
Incarto n. 12.2013.131	Lugano 26 novembre 2014	In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2011.59 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione 16 giugno 2011 da

AO 1

rappr. dall' RA 2

contro

AP 1

rappr. dall' RA 1

con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 65'060.-, oltre interessi al 5% dal 13 dicembre 2010, a titolo di mercede per mediazione immobiliare;

domanda alla quale il convenuto si è integralmente opposto e che il Pretore, con sentenza 8 luglio 2013, ha accolto ponendo tassa e spese a carico del convenuto, condannato a rifondere all’attrice fr. 5'200.- a titolo di ripetibili;

appellante il convenuto che con atto di appello 2 settembre 2013 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione, porre tassa e spese interamente a carico dell’attrice e condannare quest’ultima a versargli congrue ripetibili, protestate tasse, spese e ripetibili di secondo grado;

richiamata la risposta 14 ottobre 2013 dell'attrice che postula la reiezione dell'appello con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

ritenuto

in fatto:

A. Il 16 settembre 2010 AP 1 e AO 1 (in seguito: AO 1), hanno sottoscritto un contratto (doc. A) con il quale il primo si è impegnato ad acquistare un appartamento attico, facente parte di un complesso residenziale in fase di edificazione in località A, Comune di L, di proprietà della N SA, al prezzo di fr. 3'100'000.- e a determinate condizioni meglio specificate nell'accordo. Dal canto suo AO 1 si è impegnata “a ritirare come acconto prezzo” due appartamenti adiacenti di proprietà di AP 1 situati in via S a L, al prezzo complessivo di fr. 2'000'000.- “se i suddetti immobili non saranno venduti a terzi entro il 31-10-2011” (doc. A). Il contratto specificava infine come “le trattative di vendita degli appartamenti di Via S verranno effettuate in accordo con la proprietà che corrisponderà una commissione del 5% del prezzo finale di vendita a AO 1” (doc. A).

A seguito di circostanze di cui meglio si dirà in seguito, la prospettata compravendita del summenzionato appartamento attico non si è concretizzata, segnatamente per disaccordo tra la proprietaria venditrice e l’acquirente interessato. Uno dei due appartamenti di Via S__________ è per contro stato venduto da AP 1 e AO 1, invocando l'esistenza di un contratto di mediazione immobiliare (doc. A), ha conseguentemente preteso dal venditore il pagamento di una provvigione di totali fr. 64'560.- (doc. B).

B. A seguito del mancato pagamento della summenzionata pretesa, il 16 giugno 2011, previo fallimento della procedura di conciliazione (doc. F), AO 1 ha inoltrato alla Pretura di L una petizione, postulando la condanna di AP 1 al pagamento di fr. 65'060.-, oltre interessi al 5% dal 13 dicembre 2010.
Con la risposta di causa il convenuto ha chiesto di respingere la domanda dell'attrice, contestandone la pretesa in virtù dell’asserita inadempienza contrattuale, ponendo subordinatamente in compensazione il danno che ritiene di aver subito a seguito della violazione degli accordi presi.
In sede di replica e duplica e nelle rispettive conclusioni scritte le parti hanno ribadito le loro contrapposte tesi e domande.

C. Con sentenza 8 luglio 2013 il Pretore ha accolto la petizione riconoscendo all’attrice fr. 65'060.-, oltre interessi al 5% dal 13 dicembre 2010, ponendo tassa e spese a carico del convenuto, condannato altresì a rifondere fr. 5’200.- a titolo di ripetibili.
Rilevata la relazione tra le due operazioni immobiliari oggetto dell'accordo tra le parti, il Pretore ha ritenuto che l'impegno dell'attrice di ritirare i due appartamenti adiacenti in caso di mancata vendita entro la data prestabilita aveva lo scopo di generare la liquidità occorrente al convenuto per saldare parzialmente il prezzo dovuto in caso di acquisto dell'attico in questione. Il primo giudice ha quindi ritenuto esistere un'evidente vicinanza tra l'attrice e la proprietaria dell'attico, ma ha escluso che questa situazione basti a concludere che le due operazioni di compravendita siano necessariamente interdipendenti. Al contrario, anche nell'ambito della vendita del complesso immobiliare in edificazione, l'attrice fungeva da intermediaria, e la decisione di non vendere al convenuto è stata invece presa dalla proprietaria.
Constatato il corretto svolgimento di un'attività di intermediazione nell'ambito della vendita di uno dei due appartamenti, il Pretore ha concluso che nessuna inadempienza contrattuale possa essere rimproverata all'attrice e che nessun accordo subordinasse il pagamento della mercede d'intermediazione alla condizione sospensiva dell'effettivo acquisto dell'appartamento attico da parte del convenuto. Le due compravendite erano sì associate, ma a mente del giudice di prime cure non emergono elementi per dedurre che una fosse condizione per l'altra, tesi questa altresì smentita dal fatto che il convenuto ha venduto uno dei due suoi appartamenti il 4 novembre 2010, ovvero in una data posteriore al sorgere di significativi disaccordi finanziari con la proprietaria venditrice dell'appartamento attico (doc. 8). A conferma di questa deduzione vi sarebbero inoltre la vendita del secondo appartamento del convenuto, avvenuta il 12 dicembre 2010 (ovvero quando la trattativa in corso per l'appartamento ambito quale sostituzione era oramai fallita per decisione della proprietaria di non vendere), e le stesse ammissioni preprocessuali del convenuto deducibili dal doc. 16 da questi prodotto.
In conclusione, negato il fondamento della pretesa posta in compensazione in via subordinata, il giudizio pretorile ha pertanto integralmente riconosciuto la pretesa dell’attrice.

D. Con atto di appello 2 settembre 2013 il convenuto ha chiesto la riforma del giudizio nel senso di respingere la petizione, porre tassa e spese interamente a carico dell’attrice e condannare quest’ultima a versargli congrue ripetibili, protestate tasse, spese e ripetibili di secondo grado. Delle tesi dell'appellante, così come del contenuto della risposta, si dirà nei considerandi che seguono.

Considerato

in diritto:

1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC) che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura di prima istanza è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).

2. L’appellante rimprovera anzitutto al Pretore di non aver rilevato l'interdipendenza tra le due operazioni immobiliari oggetto dell'accordo (doc. A) ovvero la vendita dei suoi due appartamenti contigui, parzialmente occupati dalla sua famiglia, e l'acquisto di un appartamento sostitutivo. L'attrice avrebbe agito in rappresentanza della venditrice del secondo oggetto, come dimostrerebbe la circostanza che l'accordo doc. A sia stato sottoscritto solo dalla prima, che "si è presa la responsabilità di indicare prezzo e condizioni della vendita", senza chiedere che la proprietaria sottoscrivesse il medesimo accordo (appello pag. 5 n. 3).
La censura è anzitutto irricevibile poiché nuova (art. 317 CPC). Nelle precedenti comparse infatti il convenuto non aveva mai attribuito all'assenza della firma della venditrice sull'accordo (doc. A) il significato ora invocato a sostegno di un rapporto di rappresentanza, ma aveva al contrario ampiamente fatto accenno alle trattative da lui direttamente condotte con la pretesa rappresentata. La censura è comunque irricevibile pure per carenza di motivazione (art. 311 CPC), poiché non si confronta con la deduzione pretorile che ha attribuito all'attrice il ruolo di intermediaria, funzione coerente con quanto deducibile dal tenore dell'accordo stipulato tra le parti (doc. A). Pure nel merito la tesi non appare atta a sovvertire l'esito del giudizio, non indicando il convenuto per quali motivi e a che titolo la pretesa rappresentante dovrebbe essere creditrice in luogo della rappresentata, in contrasto con il disposto dell'art. 32 cpv. 1 CO.

3. L'appellante ribadisce di seguito la tesi secondo cui la vendita dei due appartamenti di sua proprietà era strettamente legata all'acquisto del nuovo appartamento e sottolinea come la circostanza che a vendere questo secondo immobile non fosse direttamente l'attrice non avrebbe rilevanza alcuna, essendo questa comunque "coinvolta nell'intera operazione ovvero l'acquisto dell'appartamento di A (doc. 3) mediante la vendita dei due appartamenti di via S a L cfr. doc. A" (appello pag. 5 n. 3).
Anche questa censura risulta inconcludente e irricevibile per carente motivazione, omettendo di confrontarsi adeguatamente con le contrarie deduzioni pretorili al riguardo di queste puntuali circostanze, come meglio si dirà in seguito.

4. A mente dell'appellante il Pretore avrebbe a torto omesso di rilevare l'inadempimento contrattuale imputabile all'attrice, che non avrebbe onorato gli impegni assunti con l'accordo stipulato (doc. A), con il quale aveva promesso la prestazione di un terzo, ovvero la vendita dell'appartamento mansardato da parte della proprietaria. L'attrice avrebbe anzitutto indicato nell'accordo condizioni di vendita diverse rispetto a quelle effettivamente richieste dalla proprietaria, per poi formulare sin dal principio molteplici richieste divergenti, segnatamente in merito all'ammontare dell'acconto a titolo di garanzia, alla pena di recesso e alla data di consegna e allo svincolo di cartelle ipotecarie. Il rifiuto di vendere è quindi da imputare all'attrice, indipendentemente da chi abbia preso tale decisione, in virtù della differenza tra le condizioni di vendita effettive e quelle indicate nell'accordo stipulato, così redatto al fine di "accaparrarsi provvigioni di vendita di altri immobili, per poi non rispondere minimamente dell'inadempimento" (appello pag. 7 lett. b). L'appellante riconosce che l'attrice ha effettivamente svolto il compito di mediazione, come ritenuto dal Pretore, ma ribadisce l'esistenza di una violazione contrattuale identificabile "nell'aver indicato condizioni non veritiere, condizioni che essendo state indicate unilateralmente nel doc. A sulla base di un contratto di promozione che la legava alla N SA, costituiva la promessa della prestazione di un terzo, quanto meno in relazione alle condizioni della conclusione del contratto di compravendita" (appello pag, 7 lett. c)
La tesi è sostanzialmente nuova e pertanto anzitutto irricevibile (art. 317 CPC) e, a ben vedere, neppure si confronta adeguatamente con le conclusioni pretorili censurate (art. 311 CPC). L'appellante sembra relativizzare la summenzionata tesi che attribuiva un ruolo di mera rappresentanza all'attrice, per adottare quella del contratto in cui essa si sarebbe impegnata direttamente ad ottenere la prestazione di un terzo. Anche volendo seguire questa seconda interpretazione del contratto, non emerge per quali motivi dovrebbe essere di conseguenza sovvertita la conclusione del Pretore che ha ritenuto il mandato di vendita dei due appartamenti contigui sussistere a prescindere dalla conclusione dell'altra operazione immobiliare prospettata.

5. L'appellante, sottolineata nuovamente la stretta connessione tra le due operazioni immobiliari di compravendita, rimprovera al primo giudice di non aver rilevato come la mercede di intermediazione pattuita fosse subordinata alla condizione sospensiva dell'acquisto dell'appartamento attico. Alle considerazioni poste alla base della deduzione pretorile l'appellante contrappone però delle circostanze non invocate in precedenza (in violazione del disposto dell'art. 317 CPC) e peraltro atte al più a chiarire le motivazioni soggettive che l'hanno indotto a decidere per la vendita dei due appartamenti contigui di sua proprietà. Anche se ritenute provate, queste risulterebbero comunque inadeguate a scalfire il convincimento pretorile sull'assenza di una prova in merito alla pattuizione di una condizione sospensiva (art. 151 CO). Correttamente il Pretore ha peraltro rilevato la contraddizione tra l'asserita interdipendenza delle due operazioni immobiliari e il fatto che il convenuto non abbia atteso prima di vendere uno dei due appartamenti in questione, procedendo all'alienazione in un momento in cui i disaccordi, di cui in seguito si è lamentato, erano già sorti e quindi in circostanze in cui l'acquisto dell'appartamento sostitutivo appariva tutt'altro che scontato. Le divergenze tra le condizioni poste dalla venditrice e i desideri del potenziale acquirente risultavano infatti già a quel momento evidenti e il raggiungimento di un accordo non privo d'ostacoli.
Invano l'appellante pretende poi addurre, quale prova della necessità di vendere anche il secondo appartamento in cui viveva con la famiglia per insufficienza di spazio, considerazioni (peraltro nuove in violazione del disposto dell'art. 317 CPC) sul numero dei locali risultanti dall'iscrizione a Registro fondiario e sulla dimensione dell'appartamento sostitutivo ambito. E' infatti correttamente che il Pretore ha ritenuto fallito l'onere della prova a questo proposito.
A ben vedere questa tesi d'appello, relativa alle esigenze di spazio per la famiglia, tenuto conto dell'imminente nascita di un figlio e del desiderio di "avere a disposizione dello spazio verde, come era il caso per l'appartamento che avrebbe voluto acquistare" (appello pag. 8), non solo non scalfisce, ma addirittura conferma la conclusione pretorile in merito al mandato di mediazione conferito all'attrice per la vendita dei due appartamenti in proprietà. La necessità di vendere per disporre di liquidità per l'acquisto di un appartamento sostitutivo risulta pertanto essere in relazione a esigenze famigliari di trasferimento in altra abitazione, preesistenti rispetto all'ipotesi di acquisto dello specifico immobile oggetto delle trattative poi fallite. Anche su questo punto l'appello non può pertanto essere accolto.

6. L'appellante ribadisce infine il suo diritto a mettere in compensazione le pretese a seguito dei danni subiti "a causa del comportamento dell'attrice e della N SA, oltre ai costi notarili e di trasloco" (appello pag. 10). Le pretese così addotte si fondano sulla tesi che l'attrice si sarebbe resa responsabile per le indicazioni errate fornite con il doc. A, circostanza che l'appellante ritiene atta a far sorgere un diritto al rimborso di tutti i costi sostenuti. Sennonché, anche per le ragioni appena esposte, non si può ritenere che una responsabilità dell'attrice sia stata provata, così come non risulta peraltro un adeguato nesso causale, e la censura non si confronta adeguatamente con il giudizio pretorile che ha ritenuto a questo proposito che non vi sarebbe motivo per obbligare la mediatrice a farsi carico di tali spese, non potendole essere rimproverato inadempimento

di sorta e essendo la proprietaria del fondo ad aver ritirato la sua disponibilità alla vendita.

7. Ne discende che l’appello del convenuto, nella misura in cui è ricevibile, deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata. Le spese processuali e le ripetibili della procedura d’appello seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Il valore litigioso in appello, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr. 65'060.-.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la LTG

decide:

1. L’appello 2 settembre 2013 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Gli oneri processuali di appello di fr. 2'000.- sono a carico dell'appellante che rifonderà alla controparte fr. 1'500.- per ripetibili.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).