Incarto n. 12.2010.230	Lugano 13 marzo 2012/fb	In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:	Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini

 

vicecancelliere:

Bettelini

 

 

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.214 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 19 dicembre 2006 da

 

	AP 1  rappr. da  RA 2
	contro

 

		AO 1  rappr. da  RA 1

 

con cui l’istante ha chiesto, in materia di locazione, la condanna della convenuta al versamento di fr. 276'919,30 oltre interessi del 5% dal 23 maggio 2005 a titolo di risarcimento danni, importo ridotto in sede di conclusioni a fr. 181'093,30 oltre interessi dalla medesima data, protestate tasse, spese e ripetibili;

 

domanda avversata dalla convenuta la quale ha postulato l’integrale reiezione dell’istanza protestando a sua volta tasse, spese e ripetibili, e che il Pretore ha integralmente respinto con sentenza 29 novembre 2010;

 

appellante l’istante con atto di appello 10 dicembre 2010 con cui chiede, previo conferimento dell’effetto sospensivo al gravame, la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere parzialmente l’istanza, in ragione di fr. 181'093,30, oltre interessi dal 23 maggio 2005, protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre la convenuta con osservazioni 12 gennaio 2011 postula la reiezione del gravame, sia in ordine che nel merito, con protesta di spese e ripetibili;

richiamato il decreto 15 dicembre 2010 della presidente di questa Camera che ha respinto l’istanza tendente alla concessione dell’effetto sospensivo all’appello;

 

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

 

ritenuto

 

in fatto:

 

A.       Con contratto 2 agosto 1999 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a partire dal 1° dicembre 1999 per durata indeterminata, un locale più soppalco oltre a un locale deposito e WC separato, per complessivi m² 62 al piano terreno dello stabile denominato AO 1 a __________, spazi adibiti a ufficio vendita viaggi, consulenza turistica e attività affini, per una pigione iniziale annua di fr. 12'360.-, pagabile in rate mensili anticipate, oltre a un acconto spese accessorie di fr. 2'400.-, da versare in rate mensili anticipate di fr. 200.- (doc. A).

B.      Nel maggio del 2002 una perdita causata dallo scoppio di un tubo flessibile di allacciamento di un ventilconvettore a soffitto ha interessato l’ente locato (perizia T__________, pag. 9 i. f.). Nella notte tra il 22 e il 23 maggio 2005 la fuoriuscita di acqua dall’impianto di condizionamento posto nel plafone provocava l’allagamento dell’ufficio dell’agenzia di viaggi con necessità di intervento dei pompieri (doc. D, 2, 4).
Dopo che AO 1 aveva rifiutato le richieste di risarcimento dei danni subiti da AP 1, con istanza 28 settembre 2006 quest’ultima ha chiesto all’Ufficio di conciliazione di __________ di citare le parti per un tentativo di conciliazione (doc. V). Nel corso dell’udienza del 22 novembre 2006 l’autorità adita ha costatato la mancata intesa (doc. Z).

C.      Con istanza 19 dicembre 2006 AP 1 ha chiesto al Pretore di Mendrisio sud di condannare AO 1 a pagarle fr. 276'919,30, oltre interessi al 5% dal 23 maggio 2005 a titolo di risarcimento danni basandosi sugli art. 58 e 259e CO. La convenuta si è opposta alla domanda nel corso dell’udienza del 13 marzo 2007 contestando l’esistenza di difetti nella progettazione e costruzione dell’impianto, come nella sua manutenzione.
Esperita l’istruttoria, le parti si sono riconfermate con gli allegati conclusivi nelle rispettive antitetiche posizioni, l’istante riducendo la sua pretesa a fr. 181'093,30 (fr. 20'000.- per i costi di reinserimento dei dati nel sistema informatico, fr. 19'670.- per apparecchiature informatiche e consulenza, fr. 1’802.- per spese di trasporto e sdoganamento del nuovo materiale informatico, fr. 2'100.- per penali pagate a seguito della perdita di contratti, fr. 2'500.- per danni al materiale d’ufficio, fr. 11'900.- per danni al mobilio e fr. 123'931,30 a titolo di perdita di guadagno).

D.      Con sentenza 29 novembre 2010 il Pretore ha respinto l’istanza. Con riferimento alle risultanze della perizia come pure delle testimonianze agli atti, il primo giudice ha rilevato sia che non erano emersi difetti nella progettazione e nella realizzazione nell’impianto di ventilazione e condizionamento, sia che la manutenzione dello stesso era avvenuta regolarmente e secondo le esigenze richieste per quel tipo di impianto, con la conseguenza che alla convenuta non poteva essere rimproverata una mancanza di diligenza, ossia una colpa ai sensi dell’art. 259e CO. Non potendosi rimproverare al proprietario dell’opera una mancanza di diligenza nella progettazione o istallazione del sistema di climatizzazione mentre i protocolli di manutenzione seguiti erano risultati corretti e conformi alle esigenze, il Pretore ne ha concluso che non si poteva fondare il preteso risarcimento danni neppure sull’art. 58 CO.

E.       Con l’appello in esame AP 1 chiede la riforma del primo giudizio nel senso di accogliere parzialmente l’istanza per fr. 181'093,30 oltre interessi, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le istanze. L’appellante censura la conclusione del Pretore in merito all’inesistenza di difetti con riferimento avantutto al fatto che il perito non aveva potuto esaminare i flessibili originali, non più disponibili, e che quindi non era possibile pronunciarsi sulla corretta istallazione dei medesimi né era possibile stabilire cosa abbia causato i punti deboli nella coibentazione termica. L’esistenza di un difetto sarebbe inoltre con evidenza desumibile dal fatto che la rottura dei flessibili è avvenuta dopo pochi anni dalla loro istallazione, ossia ben prima dei 15 anni indicati dal perito quale durata di tali materiali. L’appellante rimprovera quindi al giudice di prime cure di aver ammesso l’esistenza di un difetto dell’ente locato ma di non averne tratto le giuste conseguenze in diritto. Ritiene inoltre che il locatore non aveva portato alcuna prova liberatoria, nuovamente con riferimento al fatto che il perito non aveva potuto stabilire in modo sicuro l’origine dell’evento dannoso. Infine, la rottura dell’impianto a tre riprese nel corso di pochi anni costituirebbe secondo l’appellante la prova di una carente manutenzione. Nella parte conclusiva dell’appello AP 1 illustra le posizioni di danno non esaminate dal Pretore.

F.       Degli argomenti con cui AO 1 chiede che l’appello sia respinto in ordine e nel merito si dirà, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.

 

E considerato

 

 

in diritto:

 

 

1.        Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Ritenuto che la decisione del Pretore è stata pronunciata e impugnata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta disciplinata dal CPC-TI (art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC).

2.        Le condizioni di applicazione degli art. 259e CO e 58 CO sono state compiutamente esposte dal Pretore nel suo giudizio. In questa sede risulta pertanto sufficiente riprendere alcuni aspetti essenziali di queste condizioni nella misura necessaria all’evasione del gravame.
Sia nell’ambito dell’art. 259e CO che dell’art. 58 CO l’origine del difetto è indifferente e per questo motivo il locatore/proprietario risponde anche per un caso fortuito (Brehm, Berner Kommentar, n. 93 ad art. 58 CO; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4ª ed., cfr. 2101 a pag. 310; Werro, La responsabilité civile, Berna 2005, cfr. 611 a pag. 159; Saviaux, La responsabilité du bailleur de biens immobiliers, in AJP/PJA 2009, pag. 867; Wessner, L’obligation de sécurité du bailleur à l’égard des usagers de l’immeuble, 16^e Seminaire sur le droit du bail, 2010, Schulthess ed., cfr. 82 a pag. 96).
Come prevede il testo dell’art. 259e CO al locatore è concesso di provare che nessuna colpa gli incombe, ossia che ha adottato tutte le precauzioni atte a prevenire il difetto e così l’insorgere del danno, in altri termini che non può essergli ascritta neppure una colpa per negligenza (SVIT- Kommentar, n. 13 e 14 ad art. 259e CO; Aubert in: Bohnet/Montini editeurs, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, cfr. 14 e 15 ad art. 259e CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, cfr. 4.5 a pag. 264). In merito alla norma citata giova ancora precisare che la stessa è di carattere semi imperativo di modo che una deroga a sfavore del locatario è nulla (Higi, Zürcher Kommentar, n. 3 ad art. 259e CO; Aubert, op. cit., cfr. 2 ad art. 259e CO). Ne deriva che la cifra 12.3 delle condizioni generali del contratto di locazione (v. doc. A) invocata dalla parte appellata non può trovare applicazione e a giusta ragione il Pretore non vi ha fatto riferimento.
L’art. 58 CO non prevede invece una prova liberatoria a favore del proprietario dell’opera ma è la parte lesa che deve portare la prova del difetto (Brehm, op. cit., n. 80 e 81 ad art. 58 CO; Werro, op. cit., cfr. 565 a pag. 149; Saviaux, op. cit., pag. 870; Wessner, op. cit., cfr. 84 a pag. 97). Costitutivo di illiceità, il difetto consiste nella violazione oggettiva del dovere di diligenza che incombe al proprietario. La diligenza richiesta dev’essere valutata tenendo conto delle circostanze concrete, ossia della natura dell’opera e delle misure di sicurezza che esigono il suo uso e il suo funzionamento, fermo restando che il proprietario non è tenuto a prevedere ogni rischio possibile e immaginabile (DTF 123 III 306 consid. 3b/aa; Aubert, op. cit., cfr. 44 ad art. 259e CO; Werro, op. cit., cfr. 603 a pag. 157, cfr. 607 a pag. 158, cfr. 611 a pag. 159; Wessner, op. cit., cfr. 100 e 101 a pag. 101). In definitiva, il giudizio dipende dalla diligenza che ci si poteva ragionevolmente attendere dal proprietario e la vittima otterrà ragione solo nel caso in cui dimostra che il proprietario non ha adottato le misure di prudenza richieste.

3.        Giusta l’art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5 CPC-TI, l’atto di appello deve contenere, pena la sua nullità, i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda. La giurisprudenza ne ha in particolare dedotto che la parte appellante deve confrontarsi in modo puntuale con le motivazioni addotte dal giudice di prime cure ed indicare per quali motivi le stesse sarebbero errate o non potrebbero essere condivise (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 23 e 27 ad art. 309), fermo restando che ciò non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per il gravame che si esaurisce nella testuale trascrizione dell'allegato conclusionale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; DTF 117 Ia 10; TF 10 febbraio 2009 4A_396/2008 consid. 4.2) oppure nella riproduzione di ampi stralci dello stesso, nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria e non invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello l'erroneità del giudizio impugnato (II CCA 10 febbraio 2012 inc. n. 12.2010.44, 25 maggio 2011 inc. n. 12.2009.56, 12 maggio 2010 inc. n. 12.2009.132, 18 marzo 2010 inc. n. 12.2008.225).

4.        Come sopra esposto, il Pretore, con particolare riferimento alla perizia, la quale non aveva rilevato né difetti nella progettazione e realizzazione dell’impianto di climatizzazione, né una mancanza di manutenzione in base alle esigenze del caso, ha ritenuto da un lato che la convenuta aveva portato la prova liberatoria di cui all’art. 259e CO, d’altro lato che la stessa aveva dato prova della diligenza richiesta per poter escludere una responsabilità ai sensi dell’art. 58 CO.

 

Dal canto suo l’appellante, come rileva peraltro la parte appellata, ripropone ai punti 5.1.1 e 5.1.2 dell’appello quanto esposto al punto 13 delle sue conclusioni. Così facendo essa non si confronta con il giudizio impugnato e il gravame su questi punti risulta irricevibile per i motivi indicati al considerando che precede. A titolo abbondanziale, si può comunque osservare che dalla sola risposta del perito al quesito 1.3, senza peraltro considerare l’insieme delle considerazioni esposte nel referto, non si può effettuare alcuna valutazione concludente, come invece vorrebbe l’appellante, in merito alle precauzioni adottate dalla controparte quale locatrice per evitare il danno, né in merito alla diligenza che era lecito attendersi da essa quale proprietaria.
Il punto 5.1.3 dell’appello riprende in parte il punto 14 delle conclusioni ponendo l’accento sul fatto che secondo autorevole dottrina sia il locatore che il proprietario rispondono anche per il caso fortuito. Nuovamente l’appellante non si confronta con il giudizio impugnato di modo che anche su questo punto il gravame risulta irricevibile. Comunque sia, contrariamente a quanto sostenuto, l’esistenza di un difetto è sicuramente una condizione necessaria ai fini del riconoscimento della responsabilità, ma non è a tal fine affatto sufficiente per i motivi esposti sopra al considerando 2.

5.        L’appellante rimprovera al giudice di prime cure di aver concluso per l’esistenza di una prova liberatoria a favore della convenuta, prova che a suo avviso non sarebbe data in particolare a causa di una carente manutenzione dell’impianto: dopo il primo allagamento il locatore/proprietario avrebbe infatti dovuto procedere a una manutenzione straordinaria, ciò che non è invece avvenuto (appello: punti 5.1.4 e 5.1.5).
Ora, anche volendo prescindere dal fatto che sul tema in esame l’appellante riprende in parte quanto esposto al punto 15 delle sue conclusioni, si rileva ancora una volta che essa non si confronta con il primo giudizio, al quale sarebbe quindi sufficiente rinviare, in particolare a quanto dettagliatamente esposto alle pag. 5 e 6 dello stesso. L’appello si esaurisce invero nella generica censura circa la necessità di una manutenzione straordinaria dopo il primo evento dannoso. Al riguardo è nondimeno utile osservare che la perizia, nonostante la difficoltà evidenziata, ossia l’impossibilità di esaminare i flessibili originali, giunge alla conclusione chiara che non sono emersi errori, né di progettazione né di montaggio, e che la manutenzione è stata regolare e conforme alle esigenze (perizia T__________, in particolare pag. 12 i. f. e 14). L’appellante non spiega per quali ragioni questa conclusione, fatta propria dal Pretore, non può essere condivisa o sarebbe addirittura errata.
A titolo abbondanziale, con riferimento all’art. 58 CO, si può osservare che l’obbligo di manutenzione si valuta anche sotto il profilo della proporzionalità (Brehm, op. cit., no. 58 ad art. 58 CO; Werro, op. cit., cfr. 615 a pag. 161), aspetto esaminato dal primo giudice che su questo punto trae la corretta conclusione, contrariamente a quanto sostiene l’appellante, con riferimento a quanto esposto dal perito al punto 2.2.9 alle pag. 15 e a16.

6.        In conclusione, l’appello deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
La tassa di giustizia e le spese, calcolate sul valore litigioso di fr. 181'093,30 - determinante anche per un’eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale - seguono l’integrale soccombenza dell’appellante la quale rifonderà alla parte appellata, che si è validamente opposta al gravame, un’adeguata indennità per ripetibili commisurata al valore di causa.

 

 

Per questi motivi

richiamati per le spese l’art. 148 CPC-TI, la LTG 1965 e il Regolamento sulle ripetibili

 

 

pronuncia:

I.      L’appello 10 dicembre 2010 di AP 1, __________, è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II.     Le spese della procedura d’appello consistenti in:

       a) tassa di giustizia                                 fr. 4'000.-

       b) spese                                                    fr.    100.-

       Totale                                                        fr. 4’100.-

 

       già anticipate dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 3'000.- per ripetibili di appello.

 

III.   Notificazione:

-      -

                                   Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                              Il vicecancelliere

 

 

 

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).