
Incarto n. 12.2012.161	Lugano 8 aprile 2013/fb	In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Bozzini, vicepresidente,

Fiscalini e Pellegrini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.170 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 6 febbraio 2009 da

AO 1

rappr. da RA 2

contro

AP 1

rappr. da RA 1

con cui l'istante ha chiesto la protrazione della locazione, per ulteriori sei anni ovvero sino al 30 settembre 2014, delle superfici locate ad uso ristorazione;

domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione integrale dell'istanza e che il Pretore, con sentenza 25 luglio 2012, ha parzialmente accolto concedendo una protrazione unica e definitiva fino al 30 settembre 2012, con spese e ripetibili suddivise in base alla rispettiva soccombenza;

appellante la convenuta con atto d’appello 14 settembre 2012, mediante il quale chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l'istanza, protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;

appellante pure l'istante con atto di appello di stessa data chiedente la riforma del querelato giudizio nel senso di concedere una protrazione per sei anni, ovvero fino al 30 settembre 2014, protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con risposta all'appello 5 novembre 2012 l'istante postula la reiezione del gravame proposto dalla convenuta, protestando spese e ripetibili, rispettivamente con osservazioni (correttamente: risposta all'appello) del 6 novembre 2012 quest'ultima formula identica domanda con riferimento all'appello presentato dalla prima;

letti ed esaminati i documenti e gli atti prodotti,

ritenuto

in fatto:

A. A far tempo dal 1° ottobre 2001 AO 1 conduce in locazione una superficie commerciale adibita a ristorante-bar situata nel centro di L__________, sulla base del contratto di locazione stipulato con gli allora proprietari (doc. A). A seguito dell'acquisto dello stabile in cui si trova l'ente locato, a valere dal 1° maggio 2008 la nuova proprietaria AP 1 è subentrata nel contratto in questione (doc. M), che prevedeva tra l'altro una durata determinata con scadenza al 30 settembre 2008 (doc. A).
Con scritto 7 marzo 2008 la conduttrice ha chiesto alla locatrice di prolungare il contratto di locazione per ulteriori dieci anni, a precise condizioni che qui non occorre indicare (doc. L). Con risposta scritta 25 giugno 2008 la parte locatrice ha dichiarato di non essere interessata a prolungare il contratto oltre la scadenza contrattualmente pattuita del 30 settembre 2008 (doc. O).

B. Il competente Ufficio di conciliazione, adito con istanza 28 luglio 2008 della conduttrice chiedente una protrazione della locazione (art. 273 cpv. 2 lit. b CO) sino al 30 settembre 2014, ha concesso con decisione 7 gennaio 2009 una protrazione unica e definitiva di un solo anno, ovvero sino al 30 settembre 2009.

C. Con istanza 6 febbraio 2009 ha convenuto in giudizio AP 1 dinanzi alla competente Pretura chiedendo che le venisse concessa una protrazione del contratto della durata di sei anni, ovvero sino al 30 settembre 2014. A sostegno della sua domanda l'istante ha invocato il tenore del contratto in vigore che ne prevedeva espressamente la rinegoziabilità, la difficoltà nel reperire un ente sostitutivo nella zona, l'esigenza di ammortizzare gli ingenti investimenti operati ancora in tempi recenti, nonché i pregiudizi economici conseguenti ad una improvvisa chiusura dell'esercizio pubblico costituente l'unica fonte di reddito di dipendenti, amministratori e azionisti della società di riferimento.

D. All'udienza di discussione del 29 marzo 2009 la convenuta si è opposta alla domanda dell'istante, dichiarando il consenso alla protrazione unica e definitiva fino al 30 settembre 2009 come deciso dall'Ufficio di conciliazione.
Con replica e duplica le parti hanno ribadito le rispettive posizioni e domande. Esperita l'istruttoria esse, rinunciato a comparire al dibattimento finale, si sono confermate nei rispettivi memoriali scritti.

E. Con sentenza 25 luglio 2012 il Pretore ha parzialmente accolto l'istanza concedendo alla conduttrice una protrazione unica e definitiva fino al 30 settembre 2012, con spese e ripetibili suddivise in base alla rispettiva soccombenza.
Esposte preliminarmente ampie citazioni di dottrina e giurisprudenza relative all'istituto della protrazione del contratto di locazione ex art. 272 segg. CO, con particolare riguardo alla ponderazione dei contrapposti interessi delle parti nel contratto, il primo giudice ha, in estrema sintesi, riconosciuto l'esistenza di un interesse concreto e serio della locatrice a ritornare in possesso delle superfici locate, ma ha altresì ritenuto che una serie di esigenze della conduttrice giustificassero una protrazione, concessa quindi quale protrazione unica di quattro anni rispetto alla scadenza contrattuale inizialmente pattuita.

F. Con appello 14 settembre 2012 la convenuta postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente l'istanza, protestando tasse spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Con atto di appello di medesima data pure l'istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di concedere una protrazione per sei anni, ovvero fino al 30 settembre 2014, protestando a sua volta tasse spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Con risposta all'appello 5 novembre 2012 e con osservazioni (correttamente: risposta all'appello) del 6 novembre 2012 l'istante, rispettivamente la convenuta, postulano entrambe la reiezione del gravame proposto dalla controparte, protestando spese e ripetibili.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

I. Sull’appello 14 settembre 2012 di AP 1

2. Con l’atto di appello la convenuta riepiloga preliminarmente le tesi di parte istante affiancando ad ognuna di queste una sua puntuale considerazione con riferimento a quanto sarebbe emerso dall'istruttoria di causa. Con analogo approccio schematico l'appellante elenca altresì i suoi contrapposti interessi in qualità di locatrice e per ognuno di questi espone considerazioni integrate da citazioni di dottrina e giurisprudenza, mettendo in risalto specifiche risultanze istruttorie.
L’atto di appello così formulato è irricevibile poiché non contiene i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda e non è sufficientemente motivato (art. 310 e 311 CPC). L’appellante non può infatti limitarsi a indicare perché le sue argomentazioni sarebbero fondate, ma deve esporre i motivi per i quali sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore.

3. Una prima lamentela dell'appellante consiste nel dichiararsi sostanzialmente vittima di "una procedura lunga, farraginosa, durata, finora, 4 anni (fra rinvii e proroghe) e sfociata in una sentenza non equa, non garante dei principi giurisprudenziali applicabili nel caso in esame (…omissis…) e che guarda caso riconosce una protrazione che coincide con il termine preciso della sua stessa crescita in giudicato (ferie giudiziarie incluse)" (appello pag. 4 n. 2). L'atteggiamento del Pretore viene quindi assimilato ad una non meglio definita categoria di "storture giudiziarie" che provocherebbero una totale incertezza nel diritto e nella sua applicazione e che pertanto "sconfinano nella denegata giustizia" (ibidem).
Così come esposta pure questa censura è irricevibile, non solo per carenza di motivazione (art. 311 CPC), ma pure con riguardo al merito, essendo sostanzialmente qualificabile quale censura per denegata giustizia, non proponibile in questa sede. La stessa appellante sembra peraltro avvedersene, laddove auspica che queste asserite circostanze vengano considerate nell'esame dell'esercizio del potere di apprezzamento da parte dell'istanza inferiore, salvo esaurire questa richiesta in una generica citazione di dottrina e giurisprudenza, pure essa irricevibile per carente motivazione.

4. Sotto un capitolo denominato "Bilancia degli interessi in gioco" (appello pag. 6) l'appellante, proposti ampi stralci di dottrina e giurisprudenza in materia, lamenta che "gli interessi di parte attrice (correttamente: istante) sono stati negletti con giustificazioni non pertinenti" (appello pag. 6). Anche volendo considerare questa lapidaria censura nel senso verosimilmente voluto, ovvero con riferimento ai presunti negletti interessi della parte convenuta e qui appellante (l'attrice, ovvero l'istante erroneamente menzionata essendo la controparte nella vertenza), essa non può essere seguita. Non scalfisce la conclusione del Pretore il fatto che questi abbia esposto delle considerazioni sulla verosimiglianza di una immediata demolizione dello stabile da parte della proprietaria. Contrariamente a quanto pretende l'appellante, il primo giudice non ha infatti ignorato che la demolizione sarebbe possibile dal punto di vista della procedura di autorizzazione edilizia (una licenza in tal senso essendo stata concessa e bastando vista la valenza propria), ma a fronte di un riconosciuto interesse concreto e serio a ritornare in possesso delle superfici locate ha menzionato pure le circostanze che lasciano spazio ad una protrazione, non riconoscendo quindi un'urgenza assoluta ritenuta la difficile praticabilità di un immediato inizio dei lavori di demolizione. Tra queste circostanze indicate dal Pretore non vi è solo la difficoltà della proprietaria ad ottenere la licenza per la riedificazione del sedime (la domanda di costruzione presentata essendo sfociata in un diniego di licenza), ma pure la locazione ancora in corso di altre superfici dell'immobile, seppur a condizioni particolari ovvero con termini brevi di disdetta e di preavviso (doc. 12). L'appellante se ne duole, ma non si confronta con la circostanza che la protrazione effettivamente concessa con il contestato giudizio pretorile del 25 luglio 2012 scadeva il successivo 30 settembre, ovvero prima ancora della data utile per una teorica riconsegna dei locali da parte degli altri inquilini (doc. 12: i relativi contratti di locazione potendo essere disdetti con preavviso di 2 mesi e scadenza ogni due mesi, la prima volta il 31 luglio 2011).
Come indicato dal Pretore tale orizzonte temporale avrebbe permesso alla locatrice di rientrare in possesso dei locali e di realizzare i propri intendimenti e alla conduttrice "di terminare i lavori già in corso nella nuova superficie e di convenientemente organizzare il trasloco" (sentenza impugnata pag. 4 in fine).
Nel caso concreto non può essere rimproverato al Pretore di aver travalicato i limiti concessigli dalla legge nell'apprezzamento delle circostanze rilevanti, secondo il principio dell'equità (art. 4 CC). La censura, per quanto ricevibile, è pertanto respinta.

5. Appena accennate e pertanto parimenti irricevibili per carente motivazione (art. 311 CPC) sono le lamentele al riguardo della mancata considerazione di altri fattori rilevanti, quali l'ampio anticipo con il quale la conduttrice ha saputo dell'intenzione della locatrice di non prolungare il contratto, il comportamento della controparte (indicata erroneamente come convenuta), rispettivamente la valutazione del valore degli investimenti eseguiti e da ammortizzare.

6. In conclusione, l'appello va respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Sull’appello 14 settembre 2012 di AO 1

7.Con l'appello l'attrice rimprovera in sostanza al primo giudice di non aver effettuato una corretta ponderazione degli interessi, violando in tal modo i disposti di diritto federale e segnatamente l'art. 272 CO e di aver altresì fondato il suo giudizio su un errato accertamento dei fatti.

8.L'appellante elenca una serie di circostanze che il giudizio pretorile non avrebbe "sufficientemente tenuto in considerazione" (appello pag. 2 n. 3). Sennonché le considerazioni esposte si limitano per buona parte a ribadire circostanze già asserite o emerse dall'istruttoria, senza una vera e propria censura delle valutazioni e delle motivazioni del Pretore, a cui sembra essere mosso solo un implicito rimprovero di non avervi dato il giusto peso. Così esposte, le censure preliminari sulle trattative per un rinnovo del contratto, sulla buona fede della conduttrice al momento di eseguire ingenti investimenti e sul danno economico conseguente sono quindi irricevibili.

9.L'appellante lamenta la scarsa considerazione del primo giudice in merito alla difficoltà oggettiva di reperire locali in centro a L__________ per un uso quale esercizio pubblico per la ristorazione. La censura non è atta a scalfire la conclusione pretorile poiché non solo non apporta elementi che permettano di considerare insufficiente, con riguardo a questo aspetto, una protrazione di quattro anni come quella sostanzialmente ottenuta, ma non si confronta con la conclusione del Pretore che, riconosciuto come fatto notorio la scarsità di oggetti locabili con queste caratteristiche, ha chiaramente rimproverato all'istante un'attitudine rinunciataria per non essersi subito attivata alla ricerca di una superficie alternativa. Anche su questo punto il giudizio impugnato merita pertanto conferma.

10. L'appellante rimprovera al Pretore di essere incorso in un erroneo accertamento dei fatti per aver stabilito che la conduttrice avrebbe avuto la possibilità di spostare la propria attività in nuovi spazi. In effetti il Pretore ha considerato come soluzione alternativa quella reperita nello stabile di via __________, ovvero dirimpetto a quello oggetto della vertenza, deducendo tale circostanza dalle dichiarazioni rese dal teste M__________ T__________. Non basta a sovvertire la suddetta valutazione pretorile delle risultanze istruttorie la semplice affermazione dissenziente dell'appellante che non fa altro che contrapporvi la propria soggettiva interpretazione secondo la quale la disponibilità dei locali in questione non sarebbe data in assenza di prova che le trattative condotte abbiano effettivamente portato alla conclusione di un contratto.
Si rileva peraltro, a titolo abbondanziale, come la circostanza dell'effettivo avvio della nuova attività di ristorazione nello stabile di via __________, possa addirittura essere considerato un fatto notorio, che non può sfuggire a questa Corte che ha sede a poche centinaia di metri dai luoghi, e che tale elemento, unitamente a quelli emersi dagli specifici atti istruttori, non lascia spazio a dubbi in merito al riuscito trasferimento dell'attività alla quale l'appellante fa ampio riferimento non solo con riguardo alla società istante ma pure ai collaboratori.

11. L'appellante rimprovera infine al Pretore di non aver considerato la mancanza di una licenza edilizia per l'edificazione del sedime quale motivo per negare la necessità di disporre urgentemente dell'ente locato. La censura va respinta. Infatti, non solo si regge su di una manifesta svista dell'appellante, poiché l'assenza di tale licenza è stata espressamente menzionata e considerata rilevante dal primo giudice (si vedano a questo proposito le considerazioni esposte al considerando n. 4 in merito alle specifiche censure formulate dall'istante con separato appello), ma si esaurisce in una generica richiesta di una protrazione più lunga, senza una critica pertinente alla valutazione con la quale il Pretore ha ritenuto adeguato un periodo di proroga di ben quattro anni.
Nella misura in cui è ricevibile la censura è quindi respinta.

12. L'appellante invoca quindi ulteriori elementi, segnatamente i contratti di locazione conclusi con terzi, che dimostrerebbero la mancanza di necessità urgente della proprietaria di disporre dei locali, per poi concluderne che "il Giudice avrebbe dovuto concedere una proroga supplementare" (appello pag. 5 n. 4.2).
Il giudizio pretorile regge anche a questa critica avendo espressamente considerato tali contratti (perlomeno quelli di cui vi è riscontro agli atti e non sono rimasti allo stadio di semplice allegazione di parte) come una circostanza rilevante. Il Pretore non ha però ignorato i termini molto brevi con i quali questi contratti possono essere disdetti dalla proprietaria, che potrà ottenere la restituzione dei locali con un preavviso di due mesi per un termine scadente ogni due mesi (doc. 12 e considerando 4).

13. In conclusione, l'appello va respinto nella misura in cui è ricevibile.

III. Spese giudiziarie

14. In definitiva entrambi gli appelli, nella misura in cui sono ricevibili, vanno respinti. Le spese processuali di ognuno degli appelli sono poste a carico dei rispettivi appellanti soccombenti, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata le ripetibili.

Le spese processuali e le ripetibili sono stabilite in funzione delle

domande di appello, ossia della durata della protrazione ancora

auspicata, rispettivamente della richiesta di annullamento della

protrazione concessa dal Pretore.
Il valore di causa determinante ai fini di un eventuale ricorso in

materia civile al Tribunale federale è fissato in fr. 540'000.-, pari

all'ammontare complessivo dei canoni di locazione relativi alla

durata della protrazione richiesta e contestata, come calcolato

dal Pretore.

Per questi motivi,

richiamata la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide:

1.1. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 14 settembre 2012 di AP 1 è respinto.

1.2. Le relative spese di procedura di complessivi fr. 2’500.- sono poste a carico dell'appellante, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 3'000.- per ripetibili.

2.1. Nella misura in cui è ricevibile l’appello 14 settembre 2012 di AO 1 è respinto.

2.2. Le relative spese di procedura di complessivi fr. 1'800.- sono poste a carico dell'appellante, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 2'000.- per ripetibili.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il vicepresidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).