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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna |
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vicecancelliere: |
Bettelini |
sedente per statuire nella causa - inc. n. SE.2011.454 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 27 dicembre 2011 da
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AP 1
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contro |
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AO 1
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con cui l’attrice ha chiesto di far ordine al
convenuto di versarle fr. 7'640.05 oltre interessi del 5% dal 12 novembre 2010
su fr. 3'508.- e dal 23 settembre 2011 su
fr. 3'965.30 e di liberare il deposito di garanzia di fr. 5'000.- oltre gli
interessi nel frattempo maturati, domanda avversata dal convenuto, che ha
postulato la reiezione della petizione e in via riconvenzionale ha chiesto la
condanna della controparte al pagamento di fr. 17'764.85 oltre interessi al 5%
dal 1° luglio 2011 su fr. 12'477.20, dal 1° settembre 2011 su fr. 4'987.65 e dal
6 febbraio 2012 su fr. 300.-, somma poi aumentata in sede conclusionale a fr.
20'984.15 oltre interessi al 5% dal 1° luglio 2011, nonché il rigetto in via
definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano,
domanda avversata dall’attrice;
sulle quali il Pretore si è pronunciato, con decisione 23 aprile 2015, con cui ha respinto la petizione ed ha parzialmente accolto la domanda riconvenzionale nel senso che ha condannato l’attrice al pagamento di fr. 10'457.95 oltre interessi al 5% dal 14 novembre 2011 su fr. 4'335.10 e dal 7 febbraio 2012 su fr. 6'122.85 e ha rigettato in via definitiva limitatamente a fr. 4'335.10 oltre interessi al 5% dal 14 novembre 2011 l’opposizione interposta al PE, ritenuto che il deposito di garanzia di fr. 5'000.- oltre agli interessi maturati è stato liberato a favore del convenuto a parziale copertura del suo credito;
appellanti entrambe le parti: l’attrice, che con appello 21 maggio 2015 (parzialmente rettificato il 22 maggio 2015) chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e di respingere la domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi; il convenuto, che con appello incidentale 1° luglio 2015 chiede di riformare la decisione pretorile nel senso di accogliere integralmente la domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con osservazioni (recte: risposta) 1° luglio 2015 rispettivamente l'attrice con risposta 22 luglio 2015 postulano la reiezione del gravame di parte avversa pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. AP 1 ha condotto in locazione tre distinte superfici commerciali - dal 1° luglio 1985 un appartamento di 4 locali al pianterreno (cfr. doc. A), dal luglio 1992 pure un appartamento di 3 locali al primo piano (cfr. doc. C) e dal febbraio 1997 anche un ulteriore appartamento di 5 locali sempre al primo piano (cfr. doc. B) - adibite a scuola di lingue nello stabile denominato “casa __________” sito in __________ a __________, ora di proprietà di AO 1.
I tre contratti di locazione sono giunti a scadenza il 30 giugno 2011, ritenuto che quello stesso giorno è stata effettuata la verifica dei locali alla presenza del perito comunale (cfr. doc. O).
2. Con petizione 27 dicembre
2011 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc. S), ha
convenuto in giudizio innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, AO
1 affinché a quest’ultimo fosse fatto ordine di versarle fr. 7'640.05 (recte:
fr. 7'640.50) oltre interessi, somma corrispondente alle spese accessorie da
lei asseritamente pagate in eccesso (fr. 3'508.- per il periodo 2009-2010 e fr.
3'965.30 per il periodo 2010-2011) rispettivamente alle tasse e alle spese
d’incasso da lei corrisposte all’UE di Lugano per ottenere il ritiro e la
cancellazione del PE n. __________ fattole spiccare in precedenza (fr. 167.20),
e di liberare il deposito di garanzia di fr. 5'000.- oltre gli interessi nel
frattempo maturati.
Il convenuto si è opposto alla
petizione e in via riconvenzionale ha chiesto la condanna della controparte al
pagamento di una somma poi aumentata in sede conclusionale da fr. 17'764.85 a fr.
20'984.15 oltre interessi e il rigetto in via definitiva dell’opposizione
interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano. Egli ha preteso il
risarcimento delle spese per la riparazione dei danni all’ente locato (fr. 3'375.-
per il parquet al pianterreno,
fr. 615.60 per l’eliminazione di danni determinati dalla presenza di
installazioni elettriche al pianterreno, fr. 1'973.90 per le piastrelle del
bagno app. 3 locali al primo piano, fr. 1'084.80 per gli apparecchi del bagno app.
3 locali al primo piano, fr. 259.20 per l’eliminazione dei cavi app. 3 locali
al primo piano,
fr. 2'119.50 per le piastrelle del bagno app. 5 locali al primo piano, fr.
367.20 per l’eliminazione dei cavi app. 5 locali al primo piano, fr. 731.- per
la sostituzione delle lampade esterne), della spesa per l’eliminazione delle
pareti divisorie al pianterreno
(fr. 1'458.-), della spesa per il ripristino dei contatori AIL
(fr. 1'135.20), della spesa per il ripristino dei cilindri (fr. 2'877.10) e
della perdita risultante dalla mancata locazione dell’appartamento al
pianterreno dal 30 giugno al 31 agosto 2011 (fr. 4'987.65).
La domanda riconvenzionale è stata avversata dall’attrice.
3. Il Pretore, con decisione 23
aprile 2015, ha respinto la petizione (dispositivo n. 1) con accollo
all’attrice delle spese processuali di complessivi fr. 500.- e delle ripetibili
di fr. 700.- (dispositivo n. 2) ed ha parzialmente accolto la domanda
riconvenzionale nel senso che ha condannato l’attrice al pagamento di fr.
10'457.95 oltre interessi e ha rigettato in via definitiva limitatamente a
fr. 4'335.10 oltre interessi l’opposizione interposta al PE (dispositivo n. 3)
con tasse e spese di complessivi fr. 500.- a carico di entrambe le parti in
ragione di metà ciascuna e compensazione delle ripetibili (dispositivo n. 5),
ritenuto che il deposito di garanzia di fr. 5'000.- oltre agli interessi
maturati è stato liberato a favore del convenuto a parziale copertura del suo
credito (dispositivo n. 4). Il giudice di prime cure ha in sostanza riconosciuto
al convenuto il risarcimento della spesa per l’eliminazione delle pareti
divisorie al pianterreno (fr. 1'458.-), della spesa per il ripristino dei
contatori AIL (fr. 1'135.20), della spesa per il ripristino dei cilindri (fr.
2'877.10) e della perdita risultante dalla mancata locazione dell’appartamento
al pianterreno dal 30 giugno al 31 agosto 2011 (fr. 4'987.65). Le altre pretese
delle parti sono invece state tutte respinte.
4. La decisione pretorile è stata impugnata da entrambe le parti.
Con appello 21 maggio 2015 (parzialmente rettificato l’indomani) l’attrice ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e di respingere la domanda riconvenzionale con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado, ribadendo il buon fondamento delle proprie pretese e l’infondatezza di quelle riconosciute dal giudice di prime cure a favore della controparte.
Con appello incidentale 1° luglio 2015 il convenuto ha invece chiesto di riformare la decisione pretorile nel senso di accogliere integralmente la domanda riconvenzionale con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, ritenendo giustificati anche gli altri suoi crediti non ammessi dal Pretore.
Della risposta all’appello 1° luglio 2015 del convenuto e della risposta all’appello incidentale 22 luglio 2015 dell'attrice, con le quali è stata postulata la reiezione del gravame di parte avversa, si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
5. Innanzi al Pretore l’attrice
aveva innanzitutto preteso la restituzione delle spese accessorie da lei pagate
in eccesso per il periodo 2009-2010 (fr. 3'508.-) e per il periodo 2010-2011
(fr. 3'965.30), rilevando che il contratto relativo all’appartamento di 3
locali al primo piano non prevedeva il pagamento di spese accessorie, che nel
contratto relativo all’appartamento di 4 locali al pianterreno le spese per
l’ascensore non facevano parte delle spese accessorie da pagare, che nei
contratti relativi all’appartamento di 4 locali al pianterreno e all’appartamento
di 5 locali al primo piano le spese per la lavatrice non facevano parte delle
spese accessorie da pagare, che neppure rientravano nelle spese accessorie da
pagare le somme esposte per la sostituzione delle luci nei vani comuni e la
posizione forfetaria fatturata per servizio riscaldamento e che si imponeva di
ridurre dal 3% all’1% l’onere amministrativo esposto dal convenuto.
5.1 Nel giudizio qui impugnato il Pretore ha respinto la richiesta relativa alla restituzione delle spese accessorie pagate in eccesso dall’attrice per il periodo 2008-2009, ritenendo che la pretesa fosse da una parte prescritta siccome non azionata entro un anno dalla scoperta dell’errore (art. 67 cpv. 1 CO) e fosse dall’altra in ogni caso infondata in quanto il relativo pagamento non era avvenuto involontariamente (art. 63 cpv. 1 CO).
In questa sede l’attrice ha rimproverato al giudice di prime cure di essersi pronunciato su una pretesa da lei non azionata, e meglio quella relativa alla restituzione delle spese accessorie pagate in eccesso per il periodo 2008-2009, e di non essersi invece espresso su quelle da lei effettivamente fatte valere, quelle relative alla restituzione delle spese accessorie pagate in eccesso per i periodi 2009-2010 e 2010-2011, non prescritte e neppure infondate ai sensi dell’art. 63 cpv. 1 CO. A ragione.
È innanzitutto evidente che il Pretore abbia nell’occasione deciso su una pretesa non azionata dall’attrice e non si sia invece assolutamente pronunciato su quelle oggetto della causa.
Queste ultime pretese non erano poi ovviamente prescritte, visto e considerato che l’istanza di conciliazione (interruttiva del termine di prescrizione, cfr. 135 n. 2 CO) volta alla restituzione delle spese accessorie pagate in eccesso il 12 novembre 2010 per il periodo 2009-2010 (doc. I) e il 23 settembre 2011 per il periodo 2010-2011 (doc. L2) era stata inoltrata il 2 novembre 2011, ossia entro il termine annuale dell’art. 67 cpv. 1 CO.
E nemmeno si può ritenere che la restituzione di quanto versato a suo tempo dall’attrice sarebbe già esclusa siccome il relativo pagamento era avvenuto volontariamente (art. 63 cpv. 1 CO). La dottrina ha in effetti evidenziato che il debitore, che, come l’attrice (cfr. doc. H e M), ha effettuato un pagamento dopo essersi espressamente riservato la facoltà di chiederne la restituzione qualora lo stesso non fosse giustificato, non perde il diritto alla restituzione (Keller/Schaufelberger, Ungerechtfertigte Bereicherung, 3ª ed., p. 56). Oltretutto nel caso di specie parte dei pagamenti in questione, segnatamente quello relativo al periodo 2009-2010 (cfr. doc. H), neppure potevano essere considerati volontari, essendo avvenuti a seguito dell’inoltro di una comminatoria di pagamento ai sensi dell’art. 257d CO (TF 17 luglio 2013 4A_88/2013 consid. 6.5; II CCA 6 maggio 2008 inc. n. 12.2007.129).
5.2 Ciò premesso, si tratta ora di esaminare se ed eventualmente in che misura l’attrice abbia pagato più del dovuto con riferimento alle spese accessorie per i periodi 2009-2010 e 2010-2011.
5.2.1 Essa ha innanzitutto sostenuto che il contratto relativo all’appartamento di 3 locali al primo piano non prevedeva il pagamento di spese accessorie. L’assunto non può essere condiviso. Nonostante sia vero che nello scritto 3 aprile 1992 (doc. C) - con cui il convenuto aveva informato l’attrice che quell’appartamento sarebbe stato messo a disposizione per fine giugno, che la durata del contratto sarebbe stata come quella del precedente doc. A e che la pigione allora indicata sarebbe stata indicizzata - non si faceva menzione di eventuali spese accessorie, si osserva in effetti che in occasione della successiva sottoscrizione del contratto avente per oggetto l’appartamento di 5 locali al primo piano, nel giugno 1997, il convenuto aveva rammentato alla controparte di aver allora ritenuto opportuno redigere un contratto ad hoc e “fare semplicemente riferimento al contratto CATEF (già sottoscritto per il piano terreno e l’altro appartamento al 1° piano)” (doc. Z), rispettivamente che valevano per il resto “le norme di cui al contratto tipo edito dalla CATEF, noto alle parti in quanto sottoscritto in relazione ai contratti esistenti per i locali al piano terreno e al 1° piano” (doc. B): in assenza di una qualsiasi obiezione da parte dell’attrice a questa presa di posizione, si può dunque ragionevolmente ritenere che il contratto firmato dalle parti su formulario CATEF, ossia in definitiva quello allestito per l’appartamento di 4 locali al pianterreno (doc. A, contenente l’obbligo di pagamento di alcune spese accessorie, e meglio “riscaldamento e acqua calda, illuminazione, pulizia scale e vani comuni, depurazione, sgombero neve (eventuale)”), fosse pure stato sottoscritto o comunque valesse, in quegli stessi termini, anche per l’appartamento di 3 locali al primo piano.
5.2.2 L’attrice ha in seguito evidenziato che le spese per l’ascensore andavano pagate come spese accessorie solo nell’ambito del contratto relativo all’appartamento di 5 locali al primo piano (doc. B, contenente l’obbligo di pagamento delle seguenti spese accessorie: “riscaldamento ed acqua calda, illuminazione ed elettricità, pulizia dei vani comuni, ascensore, fognatura, spazzatura e depurazione”) ma non per quanto riguardava gli altri due appartamenti da lei condotti in locazione. Il rilievo è fondato. Nel contratto di cui al doc. A, relativo all’appartamento di 4 locali al pianterreno, l’ascensore non è in effetti indicato tra le spese accessorie. Quella posizione non è da pagare nemmeno per l’appartamento di 3 locali al primo piano che, come detto, è soggetto alla medesima regolamentazione, ritenuto che il convenuto non ha preteso né provato di aver in seguito notificato alla controparte una modifica unilaterale del contratto in tal senso secondo le forme dell’art. 269d CO. Poco importa se il conteggio delle spese accessorie contenente quella posizione sia in precedenza stato pagato dall’attrice per molti anni (TF 29 aprile 2002 4C.24/2002 consid. 3.2).
5.2.3 L’attrice ha ragione anche laddove ha fatto notare che nei contratti di locazione relativi ai tre appartamenti le spese per la lavatrice non facevano parte delle spese accessorie da pagare. Anche qui non è stato né preteso né provato che il convenuto abbia in seguito notificato alla controparte, nelle forme dell’art. 269d CO, che gli esborsi per il servizio lavanderia costituivano delle spese accessorie da pagare. E, di nuovo, poco importa se il conteggio delle spese accessorie contenente quella posizione sia in precedenza stato pagato dall’attrice per molti anni (TF 29 aprile 2002 4C.24/2002 consid. 3.2).
5.2.4 La contestazione relativa alla sostituzione delle luci (e meglio delle lampadine) nei vani comuni e al servizio riscaldamento (e meglio la sua messa in esercizio, sorveglianza, ecc., cfr. lettera 16 aprile 2012 alla Pretura) può pure essere ammessa. La prima posizione, pur rientrando apparentemente nella spesa accessoria “illuminazione”, costituisce in realtà una semplice riparazione o sostituzione di un’installazione, che per diritto imperativo non può essere posta a carico del conduttore (cfr. SVIT, Das schweizerische Mietrecht - Kommentar, 3ª ed., n. 2 e 14 ad art. 257-257b CO; II CCA 26 agosto 1997 inc. n. 12.97.145). La seconda, pur rientrando nella spesa accessoria “riscaldamento”, non può invece essere caricata all’attrice trattandosi di una somma esposta in modo forfetario senza che sia stato allegato e provato un esborso corrispondente o conforme a quanto previsto dall’art. 5 cpv. 3 OLAL (poco importando, anche perché non provato dal convenuto, che l’esposizione di un tale importo forfetario sarebbe stato finanche vantaggioso per gli inquilini, che in tal modo si sarebbero visti “graziati” dall’esposizione di somme effettive ben maggiori).
5.2.5 L’attrice non può invece essere seguita laddove pretende di ridurre dal 3% (percentuale già inferiore al tasso usuale del 3.5 - 5%, cfr. art. 4 cpv. 3 OLAL; SVIT, op. cit., n. 26 ad art. 257-257b CO) all’1% l’onere amministrativo esposto dal convenuto “considerato come il lavoro del locatore sia stato pagato in eccesso negli anni precedenti”. Essa non ha in effetti spiegato se e in che misura il lavoro del locatore (non è invero dato a sapere di quale “lavoro” si tratti) sia stato pagato in eccesso negli anni precedenti. E neppure ha spiegato come mai quella circostanza giustificasse di ridurre di 2/3 l’onere amministrativo da lui esposto per i periodi 2009-2010 e 2010-2011.
5.3 Ricapitolando, i conteggi delle spese accessorie per il periodo 2009-2010 (doc. G) e per il periodo 2010-2011 (doc. L) devono essere così corretti:
a) appartamento di 4 locali al pianterreno (periodo 2009-2010)
spesa totale fr. 25'036.45
ascensore ./. fr. 2'753.75
lavatrice ./. fr. 238.85
sostituzione luci ./. fr. 131.40
servizio riscaldamento ./. fr. 500.-
spese amministrative 3% fr. 642.35
totale fr. 22'054.80
di cui il 20% a carico dell’attrice, ossia in ragione di fr. 4'410.95, a fronte dei fr. 5'157.50 a lei fatturati (doc. G), con una pretesa a suo favore di fr. 746.55.
b) appartamento di 3 locali al primo piano (periodo 2009-2010)
spesa totale fr. 25'036.45
ascensore ./. fr. 2'753.75
lavatrice ./. fr. 238.85
sostituzione luci ./. fr. 131.40
servizio riscaldamento ./. fr. 500.-
spese amministrative 3% fr. 642.35
totale fr. 22'054.80
di cui il 9% a carico dell’attrice, ossia in ragione di fr. 1'984.90, a fronte dei fr. 2'320.85 a lei fatturati (doc. G), con una pretesa a suo favore di fr. 335.95.
c) appartamento di 5 locali al primo piano (periodo 2009-2010)
spesa totale fr. 25'036.45
lavatrice ./. fr. 238.85
sostituzione luci ./. fr. 131.40
servizio riscaldamento ./. fr. 500.-
spese amministrative 3% fr. 724.95
totale fr. 24'891.15
di cui il 13% a carico dell’attrice, ossia in ragione di fr. 3'235.80, a fronte dei fr. 3'352.35 a lei fatturati (doc. G), con una pretesa a suo favore di fr. 116.55.
d) appartamento di 4 locali al pianterreno (periodo 2010-2011)
spesa totale fr. 29'693.25
ascensore ./. fr. 2'825.40
lavatrice ./. fr. 241.90
sostituzione luci ./. fr. 132.60
servizio riscaldamento ./. fr. 500.-
spese amministrative 3% fr. 779.80
totale fr. 26'773.15
di cui il 20% a carico dell’attrice, ossia in ragione di fr. 5'354.60, a fronte dei fr. 6'116.80 a lei fatturati (doc. L), con una pretesa a suo favore di fr. 762.20.
e) appartamento di 3 locali al primo piano (periodo 2010-2011)
spesa totale fr. 29'693.25
ascensore ./. fr. 2'825.40
lavatrice ./. fr. 241.90
sostituzione luci ./. fr. 132.60
servizio riscaldamento ./. fr. 500.-
spese amministrative 3% fr. 779.80
totale fr. 26'773.15
di cui il 9% a carico dell’attrice, ossia in ragione di fr. 2'409.55, a fronte dei fr. 2'752.75 a lei fatturati (doc. L), con una pretesa a suo favore di fr. 343.20.
f) appartamento di 5 locali al primo piano (periodo 2010-2011)
spesa totale fr. 29'693.25
lavatrice ./. fr. 241.90
sostituzione luci ./. fr. 132.60
servizio riscaldamento ./. fr. 500.-
spese amministrative 3% fr. 864.55
totale fr. 29'683.30
di cui il 13% a carico dell’attrice, ossia in ragione di fr. 3'858.80, a fronte dei fr. 3'975.95 a lei fatturati (doc. L), con una pretesa a suo favore di fr. 117.15.
Per quei due periodi l’attrice ha
pertanto pagato fr. 2'421.60
(fr. 746.55 + fr. 335.95 + fr. 116.55 + fr. 762.20 + fr. 343.20 +
fr. 117.15) in eccesso, somma che le va pertanto restituita oltre agli
interessi al 5% dal 2 novembre 2011, data di inoltro dell’istanza di
conciliazione, prima valida interpellazione agli atti (art. 102 CO; II CCA 26
agosto 1997 inc. n. 12.97.145).
6. Nella sede pretorile l’attrice aveva pure chiesto il risarcimento delle tasse e delle spese d’incasso (di complessivi fr. 167.20) da lei corrisposte all’UE di Lugano per ottenere il ritiro e la cancellazione del PE n. __________ (doc. L1) fattole spiccare dal convenuto con riferimento al mancato pagamento delle spese accessorie da lei dovute per il periodo 2010-2011 (doc. L). La pretesa, disattesa dal Pretore per il fatto che il pagamento della somma posta in esecuzione era avvenuto successivamente alla notifica del PE e qui riproposta dall’attrice, non può essere accolta. A parte il fatto che l’attrice, venendo meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), nemmeno si è confrontata con l’argomentazione addotta dal giudice di prime cure sicché l’appello su questo punto è persino irricevibile, si osserva in effetti che essa non ha assolutamente spiegato, né in prima sede né in seconda istanza, per quali ragioni s’imponesse il risarcimento delle somme versate per ottenere il ritiro e la cancellazione del PE, che oltretutto, come si è appena visto, riportava importi in larga misura giustificati.
7. Da parte sua, il convenuto, innanzi al Pretore, aveva innanzitutto chiesto il risarcimento delle spese per la riparazione dei danni all’ente locato (fr. 3'375.- per il parquet al pianterreno, fr. 615.60 per l’eliminazione di danni determinati dalla presenza di installazioni elettriche al pianterreno, fr. 1'973.90 per le piastrelle del bagno app. 3 locali al primo piano, fr. 1'084.80 per gli apparecchi del bagno app. 3 locali al primo piano, fr. 259.20 per l’eliminazione dei cavi app. 3 locali al primo piano, fr. 2'119.50 per le piastrelle del bagno app. 5 locali al primo piano, fr. 367.20 per l’eliminazione dei cavi app. 5 locali al primo piano e fr. 731.- per la sostituzione delle lampade esterne).
7.1 Nella sua decisione il giudice di prime cure ha respinto la pretesa, ritenendo in sostanza che i difetti all’ente locato non fossero stati notificati tempestivamente giusta l’art. 267a CO.
In questa sede il convenuto ha censurato l’assunto pretorile, ribadendo che i difetti erano invece stati notificati per tempo. La censura è perlopiù fondata. L’istruttoria di causa ha in effetti permesso di accertare che la verifica dei locali ad opera del perito comunale era avvenuta il 30 giugno 2011 alla presenza delle parti (cfr. doc. O) e che il relativo verbale di constatazione, allestito in data 4 luglio 2011 (doc. O, che diversamente da quanto preteso dal convenuto non è in concreto costitutivo, per il suo tenore, di una valida notifica dei difetti), era poi pervenuto al convenuto l’11 luglio 2011, come accertato dal Pretore senza che la circostanza sia stata censurata in questa sede dall’attrice: in tali circostanze è evidente che la notifica dei difetti da parte del convenuto, avvenuta l’indomani con scritto 12 luglio 2011 (doc. P) sia tempestiva, non potendosi pretendere, contrariamente a quanto preteso dal Pretore, che il locatore proceda alla notifica degli stessi ancor prima di essere in possesso degli accertamenti concordemente delegati al perito comunale (tanto più che, come si vedrà più avanti, consid. 8.4, la restituzione dell’ente locato non era allora validamente avvenuta). Il giudizio di intempestività della notifica del danno relativo alle lampade esterne, reso dal Pretore con l’argomentazione di cui si è detto, può invece essere confermato, visto e considerato che il relativo danno era in realtà stato notificato dal convenuto solo in occasione dell’inoltro dell’istanza di adduzione di nuovi fatti del 25 aprile 2012, quando invece a suo dire la presunta appropriazione delle lampade esterne da parte dell’attrice - per altro non dimostrata, visto che la teste M__________ __________ aveva escluso che l’attrice avesse rimosso quelle lampade (p. 2) - era da lui stata scoperta almeno 10 giorni prima (ritenuto che la dottrina e la giurisprudenza esigono che la notifica avvenga entro 2 o 3 giorni, al massimo entro una settimana, cfr. Lachat, Commentaire romand, 2ª ed., n. 3 ad art. 267a CO; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 805 n. 4.1; Higi, Zürcher Kommentar, n. 33 ad art. 267a CO; SVIT, op. cit., n. 35 ad art. 267-267a CO; CdB 1997 p. 28; TF 7 gennaio 2014 4A_388/2013 consid. 2.3.1; II CCA 26 marzo 1999 inc. n. 12.98.238), atteso che, per sua stessa ammissione, egli già nella prima metà del mese di aprile 2012 aveva poi provveduto a sollecitare il suo elettricista a ripristinare l’illuminazione esterna (cfr. istanza di adduzione di nuovi fatti del 25 aprile 2012 p. 2).
7.2 Ciò posto, occorre stabilire se ed eventualmente in che misura il convenuto possa pretendere il risarcimento dei danni da lui notificati tempestivamente.
7.2.1 Le pretese di risarcimento dei
danni relative ai due appartamenti al primo piano (fr. 1'973.90 per le
piastrelle del bagno app. 3 locali, fr. 1'084.80 per gli apparecchi del bagno app.
3 locali,
fr. 259.20 per l’eliminazione dei cavi app. 3 locali, fr. 2'119.50 per le
piastrelle del bagno app. 5 locali e fr. 367.20 per l’eliminazione dei cavi app.
5 locali) devono essere respinte già per il solo fatto che il convenuto,
gravato dell’onere della prova (TF 22 dicembre 2011 4A_469/2011 consid. 2.1; II
CCA 29 settembre 2014 inc. n. 12.2013.210), non ha assolutamente dimostrato che
quei due appartamenti non fossero già difettosi all’inizio della locazione, dal
1° luglio 1990, data in cui sono entrate in vigore le nuove norme sul diritto
della locazione, non valendo più la presunzione secondo cui il conduttore aveva
ricevuto la cosa locata in buono stato (art. 271 cpv. 3 vCO; Lachat, op. cit., n. 6 ad art. 267 CO; Higi, op. cit., n. 119 seg. ad art. 267
CO).
Queste considerazioni non valgono invece per i danni riscontrati all’appartamento di 4 locali al pianterreno, che come detto è stato locato prima del 1° luglio 1990, di cui si dirà qui di seguito.
7.2.2 La pretesa risarcitoria di fr. 3'375.- (cfr. fattura 19 novembre 2011 n. 755 della ditta V__________ __________ allegata alle conclusioni di causa) per la riparazione del parquet dell’appartamento al pianterreno non può essere accolta già per il solo fatto che il convenuto, gravato anche qui dell’onere della prova (TF 22 dicembre 2011 4A_469/2011 consid. 2.1; II CCA 29 settembre 2014 inc. n. 12.2013.210), non ha dimostrato né il danno al parquet, che avrebbe poi imposto la parziale sostituzione del manufatto, né che lo stesso fosse stato causato dall’attrice. Nel verbale di constatazione (doc. O) il perito comunale ha in effetti unicamente indicato, con riferimento al parquet, che “in alcuni locali il pavimento, rivestito in liste di legno, lascia apparire fra i giunti delle perline delle macchie dovute ad infiltrazioni di umidità proveniente dal substrato di fondo”, sennonché, a parte il fatto che non è stato provato che le infiltrazioni di umidità fossero imputabili all’attrice o a suoi ausiliari (cfr. anzi doc. V10, confermato dal suo estensore, il teste A__________ __________ [p. 2], da cui risulta che l’inconveniente sarebbe stato causato da una trasudazione di umidità dalla cantina sottostante, mentre il personale addetto alle pulizie aveva declinato ogni responsabilità), neppure risulta che la riparazione effettuata al pavimento e oggetto della pretesa risarcitoria sia stata conseguente a questo problema (cfr. doc. 4). Il convenuto, fondandosi sul preventivo della ditta poi intervenuta V__________ __________ (doc. 4), ha anzi sostenuto che quell’intervento si imponeva “causa graffiature in diversi punti provocate dalle sedie a rotelle”, sennonché la circostanza (ivi compreso il fatto che la stessa potesse eccedere la normale usura) non è stata minimamente dimostrata, il teste V__________ __________, l’unico offerto dal convenuto sul tema, non essendo stato assunto dal Pretore senza che in questa sede il convenuto abbia contestato quella decisione o abbia ritenuto di reiterarne l’assunzione ad opera del primo giudice o di questa Camera. Si aggiunga, per completezza di motivazione, che l’importo di cui il convenuto semmai avrebbe potuto pretendere il risarcimento sarebbe stato di gran lunga inferiore a quello di fr. 3'375.- da lui azionato: ritenuto che il parquet in legno era stato ricoperto nel corso del 2004 con delle lastre esternamente in materiale sintetico (teste A__________ __________ p. 2) con un costo di fr. 10'975.20 (fr. 10'200.- + IVA, cfr. doc. 5), che la nuova copertura aveva una durata di vita di 10 - 15 anni (cfr. la tabella sulla durata di vita allestita congiuntamente dall’Associazione svizzera inquilini e dall’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari consultabile al sito www.asloca.ch, tanto più che lo stesso convenuto aveva indicato una durata dell’installazione di circa una decina anni, cfr. risposta p. 6), di cui 7 nel frattempo già trascorsi e che del pavimento in questione erano in definitiva stati sostituiti solo 45 dei 150 mq a suo tempo posati (come risulta da un confronto tra il doc. 5 e la fattura 19 novembre 2011 della ditta V__________ __________), l’importo da risarcire sarebbe in effetti stato tutt’al più di fr. 1'448.70 (fr. 10’975.20 : 150 mq x 45 mq : 12.5 anni x 5.5 anni; sul tema cfr. TF 1° novembre 2006 4C.261/2006 consid. 3.1, 16 luglio 2013 4A_73/2013 consid. 6.2.2; Higi, op. cit., n. 113 segg. ad art. 267 CO), somma poi da ridursi almeno di un ulteriore 20 - 50% in considerazione del fatto che l’ente locato veniva utilizzato per scopi commerciali.
7.2.3 Ma nemmeno la pretesa di fr. 615.60 per l’eliminazione dei danni determinati dalla presenza di installazioni elettriche al pianterreno (e meglio “rimozione delle lampade, cavi di prese elettriche e telefoniche aggiuntive all’impianto base dell’appartamento con rispettive canaline, chiusura buchi con stucco, stuccature parti basse delle porte rovinate con stucco a 2 componenti”, cfr. preventivo di cui al doc. 7) può essere ammessa. Nel verbale di constatazione (doc. O) il perito comunale ha in effetti accertato la presenza “nel locale nord” di “un cavo elettrico da togliere” e “nel corridoio nord-sud” di un “cavo elettrico posato sopra lo zoccolino, da eliminare” aggiungendo poi che “in tutti i locali sono presenti luci al neon non originali dell’appartamento e quindi sono da togliere, così come i cavi elettrici di collegamento a queste lampade”; egli ha pure rilevato che la “porta d’entrata principale” presentava “parecchi spifferi d’aria fra telaio e anta” e che “tutte le porte, ante e telai sono da ripitturare”. Ora, nella risposta riconvenzionale l’attrice ha sostenuto di aver provveduto nei giorni successivi a levare gli elementi da rimuovere indicati nel rapporto e la circostanza può qui essere ammessa, visto e considerato che le posizioni preventivate a questo titolo nel doc. 7 non sono poi state riportate nella fattura delle opere eseguite (e meglio nella fattura 18 settembre 2011 n. 2326 della ditta P__________ __________ allegata alle conclusioni di causa). Quanto alla chiusura con lo stucco di non meglio precisati buchi, per altro anche in questo caso poi neppure oggetto della successiva fattura, la somma esposta per la stessa non può essere risarcita siccome il perito comunale non aveva evidenziato l’esistenza di quei buchi, non provati nemmeno da altre risultanze istruttorie, il doc. 7, non confermato in sede testimoniale dal suo estensore, non essendo sufficiente alla scopo. Analoghe considerazioni si impongono per le stuccature delle parti basse delle porte rovinate, ritenuto che nel verbale di constatazione di cui al doc. O il perito comunale si era limitato ad indicare che la porta principale presentava degli spifferi e tutte le porte andavano ridipinte, senza aver preteso che le stesse fossero state rovinate (oltre la normale usura) e andassero dunque stuccate.
8. Il giudizio pretorile è stato censurato anche laddove il Pretore aveva riconosciuto al convenuto il risarcimento della spesa per l’eliminazione delle pareti divisorie al pianterreno (fr. 1'458.-), della spesa per il ripristino dei contatori AIL (fr. 1'135.20), della spesa per il ripristino dei cilindri (fr. 2'877.10) e della perdita risultante dalla mancata locazione dell’appartamento al pianterreno dal 30 giugno al 31 agosto 2011 (fr. 4'987.65).
8.1 La spesa per l’eliminazione delle pareti divisorie posate dall’attrice sin dall’inizio nell’appartamento al pianterreno per ricavarne delle aule (fr. 1'458.-) non può essere risarcita. Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, nell’occasione non si tratta in effetti di un caso di rimozione di oggetti ancora presenti nell’ente locato e non appartenenti al locatore, ma piuttosto di una miglioria o di una modifica della cosa locata effettuata con il consenso del locatore (nel contratto di cui al doc. A era in effetti stato esplicitamente stabilito, al punto 21 e in deroga a quanto stabilito al punto 17, che “eventuali altri lavori di sistemazione [N.d.R. ai locali] per renderli idonei all’uso desiderato, saranno a carico dell’inquilino”), per la quale, in base al diritto previgente (applicabile siccome gli interventi in questione erano iniziati prima del 1° luglio 1990, cfr. SVIT, Mietrecht Kommentar, 2ª ed., n. 14 seg. ad art. 260-260a CO; II CCA 13 novembre 1995 inc. n. 12.95.229, 17 agosto 2001 inc. n. 12.2001.22), dunque non si poteva di regola più pretendere il ripristino dello stato anteriore al termine del contratto (cfr. Schmid, Zürcher Kommentar, n. 18 ad art. 263 vCO).
8.2 La spesa per il ripristino dei tre contatori AIL nei tre appartamenti (fr. 1'135.20) che l’attrice nel corso del 1997 aveva provveduto a far sostituire per farne posare uno unico può invece essere caricata all’attrice. Nonostante non si possa anche qui condividere l’assunto pretorile secondo cui la posizione andava ammessa siccome si era in presenza di un caso di rimozione di oggetti ancora presenti nell’ente locato e non appartenenti al locatore, quando invece anche in questo caso si trattava piuttosto di una miglioria o di una modifica della cosa locata, si osserva in effetti che l’attrice non ha provato che l’intervento fosse avvenuto con il consenso scritto o almeno verbale del convenuto, dal fatto che l’AIL abbia provveduto all’installazione (doc. 33) non potendosi ancora dedurre l’esistenza di un tale consenso, ciò che giustifica di porre a suo carico le spese di ripristino (art. 260a cpv. 1 e contrario CO; cfr. TF 1° novembre 2006 4C.261/2006 consid. 3.1).
8.3 Può pure essere confermato il risarcimento della spesa assunta per il ripristino dei cilindri (fr. 2'877.10). È in effetti incontestato che l’attrice non abbia provveduto a riconsegnare tutte le chiavi passe-partout relative agli enti locati (nella risposta riconvenzionale essa aveva in effetti ammesso di non averne ancora consegnate 6, che si era impegnata a consegnare in sede di udienza, senza per altro averlo poi fatto), ciò che imponeva la sostituzione dei cilindri in applicazione dell’art. 267 cpv. 1 e 97 CO (TF 7 gennaio 2014 4A_388/2013 consid. 2.1).
8.4 Corretta è infine anche la
decisione con cui il Pretore ha riconosciuto al convenuto il risarcimento della
perdita
(fr. 4'987.65) derivata dalla mancata locazione dell’appartamento al
pianterreno dal 30 giugno al 31 agosto 2011, anche se non si può condividere
l’assunto pretorile secondo cui ciò s’imponeva in quanto il convenuto era
potuto entrare in possesso dei locali sgomberati dalle pareti divisorie solo
per il 1° settembre 2011. La giurisprudenza ha in effetti già avuto modo di
stabilire che nel caso, che si è qui verificato (cfr. il considerando precedente),
in cui il conduttore omette di riconsegnare le chiavi dell’ente locato non si è
in presenza di una valida riconsegna dello stesso (TF 7 gennaio 2014 4A_388/2013
consid. 2.1; mp 1998 p. 182), per cui il locatore può pretendere, sempre in applicazione
dell’art. 267 cpv. 1 e 97 CO, la pigione dovuta fino a che lo stesso è stato
liberato (TF 4 dicembre 2012 4A_456/2012 consid.
2.1, 7 gennaio 2014 4A_388/2013 consid. 2.1).
8.5 Le pretese del convenuto possono pertanto essere ammesse in ragione di fr. 8’999.95 (fr. 1'135.20 + fr. 2'877.10 + fr. 4'987.65) oltre interessi al 5% dal 14 novembre 2011 su fr. 2’877.10 e dal 7 febbraio 2012 su fr. 6'122.85, ritenuto che la data di decorrenza degli interessi non è stata censurata. Per la somma di fr. 2’877.10 oltre interessi al 5% dal 14 novembre 2011 va pure rigettata in via definitiva l’opposizione interposta al PE.
9. Preso atto delle pretese riconosciute alle parti (fr. 8’999.95 oltre interessi a favore del convenuto, fr. 2'421.60 oltre interessi a favore dell’attrice), il giudizio con cui il Pretore aveva liberato a favore del convenuto a parziale copertura del suo credito il deposito di garanzia di fr. 5'000.- oltre agli interessi maturati può essere confermato (ritenuto beninteso che l’eventuale eccedenza andrà ovviamente resa all’attrice).
10. Ne discende, in parziale accoglimento del solo appello dell’attrice (mentre l’appello incidentale va integralmente respinto), che la petizione può essere accolta per fr. 2'421.60 oltre interessi e che la domanda riconvenzionale può esserlo per fr. 8’999.95 oltre interessi ed accessori.
Le spese processuali e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 CPC), ritenuto che per la procedura di appello le stesse sono state calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 33’624.65 (fr. 23'098.45 per l’appello principale e fr. 10'526.20 per l’appello incidentale).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la TG
decide:
I. L’appello 21/22 maggio 2015 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la decisione 23 aprile 2015 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1. La petizione è parzialmente accolta.
§ Di conseguenza a AO 1, __________, è fatto ordine di versare a AP 1, __________, la somma di fr. 2’421.60 oltre interessi al 5% dal 2 novembre 2011.
2. La tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 300.-, già anticipate dall’attrice, restano a suo carico per 4/5 e per 1/5 sono a carico del convenuto, al quale l’attrice rifonderà fr. 420.- per parti di ripetibili.
3. La domanda riconvenzionale è parzialmente accolta.
§ Di conseguenza AP 1, __________, è condannata a pagare a AO 1, __________, la somma di fr. 8'999.95 oltre interessi al 5% dal 14 novembre 2011 su fr. 2’877.10 e dal 7 febbraio 2012 su fr. 6'122.85.
§§ L’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano è rigettata in via definitiva limitatamente alla somma di fr. 2’877.10 oltre interessi al 5% dal 14 novembre 2011.
4. (invariato)
5. La tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 300.-, già anticipate dall’attore riconvenzionale, restano a suo carico per 4/7 e per 3/7 sono a carico della convenuta riconvenzionale, alla quale l’attore riconvenzionale rifonderà fr. 30.- per parti di ripetibili.
II. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico dell’appellante per 5/6 e per 1/6 sono poste a carico della controparte, a cui l’appellante rifonderà fr. 1'000.- per parti di ripetibili.
III. L’appello incidentale 1° luglio 2015 di AO 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
IV. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico dell’appellante incidentalmente, che rifonderà alla controparte fr. 1’000.- per ripetibili.
V. Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).