
Incarto n. 12.2015.209	Lugano 8 agosto 2016/fb	In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente,

Bozzini e Balerna

vicecancelliera:

Ceschi Corecco

sedente per statuire nella causa a procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti - inc. n. SO.2015.2659 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 -promossa con istanza 15 giugno 2015 da

AO 1

rappr. dall’ RA 2

contro

AP 1

rappr. dall’ RA 1

chiedente l’espulsione della convenuta dall’immobile con annessi spazi esterni adibiti a garage e carrozzeria situati nello stabile sito sui fondi mapp. __________ RF di L__________ e __________ RF di G__________, con la comminatoria dell’azione penale giusta l’art. 292 CP e della multa disciplinare per inadempimento, nonché l’ordine all’autorità competente di dare man forte per l’esecuzione della decisione a semplice richiesta dell’istante;

domanda alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore ha accolto con decisione 28 ottobre 2015;

appellante la convenuta con appello 9 novembre 2015 con cui chiede, previo conferimento dell’effetto sospensivo, di annullare la decisione querelata e conseguentemente di respingere l’istanza, con protesta delle spese giudiziarie e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con risposta 21 dicembre 2015 l’istante chiede che l’appello sia respinto;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che con contratto 19 aprile 2013 AO 1 ha concesso in locazione a partire dal 1° ottobre 2013, per una durata decennale a una pigione annua di “fr. 48’875.- + IVA”, alla società AP 1 alcuni spazi all’interno di un capannone artigianale con annessa pensilina e superficie esterna facenti parte dei fondi mapp.__________ RF di L__________ e __________ RF di G__________ (doc. D);

che il contratto stipulato menzionava espressamente l’intenzione della conduttrice di svolgere un’attività di garage e carrozzeria all’interno del capannone, fino a quel momento adibito all’attività di verniciatura svolta in precedenza dalla locatrice, con un conseguente prospettato cambiamento d’uso oggetto di specifiche clausole contrattuali in merito alla consegna degli spazi e all’assunzione degli oneri per l’esecuzione dei lavori necessari di cui all’elenco dettagliato integrato al contratto di locazione (doc. D);

che la conduttrice ha assunto gli oneri contrattuali in solido con un’altra società, pure conduttrice di spazi all’interno del medesimo immobile, secondo dettagli che risultano però ininfluenti ai fini del presente giudizio;

che già dopo alcuni mesi tra le parti nel contratto sono sorte differenze di opinioni, sfociate in rispettive richieste di adempimento degli obblighi contrattuali, segnatamente in merito ai lavori svolti e da svolgere sull’immobile;

che oggetto del contendere è stata principalmente la qualifica di alcuni interventi edili sulla sostanza immobiliare e di adeguamento degli impianti, siccome a mente della locatrice questi sarebbero stati espressamente assunti dalla controparte, impegnatasi inequivocabilmente “a suo rischio e pericolo a rendere adatto lo spazio affittato per la sua attività” (doc. D aggiunta n. 1);

che, per contro, la conduttrice ha ritenuto la locatrice in mora nell’esecuzione dei lavori che le competevano per l’adeguata predisposizione degli spazi oggetto della locazione; di conseguenza, vista l’impossibilità di risolvere il contenzioso, con istanza 28 gennaio 2014 (doc. E) AP 1 ha convenuto AO 1 dinanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione chiedendo di ordinare alla locatrice l’esecuzione di determinati lavori, rispettivamente in caso di inadempienza di essere autorizzata a eseguirli direttamente a spese della controparte, postulando inoltre l’accertamento della legittimità del deposito della pigione ai sensi dell’art. 259g CO a valere dal mese di gennaio 2014, nonché di essere esonerata dell’obbligo di pagamento delle pigioni per il periodo dal 1° ottobre al 31 dicembre 2013 e di ordinare conseguentemente la restituzione della somma di fr. 13'196,25 già versata a tale titolo alla locatrice, chiedendo altresì di accertare che la pigione non fosse imponibile ai sensi della legislazione federale sull’IVA e che le venisse riconosciuto un risarcimento dei danni ammontante a fr. 50'000.-;

che il 4 febbraio 2014 la locatrice notificava alla conduttrice, con modulo ufficiale, la disdetta straordinaria del contratto di locazione per la scadenza del 31 marzo 2014 (doc. H), cui faceva seguito una procedura di contestazione dinanzi alla competente Pretura di cui non occorre in questa sede indicare ulteriori dettagli (inc. SE.2014.300 della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4);

che il 12 gennaio 2015 la locatrice ha diffidato la conduttrice a versare entro trenta giorni il saldo degli scoperti per locazione, pari a fr. 17’595,25 (somma corrispondente alle pigioni dei mesi da ottobre 2014 a gennaio 2015), pena la rescissione del contratto per mora (doc. J);

che il 27 gennaio 2015 (doc. K) la conduttrice ha contestato il credito oggetto di diffida, ribadendo le lamentele in merito ai difetti dell’ente locato, dichiarando altresì formalmente di compensare eventuali canoni di locazione scoperti (comprese le spese accessorie relative) con il credito da lei vantato per le pigioni indebitamente versate dal 1° ottobre 2013 e con la pretesa di risarcimento del danno subito per non aver potuto iniziare tempestivamente l’attività e per essere stata costretta ad anticipare i costi per opere non di sua competenza;

che il 3 marzo 2015 la locatrice ha disdetto per mora con effetto per il 30 aprile 2015 il contratto summenzionato (doc. L);

che, a fronte della contestazione della disdetta e constatata la mancata conciliazione in occasione dell’udienza del 24 aprile 2015, il competente Ufficio ha rilasciato alle parti l’autorizzazione ad agire ai sensi dell’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC;

che il 15 giugno 2015 AO 1 ha promosso istanza, ai sensi dell’art. 257 CPC, chiedendo al Pretore di ordinare l’espulsione di AP 1 dai locali oggetto del contratto di locazione, con la comminatoria dell’azione penale giusta l’art. 292 CP e della multa disciplinare per inadempimento, nonché l’ordine all’autorità competente di dare man forte per l’esecuzione della decisione a semplice richiesta dell’istante;

che dinanzi alla medesima Pretura ha convenuto in giudizio AO 1 con petizione del 22 maggio 2015 chiedente l’annullamento della disdetta per mora (inc. SE.2015.192);

che il 28 ottobre 2015 il Pretore ha accolto l’istanza 15 giugno 2015 chiedente l’espulsione della convenuta, con decisione assortita degli ordini e ammonimenti di rito;

che a mente del primo giudice tra le parti è infatti venuto in essere un contratto di locazione a seguito del quale la conduttrice ha preso in consegna il bene locato; con riferimento ai lamentati difetti dell’immobile, non avendo la conduttrice ritenuto di avvalersi dei diritti di cui agli artt. 107-109 CO al momento della consegna, il Pretore ha quindi ritenuto di poter esaminare i vantati diritti della conduttrice unicamente nell’ottica delle norme speciali di cui agli art. 259a-259i CO;

che pertanto, a mente del giudice di primo grado, gli asseriti difetti del bene locato non hanno fatto venir meno l’obbligo della conduttrice di corrispondere la pigione scaduta, con il pagamento, rispettivamente il deposito ai sensi dell’art. 259g CO;

che di conseguenza, a fronte del mancato pagamento delle pigioni con relativa messa in mora, considerata altresì l’inefficacia dell’invocata compensazione con pretese tutt’altro che liquide, il Pretore ha ritenuto senz’altro valida la disdetta straordinaria e di conseguenza accolto l’istanza di espulsione;

che la convenuta ha impugnato il giudizio con appello 9 novembre 2015 con cui chiede, previo conferimento dell’effetto sospensivo, che la decisione querelata venga “riformata” e di conseguenza l’istanza di espulsione dichiarata irricevibile, con protesta delle spese giudiziarie di entrambe le sedi, mentre con risposta 21 dicembre 2015 l’istante chiede che l’appello sia respinto;

che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 411'364,60, come accertato dal Pretore (decisione, pag. 7), è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC);

che sia l’appello, sia la risposta sono tempestivi;

che l’appellante chiede invano il conferimento dell’effetto sospensivo all’appello, siccome questo è già previsto per legge (art. 315 cpv. 1 CPC);

che dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione;

che nella fattispecie la locatrice ha inoltrato una richiesta di espulsione con la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, cui ha comunque fatto seguito davanti alla medesima Pretura la procedura relativa alla contestazione della disdetta da parte della conduttrice;

che giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che, se queste condizioni non sono date, non entra nel merito (cpv. 3);

che in base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori essere considerate prive di rilevanza;

che sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso (II CCA 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.190, 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.168);

che il Pretore chiamato a decidere su una domanda di espulsione da un immobile in seguito a disdetta straordinaria per mora deve accertare i fatti decisivi per tale domanda, vale a dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della diffida di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria, la notifica della disdetta straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata riconsegna dei locali alla scadenza del contratto;

che nel presente caso il Pretore ha in sintesi ritenuto che dagli atti risulti manifesta la mora della conduttrice, ciò che comporta la validità della disdetta contestata;

che l’appellante rimprovera anzitutto al Pretore di aver emesso un giudizio nell’ambito della procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti; la censura è infondata, come meglio si vedrà in seguito, e peraltro proposta in modo carente dal punto di vista delle esigenze di motivazione (art. 311 CPC), siccome l’appellante si limita a esporre proclami generici e proprie opinioni, senza confrontarsi adeguatamente con le considerazioni pretorili al riguardo, ritenendo in modo apodittico che la sussistenza di tre procedure pendenti dinanzi alla Pretura già basti da sola a qualificare i fatti alla base del giudizio come contestati e non immediatamente comprovabili, rispettivamente la situazione giuridica come complessa;

che, del tutto inconcludenti, oltre che irricevibili per carente motivazione e poiché proposti per la prima volta in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), risultano le considerazioni in merito al pregiudizio rilevante che una risoluzione anticipata del contratto comporterebbe per la conduttrice, alla luce degli ingenti investimenti eseguiti, quantificati in fr. 120'000.-; l’appellante neppure indica per quali motivi e sulla base di quale norma di legge l’espulsione di un conduttore moroso sarebbe inibita sulla base di simili considerazioni e dovrebbe soggiacere a tale ponderazione dei contrapposti interessi;

che infondato risulta pure il rimprovero mosso al Pretore di essere entrato in materia a seguito dell’istanza di espulsione a fronte della dichiarazione della conduttrice di voler ridurre unilateralmente la pigione e all’avvio da parte di quest’ultima di un’azione giudiziaria chiedente appunto al giudice di accordare una simile riduzione; l’appellante si limita a citare un contributo di dottrina, peraltro in modo parziale, avendo lo stesso autore rilevato come una simile riduzione unilaterale esponga il conduttore ai rischi di una disdetta anticipata per mora (David Lachat, Le bail à loyer, 2008, ch. 11.3.10 pag. 262), senza confrontarsi con il giudizio pretorile che ha indicato i motivi per i quali l’esito delle procedure pendenti non fosse un impedimento all’emissione di un giudizio nella procedura in questione (giudizio impugnato, pag. 5 e 6);

che, a ben vedere, in questa sede come con gli allegati precedenti, la conduttrice non affronta la questione centrale della vertenza e del giudizio impugnato, ovvero la modalità conferita dalle norme specifiche del diritto di locazione al conduttore per far valere i diritti derivanti dal contratto, segnatamente a seguito di difetti del bene locato e di mora del locatore; l’appellante insiste nella descrizione dei pretesi problemi, dell’inadempienza contrattuale della locatrice, dei danni subiti, senza avvedersi che ciò risulta ininfluente ai fini del giudizio a fronte di una mora nel pagamento delle pigioni e di una conseguente valida disdetta ai sensi dell’art. 257d cpv. 2 CO;

che, detto altrimenti, è nell’ambito della vertenza relativa all’eliminazione dei difetti e alla riduzione della pigione ai sensi dell’art. 259a CO, se del caso dopo aver fatto uso correttamente dell’istituto del deposito della pigione (artt. 259a cpv. 2 e 259g CO), che tali argomenti avrebbero potuto giovare ai fini della tutela dei diritti della conduttrice, rimasta invece nel caso specifico preclusa a seguito della scelta illegittima di interrompere unilateralmente il versamento delle pigioni, rispettivamente di rispondere alla diffida della locatrice invocando formalmente una compensazione con crediti tutt’altro che dimostrati;

che alla luce di quanto precede, il giudizio pretorile che si è limitato a constatare la situazione di mora e la validità della conseguente disdetta merita pertanto conferma;

che il solo fatto che una disdetta straordinaria sia stata contestata davanti alle competenti autorità, come in concreto, non esclude che il giudice possa accordare la tutela giurisdizionale dei casi manifesti a una domanda di espulsione (sentenza del Tribunale federale 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 5; IICCA 27 aprile 2016, inc. 12.2016.12/15, pag. 4, 2° periodo);

che nei casi di disdetta straordinaria per mora in base all’art. 257d CO, nondimeno, per evitare che la protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla locazione sia elusa dalla procedura sommaria prevista dall’art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere accordata solo se non sussistono dubbi sulla completezza dell’esposizione dei fatti e la disdetta risulti chiaramente giustificata (sentenze del Tribunale federale 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 5 e 4A_7/2012 del 3 aprile 2012 consid. 2.5);

che nella fattispecie i fatti di cui si prevale l’istante per ottenere l’espulsione della conduttrice appaiono chiari, infatti non è contestato né il mancato versamento delle pigioni a partire dal mese di ottobre 2014, né la formale messa in mora da parte della locatrice (doc. J), e le contestazioni della conduttrice sul tema della compensazione risultano infondate;

che neppure può essere accolta la censura dell’appellante relativa al termine di 10 giorni assegnato dal Pretore per la riconsegna dei locali, non potendo soddisfare le esigenze di motivazioni dell’appello (art. 311 CPC) la generica quanto vaga invocazione di circostanze, in buona parte nuove e non oggetto di accertamenti istruttori, relative allo stato dei locali, alla pretesa difficoltà di reperire spazi sostitutivi, ai problemi concreti da affrontare per lo smantellamento e lo spostamento di macchinari e impianti;

che in conclusione l’appello, nella misura in cui è ricevibile, è respinto e il giudizio impugnato confermato;

che le spese processuali, fissate in conformità degli art. 2, 7, 9 e 10 LTG (nella versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38 e 39), nonché l’indennità per ripetibili, stabilite seguendo i criteri indicati all’art. 11 Rtar, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC);

che il valore litigioso, determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale, è stato fissato dal Pretore in fr. 411'364,60 ed è rimasto incontestato in questa sede;

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello 9 novembre 2015 di AP 1, nella misura in cui è ricevibile, è respinto. Di conseguenza è confermata la decisione 28 ottobre 2015 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

2. Le spese processuali di appello di fr. 2'500.-, già parzialmente anticipate dall'appellante, sono poste a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 2'000.- per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).