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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini |
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vicecancelliere: |
Bettelini |
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2010.126 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud - promossa con petizione 29 dicembre 2010 da
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AO 1
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contro |
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AP 1
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con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 51'510.43 oltre interessi al 5% dal 2 dicembre 2009 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Mendrisio;
domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 23 luglio 2013 ha accolto, facendo tuttavia decorrere gli interessi sul capitale solo a far tempo dal 21 dicembre 2010;
appellante il convenuto con atto di appello 16 settembre 2013, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attrice con risposta 28 ottobre 2013 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Nel maggio 2009 AP 1 si è interessato all’acquisto di due appartamenti in PPP di proprietà della società AO 1 in vendita per un prezzo di fr. 1'000'000.- e di fr. 320'000.-, recanti il n. __________ (di tipo “G”, di 5 ½ locali, allo stato grezzo) e il n. __________ (di tipo “D”, di 2 ½ locali, con le pareti divisorie posate e i betoncini pronti), siti al __________ piano del Condominio __________ e corrispondenti rispettivamente alle part. n. __________ e __________ del fondo base part. n. __________ __________ di __________.
Tra il luglio e il novembre 2009 i due appartamenti sono stati collegati tra loro creando un’apertura nel muro in beton, ritenuto che nell’appartamento più grande si è provveduto a modificare l’atrio e la cucina nonché a realizzare una nuova camera da letto con bagno, il tutto con le relative modifiche negli impianti elettrico, sanitario e di riscaldamento, mentre in quello più piccolo sono stati demoliti i betoncini e le pareti divisorie ed è stato effettuato lo smantellamento degli impianti elettrico, sanitario e di riscaldamento già in essere, con lo spostamento della cucina e la formazione di nuove pareti divisorie.
In quei mesi, il notaio avv. __________ ha provveduto ad allestire una bozza del contratto di compravendita avente per oggetto la part. n. __________ (doc. DDD) e almeno cinque bozze di contratti di compravendita relativi alla part. n. __________ (doc. BBB, CCC, C, D e F) - l’ultima delle quali elaborata il 27 ottobre 2009 - che tuttavia non sono mai state sottoscritte dalle parti.
Il 2 dicembre 2009 AP 1 ha comunicato a AO 1 la rinuncia all’acquisto degli appartamenti.
2. Con petizione 29 dicembre 2010 AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 51'510.43 oltre interessi ed accessori, somma corrispondente alle spese per il taglio della parete in beton tra i due appartamenti e le opere correlate (fr. 4'248.10), per la demolizione e il rifacimento dei betoncini (fr. 12'524.60), per lo smontaggio delle pareti e le opere correlate (fr. 5'746.-) e per il rimontaggio delle pareti demolite (fr. 6'240.-), ai costi dei progettisti degli impianti elettrico, sanitario e di riscaldamento (fr. 4'850.50), all’onorario del notaio (fr. 1’250.-), ai costi di stampa e alle spese per onorario del progettista e direttore dei lavori (fr. 12'870.- e fr. 142.95) e all’IVA (fr. 3'638.28, cfr. doc. VV).
Il convenuto si è integralmente opposto alla petizione.
3. Il Pretore, con la sentenza 23 luglio 2013 qui impugnata, ha accolto la petizione, modificando unicamente la data di decorrenza degli interessi proposta dall’attrice. Il giudice di prime cure ha ritenuto che tra le parti era venuto in essere, almeno per atti concludenti, un contratto di appalto rispettivamente di mandato volto alla sistemazione dei due appartamenti, ciò che giustificava di porre a carico del convenuto le spese per il taglio della parete in beton tra i due appartamenti e le opere correlate, quelle per la demolizione dei betoncini, quelle per lo smontaggio delle pareti e le opere correlate, i costi dei progettisti degli impianti elettrico, sanitario e di riscaldamento, e le spese per costi di stampa e onorario del progettista e direttore dei lavori, oltre alla relativa IVA. A titolo abbondanziale, quand’anche si volesse ammettere che tra le parti non si fosse perfezionato alcun contratto, ha evidenziato che al convenuto andava in ogni caso imputata una responsabilità per culpa in contrahendo, ciò che imponeva di fargli risarcire, oltre alle pretese appena menzionate, anche quelle aventi per oggetto il successivo rifacimento dei betoncini, il successivo rimontaggio delle pareti demolite, l’onorario del notaio e la relativa IVA.
4. Con l’appello 16 settembre 2013 che qui ci occupa, avversato dall’attrice con risposta 28 ottobre 2013, il convenuto chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione. Egli contesta che tra le parti fosse venuto in essere un contratto d’appalto relativo ai due appartamenti, rilevando per altro di aver in precedenza rinunciato ad acquistare l’appartamento più piccolo. Ed esclude di poter essere reso responsabile per culpa in contrahendo.
5. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
6. L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC).
La dottrina e la giurisprudenza ne hanno in particolare dedotto, per quanto qui interessa, che l’appellante deve confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare (Reetz / Theiler, in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Kommentar, 2ª ed., n. 36 ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel-Kunz, n. 92 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4; II CCA 26 ottobre 2011 inc. n. 12.2011.40, 23 febbraio 2012 inc. n. 12.2012.13, 24 febbraio 2012 inc. n. 12.2011.177, 17 ottobre 2012 inc. n. 12.2012.123), fermo restando che in ogni caso la semplice riproduzione dell’allegato conclusionale o di suoi ampi stralci non costituisce ancora una valida motivazione d’appello (Cocchi / Trezzini / Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, p. 1367; DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 27 agosto 2012 5A_438/2012 consid. 2.2; II CCA 31 gennaio 2014 inc. n. 12.2012.86, 27 marzo 2015 inc. n. 12.2013.166).
7. Il Pretore, con riferimento al tema dell’esistenza di un contratto tra le parti, ha innanzitutto rilevato che i lavori esperiti o fatti eseguire dall’attrice erano oggettivamente di una certa importanza e che la complessità e l’ampiezza dell’intervento non permettevano di ritenere che quest’ultimo potesse iscriversi nell’ambito di una mera promozione. Egli ha quindi osservato che il convenuto, come confermato dai testi arch. __________ e __________, nel corso delle trattative per l’acquisto degli appartamenti aveva provveduto ad inviare, personalmente o tramite sue persone di fiducia, diverse richieste di modifica degli appartamenti alla controparte, e meglio alla sua rappresentante, rispettivamente a progettisti ed ingegneri (cfr. doc. CC, DD, FF e PP), e che dall’avvio dei lavori era informato dello stato di avanzamento degli stessi (doc. II, LL e MM), tanto più che i vari piani rielaborati gli venivano man mano partecipati (cfr. doc. EE). Visto quanto precede, considerata la tipologia e l’importanza degli interventi, ha pertanto ritenuto che, almeno per atti concludenti, il convenuto avesse incaricato la controparte, nell’ambito di un contratto di appalto rispettivamente di mandato, di procedere ai lavori poi effettivamente eseguiti nonché all’allestimento dei vari piani e schizzi in variante a dipendenza delle sue richieste; questo per quanto atteneva ai lavori inerenti entrambi gli appartamenti, così come indicato dai testi escussi ed emergente dalla documentazione di causa, ritenuto che la circostanza addotta dal convenuto secondo cui dal settembre 2009 egli avrebbe chiaramente manifestato interesse per il solo appartamento di tipo “G” non aveva trovato alcun riscontro nell’istruttoria ed anzi era stata smentita dai testi escussi e dal teste avv. __________, che avevano indicato l’intenzione del convenuto di acquistare entrambi gli immobili, tanto più che la volontà di procedere ad un acquisto di entrambi era finanche palese a seguito dell’apertura di un passaggio tra gli stessi, in conseguenza della quale una vendita singola era di fatto divenuta impossibile. Di qui, stante l’onerosità della prestazione svolta, da retribuire - in assenza della prova di un accordo su un prezzo a corpo - secondo il valore di quanto effettivamente eseguito rispettivamente secondo l’uso vigente in ambito architettonico, l’obbligo del convenuto di pagare le spese per il taglio della parete in beton tra i due appartamenti e le opere correlate, quelle per la demolizione dei betoncini, quelle per lo smontaggio delle pareti e le opere correlate, i costi dei progettisti degli impianti elettrico, sanitario e di riscaldamento, e i costi di stampa e le spese per onorario del progettista e direttore dei lavori, oltre alla relativa IVA, tutte ritenute congrue, l’istruttoria avendo per il resto confermato che i costi di progettazione e di sistemazione sarebbero stati a carico del futuro acquirente e non sarebbero stati inclusi nel prezzo di compravendita (cfr. in particolare la testimonianza dell’arch. __________ e le bozze di rogiti nel plico doc. rich. IV° [recte: III°]).
7.1 In questa sede il convenuto contesta che tra le parti possa essersi perfezionato un contratto per atti concludenti, rilevando come facesse difetto l’elemento essenziale del consenso sul prezzo della prestazione: a suo parere, l’attrice avrebbe in effetti dovuto allestire un preventivo dei costi concernenti le modifiche da lui richieste, da sottoporgli preventivamente per esame ed accettazione, sennonché l’esistenza di tali preventivi non era stata né provata né invocata, e nemmeno era poi stato provato che tali costi sarebbero stati a suo carico, egli essendo sempre stato convinto che il prezzo d’acquisto sarebbe stato comprensivo delle modifiche richieste per ottenere un progetto consono alle sue esigenze abitative e famigliari, tanto più che l’attrice mai gli aveva reso noto che in caso di mancata sottoscrizione dell’atto notarile avrebbe dovuto pagare quelle spese. Nell’ipotesi in cui si volesse ritenere perfezionato un accordo tra le parti per atti concludenti, rileva in ogni caso che lo stesso avrebbe avuto per oggetto solo le opere svolte nell’appartamento di tipo “G”, egli avendo rinunciato nel settembre 2009 all’acquisto dell’appartamento di tipo “D” (cfr. testi __________, __________ e arch. __________, i doc. rich. I° e III° [recte: II°] e i doc. 8 e 9), sicché non potevano di principio essergli imputati i costi relativi alle opere eseguite in quest’ultimo: sennonché, ritenuto che né dal conteggio di cui al doc. VV né dalla perizia giudiziaria era possibile desumere quali opere, e di conseguenza quali costi, fossero riferiti all’uno o all’altro appartamento, nulla poteva essere posto a suo carico.
7.2 L’appello, su questo punto, dev’essere disatteso.
Esso è innanzitutto irricevibile, per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), nella misura in cui il convenuto non si è assolutamente confrontato con alcuni accertamenti del Pretore (in particolare sul fatto che i lavori esperiti non potevano iscriversi nell’ambito di una mera promozione e sul fatto che il convenuto aveva chiesto delle modifiche agli appartamenti ed era informato della loro esecuzione), rispettivamente non ha illustrato le ragioni di fatto e di diritto per cui sarebbe stato errato un altro accertamento pretorile (quello sul fatto che i costi di sistemazione sarebbero stati a suo carico, per altro confermato inequivocabilmente, nel merito, dal teste arch. __________).
Esso è irricevibile, sempre per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), anche nella misura in cui il convenuto si è limitato a riprodurre in questa sede (in particolare sul tema dell’assenza del consenso - qui limitato per la prima volta, e quindi irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC), al prezzo - alla conclusione di un contratto e sulla rinuncia all’acquisto dell’appartamento di tipo “D” con la conseguente assenza di un danno risarcibile rispettivamente della prova di un tale danno) quanto da lui già addotto in sede conclusionale (p. 3 seg. e 6 seg.), sia pure sotto forma di un “collage” completato solo da qualche breve nuova aggiunta, ciò che a ben vedere non costituisce ancora una valida motivazione ricorsuale. Oltretutto parte di questa sua motivazione (e meglio quella relativa alla rinuncia all’acquisto dell’appartamento di tipo “D”) era in ogni caso irricevibile anche per il fatto che il convenuto non aveva spiegato per quali motivi la diversa conclusione del Pretore, fondata su ben precise risultanze di causa qui non censurate, era da riformare.
Esso è infine irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC) anche nella misura in cui il convenuto si prevale ora di nuovi fatti (segnatamente della mancata informazione sull’obbligo di pagare i lavori di sistemazione anche in caso di mancato acquisto).
A prescindere da quanto precede, è manifestamente a torto che il convenuto pretende, nel merito, che l’assenza di un preventivo dei costi allestito dall’attrice e da lui poi approvato sarebbe tale da escludere un consenso sul prezzo dei lavori di sistemazione e con ciò da compromettere il perfezionamento del contratto, l’allestimento di un preventivo non essendo affatto necessario allo scopo, tanto più che dalla sentenza pretorile risultava che le parti avevano concordato l’onerosità di quelle prestazioni.
In merito infine alla rinuncia all’acquisto dell’appartamento di tipo “D”, si osserva che la stessa non è stata per nulla dimostrata dal convenuto, le prove documentali e testimoniali da lui addotte in questa sede (i testi __________, __________ e arch. __________, i doc. rich. I° e II° e i doc. 8 e 9) non essendo tali da comprovare quella circostanza - su cui nemmeno si esprimono -, smentita per altro dai testi arch. __________, arch. __________ e avv. __________ nonché dalla pacifica creazione dell’apertura di un passaggio tra i due appartamenti.
8. Il Pretore, per quanto riguarda infine il tema della responsabilità per culpa in contrahendo, ha evidenziato da una parte che era scontato che il convenuto desiderasse acquistare entrambi gli appartamenti (teste arch. __________) e che dall’altra le parti nell’ottobre 2009 avevano raggiunto un accordo di massima che aveva poi fatto oggetto dell’ultima bozza contrattuale, con conseguente conferma della volontà di entrambe di procedere alla compravendita (cfr. teste avv. __________). Ricordati l’importanza dei lavori eseguiti e il coinvolgimento del convenuto negli stessi (cfr. teste __________, i doc. rich. I° e III° e i doc. HH e FF), egli ha quindi ritenuto, viste le modalità di condotta delle trattative, che il convenuto avesse creato nella controparte una legittima ed oggettiva aspettativa a che il contratto di compravendita sarebbe infine venuto certamente in essere, per entrambe le PPP; questo in considerazione della sua attitudine in relazione alle svariate richieste formulate, che erano talmente puntuali e ampie che l’attrice in buona fede non poteva secondo l’ordinario andamento delle cose escludere la successiva conclusione del contratto di compravendita, poco importando poi se l’accordo non fu mai formalizzato nella forma prescritta, considerato come, a ben vedere, la sua formalizzazione in tal modo rivestisse per le parti una mera questione di dettaglio. A fronte della legittima aspettativa creata nel partner contrattuale, il convenuto aveva poi deciso inspiegabilmente di venir meno alla volontà di acquistare gli immobili, non avendo apportato delle valide motivazioni a sostegno della sua decisione, la quale in tali circostanze non poteva che risultare contraria ai principi della buona fede: in particolare, già escluso che la compravendita avrebbe dovuto avere per oggetto solo l’appartamento di tipo “G”, non era vero che la compravendita non si sarebbe poi perfezionata per l’impossibilità di aprire un ulteriore passaggio in un muro portante, considerato che - a parte il fatto che tale richiesta era stata formulata solo in un momento successivo e non risultava essere una condizione per l’acquisto delle PPP - l’attrice e i suoi collaboratori avevano invero fatto il possibile per assecondare anche questa ulteriore richiesta predisponendo una soluzione tecnica attuabile, fermo restando che la stessa avrebbe necessitato l’approvazione da parte della maggioranza dei condomini - ciò che il convenuto non poteva allora ignorare siccome patrocinato da un legale - che non risultava sarebbe però stata negata; parimenti prive di fondamento ed al limite del pretesto erano infine le doglianze del convenuto in merito alle tempistiche di consegna dell’immobile, visto e considerato che il procrastinarsi dei lavori nei vani interessati dalla compravendita era semplicemente la conseguenza delle sue reiterate richieste di modifica. Alla luce di quanto precede, il giudice di prime cure, richiamata la giurisprudenza (TF 14 gennaio 2011 4A_615/2010), ha concluso che il convenuto, nell’ambito della prospettata compravendita delle due PPP, aveva violato il principio della buona fede che gli incombeva di mantenere in fase precontrattuale, inducendo l’attrice nella legittima aspettativa di una certa conclusione del contratto e portando la medesima ad avviare ingenti lavori di modifica in relazione a precise richieste del medesimo. Di qui il suo obbligo di pagare tutte le pretese azionate con la petizione, anche quelle, esse pure ritenute congrue, aventi per oggetto il successivo rifacimento dei betoncini, il successivo rimontaggio delle pareti demolite, l’onorario del notaio e la relativa IVA, rientranti tutte, come già le altre riconosciute in precedenza, nel concetto di interesse negativo risarcibile in base alla giurisprudenza.
8.1 In questa sede il convenuto, ribadendo quanto già esposto in sede conclusionale, ritiene che i fatti accertati dall’istruttoria, il comportamento delle parti ed il mancato consenso sulle condizioni da lui poste per l’acquisto dell’oggetto in questione (e meglio la consegna di locali finiti ed idonei per le sue esigenze abitative famigliari, segnatamente con l’apertura di un ulteriore passaggio in un muro portante, entro e non oltre Natale 2009, cfr. testi __________ e arch. __________), portavano a dover negare qualsiasi suo comportamento contrario ai principi della buona fede e dunque una sua responsabilità precontrattuale.
8.2 L’appello dev’essere disatteso anche su questo punto.
Esso è senz’altro irricevibile, per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), nella misura in cui il convenuto non si è assolutamente confrontato con tutta una serie di accertamenti del Pretore (in particolare sulla chiara intenzione del convenuto di acquistare i due appartamenti, sull’esecuzione negli stessi degli importanti lavori di sistemazione da lui richiesti, sul raggiungimento di un accordo di massima tra le parti sui contratti di compravendita, sulla conferma della loro volontà di procedere con la compravendita, sulla conseguente creazione nell’attrice di una legittima ed oggettiva aspettativa a che il contratto di compravendita sarebbe stato certamente concluso e sull’infondatezza della tesi difensiva del convenuto secondo cui la compravendita non si sarebbe perfezionata per l’impossibilità di aprire un ulteriore passaggio in un muro portante).
Ma, a ben vedere, esso è irricevibile, sempre per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), anche nella rimanente misura in cui sembra aver fatto riferimento alla decisione pretorile (e meglio all’infondatezza della tesi difensiva del convenuto secondo cui la compravendita avrebbe dovuto essere perfezionata entro Natale 2009): a parte il fatto che in questa sede il convenuto si è in sostanza limitato a riprodurre sul tema quanto da lui già addotto in sede conclusionale (p. 4 segg.), nuovamente con un “collage” completato solo da qualche breve nuova aggiunta ciò che a ben vedere non costituisce però ancora una valida motivazione ricorsuale, si osserva in effetti che egli non ha per nulla spiegato per quali ragioni di fatto o di diritto non si potesse condividere l’assunto del Pretore, il quale aveva disatteso la sua tesi circa il mancato rispetto della sua volontà di entrare negli appartamenti entro Natale 2009 (cfr. testi __________ e arch. __________) rilevando come la stessa fosse del tutto infondata e sfiorasse il pretesto, atteso che il procrastinarsi dei lavori nei vani interessati dalla compravendita era semplicemente la conseguenza delle reiterate richieste di modifica dell’acquirente. Il convenuto non ha del resto censurato nemmeno l’assunto pretorile secondo cui la sua richiesta di formazione di un ulteriore passaggio in un muro portante, che a suo dire - ma ciò non è per altro stato dimostrato nel corso dell’istruttoria - avrebbe comportato il mancato rispetto della data di consegna prevista per Natale 2009 a seguito della necessità di una sua approvazione da parte della maggioranza dei condomini, non risultava però essere una condizione per l’acquisto delle PPP ed era oltretutto stata formulata solo in un momento successivo (il 5 e il 26 novembre 2009, cfr. doc. T e QQ nonché doc. Z e TT), rispettivamente quello secondo cui egli non poteva in ogni caso ignorare la necessità della delibera da parte della maggioranza dei condomini (con i tempi che ciò comportava), che pure sarebbe stata verosimilmente positiva: dal che, in sostanza, la pretestuosità dell’argomentazione da lui addotta nell’occasione a sostegno della rinuncia al contratto, tanto più se si pensa che nell’ultima bozza di contratto di compravendita (doc. F), diversamente dalle tre che l’avevano preceduta (doc. CCC, C, D), nemmeno più era stato concordato un termine di consegna entro fine dicembre 2009.
9. Ne discende che l’appello del convenuto dev’essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile.
Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 51'510.43, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide:
I. L’appello 16 settembre 2013 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali di fr. 3’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 2’000.- a titolo di ripetibili.
III. Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).