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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Fiscalini, presidente, Bozzini e Sartori-Lombardi (giudice supplente) |
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vicecancelliera: |
Ceschi Corecco |
sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2012.78 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione (azione di disconoscimento del debito)
6 aprile 2012 da
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AO 1
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contro |
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AP 1
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con cui l’attore ha chiesto l’accertamento dell’inesistenza della pretesa di fr. 200'000.- oltre interessi del 5 % dal 1° luglio 2011, posta in esecuzione da AP 1 con precetto esecutivo n. __________ dell’UE di __________, nonché l’annullamento di tale esecuzione;
domanda alla quale si è opposta la convenuta e che il Pretore aggiunto ha accolto con sentenza 25 settembre 2014;
appellante la convenuta con appello 23 ottobre 2014 con cui chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere la petizione con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda istanza;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.Con rogito di data 11 novembre 2010 AO 1 ha venduto a AP 1 tre unità di PPP, Fol. n. __________9, __________2 e __________3, del condominio __________ sito al fondo base n. __________ RFD di __________, concludendo con l’acquirente anche un contratto di appalto per l’edificazione della medesima. Il prezzo complessivo per la vendita e la costruzione della PPP ammontava a complessivi fr. 2'606'512.- (doc. 10).
Al momento della sottoscrizione dell’atto notarile le tre PPP erano destinate ad abitazione primaria. Nell’ambito di tale contratto il venditore ha assicurato di aver riservato appositamente per l’acquirente la necessaria SUL libera (ovvero non sottoposta a vincolo di destinazione per abitazioni primarie) impegnandosi a ottenere, entro e non oltre il 30 giugno 2011, una nuova licenza edilizia, cresciuta in giudicato, relativa al cambiamento di destinazione in uffici. Al riguardo le parti hanno pure pattuito: “nel caso in cui ciò non dovesse avvenire il venditore si riconosce già sin d’ora debitore verso l’acquirente del pagamento di un’indennità di CHF 600'000.-- (seicentomila), ritenuto che l’acquirente diverrà proprietaria di PPP a scopo abitativo” (doc. 10, pag. 17, pt. 9).
2.Alla scadenza del termine pattuito solo le PPP n. __________2 e n. __________3 beneficiavano della licenza edilizia quale uffici (v. doc. 1). Di conseguenza AP 1, con scritti 25 luglio 2011, 28 luglio 2011 e 17 agosto 2011 lamentava all’indirizzo del venditore il mancato conseguimento della terza licenza edilizia entro il termine stabilito, postulando pertanto il pagamento dell’indennità di fr. 600'000.- (doc. D, E, F). Non ottenendo riscontro AP 1 ha avviato nei confronti del venditore una procedura esecutiva per l’incasso di fr. 200'000.--, oltre interessi del 5% dal 1° luglio 2011 (doc. N), corrispondente a un terzo dell’indennità prevista. L’opposizione formulata da AO 1 è stata rigettata in via provvisoria con sentenza 14 marzo 2012 (doc. B).
Nel frattempo, con risoluzione di data 14 dicembre 2011, il Municipio del Comune di __________ rilasciava la licenza edilizia per il cambio di destinazione da appartamento a ufficio anche per la terza PPP n. __________9 (doc. 2).
3.In data 6 aprile 2012 AO 1 ha inoltrato alla Pretura __________ una petizione intesa al disconoscimento di debito vantato da AP 1. A mente del primo, al 30 giugno 2011 anche il cambiamento di destinazione della PPP n__________ sarebbe, in pratica, già stato realizzato, perché l’acquirente aveva potuto beneficiarne quale ufficio sin dalla consegna delle superfici edificate. A quel momento mancava unicamente la formalità dell’accertamento da parte della competente Autorità, avvenuta il 14 dicembre 2011. Secondo l’attore, l’indennità sarebbe stata prevista unicamente per il caso in cui le PPP non fossero mai state utilizzate quali uffici.
La convenuta si è opposta integralmente alla petizione sostenendo che al momento della stipulazione del contratto di compravendita l’attore le avrebbe garantito l’ottenimento, entro e non oltre il 30 giugno 2011, delle licenze edilizie relative al cambiamento di destinazione delle tre unità di PPP, impegnandosi al versamento dell’indennità pattuita in caso di inadempimento. La clausola contrattuale non si presterebbe a una diversa interpretazione. Non essendosi completamente realizzata la circostanza prevista, a causa di un ritardo imputabile al venditore, la penale per la PPP n. __________9 sarebbe pertanto dovuta.
In replica l’attore ha ribadito che il senso della clausola relativa al versamento di un’indennità fosse unicamente quello di garantire che alle tre unità di PPP fosse riservata la necessaria parte della SUL libera da vincoli di destinazione, di cui disponeva l’immobile e ciò per evitare che la convenuta diventasse proprietaria di appartamenti non convertibili in uffici. Soltanto in tale ultima evenienza, ossia qualora non fosse stato possibile il prospettato cambio di destinazione, l’indennità sarebbe stata riconosciuta. Il ritardo nell’adempimento di una semplice formalità, senza alcuna conseguenza sostanziale, non giustificherebbe in alcun modo il versamento dell’indennità.
A mente dell’attore, inoltre, l’accordo non riguardava una pena convenzionale, bensì un indennizzo. In tal caso spetterebbe alla convenuta asserire e provare l’esistenza di un danno, ciò che, in concreto, non sarebbe avvenuto. In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui si fosse in presenza di una pena convenzionale, l’attore ha chiesto che la stessa sia drasticamente ridotta dal Giudice, perché sproporzionata.
In duplica la convenuta ha ribadito e precisato le proprie argomentazioni sostenendo che la clausola in questione costituirebbe una pena convenzionale giusta l’art. 160 e segg. CO.
Esperita l’istruttoria, nell’ambito degli allegati conclusionali le parti si sono confermate nelle rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto.
4.Con sentenza 25 settembre 2014 il Pretore aggiunto del Distretto di Lugano ha accolto la petizione, accertando l’inesistenza del debito di fr. 200'000.- a carico di AO 1 e ordinando all’Ufficio esecuzioni di __________ la cancellazione dell’esecuzione n. __________ del 24 ottobre 2011 a suo carico. Le tasse e spese di giustizia di complessivi fr. 5'200.- sono state poste a carico della convenuta con l’obbligo di rifondere all’attore fr. 6'000.- a titolo di ripetibili. In sostanza il giudice di prime cure, costatata la divergenza delle parti sul contenuto della clausola n. 9 del rogito di compravendita e, in particolare, sulla natura dell’indennità ivi prevista, ha ritenuto necessario effettuare l’interpretazione della medesima secondo il principio dell’affidamento. A mente del Pretore aggiunto, partendo dal contenuto letterale della clausola, non sarebbe infatti stato possibile escludere ogni dubbio riguardo l’applicazione immediata della penalità, pretesa dalla convenuta, non essendo chiaro se le parti abbiano voluto stabilire una pena convenzionale in caso di mancato rispetto dell’impegno entro il termine fissato e a prescindere da un effettivo pregiudizio, oppure se abbiano voluto stabilire un indennizzo forfettario qualora AP 1 si fosse ritrovata definitivamente proprietaria di tre PPP a scopo abitativo.
Richiamandosi ai principi giurisprudenziali, e valutate le risultanze istruttorie, il primo giudice ha concluso che le parti avevano concluso un accordo di indennizzo forfettario, dovuto unicamente qualora la violazione contrattuale avesse arrecato un danno al creditore. Non avendo la convenuta allegato né preteso di avere subito un danno, il giudice di prime cure ha accolto la petizione di AO 1, accertando l’inesistenza del debito di fr. 200'000.- posto in esecuzione nei suoi confronti da AP 1.
5.La convenuta è insorta contro il giudizio pretorile con appello 23 ottobre 2014, nell’ambito del quale postula la riforma della sentenza di prima istanza nel senso di respingere l’azione di disconoscimento del debito promossa da AO 1 con petizione 6 aprile 2012, con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda istanza.
In particolare AP 1 rimprovera al giudice di prime cure di aver violato il diritto federale non essendo legittimato a interpretare la clausola contrattuale litigiosa, il cui tenore, a mente dell’appellante, sarebbe sufficientemente chiaro e non soggetto a interpretazioni di sorta.
Inoltre, l’accertamento della volontà dei contraenti operato dal Pretore aggiunto sarebbe manifestamente errato, contrario alle risultanze istruttorie e dunque insostenibile, risultando la sentenza, in definitiva, arbitraria. L’appellante rimprovera altresì al Pretore di non aver motivato sufficientemente la sentenza, violando così l’art. 29 cpv. 2 Cost. e gli art. 238 e 239 CPC. La sentenza lederebbe, infine, anche gli art. 83 LEF e 8 CC, non potendosi esigere dalla convenuta la dimostrazione del danno in presenza di una pena convenzionale.
L’appellato, con risposta 9 dicembre 2014, ha concluso per la reiezione dell’appello, anch’esso con protesta di tasse, spese e ripetibili.
Delle argomentazioni delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
6.Nella fattispecie si tratta di determinare dapprima se la clausola contrattuale che ha dato origine alla vertenza fosse davvero sufficientemente chiara, tale da non doversi rendere necessaria alcuna interpretazione, oppure se il giudice di prime cure abbia legittimamente provveduto a interpretare il testo in questione.
In concreto la clausola n. 9 del rogito di compravendita prevede quanto segue: “il venditore garantisce che il cambiamento di destinazione in uffici è senz’altro realizzabile in tempi brevi dato che egli qui garantisce di riservare appositamente per l’acquirente la necessaria SUL non sottoposta a vincolo di destinazione per abitazioni primarie e dunque libera; … omissis…; il venditore si impegna quindi ad ottenere a favore dell’acquirente la precitata licenza edilizia, che dovrà essere definitiva entro e non oltre il 30 (trenta) giugno 2011 (duemilaundici); nel caso in cui ciò non dovesse avvenire il venditore si riconosce già sin d’ora debitore verso l’acquirente del pagamento di un’indennità di CHF 600'000.-- (seicentomila), ritenuto che l’acquirente diverrà proprietaria di PPP a scopo abitativo “ (doc. 10, pag. 17).
Come correttamente rilevato dal Pretore l’esame del tenore letterale di detta clausola non consente di escludere ogni dubbio riguardo la natura e l’applicazione di tale indennizzo.
In effetti, il versamento dell’indennità sembra dipendere da due diverse condizioni: il mancato ottenimento del cambiamento di destinazione entro il 30 giugno 2011, da un lato, e la circostanza stante la quale l’acquirente diverrà proprietaria di PPP a scopo abitativo, dall’altro. Ipotesi, quest’ultima, che non si è, in concreto verificata.
Se le parti avessero voluto far dipendere il versamento dell’indennizzo unicamente da una questione temporale; ossia dall’ossequio degli obblighi che incombevano al venditore entro il termine indicato, non si sarebbe dovuto aggiungere la seconda condizione che, non essendosi verificata, provoca dubbi circa l’esigibilità dell’indennità.
In simili circostanze è pertanto corretto procedere all’interpretazione della clausola contrattuale, il cui tenore non è sufficientemente chiaro, come a ragione indicato dal Pretore aggiunto. Di conseguenza la censura sollevata dall’appellante in tal senso non può essere accolta.
7.Accertata la necessità di interpretare la clausola oggetto delle divergenze fra le parti bisogna esaminare se l’interpretazione operata dal Pretore sia corretta oppure se la stessa risulti arbitraria, così come sostenuto dall’appellante nell’ambito delle proprie censure.
7.1 Giusta l’art. 18 cpv. 1 CO il contenuto di un contratto è determinato in primo luogo mediante l’interpretazione soggettiva, ovvero sulla base della reale e comune volontà delle parti, senza limitarsi alle espressioni che le stesse hanno utilizzato. Se questa non può essere determinata o diverge, o se una parte non ha compreso la volontà dell’altra, il giudice deve interpretare le dichiarazioni e i comportamenti delle parti secondo il principio dell’affidamento; deve pertanto ricercare il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni parte poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni dell’altra, tenuto conto dell’insieme delle circostanze, quali lo scopo e gli interessi delle parti, le loro condizioni personali e professionali, se del caso i preliminari e il loro comportamento successivo. Il principio dell’affidamento permette di imputare a una parte il senso oggettivo di una sua dichiarazione o di un suo comportamento anche qualora ciò non corrisponda alla sua intima volontà (DTF 135 III 410, consid. 3.2; 131 III 606, consid. 4; 129 III 118, consid. 2.5).
7.2 In concreto, il Pretore aggiunto, per stabilire se la clausola in esame debba essere ricondotta all’istituto della pena convenzionale (art. 160 segg. CO) come preteso dall’appellante, oppure a un patto di indennizzo forfettario, come sostenuto dal convenuto, ha ritenuto opportuno procedere all’apprezzamento ex ante, esaminando in particolare, se al momento della stipulazione del contratto, le parti abbiano puntato l’attenzione al danno che l’acquirente avrebbe potuto subire in caso di inadempimento, determinandone anticipatamente il valore, oppure se l’indennizzo era stato stabilito unicamente per fare pressione sul venditore (cfr. sentenza 25 settembre 2014, pag. 3 con riferimento a SJ 2009 II 20).
A differenza della pena convenzionale l’accordo di indennità forfettaria non è disciplinato dalla legge, ma è definito dalla dottrina come un accordo tramite il quale le parti stabiliscono anticipatamente l’ammontare del risarcimento che sarebbe dovuto in caso di violazione del contratto, a prescindere dalla valutazione delle circostanze particolari dell’eventuale inadempimento e delle concrete conseguenze di questo (Werro, La peine conventionnelle: quelques aspects saillants de l’actualité jurisprudentielle, in: Werro, Pichonnaz, Fountoulakis, Dreyer, Chappuis, La pratique contractuelle 2, Symposium en droit des contrats, con rif. ivi citati). L’indennità è dovuta unicamente se la violazione ha causato un danno al creditore, che è quindi tenuto a dimostrarne l’esistenza, ma appunto non la sua estensione (cfr. sentenza 25 settembre 2014, pag. 5).
Malgrado quanto asserito dall’appellante nell’ambito delle proprie censure, l’assunzione della notaia rogante avv. __________ quale teste, non permette di chiarire la situazione. Come correttamente argomentato dal Pretore aggiunto la notaia si è limitata a dichiarare di avere costatato la comune e concorde volontà delle parti sul fatto che “AP 1 voleva acquistare degli uffici e Salinetti aveva garantito di ottenere il cambio di destinazione per le tre PPP e di ottenerlo entro il 30 giugno 2011” (cfr. verbale di audizione testi 18 ottobre 2012, pag. 2). Contrariamente a quanto preteso dall’appellante la notaia rogante non ha però fornito risolutivi elementi atti a determinare le reali intenzioni dei contraenti in merito all’indennità di fr. 600'000.- (doc. 10, pag. 17 i.f.).
7.3 Dalle dichiarazioni delle parti emerge chiaramente che per l’acquirente era di prioritaria importanza acquistare le tre unità di PPP da destinare a uso ufficio, soprattutto per quanto attiene alle PPP n. ____________________ e ____________________, site al piano attico, ove essa, unitamente a un’altra __________ cui era legata da rapporti di collaborazione, intendeva trasferire la propria attività, mentre per la PPP al piano inferiore vi erano dei potenziali interessati a prenderla in locazione per uso ufficio (cfr. verbale interrogatorio __________, AU di AP 1, 31 gennaio 2013, pag. 1).
A tale fine il venditore, si è impegnato a riservare appositamente per l’acquirente la necessaria SUL non sottoposta a vincolo di destinazione per abitazioni primarie e dunque libera, nonché ad occuparsi della procedura relativa al cambiamento di destinazione da abitazione primaria a uffici.
In effetti il venditore ha dichiarato che “La AP 1 aveva avanzato il timore che se per qualsiasi motivo loro non avessero potuto utilizzare la superficie come ufficio (ad esempio per un ricorso, perché io me ne scappavo, ecc…), loro avrebbero dovuto subire dei costi di ritrasformazione in appartamento e avrebbero dovuto cercare dei nuovi locali ad uso ufficio avendo già dato la disdetta degli spazi che già occupavano.”, e che pertanto “l’indennità era prevista unicamente per l’evenienza che l’acquirente avrebbe subito dei costi in relazione al mancato ottenimento del cambiamento di destinazione.”, affermazione poi precisata nel senso che “Io sulle prime non volevo accettare l’inserimento dell’indennità ed in particolare per quella cifra, tuttavia i compratori mi avevano garantito che questa cifra sarebbe andata a copertura di eventuali danni che loro avrebbero subito in caso di mancato cambiamento di destinazione. Dato che io ero certissimo che il cambiamento di destinazione era già stato autorizzato ho alla fine accondisceso all’inserimento della clausola e del relativo importo.“ (cfr. verbale interrogatorio AO 1, 31 gennaio 2013, pag. 3).
In merito alla scadenza temporale del 30 giugno 2011 il venditore rileva che tale termine era stato inserito poiché l’acquirente doveva entrare negli uffici siti alle due PPP al piano attico al 1° luglio 2011 (cfr. verbale di interrogatorio citato, pag. 3). Ciò che, in concreto, è avvenuto essendo stata rilasciata la licenza edilizia prima di tale termine (doc. D e doc. 1).
AO 1 ha infine chiarito, che per quanto attiene alla terza PPP posta al piano inferiore, l’acquirente si era riservata di decidere in seguito quale destinazione dare alla medesima; lo stesso ha pertanto inoltrato solo in un secondo tempo la relativa domanda di cambiamento di destinazione, come emerge dalla documentazione versata agli atti (in particolare verbale interrogatorio AO 1, 31 gennaio 2013, pag. 3, ultimo periodo, v. anche doc. D).
7.4 Da quanto precede risulta pertanto che, come correttamente rilevato dal Pretore aggiunto, la convenuta non ha fornito valide motivazioni riguardo l’inserimento di una scadenza temporale nell’ambito della clausola oggetto di contestazioni se non la necessità organizzative legate al suo trasferimento. Con la fissazione dell’indennità l’appellante mirava sostanzialmente a cautelarsi dall’eventualità di non poter utilizzare i propri beni immobili quali uffici, ciò che rappresentava per lei l’ipotesi più pregiudizievole (v. sentenza 25 settembre 2014, pag. 5 in alto).
L’aver agito contro il
venditore soltanto per un terzo dell’importo, anziché per l’intera indennità,
costituisce un’ulteriore dimostrazione di quanto precede, ossia l’interesse dell’appellante
a utilizzare le PPP acquistate quali uffici. Se invece fosse stata
preponderante la scadenza temporale, l’acquirente avrebbe dovuto far valere
l’intero importo previsto quale indennizzo, in virtù dell’obbligazione
adempiuta tardivamente.
In conclusione, le considerazioni sulla definizione della clausola litigiosa
divengono ininfluenti, preminente risultando invece il fatto che la condizione
per poter pretendere all’importo di
fr. 600'000.- era che AP 1 diventi proprietaria di PPP a scopo abitativo, ciò
che non si è tuttavia realizzato.
Ne consegue che, anche volendo aderire alla tesi della pena convenzionale,
l’appello non meriterebbe accoglimento. A ragione il venditore osserva poi che in
questa ipotesi l’acquirente commette un abuso di diritto facendo leva sul
mancato rispetto di un termine rimasto privo di conseguenze.
Volendosi invece intravvedere nella clausola litigiosa un indennizzo forfettario questo non è dovuto per l’evidente assenza di danno.
Il giudizio impugnato, adeguatamente motivato contrariamente a quanto ritiene l’appellante, merita pertanto di essere confermato.
8.Le spese processuali seguono la soccombenza dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili. Nella commisurazione delle spese giudiziarie si tiene conto del valore litigioso di fr. 200'000.-. La tassa di giustizia è calcolata in base ai parametri previsti dagli art. 2, 7 e 13 LTG. L’indennità ripetibile in favore dell’appellato è stata calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar
decide:
1. L’appello 23 ottobre 2014 di AP 1 è respinto.
2. Le spese processuali di complessivi fr. 8'000.-, in parte già anticipate, sono poste a carico dell’appellante, la quale rifonderà alla controparte un importo di fr. 5'000.- a titolo di ripetibili.
3. Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).