ultima di rifondere alla controparte l'importo di fr. 800.– a titolo di ripetibili;
appellante l'istante, che con atto di appello 6 settembre 2010 chiede, in via principale, di decretare la nullità della disdetta e, in via subordinata, la validità della stessa a far tempo dal 31 dicembre 2011, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda sede;
mentre con osservazioni 28 settembre 2010 la convenuta postula la reiezione del gravame in ogni suo punto, principale e subordinato, protestando tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. AO 1 (quale locatrice) ha notificato il 28 settembre 2009, tramite modulo ufficiale, a AP 1 (quale conduttrice) la disdetta del contratto di locazione inerente un locale ufficio sito al primo piano dello stabile di via Balestra 17 a Lugano, con effetto a decorrere dal 31 marzo 2010. Con istanza 20 ottobre 2009, presentata al competente Ufficio di conciliazione, AP 1 ha chiesto, in via principale, l'accertamento della nullità della disdetta e, in via subordinata, l'accertamento della validità della stessa a far tempo dal 31 dicembre 2011, domande alle quali AO 1 si è opposta in sede di udienza conciliativa. Con decisione 23 dicembre 2009, l'Ufficio di concilazione ha respinto l'istanza e confermato la validità della disdetta.
2. Con istanza 3 febbraio 2010, AP 1 si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo nuovamente, in via principale, che fosse accertata la nullità della disdetta del contratto di locazione e, in via subordinata, che la disdetta avesse effetto a far tempo dal 31 dicembre 2011. Essa ha sostenuto che, contrariamente a quanto ritenuto dall'autorità conciliativa, tra le parti era venuto in essere un contratto di mandato o contratto misto della durata di tre anni, prevedente da un lato la messa a disposizione di determinati servizi e dall'altro la concessione in uso di un ufficio a Lugano per una pigione di fr. 550.– mensili. Prova ne era il fatto che la controparte aveva, a suo dire, incassato, senza nulla eccepire, le pigioni che la conduttrice continuava a pagare sulla base del contratto menzionato. L'istante ha aggiunto che essa mai avrebbe affrontato le diverse spese di trasloco se non avesse ritenuto in buona fede di poter contare su un contratto della durata di almeno tre anni. In sede di discussione AO 1 si è integralmente opposta all'istanza. In replica e duplica le parti si sono confermate nelle rispettive domande. Nel termine assegnato, solo la convenuta ha presentato un memoriale conclusivo, confermando le proprie richieste di giudizio.
3. Statuendo il 26 agosto 2010, Il Pretore ha respinto l'istanza accertando la validità della disdetta con effetto a decorrere dal 31 marzo 2010, senza concedere una protrazione del contratto di (sub)locazione, come pure ponendo la tassa di giustizia (fr. 500.–) e le spese (fr. 100.–) a carico dell’istante, con obbligo per quest'ultima di rifondere alla controparte l'importo di fr. 800.– a titolo di ripetibili.
Il primo giudice si è chiesto preliminarmente se – come sostenuto dall'istante – fosse effettivamente venuto in essere tra le parti il contratto di cui al doc. B, concludendo per la negativa. L'offerta formulata da AO 1 – che aveva redatto una prima bozza del contratto – era stata oggetto di modifiche da parte di AP 1, che AO 1 non aveva sottoscritto. Stando così le cose, secondo il Pretore, non era possibile ammettere l'esistenza di una concorde manifestazione della volontà delle parti. Leggendo il contenuto del contratto, poi, secondo il primo giudice, appariva chiaro come le parti avessero espressamente riservato la forma scritta. Il contratto non poteva dunque essere ritenuto venuto in essere, mancando la firma dello stesso da parte della convenuta, condizione, quest'ultima, essenziale per la validità del contratto. Secondo il Pretore, il contratto di cui al doc. B non poteva neppure essere adempiuto per atti concludenti, in primo luogo perché le parti avevano riservato la forma scritta e il fatto che questa non sia stata rispettata escludeva la possibilità di sanare il difetto ritenendolo nonostante tutto concluso. Poi anche perchè la parte istante non aveva apportato nessun cliente, benché tale incombenza fosse prevista nel testo del doc. B. Secondo il primo giudice, di nessuna rilevanza in questo contesto era per finire il fatto che AP 1 avesse corrisposto delle pigioni. Il primo giudice ha quindi accertato l'esistenza tra le parti di un contratto di sublocazione, ritenendo valida la disdetta con effetto a decorrere dal 31 marzo 2010, senza ravvisare l'esistenza di motivi particolarmente gravosi giustificanti una protrazione.
4. AP 1 è insorta contro la sentenza di prima sede con appello 6 settembre 2010, con il quale chiede, in via principale, di decretare la nullità della disdetta e, in via subordinata, la validità della stessa a far tempo dal 31 dicembre 2011, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda sede. Nelle proprie osservazioni l'appellata propone la reiezione del gravame in ogni suo punto, principale e subordinato, protestando tasse, spese e ripetibili.
5. Il significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal ricorrente. Sembrerebbe perciò scontato presumere che l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare. È però ovvio che ciò non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per il gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti allegati oppure che si esaurisce nella testuale o quasi trascrizione di tali allegati (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 21 e 22 ad art. 309; CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; RtiD II-2009, n. 7c pag. 632). Si tratta in effetti di narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria, e non invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello l'erroneità del giudizio impugnato. Ciò premesso, si constata che l'appello dell'istante – come per altro rettamente eccepito dall'appellata nelle osservazioni (pag. 1) – è costituito in gran parte dalla letterale trascrizione dell'istanza 3 febbraio 2010 ed è perciò, per i motivi testé esposti, manifestamente irricevibile nella misura in cui le citazioni tratte da quell'allegato – che ricalcano in gran parte pedissequamente le argomentazioni già fatte valere davanti all'Ufficio di conciliazione – non sono al servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile.
5.1 Esaminando nel dettaglio il gravame si constata che i punti C.1/1.1/1.2/1.3/1.4 pag. 3-5 dell'appello sono l'integrale trascrizione dei punti 1/1.1/1.2/1.3/1.4 pag. 2-3 dell'istanza.
5.2 Non resta dunque che esaminare le restanti censure dell'appello, che non costituiscono una pedissequa ricopiatura dell'istanza. Arduo risulta tuttavia, anche da un tale esame, intravvedere una critica seria al giudizio di prima sede. Infatti si ritrovano ancora ripetizioni, con altre parole, di argomentazioni già trattate con l'istanza. Per altro l'appellante neppure fa mistero di ripetersi in sede d'appello “per l'ennesima volta” (appello, pag. 4 verso il mezzo). Le circostanze che AO 1 abbia permesso a AP 1 di istallarsi nei locali, che quest'ultima abbia pagato pigioni “trimestralmente in via anticipata”, abbia allestito delle targhe, a suo dire, “costose (e visibilissime)” sono irrilevanti e non dimostrano certo che vi sia stata una conclusione del contratto per atti concludenti. D'altro canto, l'appellante ammette che il “doc. B è stato firmato unicamente da AP 1 e può essere considerato una contro-offerta rispetto alla prima bozza del contratto doc. 2 (prima offerta)” (appello, pag. 5 verso il mezzo). Per AO 1 non c'era alcun obbligo di comunicare espressamente la non adesione alla contro-offerta. Quindi non vi è stata da parte di quest'ultima alcuna violazione delle norme della buona fede. L'appello, meramente dilatorio e al limite della temerarietà, va pertanto respinto senza ulteriore disamina.
6. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d'appello seguono la soccombenza dell'appellante e sono calcolate su un valore computabile massimo di fr. 6'600.-, pari a dodici mesi di locazione (art. 414 cpv. 3 CPC), ritenuto che il valore litigioso – determinante per l'impugnabilità al Tribunale federale – deve invece essere stabilito in almeno fr. 19'800.- (canone di locazione per trentasei mesi, fino alla data in cui sarebbe possibile dare disdetta ordinaria del contratto, ovvero fino al termine del periodo di protezione di tre anni fissato dall'art. 271a lett. e CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 166).
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 6 settembre 2010 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali di appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 300.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 350.-
anticipati dall'appellante, sono posti a suo carico. AP 1 rifonderà inoltre all'appellata complessivi fr. 500.– a titolo di ripetibili.
3. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).