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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli |
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segretario: |
Bettelini, vicecancelliere |
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.179 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza di sfratto 20 settembre 2010 da
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AP 1
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contro |
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AO 1
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nonché sull'istanza di contestazione della disdetta, introdotta il 13 settembre 2010 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio da
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AO 1, RA 1,
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contro |
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AP 1, RA 2,
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sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 19 ottobre 2010, accogliendo l'istanza di contestazione della disdetta presentata da AO 1 e respingendo l'istanza di sfratto inoltrata da AP 1;
appellante AP 1 che, con appello 27 ottobre 2010, chiede la riforma della sentenza impugnata nel senso di confermare la validità della disdetta e accogliere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre AO 1, con osservazioni 22 novembre 2010 – alle quali è seguita la replica di controparte del 3 dicembre 2010 – postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che AO 1 ha sottoscritto il 5 marzo 2005, quale conduttrice, con gli allora proprietari __________, __________ e __________, quali locatori, un contratto di locazione avente per oggetto il Ristorante “__________”, sito in via __________ a __________, contratto nel quale il 29 maggio 2009, a seguito di acquisto della part. 684 RFD di __________, è subentrato AP 1 quale locatore;
che con istanza 13 settembre 2010 AO 1 ha contestato davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ (in seguito Ufficio di conciliazione) la disdetta straordinaria speditale da AP 1, della quale aveva, a suo dire, avuto notizia quel medesimo giorno “dall'avv. RA 2”;
che con istanza 20 settembre 2010 AP 1 ha chiesto alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città lo sfratto di AO 1, a seguito di una disdetta straordinaria asseritamente notificata alla conduttrice “per motivi gravi ex art. 266g CO per il giorno 30 agosto 2010 (H), inviata il 13 luglio 2010”;
che il Pretore all'udienza di contraddittorio del 13 ottobre 2010 ha congiunto la trattazione dell'istanza di sfratto con la procedura di contestazione della disdetta del 13 settembre 2010 a lui trasmessa dall'Ufficio di conciliazione per attrazione di competenza a norma dell'art. 274g cpv. 1 CO;
che AO 1 ha in particolare opposto la mancata ricezione della disdetta;
che con sentenza 19 ottobre 2010 il Pretore, ha operato il cosiddetto apprezzamento anticipato delle prove ex art. 184 CPC, limitando l'assunzione delle stesse a quelle rilevanti per il giudizio, potendo essere emanata una decisione sulla questione relativa al quesito, preliminare per rapporto alla domanda di sfratto, circa la validità o meno della disdetta ed ha dichiarato non ammesse tutte le prove (oltre a quelle documentali) proposte dalle parti in sede di contraddittorio;
che il primo giudice ha ricordato che la disdetta costituisce un atto formatore unilaterale di volontà a carattere risolutivo che necessita di essere ricevuta dal destinatario (teoria della ricezione) ed esplica perciò i suoi effetti quando entra nella sfera d'influsso di quest'ultimo, vale a dire, nel caso in cui il postino abbia depositato nella cassetta delle lettere l'avviso di ritiro della raccomandata, il giorno dopo tale deposito;
che, secondo il Pretore, nella fattispecie in esame, la lettera raccomandata contenente la disdetta 10 luglio 2010 redatta su formulario ufficiale, spedita il 13 luglio 2010 da AP 1 all'indirizzo di AO 1 in via __________ a __________ (recapito indicato a Registro di commercio), è stata ritornata dall'Ufficio postale al mittente con la menzione “il destinatario è irreperibile all'indirizzo indicato” (doc. H), come pure che La Posta ha precisato con scritto 11 ottobre 2010 che “in via __________ a __________ non vi è nessuna cassetta delle lettere intestata con il nominativo della destinataria AO 1” e che “inoltre nessun ordine di rispedizione è conosciuto per questa ditta”, da qui il rinvio della lettera al mittente (doc. 1);
che, a detta del primo giudice, in siffatta costellazione (non trattandosi di lettera raccomandata restituita al mittente perché “non ritirata” entro il termine di giacenza malgrado avviso di ritiro [“foglietto giallo”] posto nella buca delle lettere), non si può sostenere che la missiva “sia entrata nella sfera d'influenza” della locataria, con la conseguenza che la disdetta non risulta essere stata formalmente notificata alla convenuta e non può quindi aver esplicato effetto alcuno;
che il Pretore – evidenziato che, in buona fede, AP 1, dopo essersi visto in precedenza già in tre occasioni (fra il 25 maggio e il 26 giugno 2010, doc. E, F e G) ritornare con la stessa dicitura (“destinatario irreperibile all'indirizzo indicato”) altre lettere spedite in via __________, __________, ben avrebbe potuto, senza particolari sforzi, indirizzare la busta contenente la disdetta all'indirizzo di __________, socia gerente con firma individuale di AO 1, il cui recapito (in via __________ a __________) era da tempo noto al locatore AP 1 (doc. 8, 11, 12 pag. 2) – in assenza di una disdetta efficace ha accolto l'istanza di contestazione della disdetta di AO 1 e respinto l'istanza di sfratto presentata da AP 1;
che con appello 27 ottobre 2010 – seguito anche da replica 3 dicembre 2010 – AP 1 contesta la decisione del primo giudice, mentre AO 1 ne chiede la conferma;
che non è contestato che la disdetta straordinaria – fondante l'istanza di sfratto – era contenuta nella busta spedita da AP 1 il 13 luglio 2010 all'indirizzo di AO 1, via __________, __________ (indicato a Registro di commercio quale sede della società), restituita da La Posta al mittente con la scritta “il destinatario è irreperibile all'indirizzo indicato” (doc. H);
che neppure è contestato che altri tre invii, spediti da AP 1 al medesimo indirizzo in data 25 maggio 2010 (doc. E), 9 giugno 2010 (doc. F) e 26 giugno 2010 (doc. G), hanno subito il medesimo iter e sono stati restituiti al mittente con la medesima dicitura, mentre un invio spedito il 9 giugno 2010 (doc. 12) è giunto a destinazione;
che il fatto che tre invii (doc. E, F e G) non fossero giunti a destinazione, mentre uno (doc. 12) fosse stato recapitato – senza essere restituito al mittente – non dimostra null'altro se non che AP 1 poteva rendersi conto che, con l'indirizzo da lui indicato sulle buste, vi erano problemi per La Posta nel recapitare la spedizione, risultando il destinatario “irreperibile all'indirizzo indicato”;
che spetta al locatore farsi parte diligente perché l'indirizzo scritto sulla busta di spedizione per la notifica della disdetta contenga tutti gli elementi atti a permettere al funzionario postale di individuare correttamente il destinatario;
che è usualmente ammesso che la corrispondenza relativa alla locazione, destinata al conduttore, sia spedita all'indirizzo dei locali affittati (Bohnet/Montini, Droit de bail, Basilea 2010, n. 32 ad art. 266o CO);
che era palesemente noto a AP 1 che l'indirizzo iscritto a Registro di commercio (via __________, __________) quale sede della società conduttrice corrispondeva nelle indicazioni (via, numero civico e località) a quello dell'ente locato “Ristorante __________”, risultando tale corrispondenza dal contratto di locazione prodotto in causa dal locatore (doc. B, art. 1);
che sarebbe dunque stato sufficiente che gli invii ritornati con l'indicazione che il destinatario era “irreperibile all'indirizzo indicato”, in particolare la disdetta, fossero (ri)spediti a AO 1 presso il Ristorante __________, via __________ a __________;
che in simili circostanze, pretendere che – a causa dell'indirizzo di sede indicato a Registro di commercio e dell'assenza di una buca lettere a nome suo – AO 1 non si sia resa reperibile, abbia indicato un indirizzo fittizzio o abbia fatto iscrizioni non conformi alla realtà (appello, punto 16.2.6 pag. 9 verso il basso e pag. 10 verso l'alto) e sia con ciò incorsa anche in “manifesto abuso di diritto” (appello, punto 16.2.3 pag. 9 verso l'alto), risulta finanche temerario;
che è dunque palesemente fuori luogo l'argomentazione dell'appellante (appello, punto 16.2.6 pag. 10 verso l'alto) secondo la quale AO 1 avrebbe impedito che la busta contenente la disdetta entrasse nella sua sfera d'influenza;
che, come rettamente ritenuto dal Pretore, a AP 1 era data anche l'alternativa di indirizzare la busta contenente la disdetta a __________, socia gerente di AO 1, il cui recapito era da tempo noto all'appellante;
che l'appello, del tutto infondato e al limite della temerarietà, deve essere respinto senza ulteriore disamina;
che la decisione del primo giudice di ritenere inefficace la disdetta del 10 luglio 2010 di AP 1, rappresentando una “non dichiarazione” merita dunque piena conferma, con conseguente conferma dell'accoglimento dell'istanza 13 settembre 2010 di AO 1 (contestazione della disdetta) e del respingimento dell'istanza di sfratto 20 settembre 2010 promossa da AP 1;
che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede seguono la soccombenza e tengono conto di un valore litigioso di almeno fr. 31'200.– (fr. 3'900.– mensili fino alla prossima scadenza della disdetta ordinaria del 30 agosto 2011; cfr. doc. B art. 5b, con rinvio all'art. 266d CO);
Per questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 27 ottobre 2010 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 500.–
b) spese fr. 50.–
Totale fr. 550.–
sono a carico dell'appellante, il quale rifonderà fr. 500.– all'appellata per ripetibili d'appello.
3. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).