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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini |
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vicecancelliera: |
Verda Chiocchetti |
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.5119 (tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 24 novembre 2011 da
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AO 1
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contro |
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AP 1
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chiedente lo sfratto immediato della convenuta dell’ente locato adibito a lavanderia chimica al piano terreno dello stabile sito in __________;
domanda alla quale la convenuta non si è opposta, non essendo comparsa all’udienza 14 dicembre 2011, e che il Pretore con decisione 15 dicembre 2011 ha accolto;
appellante la parte convenuta, così autorizzata dall’Ufficio dei fallimenti del Distretto di Lugano, la quale con appello 23 dicembre 2011 chiede che la decisione 15 dicembre 2011 SO.2011.5119 venga dichiarata nulla, in subordine che essa sia annullata, previa concessione al rimedio dell’effetto sospensivo giusta l’art. 315 CPC, con protesta di spese e ripetibili di ambo le sedi;
mentre la parte istante non ha formulato osservazioni all’appello;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
e ritenuto
in fatto e in diritto:
1. AO 1, __________, quale locatrice e AP 1, __________, quale conduttrice, hanno sottoscritto il 28 agosto 2000 un contratto di locazione inerente 1 locale di 88.4 m2, al piano terreno dello stabile sito in piazza __________ a __________. Il contratto, stipulante l’uso commerciale del locale quale lavanderia chimica, prevede una pigione annua di fr. 38'400.-, da pagare in rate mensili anticipate di fr. 2'200.- cadauna, oltre ad un acconto annuale “a forfait” per le spese accessorie di fr. 3'000.-, pagabili in rate mensili anticipate di fr. 250.-. La locazione, di durata indeterminata, ha preso inizio il 1° luglio 2000 con possibilità di disdetta con preavviso di 6 mesi, la prima volta il 31 dicembre 2010 (doc. A). Il 18 maggio 2011 AO 1 ha inviato a __________, __________ una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi dell’art. 257d CO, invitandola a pagare entro 30 giorni le pigioni scoperte per i mesi di aprile e maggio 2011 (doc. E). Il 22 settembre 2011, trascorso infruttuoso il termine assegnato per il pagamento, la locatrice ha notificato alla sopracitata società - tramite modulo ufficiale - una disdetta del rapporto di locazione per il 31 ottobre 2011 (doc. B). Il 26 settembre 2011 il Pretore del Distretto di Lugano ha pronunciato il fallimento di AP 1, __________ (cfr. FU 82/2011 p. 7807). Il 21 ottobre 2011 la locatrice ha comunicato a AP 1, __________ che la riconsegna avrebbe avuto luogo il 31 ottobre 2011 alle ore 14.00 (doc. C). La riconsegna dell’ente locato non è avvenuta.
2. Il 24 novembre 2011 la locatrice ha chiesto al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, l’espulsione di AP 1, __________, dai locali di sua proprietà con la procedura sommaria a tutela dei casi manifesti. L’istante ha fatto valere la mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice, nonostante la disdetta straordinaria per mora nel pagamento dei canoni di locazione per fr. 20'698.-. All’udienza del 14 dicembre 2011, l’istante ha confermato la propria richiesta mentre la convenuta non è comparsa.
3. Con decisione 15 dicembre 2011 il Pretore ha accolto l’istanza e ha fatto ordine a AP 1, __________ di liberare l’ente locato entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, con la comminatoria dell’art. 292 CP, specificando inoltre che l’inesecuzione darà titolo all’istante per reclamare il risarcimento dei danni e ordinando agli organi di polizia di prestare man forte per l’esecuzione a semplice richiesta dell’istante. Nello specifico, il Pretore ha rilevato che la fattispecie era liquida ai sensi dell’art. 257 CPC e che erano dati i presupposti per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO, fissando in almeno fr. 115'200.- il valore litigioso e ponendo a carico della conduttrice la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.-, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo di indennità per ripetibili.
4. La convenuta è insorta contro la decisione pretorile con appello del 23 dicembre 2011, all’uopo autorizzata dall’Ufficio dei fallimenti del Distretto di Lugano. Essa chiede che la decisione impugnata sia dichiarata nulla, in subordine sia integralmente annullata, protestando tasse e spese di entrambe le sedi, con congrua rifusione di ripetibili in suo favore. L’appellante postula altresì la concessione dell’effetto sospensivo giusta l’art. 315 CPC. A sostegno del gravame, l’appellante rileva anzitutto che AP 1 è fallita il 26 settembre 2011, motivo per il quale ogni comunicazione doveva essere fatta all’Ufficio dei fallimenti di Lugano. A partire da quella data, infatti, e al più tardi il 14 ottobre 2011 (data dell’estratto del FU) l’amministratore unico, __________, non era più legittimato a rappresentare la società. L’istanza presentata da AO 1 il 24 novembre 2011, quindi posteriormente al fallimento della convenuta, determinerebbe la nullità sia dell’intimazione della disdetta, sia di ogni notificazione della Pretura, ivi compresa la decisione impugnata. Oltretutto, la relazione contrattuale reggente il rapporto di locazione era stata sì conclusa da AO 1 ma con __________, (ora __________) con sede a __________ e non con la convenuta (AP 1, __________), con conseguente assenza di legittimazione passiva da parte della convenuta, di fatto non parte al contratto di locazione in oggetto.
5. Il 27 dicembre 2011 la Presidente della Camera, quale giudice delegata ai sensi dell’art. 124 cpv. 2 CPC, ha constatato che l’istanza di effetto sospensivo contestuale all’appello era inutile, il rimedio avendo effetto sospensivo anche in procedura sommaria (art. 315 cpv. 1 CPC). L’istante non ha presentato una risposta all’appello.
6. Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang, MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC). Il giudice della tutela dei casi manifesti statuisce con una decisione di merito nella quale esamina a titolo pregiudiziale la validità della disdetta (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2° ed., n. 1442, 1448).
7. Preliminarmente occorre ricordare che giusta l’art. 317 cpv. 1 CPC nuovi fatti e mezzi di prova sono considerati in appello soltanto se vengono immediatamente addotti (lett. a) e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (lett. b). Tutti i documenti prodotti in questa sede sono antecedenti all’udienza del 14 dicembre 2011, alla quale la convenuta non è comparsa. Di regola, non è possibile porre rimedio a questo tipo mancanze con la produzione in appello di documenti che potevano e dovevano essere portati all’attenzione del Pretore. Nella fattispecie però, l’istanza stessa è stata inoltrata alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, il 24 novembre 2011, quando la convenuta era già fallita e il suo amministratore unico aveva perso la capacità di rappresentarla (art. 204 LEF). Oltretutto i doc. E e F prodotti in appello sono relativi a fatti notori (fallimento di AP 1, estratto internet del Registro di commercio relativo alla ragione sociale di AP 1). Per il resto, la convenuta ha prodotto una copia della sentenza impugnata, della procura concernente il proprio legale nonché dell’autorizzazione ad appellare rilasciata dall’Ufficio dei fallimenti del Distretto di Lugano. Di conseguenza, tutti i documenti presentati con l’appello possono essere considerati ai fini del giudizio.
8. Nella fattispecie emerge chiaramente dagli atti di causa che la Pretura ha notificato tutti gli atti procedurali (istanza con convocazione all’udienza di discussione, verbale d’udienza, decisione), direttamente alla società convenuta, per il tramite del suo amministratore unico, nonostante la stessa fosse stata dichiarata in fallimento il 26 settembre 2011 (FU 82/2011 pag. 7807). Ora, il fallimento comporta l’incapacità di disporre del fallito (art. 204 LEF), e gli atti procedurali della Pretura, in particolare la convocazione per l’udienza di discussione, non sono stati notificati regolarmente, in quanto dovevano essere inviati all’Ufficio dei fallimenti di Lugano (Cocchi/Trezzini/ Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, 2B ad art. 136, pag. 574). Ne deriva che in presenza di notificazione irregolare, la stessa è da considerare inefficace. Devono così essere annullati tutti gli atti procedurali successivi alla presentazione dell’istanza per tutela dei casi manifesti, compresa la decisione qui impugnata. L’incarto viene ritornato al Pretore affinché proceda alla corretta notificazione degli atti procedurali alla società fallita ed emani in seguito una nuova decisione.
9. L’appello deve quindi essere accolto e la decisione impugnata annullata, così come tutti gli atti procedurali successivi alla presentazione dell’istanza. Le spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) sono a carico dell’istante, integralmente soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC). Oltre alle spese processuali, essa rifonderà alla convenuta un’adeguata indennità per spese ripetibili (art. 95 CPC). Nella commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso di fr. 115'200.- accertato dal Pretore e dei valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale entità (art. 7, 9, 13 LTG).
Per questi motivi,
decide:
I. L’appello 23 dicembre 2011 di AP 1 è accolto. Di conseguenza la decisione 15 dicembre 2011 del Pretore del distretto di Lugano, sezione 4, nella causa SO.2011.5119, e tutti gli atti procedurali successivi all’istanza 24 novembre 2011, sono annullati.
II. L’incarto è ritornato al Pretore affinché proceda ai sensi dei considerandi.
III. Gli oneri processuali di complessivi fr. 500.- (tassa di giustizia di fr. 400.- e spese di fr. 100.-), già anticipati dall’appellante, sono posti a carico dell’appellata, che rifonderà alla controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.
IV. Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).