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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La seconda Camera civile del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani |
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vicecancelliera: |
Federspiel Peer |
sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2014.38 della Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 4 novembre 2014 da
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AO 1
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contro |
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AP 1
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con cui l’attore ha chiesto la condanna delle parti convenute al pagamento dei seguenti importi:
- CE fu D__________, rappr. da AP 1, fr. 34'020.- oltre interessi al 5%
dal 6 giugno 2014;
- , fr. 45'988.70 oltre interessi al 5 % dal 6 giugno 2014;
- PI 1, fr. 10'590.45 oltre interessi al 5 % dal 6 giugno 2014;
- PI 3, fr. 10'590.45 oltre interessi al 5 % dal 6 giugno 2014;
- PI 4, fr. 10'590.45 oltre interessi al 5 % dal 6 giugno 2014;
domanda accolta parzialmente dal Pretore con decisione 4 aprile 2016, con la quale ha condannato il convenuto a versare all’attore l’importo di fr. 31'500.- oltre interessi al 5% dal 24 ottobre 2014, respingendo nel contempo ogni altra o diversa domanda, e ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8'055.- a carico dell’attore per ¾ e a carico di AP 1 per la rimanenza di ¼ con l’obbligo per quest’ultimo di rifondere all’attore fr. 3'000.- a titolo di ripetibili, mentre la tassa di giustizia della procedura di conciliazione è stata posta a carico di AP 1 in ragione di fr. 600.- e per la rimanenza di fr. 1'400.- a carico dell’attore, quest’ultimo è stato inoltre condannato a versare ai convenuti PI 3, PI 1, PI 2 e PI 4 l’importo complessivo di fr. 8'000.- a titolo di ripetibili;
appellante il convenuto AP 1 con appello 4 maggio 2016, con il quale chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere la petizione, modificando di conseguenza anche il dispositivo sulle spese giudiziarie e le ripetibili che lo concernono, il tutto con protesta di spese e ripetibili di seconda istanza;
mentre l’attore, con risposta 21 giugno 2016, postula la reiezione dell’appello con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. La comunione ereditaria (in seguito CE) fu D__________ __________ era proprietaria del fondo N. __________ di __________, PI 1 della part. N. __________ RFD di __________ e comproprietario in ragione di ¼ ciascuno con i figli PI 2, PI 3 e PI 4, della part. N. __________ RFD di __________; questi ultimi erano proprietari in ragione di 1/3 ciascuno della part. N. __________ RFD di __________. Detti fondi erano tra loro confinanti.
Nel corso del mese di settembre 2011 AP 1, esecutore testamentario della defunta D__________ __________ aveva incaricato __________ B__________ di allestire una perizia sul valore del fondo N. RFD __________ di __________.
La perizia è stata consegnata il 17 ottobre 2011 e l’esperto ha stimato il valore del fondo in fr. 1'200'000.- (doc. L).
Una copia della perizia è stata consegnata da __________ B__________ a AO 1, agente immobiliare in pensione. Quest’ultimo ha quindi contattato AP 1, il fratello __________ F__________ nonché la famiglia PI 2, in vista della vendita dei diversi fondi, nei termini di cui si dirà in seguito.
AO 1 ha altresì intrattenuto contatti con __________ J__________, direttore del Centro __________, poiché era venuto a conoscenza dell’intenzione di costruire un punto di vendita dei veicoli di quella marca.
B. Il 19 dicembre 2013 è stato concesso ad A__________ un diritto di compera sulla part. N. __________ RFD di __________, rispettivamente sulla part. N. __________ RFD di __________, su una superficie di mq. 1040 della part. N. __________ RFD di __________ e su una superficie di mq. 702 della part. N. __________ RFD di __________, per il prezzo complessivo di fr. 3'450'000.-, di cui fr. 1'050'000.- per la part. N. __________ RFD di __________, fr. 1'409'404.- per lo scorporo di mq. 1040 della part. N. __________ RFD di __________, fr. 950'596.- per lo scorporo di mq. 702 della part. N. __________ RFD di __________ e fr. 40'000.- per la part. N. __________ RFD di __________ (doc. N).
Il diritto di compera è poi stato esercitato il 24 e il 30 ottobre 2014 (doc. B, C, E).
C. AO 1, dopo essere venuto a conoscenza della costituzione dei diritti di compera, in data 5 maggio 2014 ha inoltrato a AP 1, PI 1, PI 2, PI 3 e PI 4 le fatture per le sue prestazioni, chiedendo il pagamento della mercede per la sua asserita mediazione, calcolata in base ai prezzi pagati alle parti per le quote di proprietà, rispettivamente comproprietà, detenute dai singoli (doc. H 1-5).
A fronte del diniego oppostogli, AO 1 ha avviato la procedura conciliativa presso la Pretura di Locarno-Campagna sfociata nell’autorizzazione ad agire 23 settembre 2014 (doc. A).
D. Con petizione 4 novembre 2014 AO 1 ha convenuto AP 1 (quale rappresentante processuale dei componenti la CE fu D__________), PI 1, PI 2, PI 3 e PI 4 al fine di ottenere il pagamento in suo favore di fr. 117'780.-, pari al 3% del prezzo di vendita, oltre IVA e interessi di ritardo, a titolo di mercede per la mediazione nell’ambito della vendita dei terreni sopra menzionati.
In sostanza l’attore ha sostenuto di avere operato i necessari contatti e svolto l’attività atta a concretizzare la sottoscrizione del diritto di compera e il relativo esercizio.
In particolare ha affermato di avere ricevuto la perizia da __________ con l’incarico di vendere il fondo della CE F__________. Sia AP 1 che il fratello __________ F__________, con i quali aveva intrattenuto più di un contatto, erano, a suo dire, perfettamente a conoscenza del fatto che egli si sarebbe occupato della vendita.
Dopo aver constatato che l’unica possibilità di vendita del fondo della CE avrebbe potuto essere concretizzata solo coinvolgendo i proprietari dei fondi confinanti, AO 1 ha sostenuto di aver avuto un incontro anche con PI 1 e il figlio __________, i quali gli avrebbero confermato la disponibilità a vendere i loro terreni, o parte di essi, a un prezzo di fr. 700.-/750.- al mq.
L’attore avrebbe dunque elaborato una proposta di frazionamento (doc. M), da lui personalmente sottoposta a __________, direttore del Centro __________, in occasione di un incontro.
Se in un primo tempo erano sorte discussioni sul prezzo, la vendita è poi stata perfezionata successivamente con la stipula del diritto di compera e il relativo esercizio.
Oltretutto, sempre a detta dell’attore, la proposta di
frazionamento da lui elaborata corrisponderebbe a quella concretizzatasi nella
compravendita. Di conseguenza, l’attività svolta si configurerebbe in una
intermediazione di indicazione con il conseguente diritto della mercede a suo
favore.
Le parti convenute si sono opposte alla petizione sostenendo di non avere mai concluso alcun contratto di mediazione con AO 1 e che l’agire dello stesso non sarebbe stato assolutamente determinante per la compravendita perfezionata. Secondo i convenuti la vendita ad __________ sarebbe da ricondurre all’intervento, avvenuto a fine maggio 2013, della __________, nella persona di __________ F__________, società alla quale la CE fu __________ F__________ ha anche versato una provvigione.
In particolare, secondo il convenuto AP 1, sarebbe stato AO 1 a mettersi in contatto con lui proponendogli la vendita del terreno a fr. 700'000.-; proposta non accettata mentre in seguito non vi sarebbe più stato alcun contatto, né con lui, né con il fratello __________ F__________.
I convenuti PI 1, PI 2, PI 3 e PI 4 sostengono dal
canto loro che l’attore aveva loro proposto di vendere i fondi per fr. 500.- al
mq, proposta che era stata però rifiutata anche perché PI 3 era intenzionato a
costruire la propria falegnameria proprio su uno di essi.
A mente delle parti convenute la pretesa dell’attore non potrebbe inoltre
essere accolta poiché la richiesta di pagamento era stata formulata prima
dell’esercizio del diritto di compera. In via subordinata sostengono infine che
un eventuale riconoscimento della mercede dovrebbe essere ridotto all’1% e non
soggetto all’ IVA, essendo l’attore da tempo pensionato.
Esperita l’istruttoria, nell’ambito degli allegati conclusionali le parti si sono confermate nelle rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto.
E. Con sentenza 4 aprile 2016 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione condannando il convenuto AP 1 al pagamento di fr. 31'500.- oltre interessi del 5 % dal 24 ottobre 2014, ponendo a suo carico tassa e spese di giustizia in ragione di 1/4, rispettivamente quelle della procedura di conciliazione in ragione di fr. 600.-, mentre la rimanenza di ¾, rispettivamente fr. 1'400.- per la procedura di conciliazione, a carico dell’attore, con l’obbligo per il convenuto citato di rifondere all’attore fr. 3'000.- per ripetibili.
Il Pretore ha inoltre stabilito che la domanda nei confronti dei convenuti PI 2 doveva essere respinta e che l’attore era tenuto a versare loro l’importo complessivo di fr. 8'000.- per ripetibili.
In sostanza il primo giudice, dopo aver ribadito il principio secondo cui l’onere di provare la conclusione di un contratto di mediazione incombe al mediatore, ha esaminato se, per i convenuti da un lato, rispettivamente per il convenuto AP 1 dall’altro, fossero date le necessarie premesse affinché si potesse confermare la tesi attorea.
Per quanto attiene ai convenuti PI 1 il giudice di prime cure ha stabilito che agli atti non vi era alcuna prova atta a dimostrare la conclusione esplicita del contratto di mediazione preteso dall’attore; non risultava infatti che quest’ultimo si era presentato a PI 1 e PI 3 offrendo di fungere da mediatore, essendosi limitato a interpellarli per verificare l’intenzione di vendere i loro terreni, ma senza indicare per quale motivo fosse interessato all’operazione.
Il Pretore ha, per contro, concluso che fra l’attore e il convenuto AP 1 era stato concluso un contratto di mediazione per atti concludenti per la vendita del fondo N. __________ RFD di __________. Dall’istruttoria sarebbe infatti emerso che il convenuto era a conoscenza che , noto immobiliarista del Locarnese, circostanza che doveva quindi essergli nota), aveva ricevuto una copia della perizia da __________ B__________ e si stava interessando per trovare degli acquirenti; come peraltro confermato direttamente dallo stesso AP 1 in occasione del suo interrogatorio. Il fatto di non avere espressamente rifiutato l’intervento dell’attore, costituiva, a mente del Pretore, una prova atta a dimostrare la venuta in essere del contratto di mediazione per atti concludenti, perfezionatosi cioè con la tacita approvazione da parte del convenuto.
F.
Con appello 4 maggio 2016 AP 1
è insorto contro la sentenza pretorile chiedendone la riforma, nel senso di
respingere la petizione con argomenti di cui si dirà, per quanro necessario,
nei considerandi in diritto.
Con risposta 21 giugno 2016 AO 1 ha chiesto di respingere l’appello e
di confermare la decisione pretorile.
Considerato
in dirittto:
1. Giusta l’art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (Gautschi, Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO; Ammann, Basler Kommentar, 6a ed., n. 1 s. ad art. 412 CO). Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al contratto di mediazione (art. 412 cpv. 2 CO; Amman, op cit. nota 16 ad art. 412 CO). Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto ed alle norme sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia (Gautschi, Berner Kommentar, n. 5a e segg. ad art. 412 CO; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, p. 179), così che il contratto può risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti (Ammann, Basler Kommentar, 2ª ed., n. 5 ad art. 412 CO; Engel, Les contrats de droit suisse, 2ª ed., p. 522; Marquis, op. cit., p. 179 e 182 segg.). Il solo fatto di lasciare agire il mediatore non implica tuttavia necessariamente che il contratto di mediazione sia venuto in essere per atti concludenti (sentenza TF 9 aprile 2002, inc. 5C.79/2002, consid. 2a pubbl. in SJ 2002 p. 557; sentenza TF 6 giugno 2003, inc. 4C.70/2003, consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 p. 257). L’accettazione per atti concludenti avviene in effetti solo con la consapevole tolleranza o la tacita ratifica di un’attività mediatoria (Gautschi, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO; Ammann, op. cit., ibidem; Marquis, op. cit., p. 184 seg.). È in altre parole necessario che l’attività del mediatore sia tanto chiara da far ritenere che la mancata opposizione del mandante sia da interpretare quale volontà di concludere un mandato di mediazione (Schweiger, Der Mäklerlohn, p. 37 seg.; Ammann, op. cit., ibidem; Marquis, op. cit., p. 185 segg.; DTF 72 II 87; SJ 2002 p. 557; II CCA 7 febbraio 2017, inc. 12.2015.142, consid. 4).
2.
Come già indicato nei fatti
(v. consid. E), il Pretore ha rilevato che dall’istruttoria era emerso che AP 1
era stato contattato da AO 1 il quale gli aveva chiesto se fosse disposto a
vendere la part. __________ RFD di __________ per fr. 700'000.- e lo aveva
informato di aver ricevuto una copia della perizia da __________ B__________,
che AP 1 aveva risposto che il prezzo era di fr. 1'200'000.- trattabile e
ammesso che AO 1 aveva risposto: “va bene, mi interesso, se trovo qualcuno vi
faccio sapere”. Il primo giudice ne ha dedotto che era così sorto per atti
concludenti un contratto di mediazione in vista della vendita del citato fondo
dato che “AP 1 sapeva che l’attore, di professione immobiliarista, circostanza
ben nota nel Locarnese e quindi a AP 1, che pur abitando a Lugano, frequentava
la valle Verzasca, si stava impegnando alla ricerca di possibili acquirenti e
ciononostante non ha rifiutato il suo intervento, cosciente oltretutto del
fatto che __________ B__________ gli aveva
consegnato la perizia e gli aveva chiesto a sua volta esplicitamente di cercare
interessati all’acquisto.” (v. decisione impugnata, consid. 3 i.f.).
3.
L’appellante puntualizza
avantutto di aver incaricato __________ B__________ di allestire la nota
perizia ma non di consegnarla a AO 1, che peraltro non conosceva personalmente.
Questa precisazione, oltre a essere incontestata in sede di risposta, è
corretta, ritenuto che emerge dall’interrogatorio dello stesso AP 1 (v. verbale
udienza 16 giugno 2015, pag. 8). In realtà la frequentazione della valle __________,
e quindi la conoscenza personale di , è da ricondurre ad __________ F__________,
fratello di AP 1 (v. verbale udienza 16 giugno 2015, pag. 10). La portata di
questa errata premessa nel ragionamento del Pretore sarà esaminata nel prossimo
considerando.
L’appellante evidenzia in seguito che in occasione dell’unico contatto
(telefonico) con l’attore non era stato discusso alcun dettaglio ma soprattutto
non si era parlato di un eventuale compenso, fattore determinante per la
conclusione di un contratto di mediazione. La censura è pertinente. Come
ricordato al considerando 1 gli elementi essenziali del contratto di mediazione
sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (ciò
che lo stesso Pretore indica al punto 1 del suo giudizio). In concreto è palese
che tra AP 1 e AO 1 non vi è stato alcun accenno a una mercede di mediazione e
quest’ultimo nemmeno lo pretende. Nel suo interrogatorio AO 1 ha peraltro
dichiarato espressamente di non aver parlato di provvigioni (v. verbale udienza
16 giugno 2015, in particolare pag. 4). L’affermazione dell’attore: “Ai AP 1
non ho fatto firmare nulla poiché li conoscevo da tanto tempo.” (v. verbale
citato, pag. 6 i.f.) costituisce la conferma di quanto appena esposto. Ne
deriva che già per questo motivo l’appello dev’essere accolto con conseguente
riforma del primo giudizio, il Pretore avendo omesso di rilevare l’assenza di
un elemento essenziale del contratto di mediazione, ossia l’accordo sulla
mercede.
4.
L’appellante contesta il
giudizio pretorile anche laddove riconosce la conclusione di un contratto di
mediazione per atti concludenti. In buona sostanza, a suo avviso, l’unico
contatto avuto con AO 1, definito generico, non sarebbe sufficiente a
sorreggere la tesi del primo giudice. Anche in questo caso la censura merita
accoglimento. Già si è detto al considerando che precede che AP 1 non aveva una
conoscenza diretta di AO 1 e delle sue attività, e in ogni modo il fatto
di sapere che __________gli avesse consegnato la perizia non consente
particolari deduzioni ai fini della conclusione di un contratto di mediazione.
Giova aggiungere che il contenuto della discussione tra __________ B__________
e AO 1, di cui quest’ultimo riferisce nel suo interrogatorio (v. verbale
udienza 16 giugno 2015, pag. 4), è irrilevante dal momento che il primo non
aveva ricevuto da __________ B__________ alcun incarico di trovare un
mediatore. Ma soprattutto, la sola frase, effettivamente generica, pronunciata
da AO 1__________ nell’unico contatto avuto con AP 1 (ossia: “va bene, mi
interesso, se trovo qualcuno vi faccio sapere.”), non può essere considerata al
tal punto chiara da dover interpretare la mancata opposizione, o l’assenza di
dissenso dell’interlocutore, come la volontà di accettare l’insorgere di un
contratto di mediazione per atti concludenti (v. i riferimenti
giurisprudenziali e dottrinali riportati al considerando 1). In altre parole,
nelle surriferite circostanze non si può ritenere che AP 1 dovesse chiaramente
riconoscere nel comportamento di AO 1 la volontà di agire quale mediatore. Se a
ciò si aggiunge che __________ F__________ aveva chiaramente detto a AO 1 “che
avevamo delegato tutto a mio fratello AP 1” (v. verbale udienza 16 giugno 2015,
pag. 10), è ancora una volta ben evidente che quanto espresso dall’attore,
senza ulteriori riscontri in merito all’attività svolta all’indirizzo di AP 1,è
del tutto insufficiente per pretendere la venuta in essere di un mandato di
mediazione. Da ultimo va ricordato che il silenzio, a maggior ragione a fronte
di una manifestazione di volontà generica e non di una chiara offerta volta
alla conclusione di un contratto, può valere tacita accettazione solo in circostanze
particolari, che nel caso in esame non sono date.
5. In conclusione l’appello dev’essere accolto senza necessità di esaminare le ulteriori censure sollevate. La decisione 4 aprile 2016 del Pretore va riformata nel senso che la petizione 4 novembre 2014 di AO 1 è integralmente respinta e le spese giudiziarie poste interamente a suo carico. Le spese processuali e le ripetibili di appello seguono la soccombenza e sono calcolate sulla base del valore litigioso in questa sede pari a fr. 31'500.-, importo determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide:
I.
L’appello 4 maggio 2016 di AP
1 è accolto.
Di conseguenza la Decisione 4 aprile 2016, inc. OR.2014.38, del Pretore della
Giurisdizione di Locarno-Campagna è così riformata:
1. La petizione 4 novembre 2014 di AO 1 è respinta.
2. La tassa di giustizia di fr. 7'800.- e le spese di fr. 255.- sono poste a carico di AO 1 il quale rifonderà a AP 1 fr. 3'000.- a titolo di ripetibili.
§. La tassa di giustizia della procedura di conciliazione, inc. CM.2014.94,
pari a fr. 2'000.-, è posta a carico di AO 1.
§§. Invariato
II. Le spese processuali di appello, pari a fr. 3'000.-, anticipate dall’appellante, sono poste a carico di AO 1, con l’obbligo di rifondere AP 1 fr. 2'000.- a titolo di ripetibili.
III. Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).